Expulsion en référé : maintien sans droit ni titre malgré une réserve d’usage et d’habitation non officiellement abandonnée

Les articles 834 et 835 du code de procédure civile permettent au juge des référés d’ordonner une mesure de remise en état en présence d’un trouble manifestement illicite, même lorsqu’une contestation sérieuse existe. L’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire fonde la compétence du juge des contentieux de la protection pour l’expulsion des occupants sans droit ni titre. L’occupation a été jugée irrégulière, le titulaire du droit d’usage et d’habitation n’ayant pas renoncé à ce droit dans les formes prévues par l’acte notarié. La libération des lieux a été ordonnée, puis l’expulsion après commandement et expiration des délais légaux. L’astreinte a été refusée, la force publique étant considérée comme suffisante. Le délai de grâce a également été écarté au regard des possibilités de relogement de l’occupant. En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, celui-ci a été condamné aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles. L’exécution provisoire ne pouvait être écartée en référé, conformément aux articles 514 et 514-1 du même code.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation sur le rez-de-chaussée a contesté l’occupation des lieux par son enfant, lequel soutenait que ce droit s’était éteint. Faute de renonciation formalisée et au vu des justificatifs produits, le juge a constaté l’occupation sans droit ni titre et ordonné la libération, puis l’expulsion à défaut de départ, sans délai de grâce ni astreinte.

Un donateur et son conjoint ont transmis à leur enfant la nue-propriété d’un terrain bâti, avec réserve d’usufruit et droit d’usage et d’habitation sur le rez-de-chaussée au profit du donateur survivant. L’enfant occupait durablement ce logement et soutenait que le droit d’usage s’était éteint, notamment parce que le titulaire n’en assumait plus certaines dépenses et l’avait laissé s’installer.

Le titulaire du droit a contesté toute renonciation et produit des justificatifs de paiement de charges et d’assurance. Il a demandé l’expulsion de l’occupant. Le juge des référés a retenu l’absence de renonciation formalisée, constaté l’occupation sans droit ni titre et ordonné la libération des lieux, puis l’expulsion à défaut de départ. Le délai de grâce et l’astreinte ont été refusés.

• Occupation d’un logement à des fins d’habitation.
• Absence de droit ou de titre opposable à l’occupant.
• Absence de renonciation formalisée au droit d’usage et d’habitation.
• Maintien des obligations attachées à la réserve du droit d’usage.
• Existence d’un trouble manifestement illicite.
• Possibilités concrètes de relogement excluant un délai de grâce.

• Acte notarié prévoyant la réserve du droit d’usage et sa renonciation formalisée.
• Témoignages établissant l’installation durable et la détention des clefs.
• Ordres de virement mensuels relatifs au remboursement de l’eau et de l’électricité.
• Justificatifs de paiement de l’assurance habitation pendant plusieurs années.
• Courriers et procès-verbal d’audition mentionnant une autre adresse d’habitation.

Le titulaire du droit d’usage obtient la libération du logement et l’expulsion de l’occupant après les délais légaux. L’occupant supporte l’expulsion, les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles, sans bénéficier d’un délai supplémentaire ni d’une astreinte contre lui.

• Libération des lieux dans le délai fixé par l’ordonnance.
• Expulsion possible après commandement et expiration du délai légal.
• Concours de la force publique envisageable.
• Astreinte refusée faute de mauvaise foi démontrée.
• Condamnation de l’occupant aux dépens et aux frais irrépétibles.

À faire

• Relire l’acte notarié et les conditions du droit d’usage.
• Vérifier l’existence d’une renonciation par lettre recommandée.
• Rassembler les justificatifs de charges et d’assurance.
• Faire délivrer le commandement de quitter les lieux.
• Documenter les possibilités concrètes de relogement.

À éviter

• Se fonder uniquement sur un accord verbal d’occupation.
• Confondre détention des clefs et titre d’occupation.
• Négliger les obligations financières liées au droit d’usage.
• Demander un délai sans justifier les recherches de relogement.
• Solliciter une astreinte sans démontrer la mauvaise foi.

Les conditions de l’expulsion en référé pour occupation sans droit ni titre

L’occupation d’un logement sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite portant atteinte au droit de propriété. Sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge peut ordonner la remise en état et l’expulsion. La contestation relative à l’extinction du droit d’usage n’a pas été jugée sérieuse.

La preuve de la renonciation au droit d’usage et d’habitation

L’acte notarié imposait une renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception. L’installation durable de l’occupant, la remise des clefs ou un éventuel accord verbal ne suffisent donc pas à établir cette renonciation. Les versements mensuels relatifs à l’eau et à l’électricité ainsi que le paiement de l’assurance ont, au contraire, corroboré le maintien du droit d’usage.

Les critères d’octroi des délais pour quitter les lieux

Selon les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, les délais dépendent notamment des possibilités normales de relogement, de la situation respective des parties et des diligences accomplies. Le délai a été refusé, l’occupant disposant de possibilités concrètes de relogement et d’autres logements étant disponibles ou susceptibles de l’être.

Article 768 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article 544 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article L. 131-1 du Code de procédure civile, Articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Article 32-1 du Code de procédure civile, Articles 696 et 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution