MINUTE N° 26/448

Copie exécutoire à :

– Me Patricia

CHEVALLIER-GASCHY

Copie conforme à :

– Me Mathilde SEILLE

– greffe JCP TJ Mulhouse

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 19 Octobre 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 26/00553

N° Portalis DBVW-V-B7K-IW4M

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 16 janvier 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse.

APPELANT :

Monsieur [M] [U]

[Adresse 1]

Représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Monsieur [C] [E]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2026/11172 du 09/09/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Madame [S] [O]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2026/10742 du 09/09/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentés par Me Mathilde SEILLE, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 septembre 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, présidente de chambre, et Mme DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme DEROUARD, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 25 mai 2013 avec effet au 1er juin 2013, M. [M] [U] a donné à bail à M. [C] [E] et Mme [S] [O] un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 560 €, augmenté de 40 € de provision sur charges.

Par acte du 4 juillet 2024, le bailleur faisait signifier à ses locataires un congé pour reprise à son bénéfice avec effet au 31 mai 2025.

En raison du défaut de libération des lieux par ses locataires à la date fixée dans ledit congé, M. [M] [U] a, par acte du 9 juillet 2025, assigné en référé M. [C] [E] et Mme [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir constater la fin du bail au 1er juin 2025 et ordonner l’expulsion des locataires devenus occupants sans droit ni titre sous astreinte de 100 € par jour de retard, fixer l’indemnité d’occupation à hauteur de 700 € par mois hors charges, supprimer et subsidiairement réduire le délai accordé à compter du commandement de quitter les lieux, et les voir condamner solidairement à lui payer une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 16 janvier 2026, le tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, a :

– déclaré M. [M] [U] irrecevable en ses prétentions en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ;

– condamné M. [M] [U] aux dépens et l’a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

– condamné M. [M] [U] à verser à M. [C] [E] et Mme [S] [O] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que, d’une part, les locataires élevaient une contestation sur la réalité et le sérieux du motif de reprise ; d’autre part, qu’aucun justificatif n’avait été produit à l’appui du motif invoqué, de sorte que cette question de fond excédait les pouvoirs du juge des référés.

M. [M] [U] a interjeté appel de cette décision le 9 février 2026.

Par écritures notifiées le 19 août 2026, il conclut à l’infirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

– déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

– constater que le bail a pris fin le 1er juin 2025 par suites du congé délivré sur la base de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1984 ;

– constater que M. [C] [E] et Mme [S] [O] sont occupants sans droit ni titre du logement [Adresse 1] à [Localité 4];

En conséquence,

– ordonner l’expulsion de M. [C] [E] et Mme [S] [O] ainsi que de tous occupants de leur chef, sous peine d’astreinte définitive de 100 € par jour de retard passé un délai de huit jours après signification de l’arrêt à intervenir ;

– l’autoriser à se faire assister de la force publique aux fins de procéder à leur expulsion ;

– fixer en outre une indemnité d’occupation mensuelle de 700 € hors charges à compter du mois de juin 2025 jusqu’au départ effectif des occupants ;

– supprimer et subsidiairement réduire de façon substantielle le délai accordé à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux au bénéfice des consorts [E]-[O] ;

-condamner consorts [E]-[O], aux entiers frais et dépens ainsi qu’à une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 et les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Il fait valoir qu’exerçant la profession de médecin et propriétaire depuis 1984 de la maison située [Adresse 4] sur la commune de [Localité 4], il y avait aménagé son logement d’habitation de 80 m² et son cabinet médical aux rez-de-chaussée et premier étage et loué le logement situé au dernier étage, donné à bail en dernier lieu aux consorts [E]-[O], et explique que suite à sa prise de retraite au 30 mars 2023, il souhaitait disposer dans la maison d’un espace de vie plus grand pour y accueillir sa nouvelle compagne Mme [T] et également ses deux petits enfants scolarisés au collège de [Localité 4] alors que leurs parents demeurent à [Localité 6], et produit divers témoignages à ce titre.

Il explique dès lors qu’après avoir envisagé dans un premier temps de vendre l’immeuble pour racheter un autre bien, il y avait finalement renoncé pour des raisons financières et délivré un congé à ses locataires de l’étage pour reprendre leur logement à son bénéfice.

Il conteste en tout état de cause avoir décidé de vendre pour échapper à la réalisation de travaux alors qu’il a toujours entretenu le bien.

Il rappelle que :

– si le contrôle du juge des référés peut porter sur la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise dès la délivrance du congé, ce contrôle ne porte pas sur lopportunité de la décision de reprise, laquelle relève pour le bailleur de la mise en ’uvre de son droit de propriété, et le locataire ayant la charge de prouver la fraude qu’il invoque,

– l’obligation de justifier dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise n’est pas édictée à peine de nullité ;

Il souligne enfin que les locataires sont de mauvaise foi lorsqu’ils affirment l’absence d’entretien de leur logement par leur bailleur, et ce alors même qu’ils s’opposent contre leur intérêt à la réalisation de ces travaux, ou accusent ce dernier d’avoir commis des violences à leur égard, et s’abstiennent fautivement de payer leur loyer depuis juin 2025 (les arriérés locatifs étant régularisés par la CAF auprès du bailleur) et de déclarer à leur assureur les sinistres survenus dans leur logement.

Par écritures notifiées le 4 août 2026, M. [C] [E] et Mme [S] [O] ont conclu au rejet des fins et conclusions de l’appelant et ont sollicité confirmation en toutes ses dispositions de l’ordonnance déférée.

Y ajoutant, ils demandent à la cour de :

– enjoindre au bailleur de produire les quittances de loyer des 6 derniers mois ;

A titre subsidiaire, de leur accorder un délai d’évacuation d’une durée de 6 mois à compter de la décision à intervenir ;

En toute hypothèse, de condamner le demandeur aux entiers frais et dépens et au paiement d’une somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :

le bailleur n’a joint à son congé aucun élément concret permettant d’établir la réalité de sa volonté de reprise ni la nécessité d’occuper le bien loué, ce d’autant qu’il est déjà propriétaire du logement situé en-dessous du leur ;

le congé a en réalité été délivré dans la seule optique de se débarrasser des locataires, au regard du conflit opposant les parties au sujet de désordres affectant le bien loué et les travaux réclamés depuis des années pour y mettre fin, ayant donné lieu à une altercation et des insultes du bailleur ayant entraîné un dépôt de plainte des deux parties ;

le motif du congé a changé à plusieurs reprises.

Subsidiairement, ils sollicitent des délais d’évacuation de six mois au motif qu’ils sont parents de quatre enfants mineurs et actuellement sans emploi et bénéficiaires des prestations sociales, Madame étant mère au foyer et Monsieur ayant des revenus irréguliers du fait de problèmes de santé et d’un dossier MDPH en cours.

Ils soutiennent avoir régulièrement acquitté leur loyer (et vu leur APL supprimée suite à la saisine abusive de la CAF par le bailleur) et avoir mené en vain des démarches de relogement, avant même la réception du congé litigieux, et ne pas être éligibles à l’attribution d’un logement social faute de délivrance de quittances de loyers par leur bailleur pour constituer le dossier.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 31 août 2026, et l’affaire a été fixée à l’audience du 14 septembre 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 19 octobre 2026.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si, aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’apprécier la validité d’un congé pour reprise, en revanche saisi d’une demande d’expulsion en conséquence d’un congé, celui-ci doit examiner le caractère sérieux de la contestation de la régularité du congé par le défendeur à la mesure d’expulsion.

Une contestation est considérée comme sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Ainsi, en application des dispositions susvisées, lorsqu’il donne congé au locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel de sa décision de reprise et il appartient au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité du motif invoqué.

Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

En l’espèce, M. [U] a fait délivrer à M. [E] et Mme [O] un congé pour reprise, le 4 juillet 2024, par acte de commissaire de justice comportant les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise, à savoir lui-même, ainsi que le motif allégué, à savoir son intention d’occuper le logement adapté à sa situation suite à sa retraite.

Le premier juge a débouté M. [U] de ses prétentions en retenant en premier lieu qu’aucun justificatif n’avait été produit par le bailleur à l’appui du motif invoqué.

Il est pourtant constant que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité et que l’auteur du congé n’est pas tenu d’annexer à l’acte les documents justifiant le bien-fondé de la reprise.

En tout état de cause, M. [U] produit divers documents et témoignages attestant de ce qu’admis au bénéfice de la retraite depuis le 1er avril 2023, il n’exerce plus sa profession antérieure de médecin et entend désormais occuper personnellement l’ensemble de la maison, à savoir le rez-de-chaussée où se trouvait précédemment son cabinet médical outre un cabinet d’infirmières, son logement d’habitation situé au premier étage et le deuxième étage où se situe le logement donné à bail aux consorts [E]/[O].

Il est acquis qu’il réside dans le même immeuble que le logement visé par la reprise et justifie que sa concubine entend désormais résider avec lui dans la maison et y bénéficier notamment d’un espace de télétravail dédié à son activité professionnelle, et qu’il est sera amené par ailleurs à y héberger occasionnellement ses deux petits-enfants scolarisés au collège situé à proximité immédiate de son domicile à [Localité 4] alors que leurs parents sont domiciliés à une vingtaine de kilomètres dudit collège.

La situation du logement initial de M. [U] et du logement loué dans le même immeuble, sa situation sentimentale et de famille et le départ à la retraite du bailleur permettent de retenir la cohérence du projet de reprise.

En deuxième lieu, le premier juge retient que les locataires ont fait valoir une contestation sérieuse en ce qu’ils soutiennent que le motif énoncé par leur bailleur est fallacieux et en réalité motivé par la seule volonté de se débarrasser d’eux en raison des travaux qu’ils réclament depuis des années au regard des désordres affectant le logement loué et de leurs relations conflictuelles.

L’intention frauduleuse du bailleur doit s’apprécier au moment où le congé a été délivré, et la fraude démontrée par les locataires qui l’invoquent.

En l’espèce, pour caractériser cette intention frauduleuse, les locataires affirment que dans l’une des chambres d’enfant, le plafond présenterait une fuite et la toile tendue s’effondrerait et qu’au surplus le logement serait mal isolé, comporterait un chauffage inefficace et que la chaudière aurait besoin d’être remplacée.

Ils ne produisent toutefois aucune pièce attestant des désordres invoqués ni de leurs demandes infructueuses auprès du bailleur pour y remédier.

A contrario, le bailleur produit quant à lui un rapport de constatation établi le 17 mai 2024 par la police municipale de la commune de [Localité 4], sur demande de l’agence régionale de santé en date du 26 avril 2024, dans le logement de Mme [O] et de son compagnon, attestant de la présence d’un plafond tendu dans l’intégralité de l’appartement ne permettant pas d’avoir un avis sur la solidité des plafonds et d’éventuelle(s) infiltration(s), aucune fissure au niveau des murs intérieurs, tâche d’humidité ou de moisissure n’étant de surcroît constatée, et ne permettant pas plus de se prononcer sur l’insuffisance du chauffage allégué par les locataires, le système de chauffage consistant en une chaudière individuelle au gaz avec des radiateurs dans chaque pièce étant coupé lors de la visite des lieux au vu des températures.

Par ailleurs, les locataires arguent de relations conflictuelles les opposant au bailleur ayant donné lieu à des dépôts de plainte respectifs des parties, lesquels ont eu lieu au cours de l’été 2026 postérieurement à la délivrance du congé deux ans auparavant.

Il en résulte que l’intention frauduleuse du bailleur au moment de la délivrance du congé n’est pas suffisamment étayée par les locataires.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, le caractère réel et sérieux de la reprise ainsi que le caractère régulier du congé ne se heurtent en l’état à aucune contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée.

Par suite, il sera constaté qu’en raison du congé délivré par M. [U], le bail a été résilié avec effet au 1er juin 2025 de sorte qu’en se maintenant dans les lieux, les preneurs sont depuis lors devenus occupants sans droit ni titre.

Il convient donc de prononcer leur expulsion et de les condamner à payer une indemnité d’occupation qui, conformément au montant du loyer qu’ils acquittaient et des règlements d’indemnités d’occupation au bailleur par la CAF pour le compte des locataires, sera fixée à la somme mensuelle de 615 € à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération définitive des lieux.

Le prononcé d’une astreinte en sus du recours possible à la force publique n’apparaît pas nécessaire dans le présent litige et le bailleur sera débouté de sa demande de ce chef, tout comme de celle de voir supprimer ou réduit le délai prévu par la loi après délivrance du commandement de quitter les lieux.

Les locataires seront par ailleurs déboutés de leur demande à voir condamner leur bailleur à produire les quittances de loyer des 6 derniers mois, ce dernier justifiant leur avoir communiqué en date du 5 août 2026 un document attestant du paiement à hauteur de 7 380 € des indemnités d’occupation dues au titre du logement de juin 2025 à Juin 2026 pour leur compte par la CAF par virement au bailleur crédité en date du 7 juillet 2026, et ce paiement au bailleur figurant au demeurant également sur le relevé de leurs prestations versées par la CAF.

Sur la demande subsidiaire des locataires de délais pour quitter les lieux, il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prevue à l’article L. 412-3 ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Sur le bienfondé de leur demande, les consorts [E]/[O] justifient avoir à charge quatre enfants mineurs âgés de 1 à 15 ans, et bénéficier des prestations sociales au regard de leur absence d’emploi, Madame étant mère au foyer et Monsieur arguant de problèmes de santé et d’une saisine de la M.D.P.H qu’il ne documente pas.

Avisée depuis juillet 2024 de la date d’expiration du bail au 31 mai 2025, les locataires se maintiennent dans les lieux depuis une année mais justifient de démarches entreprises aux fins d’assurer leur relogement social, au regard de leurs ressources et de leurs charges de famille, élevant quatre enfants mineurs.

Il convient toutefois de constater, outre les significatifs délais de procédure dont ils ont déjà bénéficié de fait, qu’ils résident dans le même immeuble que leur bailleur retraité et que cette situation ne saurait perdurer trop longtemps sans risque de dégénérer, ce d’autant que les relations entre les parties sont d’ores et déjà devenues conflictuelles.

Leur demande de délais supplémentaires d’évacuation sera donc rejetée.

L’ordonnance entreprise sera aussi infirmée en ce qu’elle a condamné M. [U] aux dépens et a rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles.

Succombant en appel, les intimés seront condamnés aux entiers dépens, de première instance et d’appel, et à verser à M. [U] la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe ;

INFIRME l’ordonnance rendue le 16 janvier 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

ORDONNE à M. [C] [E] et Mme [S] [O] de quitter immédiatement le logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il sera procédé à leur expulsion et à celles de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE M. [C] [E] et Mme [S] [O] à payer à M. [M] [U] une indemnité d’occupation de 615 € par mois à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération définitive des lieux et remise des clés ;

DEBOUTE M. [M] [U] de sa demande d’astreinte et de suppression ou réduction du délai légal à compter du commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTE M. [C] [E] et Mme [S] [O] de leur demande de délais d’évacuation supplémentaires pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [C] [E] et Mme [S] [O] à payer à M. [M] [U] une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [E] et Mme [S] [O] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier La présidente