Droit de passage et désenclavement d’un lot de copropriété issu d’une division foncière

La cour applique les articles 682 et 684 du Code civil pour déterminer l’existence d’un état d’enclave et l’assiette du passage. Une parcelle bordant la voie publique n’est pas enclavée, même lorsque son accès nécessite le percement d’un mur et la création d’un escalier. En revanche, le lot situé dans une parcelle de copropriété bordée de tous côtés et dépourvue d’accès direct à la voie publique est enclavé au sens de l’article 682.

Lorsque l’enclave résulte d’une division, l’article 684 du Code civil limite en principe le passage aux fonds issus de cette division. Toutefois, l’article 682 redevient applicable lorsqu’aucun passage suffisant ne peut être établi sur ces fonds. La cour retient le passage existant sur la parcelle communale, considéré comme le moins dommageable, notamment en raison de la présence d’un portail et de la configuration des lieux.

L’impossibilité prolongée d’accéder paisiblement au bien caractérise un préjudice de jouissance, indépendamment de l’état de délabrement du local. La cour confirme l’indemnisation accordée à ce titre.

La demande de destruction d’ouvrages présentée pour la première fois en appel est irrecevable sur le fondement des articles 565 à 567 du Code de procédure civile : elle ne tend pas aux mêmes fins que la demande initiale et ne constitue ni son accessoire, ni sa conséquence, ni son complément nécessaire. L’appelant, qui succombe, supporte les dépens et l’indemnité prévue par l’article 700 du Code de procédure civile.

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La cour confirme l’enclavement du lot de copropriété et son désenclavement par un passage existant sur la parcelle communale. Elle maintient également l’indemnité accordée au titre du trouble de jouissance. En revanche, la demande de destruction d’ouvrages édifiés contre la façade, présentée pour la première fois en appel, est déclarée irrecevable.

Une commune est propriétaire de plusieurs parcelles, dont une parcelle supportant un portail et un passage, ainsi que d’un lot de copropriété. Un propriétaire détient l’autre lot de cette copropriété et une parcelle attenante.

Après une précédente condamnation liée à l’occupation du lot, une ordonnance de référé a imposé la libération de l’accès. La commune a ensuite demandé que les biens du propriétaire soient déclarés non enclavés. Une expertise judiciaire a été ordonnée.

Le tribunal a jugé la parcelle attenante non enclavée, mais a reconnu l’enclavement du lot de copropriété et ordonné son désenclavement par un passage existant sur la parcelle communale. Il a également accordé une indemnité pour trouble de jouissance.

En appel, la commune contestait l’enclave, le passage et l’indemnisation. Le propriétaire sollicitait en outre la destruction d’ouvrages édifiés contre la façade. La cour confirme le jugement, mais déclare cette demande nouvelle irrecevable.

• Absence d’accès direct ou d’issue suffisante à la voie publique
• Parcelle bordée de tous côtés caractérisant l’enclavement
• Division foncière établie par les actes et l’expertise
• Impossibilité d’un passage suffisant sur les fonds issus de la division
• Choix du tracé le moins dommageable pour le fonds servant
• Demande nouvelle distincte et non nécessaire à la servitude

• Rapport d’expertise judiciaire du 10 novembre 2022
• Constat de l’absence d’accès direct à la voie publique
• Plan et chronologie des divisions et acquisitions foncières
• Existence du portail et du passage actuellement emprunté
• Constat des ouvrages limitant l’accès au lot
• Courriers établissant l’absence prolongée d’accès au bien

Le propriétaire du lot obtient le maintien du passage sur la parcelle communale et l’indemnisation de son trouble de jouissance. La commune doit supporter les frais de procédure, tandis que la demande de destruction des ouvrages reste irrecevable en appel.

• Maintien du passage par le portail existant
• Indemnisation du préjudice de jouissance confirmée
• Demande de destruction des ouvrages déclarée irrecevable
• Condamnation de la commune aux dépens d’appel
• Paiement de l’indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Identifier les accès directs à la voie publique
• Produire les titres et actes de division foncière
• Faire établir un constat de la configuration des lieux
• Documenter les obstacles matériels au passage
• Présenter toutes les demandes dès la première instance

À éviter

• Assimiler un mur aveugle à un enclavement automatique
• Ignorer les restrictions de l’article 684 du Code civil
• Choisir un passage plus dommageable sans justification
• Réserver une demande principale pour l’appel
• Confondre servitude de passage et destruction d’ouvrages

L’état d’enclave des parcelles privées

La parcelle bordant la voie publique n’est pas enclavée, même si son accès suppose le percement d’un mur et la création d’un escalier. Le lot situé dans une parcelle de copropriété bordée de tous côtés et sans accès direct à la voie publique est, en revanche, enclavé au sens de l’article 682 du Code civil.

Le passage issu d’une division foncière

L’article 684 du Code civil réserve en principe le passage aux terrains issus de la division à l’origine de l’enclave. L’article 682 redevient applicable si aucun passage suffisant ne peut être établi sur ces fonds. La cour retient le passage existant sur la parcelle communale, moins dommageable grâce au portail et à la configuration des lieux.

La recevabilité des demandes nouvelles en appel

Sur le fondement des articles 565 à 567 du Code de procédure civile, la demande de destruction des ouvrages est irrecevable. Elle ne tend pas aux mêmes fins que la demande initiale et n’en constitue ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire. Les éléments invoqués étaient connus avant la clôture de première instance.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Articles 682 et 684 du Code civil, Articles 565 à 567 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile