TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 25/10/2026
à : Maitre Eric SCHODER

Copie exécutoire délivrée
le : 25/10/2026
à : Maitre Jano EL HAYEK

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/02444
N° Portalis 352J-W-B7K-DCIZU

N° MINUTE : 3/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 4] – [Localité 4]
représenté par Maitre Jano EL HAYEK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0181

DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [L], demeurant [Adresse 3] – [Localité 3]
représenté par Maitre Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière, lors des débats, et de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière, lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 août 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière, lors des débats, et de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière, lors du délibéré,

Décision du 25 septembre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/02444 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCIZU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 1er juillet 2013, M. [X] [W] a donné à bail à M. [Y] [L], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Un congé valant offre de vente à effet du 30 juin 2019 a été signifié par commissaire de justice à M. [Y] [L] le 7 novembre 2018.

Par jugement du 18 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a notamment constaté la validité de ce congé, ordonné à M. [Y] [L] de quitter les lieux et débouté ce dernier de sa demande de délai.

En dépit de cette décision, M. [Y] [L] s’est maintenu dans le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026 remis au greffe le 7 mai suivant, M. [X] [W] a fait assigner M. [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment d’obtenir l’expulsion de ce dernier.

A l’audience du 25 août 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, M. [X] [W], représenté par son conseil, se référant à ses conclusions, demande de :
À titre liminaire,
– rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée,
À titre principal,
– débouter M. [Y] [L] de l’ensemble de ses demandes,
– ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
– condamner M. [Y] [L] au paiement d’une provision de 14 913 euros à valoir sur l’indemnité d’occupation due du 1er juillet 2019 au 25 février 2026 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– condamner M. [Y] [L] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 475 euros à compter du 25 février 2026 et jusqu’à la libération des lieux et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
À titre subsidiaire,
– renvoyer l’affaire à une audience au fond,
En tout état de cause,
– condamner M. [Y] [L] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, M. [X] [W] fait valoir, sur la fin de non-recevoir, que le jugement du 18 octobre 2022 rendu entre les parties n’a pas statué sur une demande d’expulsion et que, en application des articles 1355 du code civil, 122 et 480 du code de procédure civile, l’autorité de la chose jugée n’ayant lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet du jugement et a été tranché dans son dispositif, il s’ensuit que la présente demande d’expulsion ne se heurte pas à l’autorité de la chose jugée.

Sur la demande d’expulsion, M. [X] [W] fait valoir que la validité du congé a été judiciairement constatée et qu’en dépit d’une décision judiciaire lui ordonnant de quitter les lieux et d’une mise en demeure du 10 juillet 2024, M. [Y] [L] se maintient dans le logement. Il estime que cela caractérise une atteinte persistante au droit de propriété et un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

M. [X] [W] conteste toute renonciation à l’expulsion de sa part, qui ne peut s’inférer du fait qu’il n’a pas maintenu cette demande lors de l’instance ayant abouti au jugement du 18 octobre 2022. Il rappelle que cette décision n’a pas consacré un droit de M. [Y] [L] à se maintenir dans le logement mais lui a ordonné de le libérer.
Décision du 25 septembre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/02444 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCIZU

M. [X] [W] conteste également le fait que le maintien dans les lieux de [Y] [L] puisse s’analyser en une poursuite ou la conclusion d’un nouveau bail, en l’absence d’accord entre les parties, et se prévaut des dispositions de l’article 1739 du code civil. Il indique que celles des articles 1215, 1738 et 1759 du code civil ne sont applicables qu’en cas d’absence d’opposition du bailleur et que tel n’est pas le cas en l’espèce.

Sur l’indemnité d’occupation, M. [X] [W] énonce que le loyer initial était de 475 euros par mois. Il ajoute que, comme cela est établi par le décompte qu’il produit, M. [Y] [L] ne s’est pas acquitté de l’intégralité des indemnités d’occupation dues, dont il ne conteste ni le principe ni le quantum à tout le moins jusqu’en décembre 2024.

M. [X] [W] fait valoir que M. [Y] [L] conteste le montant de la dette ou l’imputation insuffisamment précise de certains paiements mais non le principe de celle-ci, de sorte qu’il ne saurait être dit n’y avoir lieu à référé. Il expose que le décompte qu’il produit, s’il comporte une erreur matérielle quant à sa date d’arrêté, est cohérent et se base sur un montant de l’indemnité d’occupation égal à celui du loyer majoré des charges.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement, M. [X] [W] fait valoir que les ressources mensuelles de M. [Y] [L] ne lui permettent pas d’assumer ses obligations à son égard et que le rappel de prestations sociales dont il fait état est hypothétique. Il précise être âgé de quatre-vingt huit ans. Il indique que M. [Y] [L] a déjà bénéficié de délais considérables sans régler la totalité des indemnités dues et que, ainsi, sa mauvaise foi ne permet pas de lui octroyer un délai pour quitter les lieux. Il ajoute que l’âge et l’état de santé de ce dernier ne peuvent justifier la paralysie indéfinie de son droit de propriété.

Enfin, M. [X] [W] expose qu’il y a urgence à trancher définitivement le litige au regard de son âge et de la privation prolongée de la jouissance de son bien, de sorte que, le cas échéant, l’affaire devra être renvoyée à une audience au fond en application de l’article 837 du code de procédure civile.

À l’audience, M. [Y] [L], représenté par son conseil, se référant à ses écritures, demande de :
À titre liminaire,
– déclarer irrecevable la demande d’expulsion,
À titre principal,
– dire que les demandes de M. [X] [W] se heurtent à une contestation sérieuse,
À titre subsidiaire,
– lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,
– lui accorder des délais de paiement de vingt-quatre mois,
En tout état de cause,
– débouter M. [X] [W] de l’ensemble de ses demandes,
– condamner M. [X] [W] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,
– écarter l’exécution provisoire.

À l’appui de ses prétentions, M. [Y] [L] fait valoir, au visa des articles 122, 480 et 481 du code de procédure civile et 1355 du code civil, que M. [X] [W] ayant expressément renoncé à l’expulsion lors de l’instance ayant abouti au jugement du 18 octobre 2022, sa présente demande en ce sens, qui n’est justifiée par aucun événement postérieur à cette décision, se heurte à l’autorité de la chose jugée

M. [Y] [L] expose que les prétentions de M. [X] [W] se heurtent à plusieurs contestations sérieuses au sens de l’article 835 du code de procédure civile de sorte qu’elles excèdent l’office du juge des référés. Il fait valoir, en premier lieu, que celui-ci a initialement renoncé à l’expulsion ; en second lieu, qu’il a accompli des actes postérieurement au jugement du 18 octobre 2022 comme si le bail s’était poursuivi ou qu’un nouveau bail avait été conclu.

M. [Y] [L] fait également valoir qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la dette, car le décompte et les autres pièces du dossier ne sont pas cohérents entre eux ; que M. [X] [W] ne justifie pas de manière suffisamment précise de l’imputation des paiements qu’il a effectués en 2025 (un paiement de 204,15 euros et douze de 203 euros) et 2026 (cinq paiements de 203 euros) ; qu’ainsi, la dette alléguée ne présente pas les caractères d’une créance certaine, liquide et exigible.

Subsidiairement, M. [Y] [L] expose, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, qu’il est âgé de soixante-douze ans, dispose de revenus modestes (1 147,93 euros par mois) et qu’il va très certainement bénéficier d’un rappel de prestations sociales, de sorte qu’il a les capacités de pouvoir régler sa dette selon un échéancier de vingt-quatre mois. Il estime devoir bénéficier d’un délai pour quitter les lieux, compte tenu de sa durée d’occupation du bien (treize ans), de son âge et de son état de santé. Il précise qu’il ne peut se reloger immédiatement dans le parc privé et qu’il justifie d’une demande s’inscrivant dans le droit au logement opposable qui a été reconnue prioritaire par la commission de médiation.

Enfin, M. [Y] [L] estime que les conséquences particulièrement graves que pourrait avoir la décision à intervenir et le risque de réformation de l’ordonnance justifient d’en écarter l’exécution provisoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4, qui dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Selon l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, par jugement du 18 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a notamment constaté la validité du congé donné à M. [Y] [L] et lui a ordonné de quitter les lieux litigieux. Il résulte de l’exposé du litige de cette décision que M. [X] [W] a explicitement renoncé à sa demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation dont il avait saisi initialement la juridiction par son assignation.

Il en ressort que la demande d’expulsion de M. [Y] [L] n’a pas été tranchée dans le dispositif du jugement du 18 octobre 2022. Or, s’il incombe au demandeur de présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci, il n’est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits. Ainsi, la demande aux fins de voir ordonner à l’occupant d’un lieu sans droit ni titre de les quitter étant distincte de celle aux fins de voir ordonner son expulsion, M. [X] [W] peut formuler cette dernière demande dans une instance différente de celle dans laquelle il a formulé la première sans se heurter à l’autorité de la chose jugée..

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.
Décision du 25 septembre 2026
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Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’effet d’un congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

En l’espèce, le bail consenti à M. [Y] [L] le 1er juillet 2013 à effet du même jour pour une durée de trois ans a été tacitement reconduit pour expirer le 30 juin 2019. Le congé du bailleur signifié le 7 novembre 2018 au preneur a été validé par le jugement du 18 octobre 2022, qui a autorité de la chose jugée sur ce point. Le bail s’est trouvé ainsi résilié par l’effet du congé le 30 juin 2019.

Au préalable, il convient de préciser que la renonciation antérieure par M. [X] [W] à sa demande d’expulsion n’est pas une renonciation aux effets du congé puisqu’il en a sollicité et obtenu judiciairement la validation.

C’est par erreur que M. [Y] [L] prétend qu’il existerait une contestation sérieuse quant à sa qualité d’occupant sans droit ni titre du bien au motif que la signification le 21 octobre 2024 d’un commandement de payer visant le bail du 1er juillet 2013 et sa clause résolutoire s’analyserait en une renonciation aux effets du congé.

Il est en effet de jurisprudence constante que la renonciation à un droit doit être claire et non équivoque. Tel n’est pas le cas en l’espèce, puisque M. [X] [W] n’a jamais formulé explicitement une telle renonciation et a, au contraire, démontré sa volonté constante de se prévaloir des effets du congé. Après l’avoir délivré le 7 novembre 2018 à effet du 30 juin 2019, il a saisi le juge des contentieux de la protection le 5 juillet 2021 aux fins notamment de voir constater le terme du contrat, a maintenu cette demande devant ce magistrat à l’audience du 1er septembre 2022 puis a mis en demeure M. [Y] [L] de quitter les lieux par lettre recommandée avec avis de réception adressée par son avocat le 11 juillet 2024 et lui a signifié le jugement précité le 22 octobre 2024 avant de saisir le 7 mai 2026 la présente juridiction d’une demande d’expulsion. Enfin, il est peu sérieux de soutenir que la signification du commandement de payer précité, le 21 octobre 2024, puisse établir une quelconque volonté d’engagement dans un bail de M. [X] [W] alors que ce dernier a fait signifier le lendemain à M. [Y] [L] le jugement ayant validé le congé et ordonné à celui-ci de libérer le logement.

Il est ainsi démontré avec l’évidence requise en matière de référé que M. [Y] [L] est occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 30 juin 2019.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Décision du 25 septembre 2026
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Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, outre le fait que le congé a été délivré à M. [Y] [L] à effet du 30 juin 2019, celui-ci se maintient dans le logement en dépit du jugement du 18 octobre 2022 qui lui a ordonné de le libérer. Il a donc d’ores et déjà bénéficié de très larges délais pour se reloger et a même été invité par l’avocat de M. [X] [W] a se rapprocher d’une assistante sociale en vue de son relogement dès le 9 novembre 2022.

En conséquence, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les provisions au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans les lieux du locataire expulsé constitue un trouble de jouissance au préjudice du propriétaire qui oblige le premier à réparation par l’octroi au second d’une indemnité d’occupation en application des articles 544 et 1240 du code civil. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

En l’espèce, il est constant que M. [Y] [L] se maintient sans droit ni titre dans les lieux depuis le 1er juillet 2019. L’existence de l’obligation pour ce dernier d’avoir à payer à M. [X] [W] depuis cette date une indemnité d’occupation n’est donc pas sérieusement contestable. Le montant de celle-ci équivaut à celui du loyer majoré des charges.

S’agissant de la fixation du montant de la provision au titre de l’arriéré, il n’y a aucune incohérence entre les décomptes produits par M. [X] [W], contrairement à ce qu’indique M. [Y] [L]. Ceux arrêtés au 22 septembre 2025 et 25 février 2026 reportent le montant de la dette due au 16 août 2024 tel que mentionné dans le commandement de payer du 21 octobre 2024 et les montants correspondant aux sommes réclamées, payées, restant dues et au solde aux différentes échéances communes sont identiques. Seule l’assignation contient une erreur, qui est matérielle, sur la date d’arrêté du décompte. Celle-ci est corrigée dans les dernières conclusions du demandeur auxquelles il se réfère à l’audience.

En toutes hypothèses, l’existence de l’obligation pour M. [Y] [L] d’avoir à payer une indemnité d’occupation depuis le 1er juillet 2019 n’étant pas sérieusement contestable, c’est à lui qu’il appartient de prouver les paiements, conformément au second alinéa de l’article 1353 du code civil. Or, à cet égard, les exports des mouvements par chèque sur le compte de M. [Y] [L] en 2025 et 2026 sont conformes au décompte du demandeur au 25 février 2026 mentionnant des paiements mensuels de 203 euros en 2025 et 2026. C’est par erreur que M. [Y] [L] fait état d’un paiement de 204,15 euros : cette somme correspond en effet au solde créditeur du compte bancaire au 19 décembre 2025 et non à un paiement.

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M. [Y] [L] ne formulant aucun autre élément de nature à remettre en cause le montant réclamé ni aucune observation sur le montant de l’indemnité d’occupation, il sera en conséquence condamné à payer à M. [X] [W], à titre de provision, la somme de 14 913 euros à valoir sur les indemnités d’occupation dues au 25 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse). Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance et non de l’assignation, celle-ci portant en effet sur un montant inférieur et sur une date d’arrêté en outre erronée.

M. [Y] [L] sera également condamné à payer mensuellement, à titre provisionnel, l’indemnité fixée à 475 euros pour son occupation du bien depuis le mois de mars 2026 jusqu’à libération effective des lieux et ce, avec indexation dans les conditions du bail résilié. Il n’y a pas lieu de prévoir explicitement que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance puisqu’une partie de ces indemnités ne sont pas encore exigibles.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’échelonnement de la dette, même sur deux ans, imposerait à M. [Y] [L] le paiement de mensualités d’au moins 620 euros, ce qui serait difficilement soutenable pour celui-ci, dont les ressources moyennes s’élèvent à 986 euros par mois en 2025 d’après son avis d’imposition.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation économique de ce dernier et de la solution du litige, les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et au dernier alinéa de l’article 514-1 de ce code, lequel n’autorise pas le juge des référés à écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée de l’autorité la chose jugée ;

Constatons que M. [Y] [L] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;

Rejetons la demande de délais formée par M. [Y] [L] pour quitter les lieux ;

Disons qu’à défaut pour M. [Y] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans un délai de huit jours, M. [X] [W] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [Y] [L] à payer à M. [X] [W], à titre de provision, la somme de 14 913 euros à valoir sur les indemnités d’occupation impayées au 25 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons M. [Y] [L] à payer à M. [X] [W], à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 475 euros, avec indexation dans les conditions du bail résilié, et ce, pour son occupation du bien à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [Y] [L] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le juge des contentieux de la protection.