DOSSIER N° RG 26/00992 – N° Portalis DB2W-W-B7K-N2S4

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2026

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DEMANDERESSE :

SAS OHLE
43 rue Jaboulay
69007 LYON 07
Représentant : SARL AGIS AVOCATS, avocats au barreau de LYON substitué par Maître Arnaud VALLOIS, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [A] [F] [O]
2 avenue Pasteur
Résidence “Louis Pasteur” – Etg 3 – Logt 322
76000 ROUEN
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 03 juillet 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Un bail verbal a été consenti par la SAS OHLE « Office Hôtelier du logement étudiant » le 1er mai 2023, à M. [A] [F] [O] portant sur un logement situé Résidence Louis Pasteur, 2 avenue Pasteur, 3ème Étage, logement. 322 à ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel initial de 478,64 euros, outre une provision sur charges.

Une sommation de payer la somme en principal de 3 068,39 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifiée au locataire le 11 août 2025. La dette n’ayant pas été payée, par acte du 26 janvier 2026, la SAS OHLE a fait assigner M. [A] [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts de M. [A] [F] [O] ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [A] [F] [O] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour M. [A] [F] [O] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner M. [A] [F] [O] au paiement de la somme principale de 1 999,34 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 3 juillet 2026, majorée des intérêts au taux légal ;
-Condamner M. [A] [F] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour du départ effectif ;
-Condamner M. [A] [F] [O] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner M. [A] [F] [O] au paiement des dépens de l’instance et aux frais d’exécution à venir.

À l’audience du 3 juillet 2026, la SAS OHLE était représentée par la SARL AGIS AVOCATS, substituée par Maître VALLOIS qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé la créance à la somme de 874,29 euros arrêtée au 29 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse. Il a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement mais a maintenu sa demande en résiliation du bail.

M. [A] [F] [O] a comparu en personne. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

MOTIVATION

Sur la résiliation judiciaire du bail

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Le retard régulier ou systématique dans le règlement des loyers et des charges peut constituer, au regard des relations appréciées in concreto entre le bailleur et le preneur, un manquement du locataire à ses obligations pouvant justifier la résiliation du bail. Il convient, à cet égard, de tenir compte notamment du montant du loyer, de la durée des relations contractuelles, de l’existence et de l’évolution de l’arriéré et des raisons de la carence du locataire.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits que M. [A] [F] [O] a procédé à un apurement, certes partiel, de sa dette locative depuis décembre 2025. Néanmoins, ces règlements témoignent d’efforts réels du locataire pour apurer sa dette et ne suffisent pas au regard des circonstances de l’espèce à caractériser une défaillance du débiteur justifiant la résiliation du contrat de location.

Par ailleurs, le caractère verbal du bail ne saurait conduire à traiter le locataire plus défavorablement que s’il avait été conclu par écrit. En effet, en l’absence de clause résolutoire stipulée au contrat, antérieur à la réforme du 29 juillet 2023, la suspension des effets d’une telle clause ne peut, par définition, être accordée. Il s’ensuit que M. [A] [F] [O], compte tenu des efforts consentis pour apurer sa dette locative, aurait pu, dans l’hypothèse d’un bail écrit comportant une clause résolutoire, solliciter et, le cas échéant, bénéficier d’une suspension des effets de cette clause.

Il convient, en conséquence, de tenir compte des efforts de paiement du locataire et de débouter le demandeur de sa demande en résiliation du contrat de location.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS OHLE verse aux débats un décompte arrêté au 29 juin 2026 dont il ressort que la dette est de 874,29 euros.

M. [A] [F] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SAS OHLE la somme de 874,29 euros au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, il convient d’accorder à M. [A] [F] [O] des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [A] [F] [O] qui succombe partiellement, est condamné aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [A] [F] [O] à payer à la SAS OHLE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SAS OHLE de sa demande en résiliation de bail du logement situé Rés. Louis Pasteur-2 avenue Pasteur-3ème Etage-Logt. 322 à ROUEN (76000) donné en location à M. [A] [F] [O] ;

CONDAMNE M. [A] [F] [O] à payer à la SAS OHLE la somme de 874,29 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [A] [F] [O] à s’acquitter de cette somme en 8 versements de 100 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 9ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONDAMNE M. [A] [F] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer du 11 août 2025, de la signification de l’assignation du 26 janvier 2026, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE M. [A] [F] [O] à payer à la SAS OHLE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE