TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me MALKA

Copie exécutoire délivrée
à : Me LAMY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/07040 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQLU

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT
rendu le mardi 29 septembre 2026

DEMANDERESSE
S.A.S. BONAPARTE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Stéphanie LAMY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0516

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [D]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #Y1

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection,
assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 septembre 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 29 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/07040 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQLU

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 février 2018, à effet du 20 mars 2018, la SAS BONAPARTE a donné à bail à M. [H] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], d’une superficie de 86 m², moyennant un loyer mensuel de 3900 euros et une provision sur charges de 300 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 7800 euros, pour une durée d’un an, reconductible tacitement.

Par courrier non daté, M. [H] [D] a donné congé des lieux à effet du 15 mars 2024.

A cette date, les lieux n’ont pas été restitués, la bailleresse ayant jugé nécessaire de faire intervenir un commissaire de justice aux fins de constat contradictoire de l’état du logement et les parties sont, par courriels du 16 mars 2024, convenues d’un rendez-vous pour procéder à l’état des lieux de sortie le 19 mars 2024.

Par courriel du 18 mars 2024, M. [H] [D] s’est plaint du refus de la bailleresse de reprendre les clés ainsi que de procéder à un état des lieux de sortie le 15 mars 2024, et a précisé qu’il remettrait les clés à la gardienne de l’immeuble.

Par courriel du 18 mars 2024, M. [B] et [L] [A] ont indiqué à M. [H] [D] qu’ils s’étonnaient du refus de ce dernier de participer à un état des lieux de sortie contradictoire auquel il avait pourtant acquiescé en date du 16 mars 2024, et lui ont indiqué qu’ils lui communiqueraient prochainement une date à cet effet, en precisant que le coût de l’intervention du commissaire de justice demeurerait à leur charge.

Par courriel du 19 mars 2024, M. [H] [D] a informé sa bailleresse du fait qu’il avait remis les clés du logement à la gardienne de l’immeuble.

Un état des lieux a été dressé le 19 mars 2024 par commissaire de justice, hors la présence du locataire. Un second procès-verbal de constat a été dressé le 27 mars 2024, le commissaire de justice y ayant relaté avoir convoqué M. [H] [D] en date du 20 mars 2024 et avoir constaté son absence le 27 mars.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la SAS BONAPARTE a fait assigner M. [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– juger que l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 19 mars 2024 est opposable à M. [D], et, à tout le moins, constitue un élément de preuve,
– condamner M. [H] [D] au paiement des sommes suivantes :
62 779,45 euros au titre des travaux de remise en état des lieux,1278,40 euros au titre des frais de constat,37 800 euros au titre de la perte de possibilité de relouer immédiatement le bien,6300 euros au titre des loyers impayés,5000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 29 octobre 2025, et a fait l’objet de deux renvois, pour être finalement examinée à l’audience du 1er juillet 2026.

A l’audience du 1er juillet 2026, à laquelle l’affaire a été examinée, la SAS BONAPARTE, représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle avait déjà fait viser lors de la précédente audience du 27 mars 2026, auxquelles elle s’est expressément rapportée et aux termes desquelles elle demande au juge de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
In limine litis,
– déclarer irrecevables les conclusions et pièces communiquées tardivement par M. [D] pour violation du principe du contradictoire, des droits de la défense et de la loyauté des débats,
– écarter des débats les conclusions et pièces notifiées par M. [H] [D],
A titre principal, 
– juger que l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 19 mars 2024 est opposable à M. [D], et, à tout le moins, constitue un élément de preuve,
– condamner M. [H] [D] au paiement des sommes suivantes :
62 779,45 euros (71 179,45 euros – 8400 euros de dépôt de garantie) au titre des travaux de remise en état des lieux,1278,40 euros au titre des frais de constat,37 800 euros au titre de la perte de possibilité de relouer immédiatement le bien,6300 euros au titre des loyers impayés,5000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,- le rejet de l’intégralité des moyens, fins et prétentions de M. [H] [D].

Au soutien de ses prétentions, elle invoque les dispositions des articles 1728 et 1732 du code civil, exposant que d’importantes dégradations locatives ont constatées dans l’état des lieux de sortie, précisant que la période d’immobilisation du bien, résultant des travaux de remise en état s’est étendue du 16 mars 2024 au mois de décembre 2024 inclus. 

En réponse à M. [H] [D] qui soutient que l’état des lieux de sortie du 19 mars 2024 n’a pas été réalisé de façon contradictoire et qu’il lui est inopposable, elle explique que le locataire a donné congé des lieux par courriel du 22 février 2024 pour le 15 mars 2024, en ne respectant pas le préavis de trois mois stipulé dans le contrat de bail, de sorte que c’est à la date du 19 mars 2024, à laquelle il a effectivement restitué les clés, qu’il convient de fixer le terme de son contrat de bail. Elle ajoute que M. [H] [D] avait accepté la réalisation d’un état des lieux de sortie par commissaire de justice à cette date, avant de se rétracter, sans motif valable.

M. [H] [D], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, auxquelles il s’est expressément rapporté et aux termes desquelles il sollicite :
A titre principal :
– qu’il soit dit et jugé qu’il n’existe ni état des lieux de sortie ni faisceaux d’indices de nature à rendre opposable la preuve de l’état de l’appartement au jour de la libération des lieux,
– le rejet de l’ensemble des demandes de la SAS BONAPARTE,
A titre subsidiaire :
– qu’il soit dit et jugé que l’état de l’appartement est conforme à un usage normal du bien et qu’il ramène le montant des réparations locatives à la somme de 8400 euros, soit la valeur du dépôt de garantie déjà entre les mains de la SAS BONAPARTE et non restituée,
– le rejet de l’ensemble des demandes de la SAS BONAPARTE,
En toute hypothèse :
– la condamnation de la SAS BONAPARTE au paiement de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
– que l’exécution provisoire soit écartée.

Au soutien de ses prétentions, M. [H] [D] considère que le procès-verbal de constat dressé le 19 mars 2024 ne peut être qualifié d’état des lieux de sortie, dès lors que c’est le 15 mars 2024 qu’il a effectivement quitté les lieux, l’état des lieux n’ayant été réalisé que quatre jours plus tard, de façon non contradictoire. Il estime qu’en s’opposant à l’établissement d’un état des lieux amiable le 15 mars 2024, tel que convenu entre les parties, la bailleresse s’est privée de tout droit de revendiquer l’état de l’appartement lors de la remise des clés pour formuler des demandes indemnitaires.

Il souligne qu’à l’exception de ce procès-verbal de constat, auquel il dénie toute valeur probante, le bailleur ne produit aucune pièce au soutien des dégradations locatives dont il se prévaut.

Subsidiairement, il soutient que les dégradations constatées ont pour seule origine l’usure normale des lieux, occupés durant 6 années; il observe qu’aucun expert n’est venu constater les désordres et souligne que l’essentiel des dégradations constatées concerne des tâches, salissures, tartre, poussière et parquet légèrement usagé et gondolé, pour lesquelles il consent à verser 8400 euros à la bailleresse, cette somme correspondant au montant de son dépôt de garantie.

Il observe enfin que le préjudice d’immobilisation n’est justifié par aucune pièce.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire », « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Sur la recevabilité des conclusions du défendeur

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En l’espèce, la SAS BONAPARTE demande au juge de juger irrecevables les conclusions de M. [H] [D] au motif qu’elles auraient été communiquées tardivement.

Il apparaît toutefois que les conclusions de M. [H] [D] ont été communiquées à la demanderesse dès l’audience du 27 mars 2026, de sorte qu’elles ne sauraient être considérées comme tardives à la date à laquelle l’audience du 1er juillet 2026 s’est tenue.

Il convient au surplus de rappeler qu’en procédure orale, les parties peuvent déposer des écritures jusqu’à la clôture des débats, et qu’il appartient alors au juge de renvoyer l’audience à une audience ultérieure en vue de faire respecter la contradiction, l’irrecevabilité de principe des conclusions déposées après le prononcé de l’ordonnance de clôture en procédure écrite ne s’appliquant pas en procédure orale.

Sur les dégradations locatives et le préjudice d’immobilisation

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 1732 du code civil et l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il est constant que l’usure normale des peintures, papiers peints et parquets est assimilable à la vétusté lorsque aucune remise à neuf de ces éléments n’a été faite depuis de nombreuses années.

Enfin, il est de principe que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, la bailleresse impute au locataire d’importantes dégradations locatives, s’appuyant sur un procès-verbal de constat dont la valeur probante est contestée en défense.

Il est constant que les parties s’étaient initialement entendues pour que la remise des clés et l’état des lieux de sortie soient réalisés le 15 mars 2024. Il résulte des échanges entre les parties des 15 et 16 mars 2024 que produit la bailleresse que, lors de ce rendez-vous, il a été décidé de reporter la date de l’état de l’état des lieux de sortie, les parties étant finalement convenues d’un rendez-vous en date du mardi 19 mars 2024 pour ce faire.

Il apparaît toutefois que, la veille de l’état des lieux ainsi fixé, M. [H] [D] a indiqué qu’il ne se rendrait pas au rendez-vous. Il résulte par ailleurs du courriel qu’il a adressé à sa bailleresse le 19 mars à 12h20, qu’il l’informait alors avoir remis les clés du logement « ce matin », à la gardienne de l’immeuble.

Le bailleur a ainsi organisé un état des lieux de sortie par voie de commissaire de justice après avoir dûment convoqué [H] [D], parfaitement au courant de la date et de l’horaire du rendez-vous, auquel il avait initialement acquiescé, et auquel il ne s’est délibérément pas rendu.

Il ne saurait ainsi valablement reprocher à sa bailleresse de l’avoir fait réaliser de façon non contradictoire, dès lors qu’il avait été initialement convenu entre les parties d’y faire procéder après le 15 mars 2024, compte-tenu de l’état de l’appartement.

Par ailleurs, compte-tenu de la proximité temporelle entre la date initialement prévue de restitution des lieux, le 15 mars 2024, et la date de la réalisation du procès-verbal de constat, le 19 mars 2024, il sera considéré que les éléments contenus dans cet état des lieux de sortie, bien qu’établi en l’absence du locataire, ont une valeur probante suffisante, cela d’autant qu’il est établi par son propre courriel que M. [H] [D] est demeuré en possession des clés jusqu’à cette date.

Si la comparaison entre l’état des lieux d’entrée dressé le 20 mars 2018 et l’état des lieux de sortie établi le 19 mars 2024 n’est pas aisée, l’état des lieux d’entrée ayant réalisé de façon sommaire, elle met en évidence un certain nombre d’éléments détériorés, notamment :
– Dans l’entrée : une peinture usagée, sale ; un parquet rayé, tâché, usagé ; un interrupteur descellé, une coupelle ébréchée ; des traces de réparation de la serrure de la porte palière à base de colle ;
– Dans la cuisine : un parquet tâché sur toute sa surface, une peinture sale notamment au-dessus de la crédence, une porte de placard dégradée par une plaque de cuisson se trouvant au-dessous ; des rideaux sales, maculés de tâches ; l’intérieur des placards et les montants de la fenêtre sont sales et encrassés ; une prise de courant a été arrachée ; la porte de lave-vaisselle a été arrachée ; les portes du réfrigérateur et du congélateur sont hors d’usage ; la porte située sous l’évier est déformée ; les peintures du plafond sont sales et crasseuses ;
– Dans le séjour, le parquet est dégradé en différents endroits, notamment par des tâches de couleur brune, violette, violacée ; dans l’axe de la porte, le parquet est tuilé et gondolé ; au niveau de la table de salle à manger, le parquet a été rayé ; la peinture est usagée et sale ; s’agissant des équipements : il manque la poignée de la fenêtre gauche ; les rideaux sont maculés de tâches, le pied d’une lampe est cassé ; un bout de canapé en porcelaine est cassé ; le dessus d’un buffet en laque est tâché ; les tiroirs du placard sont particulièrement sales ; les coussins sont tâchés ; deux canapés en tissu sont brûlés, tâchés, hors d’usage, un tapis est maculé de tâches ; trois panneaux de la bibliothèque ne fonctionnent plus ;
– Dans la chambre, le sol est en bon état, mais présente quelques tâches ; les panneaux de la bibliothèque sont tâchés ; une petite banquette en cuir est déchirée et présente des traces de brûlure ;
– Dans la salle de bain, la peinture est sale, les portes de placard sont sales, mal entretenues, le placage des placards est dégradé, présente des traces d’humidité, ayant déformé les habillages en bois ; le bloc en marbre est ébréché ; la baignoire en marbre est tâchée ; les portes et l’intérieur des tiroirs et placards sont sales ;
– Dans les toilettes, le mur sur la droite en entrant est dégradé par des traces de choc ; le marbre est tâché ; la peinture est sale et le porte-papier hygiénique descellé ;
– Dans l’ensemble de l’appartement, toutes les prises de courant doivent être révisées, un certain nombre étant hors service.

La bailleresse verse aux débats un descriptif des travaux de rénovation qu’elle a entrepris indiquant :
– dans la cuisine : les caissons bas de la cuisine doivent être remplacés car il y a eu des infiltrations d’eau et sont hors d’usage ; les portes sont abîmées et hors d’usage ; il faut remplacer toutes les portes de la cuisine car impossible de retrouver les mêmes portes et la même finition ; remplacement du verre cassé de la crédence ; les murs sont sales et doivent être lessivés ; remplacement de deux spots hors service et des stores maculés et tâchés ;
– lot parquet : le parquet est en très mauvais état dans toutes les pièces, à part dans la chambre ; prévoir un ponçage général du parquet et sa vitrification ;
– séjour : fourniture et pose d’une poignée complète de la fenêtre du séjour, mise en jeu des fenêtres du séjour qui ne ferment pas bien ; remplacement des mécanismes coulissant des portes et mise en peinture des portes coulissantes laquées ; réfection du buffet mural du séjour avec re-laquage général ;
– salle de bain : dépose et évacuation des doublages bois dégradés par l’humidité et pose de miroirs latéraux ; restauration complète de la pierre au sol ainsi que sur les murs, la vasque et la baignoire ;
– wc : reprise des murs dégradés par des coups ; remise en peinture générale du sanitaire ; fixation du porte-toilette descellé ;
– restauration complète de la pierre au sol ainsi que la vasque ;
– lot peinture : lessivage général des murs et plafonds y compris toutes sujétions ; reprise ponctuelle de certains murs dégradés comme dans la cuisine, le séjour, le wc par l’application d’enduit et ponçage ; remise en peinture générale de l’appartement.

Elle produit par ailleurs divers devis :
– un devis du 20 mai 2024 prévoyant : la rénovation de la salle de bain pour un montant total de 3220 euros (2600 euros HT pour le ponçage des surfaces et 560 euros HT pour la reprise des joints) et le ponçage du lavabo et des toilettes pour un montant total de 1050 euros HT, soit 5124 euros HT au total et les factures afférentes, datées du 11 juin 2024,
– un devis du 22 juillet 2024 prévoyant un montant total de 840 euros TTC pour les frais de ménage de l’appartement,
– un devis du 9 avril 2024 prévoyant :
902 euros TTC pour la protection et le nettoyage du chantier ;816 euros TTC pour la dépose des caissons bas de la cuisine ;6600 euros TTC pour la fourniture et la pose des caissons et portes de cuisine ;132 euros TTC pour la fourniture et la pose d’un verre cassé de la crédence ;76,80 euros TTC pour la fourniture et la pose d’un spot encastrable ;624 euros TTC pour la pose des stores ;3628,80 euros TTC pour le ponçage et la vitrification du parquet ;1020 euros TTC pour la fourniture et la pose de 15 lattes de parquet dans le salon ;540 euros TTC pour la fourniture et la pose d’une poignée complète en porcelaine sur la fenêtre du séjour ;540 euros TTC pour la mise en jeu des fenêtres du séjour ;3420 euros pour la fourniture et la pose de rideaux en lin sur mesure ;54 euros TTC pour la fixation du porte papier toilettes ;13200 euros TTC pour la remise en peinture de l’intégralité de l’appartement ;352 euros TTC pour le nettoyage et le décrassage des meubles de cuisine conservés ;456 euros TTC pour le nettoyage du mobilier de la salle de bain ;- un devis du 5 juin 2024 prévoyant :
3103 euros TTC pour la réfection d’un buffet 6 portes en laque ;1532 euros TTC pour la réfection d’un meuble bibliothèque ;1101 euros TTC pour la réfection d’un meuble de salle de bain ;2049 euros TTC pour les frais de déplacement pour pose du mobilier après réfection ;- un devis du 16 juillet 2024 prévoyant :
80 euros HT pour le remplacement d’une prise simple ;120 euros HT pour le remplacement d’une prise double ;40 euros HT pour un obturateur ;480 euros HT pour un thermostat d’ambiance pour plancher chauffant dans quatre pièces ;700 euros HT pour le remplacement d’une lampe LED ;- un devis du 15 avril 2024 pour la réfection d’un coussin de banquette en cuir pour un total de 339,50 euros ;
– une facture du 29 février 2016 pour l’achat d’un canapé d’angle d’un montant de 2268,65 euros, d’un fauteuil en cuir pour un montant de 2039,15 euros, d’une table basse en verre pour un montant de 339,15 euros, 621,35 euros pour l’achat d’un lampadaire Crane, outre 55 euros de frais de transport, et 120 (75 + 45) euros de frais de montage du canapé et du fauteuil ;
– une facture du 3 décembre 2015 pour l’achat d’un matelas au prix de 2635 euros ainsi que d’un lit coffre au prix de 1331 euros auprès de la Maison de la Literie ;
– une facture du 7 février 2017 pour l’achat d’un fauteuil de bureau au prix de 406,10 euros TTC chez Miliboo ;
– une facture d’acompte du 27 mai 2024 pour un prestation d’architecture libellée « rénovation pour l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] » d’un montant de 1440 euros ;
– une facture du 5 avril 2024 d’un montant total de 2556 euros TTC pour le remplacement de la serrure de l’appartement (jeu de cylindre fourni avec six clés et une carte, outre 2 clés supplémentaires d’un montant unitaire de 65 euros) ;
– une facture du 24 novembre 2015 d’un montant de 952 euros TTC portant sur un tapis « CDE PLIAGE GRIS » ;
– une facture du 16 février 2016 pour l’achat de 4 chaises, pour un montant total de 724,80 euros TTC, d’un caisson un tiroir pour un montant de 86 euros TTC, d’un caisson trois tiroirs pour un montant de 120 euros TTC, d’une lampe TAJ pour un montant de 344 euros TTC.

Enfin, elle produit une mise en demeure du 19 septembre 2024 aux termes de laquelle elle détaille ses dépenses :
– 2556 euros TTC de frais de remplacement de la serrure,
– 5124 euros TTC au titre de la rénovation de la salle de bain,
– 32 361,60 euros au titre de la rénovation de la cuisine, des parquets, des peintures,
– 9342 euros pour la réfection des meubles en bois,
– 339,50 euros pour la réfection de la banquette,
– 840 euros pour le nettoyage final,
– 10 % du montant des travaux pour la maîtrise d’œuvre par architecte de la rénovation,
– 489 euros, 309,20 euros et 480 euros pour les constats d’état des lieux de sortie et l’état des lieux, des parties communes demandé par la maîtrise d’œuvre.
Elle y sollicite une indemnité de 101 867,85 euros, ventilée comme suit :
– 52 899,50 euros TTC pour les travaux de rénovation,
– 5289,95 euros TTC de maîtrise d’œuvre,
– 13 000 euros de remplacement de mobilier,
– 1278,40 euros de frais de commissaire de justice,
– 23 100 euros de préjudice d’immobilisation,
– 6300 euros de loyers impayés.

Elle produit enfin un procès-verbal de réception des travaux du 12 décembre 2024, signé du maître d’œuvre.

Il ressort toutefois de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que l’ensemble des sommes réclamées au titre des travaux de remise en état ne résultent pas de dégradations locatives ; en effet, de l’état des lieux de sortie, il ressort que :
– si les peintures étaient sales dans toutes les pièces, seule la peinture d’un mur des toilettes était dégradée ; il s’en déduit que l’opération de lessivage a été rendue nécessaire par le défaut d’entretien du défendeur, mais que la remise en enduit et peinture de l’intégralité de l’appartement n’était pas justifiée ; il convient par ailleurs de tenir compte d’un coefficient de vétusté, étant précisé que M. [H] [D] a vécu dans les lieux durant 6 années ; ainsi, sur les 13200 euros TTC réclamés, ne sera retenue qu’une somme égale à 20 % du coût total de la dépense, soit de 2640 euros TTC à la charge du locataire, au titre des peintures ;
– s’agissant de la rénovation des parquets (ponçage et vitrification), le sol (parquet) du séjour et de la cuisine présentaient des impacts, rayures dans la cuisine et le séjour, tandis que dans la chambre, le sol était décrit comme étant en bon état, à l’exception de quelques tâches, dont il n’est pas précisé si elles pouvaient être nettoyées. La bailleresse ne produisant pas de plan indiquant la superficie de chaque pièce, il sera retenu que seuls 2/3 de la superficie totale du parquet ont nécessité des travaux de reprise du fait du locataire. Il y a par ailleurs lieu d’appliquer un coefficient de vétusté qu’il est raisonnable de fixer à 5 % par année d’occupation. En conséquence, sur les 3628,80 TTC réclamés au titre du ponçage et de la vitrification du parquet de l’appartement, sera retenue une somme de 1330,56 euros TTC (3628,80 euros TTC x 2/3 – 3628,80 x 5% x 6) à la charge du locataire;
– s’agissant du remplacement des lattes du parquet du salon, celui-ci a manifestement été rendu nécessaire du fait de dégradations imputables au locataire (tâches violacées, parquet rayé); ainsi l’intégralité du coût du remplacement, soit 1020 euros TTC, sera mis à ma charge du locataire;
– s’agissant des équipements, l’état des lieux de sortie permet d’établir que la poignée de la fenêtre du séjour était manquante, que deux prises de courant étaient arrachées, que le porte-papier toilette était déscellé ; que les rideaux et un tapis étaient maculés de tâches ; ces dégradations sont imputables au locataire, de sorte que les dépenses devant être mises à sa charge sont les suivantes :
540 euros TTC pour la fourniture et la pose d’une poignée complète en porcelaine sur la fenêtre du séjour,80 euros HT, soit 88 euros TTC pour le remplacement d’une prise simple et 120 euros HT soit 132 euros TTC pour le remplacement d’une prise double, 54 euros TTC pour la fixation du porte papier toilettes,s’agissant du remplacement des rideaux par des modèles en lin sur mesure au prix de 3420 euros, ce montant apparaît très excessif : sera ainsi retenue une somme qu’il est raisonnable de fixer à 800 euros pour les rideaux, cela d’autant que l’inventaire joint à l’état des lieux d’entrée mentionnait une paire de rideaux tâchés,S’agissant du tapis, il est produit une facture datée du 24 novembre 2015, faisant mention d’un prix de 952 euros TTC ; toutefois, en tenant compte d’un coefficient de vétusté qu’il est raisonnable de fixer de 10 % à compter de sa date d’achat, le montant auquel le défendeur sera tenu sera fixé à 523 euros,Sera donc mise à la charge du locataire la somme de 2137 euros TTC au titre de la dégradation ou du défaut d’entretien des équipements ;
– S’agissant du mobilier, lors de la sortie du locataire, ont été constatées les dégradations suivantes : les canapés étaient hors d’usage (trous et brûlures), le pied d’une lampe ainsi qu’un bout de canapé en porcelaine étaient cassés ; le dessus d’un buffet en laque était tâché ; une banquette de cuir était déchirée ; les rideaux de la cuisine et du séjour étaient maculés de tâches ; trois panneaux de la bibliothèque ne fonctionnaient plus ; les placages des placards de la salle de bain étaient dégradés. Les tâches, les trous, les déchirures étant des dégradations locatives, et le locataire s’étant abstenu de procéder aux menues réparations de la bibilothèque auxquelles il était tenu au titre de son obligation d’entretien, il sera tenu de réparer le préjudice matériel en résultant comme suit:
344 euros TTC pour la lampe cassée, 339,50 euros pour la réfection de la banquette,3103 euros TTC pour la réfection d’un buffet 6 portes en laque,1532 euros TTC pour la réfection d’un meuble bibliothèque,1101 euros TTC pour la réfection d’un meuble de salle de bain,2049 euros TTC pour les frais de déplacement et de repose du mobilier par l’artisan,2268,65 euros pour le canapé d’angle,339,15 euros pour la table basse en verre,montants auxquels il convient toutefois d’appliquer un coefficient de vétusté, lequel sera raisonnablement fixé à 5 % par année d’occupation ; le montant dû par le locataire au titre du remplacement et de la réparation du mobilier sera par conséquent fixé à 11 076,3 euros – (11 076,3 x 5 % x 6) = 11 076,3 – 3322,89 euros = 7753,41 euros ;
– s’agissant des travaux de serrurerie, d’un montant total TTC de 2556 euros TTC, ceux-ci sont justifiés par l’état de la serrure constaté par le commissaire de justice le 19 mars 2024, dont il résulte que la serrure de la porte d’entrée avait été réparée avec de la colle ; il résulte toutefois de la facture que produite que 6 clés ont été réalisées + 2 clés supplémentaires, au prix unitaire de 65 euros ; ce nombre de clés refaites, important, ne saurait toutefois être entièrement mis à la charge du locataire; sera donc déduit le coût des deux clés supplémentaires du montant total facturé, soit 130 euros, et le locataire sera tenu au paiement de la somme de 2426 euros TTC au titre des travaux de serrurerie ;
– s’agissant de la salle de bain et des toilettes, l’état des lieux de sortie permet d’établir que la baignoire en marbre était ébréchée, que les joints et le marbre dans ces deux pièces étaient tâchés, de sorte que les travaux de rénovation, notamment de ponçage des marbres, dans ces deux pièces sont justifiés par le défaut d’entretien ; il convient toutefois d’appliquer au montant total de 5124 euros HT, soit 5636,4 euros TTC, un coefficient de vétusté qu’il est raisonnable de fixer à 5 % par année d’occupation; le locataire sera par conséquence tenu au paiement de la somme de 3945,48 euros TTC au titre des travaux de réfection de la salle de bain et des toilettes.
– s’agissant du mobilier de cuisine, l’état des lieux de sortie fait état d’une porte de placard dégradée par une plaque de cuisson se trouvant au-dessous ; d’une porte de lave-vaisselle arrachée ; de portes du réfrigérateur et du congélateur hors d’usage ; de la porte située sous l’évier déformée ; le remplacement de l’intégralité du mobilier de cuisine n’est donc pas justifié par l’état des lieux de sortie; ainsi, sur la somme totale de 6600 euros TTC réclamée au titre de la fourniture et la pose des caissons et portes de cuisine, seul 20 % de ce montant sera mis à la charge du locataire, soit 1320 euros TTC au titre du remplacement des meubles de la cuisine.
– s’agissant des frais de nettoyage et désencrassage des éléments de cuisine, ceux-ci sont justifiés par l’état des lieux de sortie, dont il ressort que de nombreuses pièces d’équipement étaient très encrassées lors du départ du locataire ; ainsi, les sommes suivantes seront mises à sa charge :
352 euros TTC pour le nettoyage et le décrassage des meubles de cuisine conservés ;456 euros TTC pour le nettoyage du mobilier de la salle de bain ;840 euros TTC pour les frais de nettoyage complet.Les frais de protection et nettoyage du chantier, d’un montant de 902 euros TTC seront également mis à la charge du locataire.

Les autres sommes réclamées par la bailleresse sont insuffisamment justifiées.

Le montant des travaux de remise en état du logement à la charge du locataire s’