MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 22/01216 – N° Portalis DB3J-W-B7G-FVOF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES
EN DATE DU 28 Septembre 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [Q]
né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Frédérique PASCOT de la SCP GAND PASCOT GENEST, avocat au barreau de POITIERS,

DEFENDERESSE :

Madame [G] [X]
née le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Thierry ZORO de la SELARL THIERRY ZORO, avocat au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :
– Me ZORO
– Me PASCOT
– Me [T], notaire

Copie exécutoire à :
– Me ZORO
– Me PASCOT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES : Carole BARRAL, Vice-président

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience du 16 Juin 2026

FAITS et PROCÉDURE

Le 23.4.2008, alors qu’ils vivaient ensemble, [M] [Q] et [G] [X] ont acquis en indivision à parts égales une maison d’habitation sise à [Localité 3] ([Localité 4]) au prix de 70 000 €.
À cet effet, ils ont souscrit un emprunt immobilier en trois branches, chacune remboursable à compter du 15.6.2008 :
– 12 375 € au taux nominal de 3,7% amortissable en 216 mois,
– 12 375 € au taux nominal de 0% amortissable en 252 mois,
– 117 250 € au taux nominal de 4,9% amortissable en 300 mois.

Le [Date mariage 1], [M] [Q] et [G] [X] se sont mariés sous le régime de la séparation de biens.

Le 07.11.2017, le juge aux affaires familiales de [Localité 5] a constaté leur non-conciliation et, notamment :
– attribué à l’époux la jouissance du logement familial à titre onéreux,
– chargé l’époux d’assurer le règlement provisoire des mensualités de crédit immobiliers,
– chargé l’épouse de régler provisoirement les mensualités du prêt auto de 90,36 €.

Le 22.3.2019, ce juge a prononcé leur divorce et, notamment, fixé sa date d’effets au 23.3.2017.

Le 13.5.2022, [M] [Q] a assigné [G] [X] devant le juge aux affaires familiales de [Localité 5] statuant en matière patrimoniale.

Le 16.01.2024, ce juge a :
– ouvert les opérations de liquidation et partage des intérêts patrimoniaux des parties,
– ordonné l’évaluation expertale de l’immeuble sis à [Localité 6] et de sa valeur locative au 23.3.2017 puis au 23 mars de chaque année suivante,
– attribué à [M] [Q] la pleine propriété de cet immeuble pour une valeur qui sera déterminée après dépôt du rapport d’expertise,
– chargé [M] [Q] de régler le solde restant dû à cette date des emprunts immobiliers grevant cet immeuble, l’y condamnant en tant que de besoin,
– dit que [M] [Q] est redevable à l’indivision d’une indemnité d’occupation de cet immeuble à compter du 07.11.2017 jusqu’au jour de la signification du présent jugement dont le montant sera fixé après dépôt du rapport d’expertise,
– dit que [M] [Q] est créancier de l’indivision des sommes suivantes :
– 2 072 € au titre des taxes foncières 2018 à 2022 à parfaire au titre de la taxe foncière 2023,
– 9 600 € au titre de l’installation d’une pompe à chaleur,
– 46 618,83 € au titre des prêts immobiliers selon décompte arrêté au 15.3.2023 et à parfaire jusqu’à la date de signification du présent jugement,

– débouté [M] [Q] de ses demandes de dommages et intérêts ainsi qu’aux titres de la taxe foncière 2017 et des taxes d’habitation,
– débouté [G] [X] de ses demandes de dommages et intérêts ainsi que de créances contre l’indivision,
– ordonné la réouverture des débats après expertise par devant le juge de la mise en état et invité les parties à conclure sur :
– la valeur de l’immeuble et de l’indemnité d’occupation due par [M] [Q] à l’indivision,

– le solde des emprunts immobiliers et produire un tableau d’amortissement réel à la date la plus proche de la signification du présent jugement ou une attestation de cette banque du solde restant dû à cette date,
– la soulte éventuellement due par l’une des parties à l’autre,
– dans cette attente, sursis à statuer sur le surplus des demandes.

Le 12.6.2024, le rapport d’expertise a été déposé.

Le 28.5.2025, la Cour d’appel de [Localité 5] a :
– infirmé le jugement du 16.01.2024 en ce qu’il a dit que [M] [Q] est créancier de l’indivision de :
– 46 618,83 € au titre des prêts immobiliers selon décompte arrêté au 15.3.2023 à parfaire jusqu’à la date de signification du présent jugement,
– 2 072 € au titre des taxes foncières 2018 à 2022 à parfaire au titre de la taxe foncière 2023,
– débouté [M] [Q] de sa demande au titre des taxes d’habitation et de la taxe foncière 2017,
– statué à nouveau de ces chefs, disant que [M] [Q] est créancier de l’indivision :
– au titre des prêts immobiliers qu’il a pris à sa charge à compter de novembre 2017 et dont le montant sera déterminé par le premier juge dans le cadre de la réouverture des débats prévue après expertise, à la suite de la production d’une attestation de la banque de [M] [Q] dans laquelle figureront tous les éléments utiles pour fixer cette créance dont le nombre et les références des prêts rachetés, le montant du prêt, l’échéancier actualisé permettant de s’assurer du paiement par lui des prêts immobiliers depuis novembre 2017,
– de 2 455 € au titre des taxes foncières 2017 à 2022 à parfaire au titre de la taxe foncière 2023,
– de 763 € au titre des taxes d’habitation 2018 à 2022.

Entre-temps et depuis lors, l’instance s’est poursuivie devant le juge du premier degré.

Le 02.4.2026, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire inscrite à l’audience du 16.6.2026 puis le délibéré fixé par mise à disposition au greffe le 28.9.2026, date à laquelle le présent jugement est rendu.

DEMANDES

[M] [Q] demande au juge aux affaires familiales, selon dernières conclusions du 27.8.2025, de le juger recevable et bien-fondé puis :
– juger que l’actif indivis se compose au 15.7.2025 de la maison d’habitation à [Localité 7] [Adresse 3] [Adresse 4] d’une valeur de 78 500€,
– juger que le passif indivis se compose ainsi au 15.7. 2025 :
– solde du prêt immobilier principal : 45 091,26€
– solde du prêt accessoire à taux 0% : 9 425,08€
– solde du prêt accessoire à taux 3,7% : 771,68 €,
– juger qu’au 15.7.2025, il doit à l’indivision 36 432€ au titre de l’indemnité d’occupation de la maison d’habitation de [Adresse 5] (à parfaire jusqu’à la sortie de l’indivision),
– juger qu’au 15.7.2025, l’indivision lui doit, à parfaire jusqu’à la sortie de l’indivision :
– 54 319,79€ au titre du prêt immobilier principal de 96 450€,
– 1 787€ au titre du prêt accessoire à taux 0% de 12 375€
– 8 245€ au titre du prêt accessoire à taux 3,7% de 12 375€
– 3 524€ au titre des taxes foncières 2017 à 2024,
– 763€ au titre des taxes d’habitation 2018 à 2022,
– 9 600€ au titre de la dépose de la chaudière à fioul hors servie et l’installation d’une pompe à chaleur en remplacement,
– lui attribuer :
– la maison d’habitation de [Localité 8] [Adresse 6] [Localité 9] d’une valeur de 78 500€,
– le solde du prêt immobilier principal = 45 091,26€,
– le solde du prêt accessoire à taux 0% = 9 425,08€,
– le solde du prêt accessoire à taux 3,7% = 771,68€,
– juger que [G] [X] lui versera une soulte de 9 297,41€
– juger que frais de “rachat de la part” de [G] [X] dans la maison d’habitation de [Localité 8] [Adresse 6] seront inclus dans le passif de l’indivision et donc partagés par moitié,
– désigner Maître [N], notaire à [Localité 10], afin de dresser l’acte constatant le partage,
– condamner [G] [X] à lui payer 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

[G] [X] demande, selon dernières conclusions du 25.11.2025, de la juger bien fondée contrairement au demandeur qui est aussi irrecevable et le débouter puis :
– juger que l’actif immobilier se compose, au 15.7.2025, de la maison d’habitation de [Localité 11] d’une valeur de 120 000 €,
– juger que le passif indivis se compose au 15.4.2022, à parfaire, comme suit :
– solde du prêt immobilier principal d’un montant initial de 62 501,79€
– solde du prêt accessoire à taux 0% d’un montant initial de 9 983,56€
– solde du prêt accessoire à taux 3,7% d’un montant initial de 3 566,98€,
– juger que l’indivision lui est redevable de 4300€ à parfaire qu’elle a payée pour l’achat du véhicule,
– juger que [M] [Q] est redevable depuis 2017, à l’indivision au titre de l’indemnité d’occupation, de 104 mois x 550 € = 57 200 €,
– attribuer à [M] [Q] la propriété de la maison de [Localité 12] [Adresse 6] évaluée 120 000 € à charge pour lui de rembourser le solde des prêts immobiliers et lui régler la soulte qui lui est due,
– désigner Maître [P], notaire à [Localité 13] afin de dresser l’acte constatant le partage,
– condamner [M] [Q] à lui payer 5 000 € au titre de l’article “700 CPC” outre les dépens.

Il est renvoyé à ces conclusions en vertu de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et arguments des parties qui seront repris en synthèse au fil des motifs.

MOTIFS du jugement

I : l’actif

Les parties estiment que l’actif indivis se compose au 15.7.2025 de la maison d’habitation à [Localité 14].

Cependant, le jugement du 16.01.2024 a attribué la pleine propriété de cet immeuble à [M] [Q] et cette disposition n’a pas été frappée d’appel.

Si elle n’a acquis force de chose jugée que lors de l’arrêt d’appel, cette disposition a autorité de chose jugée depuis le 16.01.2024 et est devenue définitive lorsque les parties ont émis leurs dernières conclusions en appel qui, en vertu de l’article 562 du code de procédure civile, ont circonscrit le périmètre de leur appel.
Cependant, le jugement du 16.01.2024 étant exécutoire par provision et aucune des parties ne justifiant de sa signification à l’autre, elle est devenue exécutoire à la date de l’appel, soit le 13.02.2024 qui marque le début de la jouissance divise.

Il s’ensuit qu’au 15.7.2025, l’indivision ne comptait plus cet immeuble mais seulement sa valeur laquelle est discutée de 78 500 à 120 000 €.

Le demandeur se range à l’évaluation de l’expert à 78 500 €, estimant que celle de la défenderesse manque de pertinence comme seulement élevée de l’attestation d’un notaire qui n’a pas visité le bien.
La défenderesse critique le rapport d’expertise qui n’a pas répondu à ses sérieuses objections et choisi des points de comparaison non pertinents.

En l’espèce, l’évaluation notariée produite en défense est datée du 30.5.2017 et son auteur ne prétend effectivement pas avoir visité le bien. Il se limite à poser une fourchette, entre 110 000 et 120 000 €, sans aucune explication sur la consistance du bien, son état, sa situation…etc ni aucune référence.

L’expert a certes émis des réflexions inopportunes, telle notamment le fait que la défenderesse ne pourrait pas “contester avec vigueur” car elle n’a pas de compétences techniques “vigoureuses”.
Il a cependant répondu aux dires des parties, y compris ceux de la défenderesse en pages 37 à 40 de son rapport. Il a notamment justifié ses points de comparaison et les conclusions qu’il en a tirées. Il a par exemple relevé que l’immeuble litigieux est situé à 1 kilomètre de la ligne LGV en comparaison d’un autre en bordure de cette ligne mais en bien meilleur état et plus grand d’1/3. Il a cependant estimé ce bien et un autre comparable à 46 et 49 000 €, c’est-à-dire bien en deçà de la valeur retenue pour l’immeuble litigieux en sorte qu’il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir tenu compte de leurs situations désavantageuses.
Bien que critiquant les points de comparaison retenus et pondérés par l’expert, la défenderesse n’en produit pas d’autres.
L’expert a relevé le mauvais état de la toiture, du plancher du grenier “trempé par les fuites de couverture et présentant un ventre négatif”, l’écroulement d’un mur sans grand charme du fait de sa vétusté et non des mouvements de terrain suite à sécheresse, la non conformité de l’assainissement.
Il a également expliqué que la valeur d’un immeuble n’est pas nécessairement le prix de son achat augmenté de celui de travaux de remise en état ou au goût des acquéreurs.

Toutefois, l’expert relève également que l’immeuble :
– est situé dans la zone d’attractivité de [Localité 15] sur une commune jouissant d’une piscine et d’un étang aménagé,
– se situe à 18 kilomètres de la gare, l’hôpital, un lycée et un centre d’enseignement supérieur mais à seulement 3 kilomètres de lieux de soins, crèche et écoles ainsi que commerces et supermarchés,
– est édifié sur une parcelle de 1 945 m2 close de bâtiments,
– est globalement, intérieur et extérieur, en bon état général, seuls l’assainissement et un mur extérieur présentant un “désordre majeur” s’agissant pour ce dernier d’une fissure traversante. Le rangement anarchique des fibres/antennes ne justifie en effet pas la qualification de “désordre majeur”.

Les photos annexées au rapport d’expertise rendent compte d’un corps de bâtiments rustiques, simples mais esthétiques. Aussi, pour cet ensemble dont la surface habitable est de 96 m2, la valeur mérite d’être rehaussée à 80 000 € à la date du rapport, le 01.9.2024.
Cette date est suffisamment proche de celle d’attribution en pleine propriété au demandeur pour demeurer la même à cette dernière.

L’indemnité d’occupation due par le demandeur accroît l’indivision en vertu de l’article 815-10 alinéa 2 du code civil mais compose également son compte d’administration dont le solde, à déterminer ci-dessous, viendra à l’actif ou au passif indivis.

II : le passif

Les parties conviennent que le passif indivis est composé du solde des trois prêts.

Cependant, le demandeur a actualisé ses conclusions mais au 15.7.2025 alors qu’il convient de se placer à la date de jouissance divise, soit le 13.02.2024.
De son côté, la défenderesse n’a pas actualisé ses demandes à ce titre, se plaçant au 15.4.2022 à l’instar de ses conclusions du 14.6.2023.

Il est rappelé que pour financer l’acquisition de la maison de [Localité 16], les parties avaient souscrit les trois emprunts suivants remboursables à compter du 15.6.2008 :
– 12 375 € au taux nominal de 3,7% amortissable en 216 mois,
– 12 375 € au taux nominal de 0% amortissable en 252 mois,
– 117 250 € au taux nominal de 4,9% amortissable en 300 mois et que le demandeur a renégocié.

Les parties versent au débat les tableaux d’amortissement réels de ces prêts mais en ce qui concerne le plus important, seul le demandeur produit le tableau d’amortissement du prêt qu’il a renégocié.

Il en résulte que le passif subsistant à la date de jouissance divise s’établit comme suit :

désignation du prêt
capital restant dû au 13.02.2024
12 375 € à 3,7%
2 103,59 €
12 375 € à 0%
9 682,84 €
117 250 € à 4,9%
renégocié
53 261,87 €
total = 65 048,30 €

III : les comptes d’administration

A/ le compte d’administration de [M] [Q]

1/ les prêts immobiliers

Le demandeur établit ses comptes depuis le mois d’avril 2017, sans doute en référence à la date d’effet du divorce dans les rapports patrimoniaux des parties. Cependant, la Cour d’appel a fixé sa créance de ce chef à compter de novembre 2017.

Le demandeur est créancier de l’indivision sur la période du 15.11.2017 au 13.02.2024, date de jouissance divise, de 75 mensualités au titre de chaque prêt.
Cette créance s’établit comme suit selon les éléments issus des tableaux d’amortissement réels produits de part et d’autre :

désignation du prêt
montant des mensualités
calcul
12 375 € à 3,7%
82,45 €
75 x 82,45 € = 6 183,75 €
12 375 € à 0%
17,87 €
75 x 17,87 € = 1 340,25 €
117 250 € à 4,9%
renégocié
646,31 € en novembre et décembre 2017
puis 533 €
(2 x 646,31 €) + (73 x 533 €) =
40 201,62 €
total = 47 725,62 €

2/ les taxes foncières et d’habitation ainsi que la pompe à chaleur

La cour d’appel a reconnu [M] [Q] créancier de 2 455 € au titre des taxes foncières 2017 à 2022.
Il justifie des taxes foncières 2023 et 2024 comme s’élevant à 509 € et 560 €.
L’indivision lui est redevable de l’entière taxe 2023 mais de celle 2024 au prorata de la propriété indivise qui a cessé le 13.02.2024, soit pour un montant de 65,79 € (560 : 366 x 43 : année bissextile).
Le total de sa créance au titre des taxes foncières s’élève donc à 3 029,80 €.

La cour d’appel l’a également déclaré créancier de 763 € au titre des taxes d’habitation 2018 à 2022.

Enfin, le jugement du 16.01.2024 l’a reconnu créancier de 9 600 € au titre de la pompe à chaleur, ce qui a été confirmé en appel.

3/ l’indemnité d’occupation

Le jugement du 16.01.2024 a déclaré [M] [Q] redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 07.11.2017, ce que la Cour d’appel a confirmé.
Cette indemnité est due jusqu’à la fin de la jouissance indivise le 13.02.2024, soit sur 75 mois et 6 jours.

Le demandeur sollicite sa fixation à 400 € par mois sur la base de la valeur locative de 495 € dégagée par l’expert assortie d’un abattement de 20%.
La défenderesse sollicite sa fixation à 550 € par mois conformément à l’évaluation d’un notaire qu’elle ne produit pas.

En regard de l’évaluation de l’immeuble à 80 000 €, la valeur locative de 495 € correspond à un taux de rendement de 7,42% ce qui est très satisfaisant localement et compte tenu de la nature du bien.
Un loyer de 550 € correspond à un taux de rendement de 8,25 %, ce qui est excessif, a fortiori si ce montant est celui d’une indemnité d’occupation car nécessairement issue d’un loyer assorti d’un abattement compte tenu de la précarité juridique de l’occupation.

L’indemnité d’occupation sera en conséquence fixée à 400 € par mois et liquidée à
30 173 € ([75 mois x 400] + [400 : 30 jours x 13 jours]).

B/ le compte d’administration de [G] [X]

L’ordonnance de non-conciliation du 07.11.2017 a notamment chargé la défenderesse de régler provisoirement les mensualités du prêt auto de 90,36 €.
Elle en réclame de nouveau compte à hauteur de 4 300 € alors que le jugement du 16.01.2024 l’en a déboutée sans qu’elle n’en relève appel.
Cette demande réitérée se heurte ainsi à la force de chose jugée.

IV : les attributions et la soulte

Les parties s’accordent sur la charge que [M] [Q] devra assurer du paiement des sommes restant dues au titre des crédits immobiliers, ce qui est logique puisqu’il a reçu la pleine propriété du bien qui en est l’objet.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, les comptes s’établissent comme suit :

* actif : 80 000 €
* passif :
– crédits immobiliers : 65 048,30 €
– compte d’administration de [M] [Q] : 30 945,42 €
Total = 95 993,72 €
* actif net négatif : – 15 993,72 €

* droit des parties : chacun 1/2 du passif net : – 7 996,86 € (- 15 993,72 : 2)

* attributions :
* [M] [Q] :
+ l’immeuble : 80 000 €
– son compte d’administration : 30 945,42 € (en moins prenant)
– le passif immobilier : 65 048,30 €
Total = – 15 993,72 €

Recevant ainsi 7 996,86 € de moins que ce à quoi il a droit, cette différence représente la soulte qui lui est due
* [G] [X] :
– 7 996,86 € (négatif)
Ce qui correspond à ses droits et à la soulte due à [M] [Q].

V : les demandes annexes

Le partage étant achevé, la désignation d’un notaire permettra de parfaire les formalités notamment de publicité et fiscales.
La demande à cet effet sera en conséquence accueillie en vertu de l’article 1361 alinéa 2 du code de procédure civile mais au profit d’un notaire neutre à qui les parties devront régler la provision prévue par l’article R444-61 du code de commerce.

Cette provision et tout complément que le notaire pourra appeler correspond à ce que [M] [Q] nomme “frais de rachat de la part” de [G] [X].

S’agissant enfin des dépens et des frais irrépétibles, la nature de l’affaire et son issue ne permettent pas de désigner l’une des parties comme succombant plus que l’autre.
En conséquence, chacun conservera la charge des frais exposés de ces chefs sauf en ce qui concerne l’expertise dont le coût doit être réparti égalitairement.

PAR CES MOTIFS

le juge aux affaires familiales, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement contradictoire, exécutoire à titre provisoire et susceptible d’appel,

dit que depuis la date de la jouissance divise, le 13.02.2024, l’actif indivis est composé de la valeur de l’immeuble de [Localité 17] (département de la [Localité 4]) de 80 000 €,

déclare irrecevables, comme couvertes par l’autorité de chose jugée, les demandes :

– de créance au profit de [G] [X] du chef du crédit automobile,
rappelle qu’elle en a été déboutée de façon irrévocable,

– d’attribution à [M] [Q] de la pleine propriété de l’immeuble de [Localité 17] (département de la [Localité 4]),
rappelle que la pleine propriété de cet immeuble a été attribuée à [M] [Q] par jugement du 16.01.2024,

fixe le passif indivis du chef des trois emprunts immobiliers à 65 048,30 € au 13.02.2024,

fixe le compte d’administration de [M] [Q] au solde positif de 30 945,42 € ainsi composé :
+ 47 725,62 € au titre des trois emprunts immobiliers,
+ 3 029,80 € au titre des taxes foncières 2017 jusqu’au 13.02.2024,
+ 763 € au titre des taxes d’habitation 2018 à 2022,
+ 9 600€ au titre de la pompe à chaleur,
– 30 173 € au titre de l’indemnité d’occupation du 07.11.2017 au 13.02.2024,

attribue à [M] [Q] la charge du remboursement des emprunts immobiliers dont le solde restant dû, s’élevait à 65 048,30 € au 13.02.2024, date de jouissance divise,

condamne [G] [X] à payer à [M] [Q] 7 996,86 € à titre de soulte,

désigne Maître [T], notaire à [Localité 5] (86) pour dresser l’acte constatant le partage,
précise que cette désignation n’entraîne aucun suivi judiciaire,
fixe à 2 000 € la provision que les parties devront préalablement régler à ce notaire, chaque partie étant redevable de 1 000 €, sans préjudice pour ce notaire d’appeler une provision ou complément pour parfaire ses émoluments et débours,
précise que si l’une des partie règle tout ou partie de la part de l’autre, elle lui en sera créancière,

condamne [M] [Q] à supporter la moitié des frais d’expertise,
condamne [G] [X] à supporter la moitié des frais d’expertise,

laisse à chacun le surplus des dépens qu’il aura exposés pour les besoins de la présente instance,

rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, le juge signe avec le greffier.
le greffier, le juge aux affaires familiales,