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L’essentiel
- Compétence en logement
- Juge des contentieux de la protection
- Condition principale
- Occupation sans droit ni titre établie
- Éléments de preuve
- Titre de propriété, bail, procès-verbal, photographies
- Mesure ordonnée
- Libération des lieux et expulsion éventuelle
- Voie de fait
- Suppression possible des délais protecteurs
- Conséquences financières
- Indemnité d’occupation jusqu’à libération effective
- Limite probatoire
- Rejet possible en cas de preuve insuffisante
1. Cadre juridique et définition
L’occupation sans droit ni titre peut constituer un trouble manifestement illicite justifiant une mesure de remise en état.
Le juge des référés peut ordonner une mesure urgente lorsqu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse, sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile. Selon l’article 835, alinéa 1er, il peut également faire cesser un trouble manifestement illicite.
En matière de logement, l’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection. Le maintien dans les lieux après l’extinction du droit d’occupation peut caractériser un trouble manifestement illicite et conduire à l’expulsion.
L’expulsion peut être ordonnée lorsque les droits du demandeur sur le bien et la réalité de l’occupation sont établis. Elle peut aussi concerner les personnes occupant les lieux du chef de l’occupant principal.
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2. Conditions et critères examinés par le juge
Le demandeur doit produire des éléments établissant son droit sur le bien et l’occupation alléguée. Des pièces telles qu’un bail, un procès-verbal de commissaire de justice, des attestations, des photographies ou des documents successoraux peuvent être retenues.
La preuve doit permettre d’identifier l’occupant et de lui imputer l’occupation des lieux. Lorsque les constats et photographies ne démontrent ni l’occupation effective ni son imputabilité, les demandes d’expulsion et de remise en état peuvent être rejetées.
Le juge vérifie également l’existence d’un droit ou d’un titre opposable. Ainsi, un bail conclu par une personne qui n’avait plus qualité pour contracter peut être déclaré inopposable à l’acquéreur, tandis qu’une renonciation non formalisée à un droit d’usage peut ne pas être retenue.
La résiliation d’un bail peut résulter d’une clause résolutoire lorsque les conditions prévues sont réunies. Pour un défaut d’assurance locative, la clause produit effet un mois après un commandement resté infructueux, conformément à l’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
- Établir le droit sur le bien.
- Identifier l’occupant et l’occupation.
- Vérifier l’absence de titre opposable.
- Écarter ou résoudre les contestations sérieuses.
Situations illustrées par les décisions
| Situation | Réponse du juge des référés | Source |
|---|---|---|
| Occupation sans titre établie | Expulsion et, selon les cas, indemnité d’occupation | 1, 4, 6, 8 |
| Voie de fait sur une parcelle publique | Libération rapide, parfois sous vingt-quatre heures, avec recours possible à la force publique | 2, 3 |
| Occupation insuffisamment démontrée | Rejet de l’expulsion et des demandes de remise en état | 5 |
| Occupation de parcelles avec biens entreposés | Expulsion et enlèvement des biens, sous astreinte | 18 |
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3. Procédure et démarches pratiques
La demande est portée devant le juge des référés compétent, notamment le juge des contentieux de la protection pour les litiges relevant de l’occupation d’un logement. L’assignation et les pièces doivent exposer les droits invoqués, la situation d’occupation et les éléments justifiant l’urgence ou le trouble manifestement illicite.
Le juge peut ordonner la libération des lieux, l’expulsion à défaut de départ volontaire et, selon les cas, le concours de la force publique. Il peut également fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.
Le délai de deux mois peut être maintenu lorsque les conditions ordinaires de l’expulsion sont réunies. En présence d’une occupation constitutive d’une voie de fait et d’un trouble manifestement illicite, certaines décisions ont toutefois ordonné la libération sous vingt-quatre heures, sans délai de deux mois ni sursis hivernal.
Lorsque la résiliation du bail résulte d’un commandement resté infructueux, il convient de tenir compte du délai légal applicable à la clause résolutoire. Les cautions ne peuvent par ailleurs être tenues de certaines pénalités et intérêts si le commandement ne leur a pas été dénoncé dans le délai légal.
- Faire délivrer l’assignation.
- Joindre les titres et constats utiles.
- Demander l’expulsion et, le cas échéant, une indemnité d’occupation.
- Préciser les modalités et délais sollicités.
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Délais protecteurs : principe et exceptions
Dans certaines affaires, l’expulsion est ordonnée après l’expiration du délai légal applicable. Une occupante reconnue sans droit ni titre a ainsi bénéficié du délai légal avant l’exécution de la mesure ().
Lorsque l’occupation constitue une voie de fait et un trouble manifestement illicite, le juge peut toutefois supprimer certains délais protecteurs. Des décisions ont ordonné la libération des lieux sous vingt-quatre heures, sans délai de deux mois ni sursis hivernal (, 3 et 12).
Preuves et points de vigilance
La demande doit permettre d’établir à la fois les droits du demandeur sur le bien et la réalité de l’occupation imputée au défendeur. Des titres, procès-verbaux, photographies ou attestations peuvent être examinés à cette fin (, 13, 14 et 18).
Des incertitudes sur l’identité de l’occupant, la remise de l’assignation ou l’imputabilité de l’occupation peuvent conduire au rejet de la demande. Des photographies et constats ne suffisent pas nécessairement s’ils ne démontrent pas l’occupation effective des lieux par la personne assignée ().
Le juge peut aussi refuser une demande accessoire lorsqu’une contestation sérieuse subsiste, même après avoir ordonné la libération des lieux ().
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Conséquences financières de l’occupation
L’expulsion peut être accompagnée de la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Son montant varie selon les circonstances de l’affaire : des décisions mentionnent notamment 600 euros par mois, 615 euros par mois, 830 euros par mois ou 109,98 euros par jour (, 4, 6 et 11).
Une provision peut également être accordée lorsque la créance est suffisamment établie. Dans une affaire, une provision de 8 244,67 euros a été accordée, tandis que la séquestration des meubles a été refusée ().
La résiliation d’un bail pour défaut d’assurance locative peut entraîner une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges, selon les modalités prévues au contrat. La décision citée rappelle aussi que les cautions ne peuvent pas être tenues de certaines pénalités et intérêts lorsque le commandement ne leur a pas été dénoncé dans le délai légal ().
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Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
L’occupation sans droit ni titre suffit-elle pour obtenir une expulsion en référé ?
L’occupation sans droit ni titre peut constituer un trouble manifestement illicite portant atteinte au droit de propriété. Le juge peut alors ordonner une mesure de remise en état et l’expulsion, lorsque les droits sur le bien et la réalité de l’occupation sont établis.
Que se passe-t-il si l’occupant conteste sérieusement son absence de droit ?
Une contestation sérieuse peut faire obstacle à certaines demandes en référé. Ainsi, une demande de provision pour résistance abusive a été refusée en raison d’une contestation sérieuse, tandis qu’une contestation relative à l’extinction d’un droit d’usage n’a pas été jugée sérieuse dans une autre affaire.
Le juge peut-il ordonner l’expulsion sans délai de deux mois ni trêve hivernale ?
Dans certaines situations qualifiées de voie de fait, le juge des référés a ordonné la libération des lieux sous vingt-quatre heures ou sans délai de deux mois ni bénéfice de la trêve hivernale. Ces solutions reposaient notamment sur une atteinte au droit de propriété et des risques pour la sécurité ou la salubrité.
L’expulsion peut-elle être exécutée avec le concours de la force publique ?
Oui, plusieurs décisions ont prévu ou autorisé le recours à la force publique pour assurer la libération des lieux. Dans une affaire, le recours à la force publique était déjà prévu par la procédure et aucune astreinte n’a été jugée nécessaire.
Une indemnité d’occupation peut-elle être réclamée en référé ?
Le juge des référés peut fixer une indemnité d’occupation ou accorder une provision lorsque les conditions de la demande sont réunies. Les décisions citées l’ont fixée selon les cas à 109,98 euros par jour, 600 euros par mois, 615 euros par mois ou 830 euros par mois.
Quel juge saisir pour une expulsion locative en référé ?
Les sources relatives aux logements identifient le juge des contentieux de la protection comme compétent pour ces demandes. Une juridiction des référés a ainsi rejeté une exception de nullité, retenu la compétence exclusive de ce juge et renvoyé l’affaire devant lui.
Décisions et analyses sur « Expulsion en référé »
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