COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29/09/2026

N° RG 26/00170 – N° Portalis DB2O-W-B7K-C6HE

DEMANDEUR(S) :

Commune d’[Localité 3], représentée par son maire en exercice
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Sarah TISSOT de la SELARL CDMF AVOCATS AFFAIRES PUBLIQUES, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

DÉFENDEUR(S) :

S.A.R.L. LES TOITURES D’HELIOS, représentée par son gérant M. [T] [L]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Virginie HERISSON GARIN de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : […]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffier

Débats : en audience publique le : 15 Juillet 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 29 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant convention d’occupation à titre précaire en date du 23 avril 2021 la commune d’[Localité 3] a consenti à la société à responsabilité limitée (Sarl) Les Toitures d’Hélios un droit d’occupation portant sur un hangar extérieur et deux bureaux situés dans un bâtiment sis [Adresse 4], lieu-dit [Localité 5], sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 1] section B lui appartenant, et ce pour une durée d’un an avec effet au 1er mai 2021.

Le 2 mai 2022 les parties ont signé une nouvelle convention d’occupation précaire visant uniquement la mise à disposition du hangar extérieur, pour une nouvelle durée d’une année, soit jusqu’au 31 mars 2023.

Une dernière convention a été régularisée entre les parties pour la période du 1er avril 2023 au 30 septembre 2023 portant sur la mise à disposition du hangar extérieur, à titre précaire.

Par courrier recommandé en date du 30 août 2023, la commune d’[Localité 3] a signifié à la société Les Toitures d’Hélios le terme de la convention et demandé la restitution du local.

Suivant acte en date du 4 septembre 2024 la commune d’[Localité 3] a fait assigner la société Les Toitures d’Hélios devant le tribunal judiciaire aux fins notamment de voir constater l’arrivée du terme de la convention d’occupation précaire depuis le 30 septembre 2023, ordonner l’expulsion de la société Les Toitures d’Hélios et de tous occupants de son chef, la condamner à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle, outre l’indemnisation d’un préjudice résultant de la privation de jouissance et d’un préjudice financier.

Par ordonnance en date du 19 juin 2025 le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire. Le processus de médiation a été clôturé le 11 février 2026 et l’affaire a été renvoyée à la mise en état.

Par acte en date du 3 avril 2026 la commune d’[Localité 3] a fait assigner la société Les Toitures d’Hélios devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner l’expulsion sous astreinte de la société Les Toitures d’Hélios du hangar qu’elle occupe sans droit ni titre, et la condamner au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle due depuis le terme de la convention d’occupation précaire, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juillet 2026, la commune d’[Localité 3] demande au juge des référés de :
– rejeter l’intégralité des demandes de la société Les Toitures d’Hélios,
– juger recevables et bien fondées les demandes de la commune d’[Localité 3],
– constater l’arrivée à échéance du terme de la convention d’occupation à titre précaire conclue le 14 juin 2023,
– constater l’occupation sans droit ni titre par la société Les Toitures d’Hélios du hangar extérieur, propriété privée de la commune d’[Localité 3], située [Adresse 4] à [Localité 3], et cadastré sur une partie de la parcelle B [Cadastre 1],
– fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due mensuellement à compter de la fin de la convention d’occupation précaire jusqu’à libération effective des lieux, au montant de la redevance prévu dans la convention d’occupation du 14 juin 2023,
– ordonner l’expulsion de la société Les Toitures d’Hélios du hangar extérieur, propriété privée de la commune d’[Localité 3], située [Adresse 4] à [Localité 3], et cadastré sur une partie de la parcelle B [Cadastre 1], et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, avec le recours à la force publique si nécessaire,
– condamner la société Les Toitures d’Hélios à lui payer la somme de 23 200 euros d’indemnité d’occupation, montant arrêté au 13 mars 2026, puis la somme de 800 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,
– condamner la société Les Toitures d’Hélios à lui payer la somme de 200,00 euros d’astreinte par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, en l’absence de libération des lieux,
– enjoindre la société Les Toitures d’Hélios de remettre en l’état le bâtiment avant de quitter les lieux,
– ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,
– condamner la société Les Toitures d’Hélios à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En substance elle fait valoir que le juge des référés peut statuer sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, y compris en présence d’une instance au fond portant sur le même litige, dès lors que la mesure sollicitée s’inscrit dans ses pouvoirs propres et ne se confond pas avec les mesures provisoires réservées au juge de la mise en état.
Aussi elle soutient que la règle de litispendance définie par l’article 100 du code de procédure civile ne s’applique pas entre référé et fond.
Par ailleurs elle précise justifier de son droit de propriété sur le bien litigieux pour conclure à la compétence du juge judiciaire.
Elle soutient encore que les conventions d’occupation précaire se distinguent des baux dérogatoires aux baux commerciaux et sont régies par l’article L 145-5-1 du code de commerce, ajoutant que les actions en requalification d’un bail commercial se prescrivent par deux ans.
Elle ajoute que la société Les Toitures d’Hélios ne verse plus aucune redevance ou indemnité d’occupation depuis plusieurs années alors qu’elle continue à occuper les lieux.
Enfin elle objecte qu’aucune contestation sérieuse ne saurait résulter de l’évolution du projet de la commune et la signature de promesses de bail à construction et qu’en présence d’un trouble manifestement illicite le critère de l’urgence est inopérant.

En réponse selon conclusions notifiées le 10 juillet 2026 la Sarl Les Toitures d’Hélios demande au juge des référés de :
– juger la commune d’[Localité 3] irrecevable en toutes ses demandes formées en référé, au visa des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile,
– à titre subsidiaire juger que le président du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en référé n’est pas compétent pour statuer sur une demande dont l’objet du litige est déjà pendant devant le tribunal judiciaire d’Albertville,
– en toute hypothèse retenir l’existence de contestations sérieuses et juger la commune d’[Localité 3] non fondée en toutes ses demandes formées en référé,
– en conséquence, débouter la commune d’[Localité 3] de toutes ses demandes dirigées contre la Sarl Les Toitures d’Hélios,
– condamner la commune d’[Localité 3] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre principal, la Sarl Les Toitures d’Hélios fait valoir que si la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation a jugé le 16 janvier 2025 que la désignation du juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés aux fins de statuer sur un litige, c’est uniquement lorsque l’objet de ce litige est différent de celui dont est saisie la juridiction du fond, ce qui n’est pas le cas en l’espèce selon elle. Elle en déduit que la demande est irrecevable.
A titre subsidiaire elle objecte que le juge des référés ne peut que constater une difficulté sérieuse quant à la preuve de la qualité de propriétaire de la commune de la parcelle où se situe le hangar au vu des pièces produites.
Elle argue de difficultés sérieuses quant à la qualification du bail litigieux, qu’elle qualifie de bail commercial.
Enfin elle conteste toute situation d’urgence. Elle affirme notamment que le local occupé n’était pas concerné par le permis de démolir obtenu en 2022 ni par l’opération de réhabilitation de bâtiments attenants et que la commune d’[Localité 3] ne justifie pas avoir cédé, mis à disposition ou promis de céder ou de mettre à disposition la parcelle B3179.

A l’audience du 15 juillet 2026 les parties ont développé leurs écritures respectives.

Lors de la clôture des débats, elles ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 29 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la recevabilité de l’action devant le juge des référés

Premièrement, selon l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une
décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

La compétence du juge des référés du tribunal judiciaire est déterminée par les articles 834 et 835 du code de procédure civile qui disposent respectivement que :
“ Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” (article 834), et,
“ Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.” (article 835)

Deuxièmement, l’article 789 du code de procédure civile modifié par l’article 5 du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 dispose que :
« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

Il convient de rappeler que la compétence du juge de la mise en état est exclusive de celle du juge des référés lorsque les prétentions formulées par les parties ont le même objet.

Aussi, il est jugé que la désignation du juge de la mise en état dans une instance, en application de l’article 789 du code de procédure civile, ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés à fin de statuer sur un litige lorsque l’objet de ce litige est différent de celui dont est saisie la juridiction du fond. (2e Civ., 16 janvier 2025, pourvoi n° 22-19.719).

Au cas particulier, il est acquis aux débats que la commune d’[Localité 3] a fait assigner la société Les Toitures d’Hélios le 4 septembre 2024 devant le tribunal judiciaire d’une demande d’expulsion pour occupation sans droit ni titre, puis que par assignation du 3 avril 2026 elle a fait assigner la société Les Toitures d’Hélios devant le juge des référés de ce même tribunal d’une demande d’expulsion pour occupation sans droit ni titre en invoquant l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Il existe donc une identité de parties, d’objet et de demandes entre l’action au fond et l’action en référé.

Et il est admis par les parties que le juge de la mise en état était saisi lorsque la commune d’[Localité 3] a engagé son action en référé, après échec de la mesure de médiation qu’il avait ordonnée.

Il s’ensuit que sont irrecevables devant le juge des référés les demandes de provisions formées par la commune d’[Localité 3] au titre de l’indemnité d’occupation, lesquelles relèvent de la compétence du juge de la mise en état en vertu de l’article 789 3° du code de procédure civile.

En revanche, la demande d’expulsion pour occupation sans droit ni titre, qui ne s’analyse pas en une mesure provisoire au sens du 4° de l’article 789 et n’entre pas dans le champ des pouvoirs du juge de la mise en état, et relève bien de la compétence du juge des référés.

Il y a donc lieu de déclarer la commune d’[Localité 3] irrecevable en ses demandes tendant au paiement de provisions au titre de l’indemnité d’occupation avec capitalisation des intérêts, ses demandes tendant à l’expulsion de la société Les Toitures d’Hélios étant recevables.

2 – Sur l’incompétence du juge des référés

L’article 100 du code de procédure civile énonce que « si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office.»

Il résulte de ces dispositions que la litispendance suppose une identité de parties, d’objet, de fait générateur et de fondement juridique. En outre, il faut que le litige soit pendant devant deux juridictions de même degré ou de degré différent mais également compétentes.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 484 du code de procédure civile précité, l’ordonnance de référé est une décision provisoire, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 488 du même code rappelle quant à lui que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de chose jugée.

La Sarl Les Toitures d’Hélios soutient à tort que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur un litige dont l’objet est strictement identique à celui pendant devant le juge du fond de la même juridiction, alors qu’il ne saurait y avoir litispendance entre une instance au fond et une demande tendant au prononcé de mesures provisoires portée devant le juge des référés,

L’exception d’incompétence est donc rejetée.

3 – Sur le fond du référé

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence d’un trouble manifestement illicite doit être établie avec l’évidence requise devant le juge des référés. L’illicéité du trouble doit être manifeste. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration.

Il est admis que l’ occupation irrégulière du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite susceptible de permettre l’application du texte rappelé ci-dessus qui autorise la mesure d’expulsion pour mettre fin au trouble.

Le caractère manifestement illicite du trouble n’est en revanche pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur.

En l’espèce d’une première part la société Les Toitures d’Hélios invoque une insuffisance des preuves de ce que la parcelle fait partie du domaine privé de la commune. Il en ressort que ce moyen vise principalement à contester la compétence du juge judiciaire au profit du juge administratif et constitue une exception d’incompétence au sens des dispositions de l’article 75 du code de procédure civile.

En tout état de cause la commune d’[Localité 3] justifie de l’extrait du registre des délibérations du 17 décembre 2018 portant approbation de l’acquisition de plusieurs biens, dont la parcelle B[Cadastre 1] issue de la division de la parcelle B [Cadastre 2], de l’acte d’acquisition dressé devant notaire le 11 février 2019 et du relevé de propriété.

Par ailleurs, il n’est pas allégué ni a fortiori démontré que ladite parcelle serait affectée à l’usage direct du public, ou affecté à un service public, ou qu’elle puisse relever du domaine public de la commune.

D’une deuxième part, l’article L. 145-5 du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions relatives au bail commercial à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.
A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions relatives aux baux commerciaux.
Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

L’article L. 145-5-1 du même code prévoit que n’est pas soumise au chapitre relatif au bail commercial, la convention d’ occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

En l’espèce les parties ont conclu le 23 avril 2021 une première convention d’occupation à titre précaire du hangar extérieur situé sur la propriété communale cadastrée B [Cadastre 1] pour une durée d’une année, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850 euros.

La Sarl Les Toitures d’Hélios qui confirme que la dernière convention a expiré depuis le 1er octobre 2023 (page 10 de ses conclusions) invoque le bénéfice du statut des baux commerciaux au regard du délai pris par la commune d’[Localité 3] pour lui faire délivrer une mise en demeure de quitter les lieux et soulève ainsi le moyen tiré d’une requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial.

Or il est jugé, au visa de l’article L 145-60 du code de commerce invoqué par la commune d’[Localité 3], que le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée. (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946).

Au vu de ces éléments, étant relevé que le preneur ne se prévaut ni d’une fraude, ni d’une interruption du délai de prescription, le moyen tiré d’une requalification du contrat est invoqué de manière manifestement tardive dès lors que la dernière convention régularisée entre les parties a pris effet le 1er avril 2023 avec un terme fixé le 30 septembre 2023.

La Sarl Les Toitures d’Hélios échoue donc à caractériser l’existence de contestations sérieuses quant au droit revendiqué par la demanderesse.

D’une troisième part c’est par un moyen inopérant que la Sarl Les Toitures d’Hélios conteste toute situation d’urgence alors que la demande est fondée sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, l’intervention du juge des référés sur ce fondement n’étant pas subordonnée à une condition d’urgence.

D’une quatrième part, la convention d’occupation précaire prend fin d’elle-même par la survenance du terme expressément prévu.

Il est acquis aux débats que la Sarl Les Toitures d’Hélios se maintient dans les lieux en dépit de la survenance du terme de la convention d’occupation précaire, de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 2 septembre 2023 de l’obligation de restituer les lieux au 30 septembre 2023 pour un état des lieux de sortie prévu le 2 octobre 2023 et du courrier en date du 23 janvier 2024 rappelant à la Sarl Les Toitures d’Hélios ses engagements contractuels.

Il en résulte que la Sarl Les Toitures d’Hélios occupe irrégulièrement le bien appartenant à la commune d’[Localité 3].

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie avec l’évidence requise en référé.
En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la Sarl Les Toitures d’Hélios des lieux occupés selon les modalités définies au dispositif, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, et dans la limite d’une durée de douze mois.

En revanche il n’y a pas lieu d’adresser injonction de remise en état des lieux, faute de preuve de l’établissement d’un état des lieux d’entrée.

4 – Sur les demandes accessoires

La Sarl Les Toitures d’Hélios, partie perdante à l’instance au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, doit être tenue de supporter les dépens de l’instance. Elle est déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des circonstances de l’espèce il serait inéquitable de laisser à la charge de la commune d’[Localité 3] l’intégralité des sommes qu’elle a été contrainte d’exposer en justice pour la défense de ses intérêts, de sorte qu’il convient de condamner la Sarl Les Toitures d’Hélios à lui payer une indemnité de 1 500 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Nous, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire prononcée en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS la commune d’[Localité 3] irrecevable en ses demandes tendant au paiement de provisions au titre de l’indemnité d’occupation avec capitalisation des intérêts ;

DECLARONS la commune d’[Localité 3] recevable en ses demandes tendant à l’expulsion de la Sarl Les Toitures d’Hélios devant le juge des référés ;

REJETONS l’exception d’incompétence du juge des référés soulevée par la Sarl Les Toitures d’Hélios;

ORDONNONS à la Sarl Les Toitures d’Hélios de libérer le hangar extérieur situé [Adresse 4], sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 1] section B de la commune d’[Localité 3], avec restitution des clés dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, et ce sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, dans la limite d’une durée de douze mois ;

DISONS qu’à défaut de libération des lieux dans ce délai, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs, si besoin est ;

REJETONS la demande d’injonction de remise en état des lieux ;

CONDAMNONS la Sarl Les Toitures d’Hélios aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTONS la Sarl Les Toitures d’Hélios de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la Sarl Les Toitures d’Hélios à payer à la commune d’[Localité 3] une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi la présente décision a été signée par […], juge des référés, et […], greffière.

La greffière, Le juge des référés,

EN CONSEQUENCE,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.