Expulsion en référé d’une occupante sans droit ni titre : bail postérieur au commandement de payer et délai de deux mois maintenu

Sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé la cessation d’un trouble manifestement illicite, sous réserve de l’absence de contestation sérieuse. L’occupation sans droit ni titre est caractérisée lorsque le bail a été conclu après le commandement de payer valant saisie et est inopposable à l’acquéreur en application du cahier des conditions de vente.

La juridiction retient l’inopposabilité du bail conclu avec l’ancien propriétaire, l’état du logement lors du constat préalable, le remplacement ultérieur des serrures et le jugement d’adjudication ordonnant la libération des lieux. L’expulsion est ordonnée après signification d’un commandement de quitter les lieux, le délai de deux mois de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution n’étant pas écarté faute de preuve d’une entrée par voie de fait imputable à l’occupante.

L’indemnité d’occupation est fixée à 600 euros mensuels, jusqu’à libération effective et restitution des clés. La solidarité entre occupantes est refusée, conformément aux articles 1310 et 1313 du Code civil, faute de convention ou d’engagement solidaire. L’occupante est condamnée aux dépens et à 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le bail conclu avec l’ancien propriétaire après le commandement de payer valant saisie a été déclaré inopposable à l’acquéreur, l’ancien propriétaire n’ayant plus qualité pour contracter. L’occupante a été reconnue occupante sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2026 et son expulsion a été ordonnée après le délai légal. Une indemnité mensuelle de 600 euros a été fixée.

Une société adjudicataire de lots immobiliers a demandé en référé la libération et l’expulsion des occupantes d’un appartement, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Le jugement d’adjudication ordonnait à tous possesseurs et détenteurs de laisser les lieux libres. Des constats de commissaire de justice ont établi que le logement était vide lors d’une visite préalable, puis occupé après le remplacement des serrures.

Une occupante invoquait un bail écrit conclu avec l’ancien propriétaire après le commandement de payer valant saisie. La juridiction retient que ce bail est inopposable à l’acquéreur, l’ancien propriétaire n’ayant plus qualité pour contracter. Elle constate l’occupation sans droit ni titre à compter du 9 janvier 2026 et ordonne l’expulsion après le délai légal de deux mois.

La présence effective de l’autre occupante n’étant pas établie, son expulsion spécifique est rejetée. L’occupante présente est condamnée à une indemnité mensuelle de 600 euros, aux dépens et à 300 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir une occupation effective du logement
• Vérifier l’absence de titre opposable à l’acquéreur
• Constater l’inopposabilité du bail conclu après le commandement de payer
• Caractériser un trouble manifestement illicite
• Rapporter la preuve d’une entrée par voie de fait pour écarter le délai légal
• Justifier une convention ou un engagement pour obtenir la solidarité

• Jugement d’adjudication ordonnant la libération et l’expulsion
• Cahier des conditions de vente et clause d’inopposabilité des baux
• Commandement de payer valant saisie publié au service de la publicité foncière
• Procès-verbal du 28 octobre 2025 et photographies montrant le logement vide
• Courrier du commissaire de justice du 9 janvier 2026 relatif aux serrures
• Bail signé le 6 septembre 2025 avec l’ancien propriétaire

L’acquéreur peut obtenir l’expulsion de l’occupante dépourvue de titre opposable, mais doit respecter le commandement de quitter les lieux et le délai légal de deux mois. L’occupante supporte l’indemnité d’occupation, les dépens et les frais irrépétibles, tandis que la solidarité avec l’autre défenderesse est écartée.

• Libération des lieux et restitution des clés
• Expulsion possible après commandement et délai de deux mois
• Paiement de 600 euros mensuels jusqu’à libération effective
• Prise en charge des dépens et de 300 euros au titre de l’article 700
• Absence de condamnation solidaire de l’autre occupante

À faire

• Produire le jugement d’adjudication exécutoire
• Verser le cahier des conditions de vente
• Établir la date du commandement de payer valant saisie
• Faire constater l’occupation et l’état des serrures
• Signifier un commandement de quitter les lieux

À éviter

• Invoquer un bail postérieur comme titre opposable
• Demander une expulsion immédiate sans voie de fait prouvée
• Imputer un changement de serrure sans preuve
• Réclamer une solidarité sans convention ni engagement
• Omettre la preuve de la présence effective de l’occupant

Les conditions du référé pour trouble manifestement illicite

L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, mais une contestation réellement sérieuse sur l’existence du trouble impose le rejet de la mesure. En l’espèce, les pièces produites ont écarté la contestation tirée du bail postérieur au commandement de payer valant saisie.

L’opposabilité des baux conclus après le commandement de payer

Le cahier des conditions de vente rend inopposables à l’acquéreur les baux consentis par le débiteur après la délivrance du commandement de payer valant saisie. Le bail conclu avec l’ancien propriétaire, qui n’avait plus qualité pour contracter, ne constitue donc pas un titre opposable.

Le maintien du délai légal avant expulsion

Les articles L 412-1 et L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution permettent d’écarter certains délais en cas d’entrée par voie de fait. La juridiction refuse cette exception, aucune preuve n’établissant que l’occupante avait changé les serrures ou était entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 491 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article L213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1310 du Code civil, Article 1313 du Code civil, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991