TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 29 Septembre 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/00236 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EQMD

Prononcé le 29 Septembre 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 30 juin 2026 sous la présidence de PICHENOT Lucile, Vice-présidente assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 22 Septembre 2026, prorogé au 29-09-2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par Me Olivier CLAVERIE, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[J] [F], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée lors des audiences de renvoi

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE:

La SCI ALKAHEST a donné à bail à Mme [J] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat en date du 3 avril 2023 prenant effet au 5 mai 2023, pour un loyer mensuel de 430 € et 65 € de provisions sur charges.
Selon contrat en date du 2 avril 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, s’est portée caution de Mme [J] [F] pour le payement des loyers et charges dans le cadre du dispositif “Visale”.

En raison de nombreux impayés de loyer et de charges, la SCI ALKAHEST a fait jouer ce cautionnement et obtenu le règlement des loyers et charges de décembre 2023 à janvier 2024, soit un total de 574 €.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Mme [J] [F] le 21 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal de 574 €.

Suivant assignation en date du 7 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande que son action soit dite recevable et bien-fondée, que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, subsidiairement, prononcée la résiliation du bail et en conséquence, que soit ordonnée l’expulsion de Mme [J] [F] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, outre sa condamnation au payement de la somme de 1595€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2024 sur la somme de 574 € et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’au départ effectif des lieux dès lors que les payements seront justifiés par une quittance subrogative, de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens en ce compris le coût du commandement, avec exécution provisoire pour le tout.

Par courrier adressé au greffe en date du 4 avril 2025 et communiqué au contradictoire du conseil de la défenderesse, le conseil de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait valoir que le logement a été libéré et que la requérante entend se désister de sa demande en résiliation de bail et expulsion mais maintenir sa demande en paiement selon décompte actualisé et quittance subrogative jointe.

Le dossier a été appelé à l’audience du 8 avril 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a été représentée par Me [M] substituée par Me CLAVERIE, et a actualisé sa demande à hauteur de 1936€.

Mme [J] [F] a été assistée de Me [K], qui a indiqué avoir été juste saisi et demandé le renvoi pour formuler une demande de délais. Elle a précisé avoir quitté le logement depuis le 2 janvier 2025 et a communiqué sa nouvelle adresse.

La juridiction a donné lecture du courrier reçu le 4 avril 2025 et a acté le désistement de la requérante quant à sa demande de résiliation et d’expulsion, en raison de la libération du logement.
Le dossier a été renvoyé au 1er juillet 2025.

Le dossier a été appelé à l’audience du 1er juillet 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a été représentée par Me [M] substituée par Me RONCUCCI.

Mme [J] [F] a été représentée par Me [K], qui a indiqué qu’il manque des pièces essentielles à la procédure, à savoir les constats d’état des lieux d’entrée et de sortie, puisqu’elle souhaite former une demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance, le logement étant inhabitable.

La juridiction a précisé qu’une telle action doit être dirigée contre le bailleur directement et non contre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Le dossier a été renvoyé au 25 novembre 2025, puis au 24 mars 2026 à la demande de Me [K] qui a précisé n’avoir pas de nouvelles de sa cliente, puis au 30 juin 2026 à la demande des parties, Me [K] qui a précisé ne plus intervenir dans le dossier.
Mme [J] [F] a été régulièrement ré avisée par le greffe.

Par courrier reçu au greffe le 8 avril 2026, Mme [J] [F] a sollicité des délais de paiement et proposé 30€ par mois en raison de sa situation financière précaire, justifiant de ses allocations chômage comme seuls revenus et de son absence de perception d’allocations CAF en février et mars 2026.

*****

A l’audience du 30 juin 2026, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par Me [M] substituée par Me CLAVERIE – maintient ses demandes en paiement uniquement. Elle fait principalement valoir que :
Mme [J] [F] ne s’est pas acquittée de l’intégralité des loyers et charges dont elle était redevable à l’égard de la SCI ALKAHEST,
le contrat de bail comprenant une clause résolutoire, celle-ci se trouve acquise en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 puisque le commandement délivré à Mme [J] [F] le 21 mars 2024, lequel visait cette clause résolutoire, est demeuré sans effet pendant plus de 2 mois,
la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se désiste de sa demande en résiliation et en expulsion, le logement ayant été libéré par la locataire en janvier 2025.
la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits de la SCI ALKAHEST en application de l’article 2306 du Code civil, de la jurisprudence de la Cour de cassation et de plusieurs Cours d’appel et se trouve en conséquence bien fondée à solliciter la condamnation du locataire à lui rembourser la somme de 2738,73 € eu égard aux règlements complémentaires réalisés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur suite à de nombreux incidents de payement.

En défense, Mme [J] [F] régulièrement citée à étude le 7 janvier 2025, n’est ni présente ni représentée à l’audience de renvoi du 30 juin 2026, alors qu’elle a comparu et été représentée aux audiences de renvoi antérieures. La décision sera contradictoire à son endroit pour avoir comparu.
Elle a fait parvenir à la juridiction un courrier de demande de délais, dont il est donné lecture à l’audience.

En réponse, le conseil de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’elle ne s’oppose pas à la demande de délais de payement mais maintient qu’en cas de non règlement d’une seule échéance, le bail devra être résilié de plein droit.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 21 mars 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il est fait état de difficultés budgétaires en lien avec un arrêt maladie prolongé et une perte d’emploi. Il en ressort que le logement a été libéré et que Mme [F] ne refuse pas de payer mais demande des délais adaptés à sa situation financière dégradée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé au 29-09-2026.

MOTIFS:

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Sur la qualité de subrogé

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Nonobstant une jurisprudence de la 1ère Chambre civile de la Cour de Cassation en date du 16 juillet 1998, seulement diffusée et non publiée, qui tend à permettre à la caution d’exercer, en qualité de subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, il est constant que par le transfert de la créance du subrogeant au subrogé, seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance étaient autorisées et non pas celle de demander la résolution ou la résiliation du contrat lui-même.
Il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, l’article 8.2 du contrat de cautionnement signé entre le bailleur et la caution le 2 avril 2023 prévoit expressément que “dès la déclaration de l’Impayé de loyer, la Caution s’engage à (…) – procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion (…)”, “le bailleur [ayant] la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la Caution ».

En conséquence, par application de ce contrat, le bailleur a donné pouvoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’agir en expulsion et en recouvrement. Au surplus, rien n’interdit à la SAS ACTION LOGEMENT d’exercer cette action.

Dès lors, l’action de la demanderesse est bien recevable.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE et le DESISTEMENT :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu en date du 3 avril 2023 contient une clause résolutoire (CLAUSE RESOLUTOIRE en page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 574 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2024.

Aux termes de l’article 394 du Code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que Madame [J] [F] a quitté les lieux en janvier 2025 sans date précise, ce qui n’est pas contesté et ce avant la première audience.

La demanderesse entend donc se désister de ses demandes relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion en raison de la libération des lieux, celles ci étant devenues sans objet.

Il y a donc lieu de constater ce désistement partiel.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon décompte produit à l’audience par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES daté du 31 mars 2025, la dette de loyer de Madame [J] [F] s’élève au jour de l’audience à la somme de 2738,73 €.

Madame [J] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe de la dette.
Il ressort des divers décomptes joints à la procédure :
– que la caution ACTION LOGEMENT a indemnisé le bailleur à hauteur de 3079,73€ ( quittance subrogative 4)
que le bailleur a remboursé la somme de 305 € à la requérante en juillet 2024 ( décompte du 31 mars 2025 et récapitulatif du 10 décembre 2024 )
que la locataire a versé la somme de 36€ à la caution. ( décompte du 31 mars 2025 et récapitulatif du 10/12/2024)

Il en résulte que la créance de la caution s’élève à fin mars 2025 à la somme de 2738,73 €.

Elle sera donc condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette somme de 2738,73 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 574 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (21 mars 2024), sur la somme de 1595 € à compter de la date de la délivrance de l’assignation (7 janvier 2025) et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de payement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
Il convient de rappeler que Madame [J] [F] ayant quitté les lieux en janvier 2025 et ce avant de former sa demande de délais, la demande ne peut être fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puisqu’elle n’a plus qualité de locataire en titre pour bénéficier des dispositions dérogatoires et protectrices de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera relevé que si l’article 1343-5 permet au juge d’accorder au débiteur des délais pour solder la dette, toutefois ces délais ne peuvent dépasser 24 mois.

Madame [J] [F] sollicite de s’acquitter de sa dette en mensualités de 30€.

Elle apporte pour élément justifiant de sa situation financière une attestation de paiement de France travail d’avril 2026 indiquant qu’elle perçoit 812,40€ par mois d’allocation retour à l’emploi et une attestation de paiement CAF datée d’avril 2026 justifiant qu’elle ne perçoit pas de prestations sociales en février et mars 2026.

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICE ne s’est pas opposée à la demande.

Il ressort du décompte en date du 31 mars 2025 et de la quittance subrogative n°4 que la caution n’a plus été actionnée depuis le mois de janvier 2025, date de départ des lieux de Madame [J] [F].

Par ailleurs, le montant de la dette actualisée apparaît conséquent mais facilement résorbable dans le délai de 24 mois légalement imparti.

En conséquence, vu la demande de délais faite et l’absence d’opposition de la requérante, outre la justification de revenus suffisants pour permettre à la juridiction de vérifier si les éventuels délais pourraient être honorés, Madame [J] [F] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’article 1343-5 permet au juge d’accorder au débiteur des délais pour solder la dette, ces délais peuvent aller jusqu’à 24 mois. En ce délai maximal prescrit, il sera, dès lors, alloué des délais de paiement par échéances mensuelles 114,11€ sur 23 mois, et solde le 24ième.

En revanche, il est rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [J] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2024, de l’assignation du 7 janvier 2025 et de sa notification à la préfecture le 14 janvier 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [J] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 avril 2023 entre la SCI ALKHAEST et Madame [J] [F] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à LANNEMEZAN (65) sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se désiste de ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail, la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame [J] [F] ;

CONDAMNE Madame [J] [F] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2738,73 € ( deux mille sept cent trente huit euros et soixante treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à janvier 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 574 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (21 mars 2024), sur la somme de 1595 € à compter de la date de la délivrance de l’assignation (7 janvier 2025) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [J] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 114,11 € chacune et une 24ème mensualité de 114,11 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que sauf meilleur accord, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera la déchéance du terme et que le solde de la dette devienne immédiatement exigible.

CONDAMNE Madame [J] [F] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 € (deux cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2024, de l’assignation du 7 janvier 2025 et de sa notification à la Préfecture le 14 janvier 2025 ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge