TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE SAINT BRIEUC

REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Affaire : S.C.I. JAMAA RCS de BREST /S.C.I. NBCD

N° RG 25/00433 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F76P

Ordonnance du : 24 Septembre 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX
Par M. Emmanuel ROCHARD, Président,
Assisté de Madame Erika ROBERT, Greffier lors des débats et de Madame Annie VERDURE, Greffier lors de la mise à disposition ;

ENTRE

DEMANDERESSE

LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE JAMAA, dont le siège social est sis 27 Allée des Peupliers – 29270 CARHAIX PLOUGUER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

ET

DEFENDERESSE

LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE NBCD, dont le siège social est sis 2 Villa Etienne Marey – 75020 PARIS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, la Société civile immobilière (SCI) JAMAA a assigné la SCI NBCD à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, et a formé les prétentions suivantes :
Déclarer la SCI JAMAA recevable en son action ; Constater que la SCI NBCD a obstrué le passage de la servitude existante sur la parcelle section AX n°3 (fonds servant) au profit de la parcelle cadastrée section AX n°2 (fonds dominant), propriété de la SCI JAMAA ; Enjoindre à la SCI NBCD de procéder à l’enlèvement de tout obstacle à l’exercice de la servitude de passage existante sur la parcelle cadastrée AX n°3 (fonds servant) au profit de la parcelle cadastrée section AX n°2 (fonds dominant), notamment toutes constructions et rétablir le passage sur toute sa largeur conformément à l’acte en date du 20 août 1974 et ce, sous peine d’astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la notification de l’ordonnance à intervenir ; Condamner la SCI NBCD à payer à la SCI JAMAA la somme de 5 000 euros à titre provisionnel à titre de dommages et intérêts ; Condamner la SCI NBCD à payer à la SCI JAMAA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SCI NBCD aux dépens.
Par ordonnance de référé en date du 8 janvier 2026, le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a ordonné une conciliation, laquelle n’a pas abouti.

Par conclusions notifiées le 2 juin 2026, la SCI JAMAA a en outre demandé de débouter la SCI NBCD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 septembre 2026.

A cette audience, la SCI JAMAA était représentée par son avocat, lequel s’en est référé à ses écritures.

La SCI NBCD, représenté, a repris oralement les termes de ses conclusions notifiées le 23 juin 2026, aux termes desquelles elle a formé les prétentions suivantes :
Juger n’y avoir lieu à référé, en l’absence d’urgence, de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite de nature à justifier la demande ;Renvoyer la SCI JAMAA à mieux se pourvoir ;Subsidiairement la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,En tout état de cause, la condamner à payer à la SCI NBCD la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages intérêts ; La condamner à payer à la SCI NBCD la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux entiers dépens.
Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les demandes de la SCI JAMAA

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il convient de rappeler qu’un trouble manifestement illicite, selon l’article 835 du code de procédure civile, désigne une situation ou un acte qui porte atteinte de manière flagrante et évidente à un droit ou une norme légale. Ce trouble peut justifier une intervention judiciaire rapide pour ordonner des mesures provisoires, comme une injonction de faire ou de ne pas faire, afin de faire cesser l’atteinte.

En l’espèce, la SCI JAMAA expose que suivant un acte authentique en date du 20 août 1974, elle a acquis l’ensemble immobilier cadastré section AX n°2 situé 5 rue du Légué à Saint-Brieuc.

La SCI JAMAA précise que cet acte fait apparaitre en page 7 l’existence d’une servitude libellée comme suit : « La propriété vendue a droit au passage de l’escalier la séparant du n°9 restant au vendeur pour le service de la cave se trouvant sous le magasin. A ce sujet, il est ici fait observer que le magasin dont il est ci-dessus question est aujourd’hui détruit et que le lot n°9 appartient à Mademoiselle [R]. »

La SCI JAMAA indique que le lot n°9 (parcelle cadastrée section AX n°3) a été vendu à M. [J] et Mme [M] par un acte en date du 2 juin 2017.

La requérante fait valoir que préalablement à l’acquisition de leur parcelle, M. [J] et Mme [M] ont sollicité par l’intermédiaire de leur notaire, le 23 novembre 2016, la suppression de la servitude de passage dont est bénéficiaire la SCI JAMAA.

Elle ajoute que la SCI JAMAA souhaitant demeurer titulaire de ce droit, elle n’y a pas donné suite.

La SCI JAMAA estime donc que M. [J] et Mme [M] ont fait obstacle à l’exercice de la servitude de passage et à l’accès à l’escalier en installant d’abord un grillage fermant totalement l’accès, puis en faisant édifier une porte et un mur en parpaings sur l’espace séparant les deux habitations.

La SCI JAMAA ajoute qu’aucune solution amiable n’a été trouvée avec M. [J] et Mme [M] et précise que ces derniers ont vendu leur bien à la SCI NBCD.

Au soutien de ses prétentions, la SCI JAMAA verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 17 septembre 2025 aux termes duquel le commissaire de justice indique : « Accès servitude
De la terrasse, j’accède, par un escalier métallique, au jardin situé en contrebas de la rue et à l’arrière du bâtiment.
Je constate la présence importante de végétaux de taille conséquente.
Ces végétaux rendent l’accès très difficile à l’ensemble du jardin.
Je constate également la présence d’arbres dont l’élagage ne peut être effectué, aucun accès n’étant possible, à l’exception de cet escalier, lequel dessert uniquement le local commercial.
Aucun accès n’est possible à l’arrière du jardin.
De la terrasse, je constate, sur le fonds voisin, la présence de marches, dont l’accès est possible seulement par la servitude qui a été obstruée.
L’accès à ces marches est par ailleurs rendu impossible du fait de l’édification du grillage.
Au-dessous du local commercial, la requérante me déclare l’existence d’un studio.
Je constate la présence d’une fenêtre et d’une porte donnant sur ce studio, dont l’accès est empêché par les divers végétaux, dont l’entretien et l’enlèvement ne peut être réalisé, du fait de l’impossibilité d’accéder à cet espace par la servitude condamnée par le grillage et la porte fermée à clé rue du Légué. »

Aux termes de ses écritures, la SCI NBCD confirme qu’elle a acquis, par acte notarié du 12 octobre 2024, la pleine propriété du bien situé 9 rue du légué à Saint-Brieuc cadastré section AX n°3. 

La défenderesse fait valoir qu’aucune servitude de passage, légale ou conventionnelle, au profit du fonds voisin aujourd’hui propriété de la SCI JAMAA ne figure dans l’acte de vente, les titres antérieurs ou les états hypothécaires.

La défenderesse soutient que cette absence s’explique notamment par le fait que le fonds de la SCI JAMAA n’est pas enclavé puisqu’il bénéficie d’un accès direct à la voie publique et dispose également d’un accès à son jardin depuis sa propre terrasse.

En outre, la défenderesse expose qu’aucun passage n’a historiquement été exercé sur le fonds cadastré section AX n°3 pour accéder à la propriété voisine, ce que confirme la locataire présente dans les lieux depuis plus de dix ans.

La SCI NBCD affirme également que la porte et l’escalier situés à l’arrière de la propriété ont toujours été utilisés exclusivement par les occupants du logement en rez-de-jardin de la SCI NBCD, sans constituer un passage au bénéfice du fonds voisin, ce que confirme, là encore, la locataire.

Il convient de rappeler que pour caractériser un trouble manifestement illicite, il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’une atteinte évidente à un droit dont le caractère est lui-même incontestable.

Or, il résulte des arguments développés par les parties comparantes et des pièces produites que la SCI JAMAA ne rapporte pas la preuve d’une atteinte évidente à un droit certain et opposable à la SCI NBCD. Les conditions permettant de caractériser un trouble manifestement illicite ne sont donc pas réunies. La demande de la SCI JAMAA suppose en réalité de trancher préalablement la question de l’existence et de l’étendue d’un éventuel droit de passage, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Pour ces motifs, la demande tendant à enjoindre à la SCI NBCD de procéder à l’enlèvement de tout obstacle à l’exercice de la servitude de passage existante sur la parcelle cadastrée AX n°3 (fonds servant) au profit de la parcelle cadastrée section AX n°2 (fonds dominant), notamment toutes constructions et rétablir le passage sur toute sa largeur conformément à l’acte en date du 20 août 1974 sera rejetée.

En considération de ce qui précède, la demande de provision à titre de dommages et intérêts sollicitée par la SCI JAMAA sera également rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI NBCD

Aux termes de ses conclusions, la SCI NBCD sollicite la condamnation de la SCI JAMAA au paiement d’une provision de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, soutenant que la procédure aurait été engagée de manière hasardeuse et lui aurait occasionné des tracas injustifiés.

Toutefois, il ressort de l’acte d’acquisition de la SCI JAMAA en date du 20 août 1974 que celui-ci comporte une stipulation expresse faisant état de l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds acquis.

Dans ces conditions, la SCI JAMAA disposait, à l’origine, d’un élément de nature à fonder sa prétention quant à l’existence et à l’exercice de cette servitude. La circonstance que la SCI NBCD conteste l’existence, l’étendue ou les conditions d’exercice de ce droit ne suffit pas, à elle seule, à caractériser un comportement fautif de la SCI JAMAA dans l’engagement de la procédure.
En l’absence de démonstration d’une faute de la SCI JAMAA ayant causé à la SCI NBCD un préjudice distinct de celui résultant des contraintes inhérentes à la procédure, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens
La SCI JAMAA, partie succombante, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles
L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans la présente instance.
PAR CES MOTIFS

Nous, président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et assortie de l’exécution provisoire de droit,

REJETONS les demandes formées par la SCI JAMAA ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts formée par la SCI NBCD ;

CONDAMNONS la SCI JAMAA, partie succombante, aux dépens ;
DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 24 septembre 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence,
La République française mande et ordonne :
à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite
décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de
la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main,
à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-
forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute a été signée par le juge des référés et le
greffier.