AFFAIRE : N° RG 24/02942 

NLG

ORIGINE : DECISION du Tribunal paritaire des baux ruraux de [Localité 11] en date du 27 Novembre 2024 RG n° 23/0001

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 1er OCTOBRE 2026

APPELANTES :

Madame [I] [V] épouse [L]

née le 03 Mai 1969 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Comparante, assistée de Me Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

Madame [E] [V] épouse [R]

née le 13 Février 1971 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [M] [O] veuve [V]

née le 10 Mars 1941 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentées par Me Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

INTIME :

Monsieur [P] [F] [O]

Né le 06 Octobre 1943 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 10]

[Localité 8]

Représenté par Me Pierre BAUGAS, avocat au barreau de CAEN

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame [D] [Q] épouse [O]

née le 12 Juin 1945 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 10]

[Localité 8]

Représentée par Me Pierre BAUGAS, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 11 juin 2026, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère et Mme LOUGUET, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

Mme LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 01 octobre 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 27 mai 1967, Mmes [Z] [O], [B] [O], [M] [O] et [A] [O] ont consenti à M. [P] [O], leur frère, un bail rural portant sur un ensemble immobilier indivis entre eux, situé à [Localité 10], d’une superficie de 9ha 58a 59ca, désormais cadastré A [Cadastre 1], A [Cadastre 2], A [Cadastre 3], A [Cadastre 4], B [Cadastre 5], B [Cadastre 6], B [Cadastre 7] et B [Cadastre 8].

En l’absence de congé, ce bail s’est renouvelé par tacite reconduction par périodes successives de neuf ans, et ce pour la dernière fois le 25 décembre 2020.

Mmes [I] [V] épouse [L], [E] [V] épouse [R] et [M] [O] veuve [V] (Mmes [V] ci-après) se trouvent désormais aux droits des bailleresses, les droits des indivisaires se répartissant comme suit :

– Mme [I] [V] épouse [L] : 5/10e,

– Mme [E] [V] épouse [R] : 1/10e,

– Mme [M] [O] veuve [V] : 2/10e,

– M. [P] [O] : 2/10e.

En 1989, un différend familial est survenu entre les indivisaires au sujet de l’occupation de la maison d’habitation et du parc attenant implantés sur la parcelle cadastrée A[Cadastre 1], M. [P] [O] s’en réservant la jouissance privative au motif qu’elle faisait partie intégrante de l’assiette du bail rural, ce que contestaient ses soeurs.

Plusieurs ordonnances de référé ont été rendues par le président du tribunal de grande instance de Lisieux au sujet de cette maison, sans que le différend soit tranché sur le fond.

Par acte du 25 mai 2021, Mmes [V] ont fait délivrer à M. [P] [O] un congé prenant effet le 25 décembre 2023, aux motifs que, né le 6 octobre 1943, il avait atteint l’âge légal de la retraite.

M. [P] [O] n’a pas contesté ce congé.

Entre-temps, Mmes [V] indiquent avoir appris que M. [P] [O] aurait cédé son bail à Mme [D] [Q], son épouse.

Par requête du 9 janvier 2023, Mmes [V] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de [Localité 11] aux fins de voir exclure de l’assiette du bail rural de M. [P] [O] la maison d’habitation et le parc situés sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 1], prononcer la résiliation dudit bail et ordonner l’expulsion du preneur.

Par jugement du 27 novembre 2024, le tribunal a :

– dit que la maison d’habitation et le parc attenant situés sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] à [Localité 10] font partie de l’assiette du bail rural consenti le 27 mai 1967 au profit de M. [P] [O],

– rejeté les demandes de résiliation du bail rural et d’expulsion formées par Mmes [Z] [O], [B] [O], [M] [O] et [A] [O], en réalité formées par Mmes [V],

– rejeté la demande d’autorisation de cession du bail rural au profit de M. [N] [O] formulée par M. [P] [O],

– condamné in solidum Mmes [O] ([V]) aux dépens ;

– rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,

– rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Pour débouter Mmes [O]/[V] de leur demande relative à la maison d’habitation, le tribunal a relevé qu’elle se situait sur une parcelle expressément comprise dans l’assiette du bail, assiette qu’aucune clause ne restreignait aux seuls biens agricoles.

Pour rejeter leur demande de résiliation du bail, les premiers juges ont relevé qu’elles ne pouvaient se prévaloir du défaut d’agrément de Mme [D] [O] en qualité de cessionnaire du bail litigieux dès lors que, depuis cette cession, le bail avait été renouvelé par tacite reconduction le 25 décembre 2020.

Le tribunal a par ailleurs débouté M. [P] [O] de sa demande d’autorisation de cession du bail litigieux à son fils, considérant qu’ayant lui-même cédé son droit au bail à son épouse, il n’avait plus qualité pour solliciter une telle autorisation.

Par déclaration du 13 décembre 2024, Mmes [V] ont interjeté appel de cette décision, la critiquant en toutes ses dispositions hormis celle par laquelle la demande d’autorisation de cession du bail rural a été rejetée.

Par dernières conclusions déposées le 10 juin 2026 et soutenues oralement à l’audience, Mmes [V] demandent à la cour de :

– infirmer le jugement dans toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant rejeté la demande d’autorisation de cession du bail rural au profit de M. [N] [O] formulée par M. [P] [O],

– dire que la maison d’habitation et le parc attenant situé sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] à [Localité 10] est exclue de l’assiette du bail rural consenti le 27 mai 1967 à M. [P] [O],

A titre principal,

– prononcer la nullité de la cession du bail rural consentie sans autorisation par M. [P] [O] à Mme [D] [O], son épouse,

En conséquence,

– résilier le bail rural portant sur les parcelles, commune de [Localité 10], cadastrées A [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], B [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], renouvelé par tacite reconduction la dernière fois le 25 décembre 2020 cédé à Mme [D] [O],

A titre subsidiaire,

– confirmer le jugement ayant débouté M. [P] [O] de sa demande d’autorisation de cession du bail rural,

En toute hypothèse,

– ordonner l’expulsion de M. [P] [O] et de tout occupant de son chef, des biens, commune de [Localité 10], cadastrés A[Cadastre 1], A[Cadastre 2], A[Cadastre 3], A[Cadastre 4], B[Cadastre 5], B[Cadastre 6], B[Cadastre 7], B[Cadastre 8], dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

– condamner M. [P] [O] à payer à Mmes [V] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros par mois jusqu’à complète libération des lieux occupés,

– débouter M. [P] [O] de ses demandes,

– condamner M. [P] [O] au paiement d’une indemnité de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [P] [O] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 8 juin 2026, M. [P] [O] et Mme [D] [Q] épouse [O], intervenante volontaire, demandent à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il :

* dit que la maison d’habitation et le jardin attenant situés sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] à [Localité 10] font partie de l’assiette du bail rural consenti le 27 mai 1967 au profit de M. [P] [O],

* rejette les demandes de résiliation du bail rural et d’expulsion formée par Mmes [O],

* condamne in solidum Mmes [O] aux dépens,

– réformer le jugement en ce qu’il :

* rejette la demande d’autorisation de cession du bail rural au profit de M. [N] [O],

Statuant à nouveau,

– débouter Mmes [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et moyens,

A titre reconventionnel,

– autoriser la cession du bail rural consenti le 27 mai 1967 d’une contenance globale de 9ha 58a 59ca incluant l’ensemble des biens bâtis et non bâtis sollicitée par Mme [D] [O] au profit de son fils M. [N] [O],

– condamner Mmes [V] à payer à M. [P] [O] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Sur l’assiette du bail rural

Aux termes de l’article 1156 du code civil dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

L’article 1188 du code civil dans sa version actuelle dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes, et lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interpète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte, et par une exacte appréciation des éléments en fait et en droit de la situation, non remis en cause à hauteur d’appel, que les premiers juges ont considéré que l’assiette du bail comprenait la maison d’habitation et le parc attenant.

En effet, cette maison et son parc se situent sur l’une des parcelles visées par le contrat de bail et la désignation dans celui-ci des lieux loués par l’expression générale ’un lot d’herbages’ n’implique pas l’exclusion de ces deux éléments dès lors :

– que cette précision quant à une telle exclusion n’est pas expressément apportée,

– que cette maison d’habitation, qui se trouve au milieu des terres louées, constitue la résidence principale du preneur depuis l’origine, lequel doit pouvoir bénéficier de la jouissance de celle-ci de manière certaine pour l’exploitation des terres, ce que les seuls droits d’usage et de jouissance d’un indivisaire qui peuvent être remis en cause par les coindivisaires ne lui assureraient pas,

– que le fait que la maison d’habitation ne présente pas les caractéristiques architecturales d’un corps de ferme est indifférent,

– que d’autres dépendances (bâtiments agricoles) sont présentes sur les terres louées dont l’exclusion du contrat de bail n’est pas sollicitée en dépit de la mention d’un ’lot d’herbages’ dans le contrat de bail.

Par ailleurs, la circonstance que les bailleresses, soeurs du preneur, ont pu venir passer librement des moments en famille dans la maison d’habitation après la conclusion du contrat de bail avec une répartition précise des espaces occupés par chacun, tel que cela ressort des attestations produites, n’exclut pas l’octroi d’un droit de jouissance privatif sur ladite maison au preneur du contrat de bail qui a pu accepter une telle occupation des lieux dans le cadre d’une entente familiale.

Enfin, le fait qu’aucune distinction n’existe entre le fermage de ce bâtiment d’habitation et celui des bâtiments d’exploitation et terres nues ne permet aucune déduction quant à l’intention des parties dès lors que cette obligation de dissociation des fermages a été introduite en 1988, soit bien postérieurement à la conclusion du contrat de bail.

Par conséquent, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la résiliation du bail suite à sa cession à l’épouse

Mmes [V] sollicitent l’infirmation du jugement, le prononcé de la nullité de la cession irrégulière du bail au profit de l’épouse du preneur, ainsi que la résiliation du bail rural consenti à M. [P] [O].

A cette fin, elles font valoir :

– que la nullité de la cession du bail au profit du conjoint sans agrément des bailleurs étant d’ordre public, et l’action en résiliation du bail cédé se prescrivant par cinq ans à compter de la cessation du manquement imputé au preneur, le renouvellement du bail, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, n’a pas pour effet de purger la nullité de la cession ;

– que la nullité de la cession irrégulière ne pouvant faire l’objet d’une confirmation, le renouvellement du bail rural ne prive pas le bailleur de la possibilité de solliciter la nullité de la cession et la résiliation du bail rural, dès lors qu’il agit dans les cinq ans à compter de la fin de la cession irrégulière ;

– que le tribunal ne pouvait donc pas à la fois retenir que le bail avait été irrégulièrement cédé à Mme [O], ce qui n’était pas contesté par M. [P] [O], et écarter la demande de résiliation du bail rural, aux motifs que ce bail s’était renouvelé par tacite reconduction le 25 décembre 2020 et que les bailleresses n’expliquaient pas en quoi les effets du défaut d’agrément se feraient encore ressentir alors qu’elles ont permis le renouvellement tacite du bail, ce d’autant que le tribunal a retenu que les bailleresses avaient eu connaissance à minima le 27 juin 2022 de l’existence de cette cession, soit postérieurement au renouvellement du bail, et qu’elles n’étaient par conséquent pas en mesure de s’y opposer pour ce motif ;

– qu’enfin la cession étant toujours en cours lors de la demande de résiliation du bail, le tribunal ne pouvait pas considérer que les effets du défaut d’agrément ne persistaient pas à cette date.

Au contraire, M. [O] demande de confirmer le rejet de la demande de résiliation du bail, faisant remarquer :

– que si la cour venait à retenir un manquement tiré du défaut d’agrément des bailleurs à la cession du bail à l’épouse, ce dernier ne serait pas suffisamment grave pour faire encourir la résiliation du bail, ce dont les consorts [V] ont consicence puisqu’ils ont jugé nécessaire de faire délivrer un congé pour âge en 2021 ;

– qu’en tout état de cause, à la date du dernier renouvellement du bail le 25 décembre 2020, les terres étaient déjà déclarées sur le compte de la MSA de Mme [O], de sorte que le bail renouvelé, qui est un nouveau bail distinct de l’ancien, purge tous les manquements antérieurs du preneur et qu’aucune résiliation ne peut être prononcée.

Sur ce, la cour rappelle que l’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime interdit toute cession du bail rural, sauf si elle est consentie, avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire, au profit du conjoint, ou du partenaire d’un pacte civil de solidaire, du preneur participant à l’exploitation.

En application de l’article L411-31-II 1er du même code, le propriétaire peut demander la résiliation du bail en cas de contravention du preneur aux dispositions de l’article L411-35.

Il résulte de ces textes que toute cession de bail, sauf si elle est consentie, avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation du bail rural, constitue un manquement à une prohibition d’ordre public ouvrant au bailleur le droit d’agir en résiliation à tout moment dans les limites de la prescription quinquennale, qui ne peut commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur et tenant à la cession du bail.

Par suite, le renouvellement du bail par tacite reconduction ne saurait priver le bailleur de son droit à se prévaloir d’un manquement tiré d’une cession prohibée antérieure dès lors que le manquement imputé au preneur n’a pas cessé.

En l’espèce, le caractère irrégulier de la cession du bail à Mme [O], épouse du preneur, sans l’agrément du bailleur, n’est pas contesté et résulte de l’application même du texte. Elle entraîne dès lors la nullité d’une telle cession qui sera donc prononcée.

Par ailleurs, cette cession irrégulière n’ayant pas pris fin, puisque Mme [O], intervenue à l’instance d’appel, sollicite l’autorisation de céder le bail à son fils, les consorts [V] sont recevables et légitimes à invoquer le manquement tiré de la cession irrégulière du bail à l’épouse du preneur à l’appui de leur demande de résiliation du bail, peu important que celui-ci ait été renouvelé depuis la cession litigieuse.

Or, toute cession du bail sans l’agrément du bailleur est interdite à peine de résiliation, cette contravention à une obligation légale d’ordre public entraînant le prononcé d’une telle sanction.

Par suite, il convient, par infirmation du jugement, de prononcer la résiliation du bail rural litigieux.

Sur l’autorisation de cession du bail au fils

La demande d’autorisation de la cession du bail rural au profit de M. [N] [O] est présentée au nom de Mme [D] [O] née [Q] aux termes des motifs et du dispositif des écritures des intimés. Or, la cession du bail au profit de cette dernière a été déclarée irrégulière et nulle. Par suite, sa demande d’autorisation de cession du bail à son fils ne peut prospérer et sera rejetée.

Par ailleurs, le bail étant résilié, M. [P] [O], qui n’a plus la qualité de preneur, ne peut pas non plus solliciter l’autorisation de cession de ce bail rural au profit de son fils [N] [O].

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’autorisation de cession de ce bail rural au profit de M. [N] [O] présentée par M. [P] [O], mais par substitution de motifs.

Sur l’expulsion de M. [O]

Mmes [V] sollicitent l’expulsion de M. [O] et de tous occupants de son chef en ce qu’elle est la conséquence de la résiliation du bail et en tout état de cause de la fin du bail depuis le 25 décembre 2023 par l’effet du congé délivré pour âge. Elles demandent en outre de fixer l’indemnité d’occupation à une somme mensuelle de 1.000 euros jusqu’à complète libération des lieux.

M. [O] répond qu’il cumule les qualités de preneur et d’indivisaire, et qu’en cette dernière qualité, il est en droit d’occuper les biens litigieux contre indemnisation, laquelle, compte tenu de l’état du bien, sera limitée à une indemnité d’occupation de 100 euros par mois. Il sollicite à titre subsidiaire, qu’un délai de 6 mois lui soit accordé pour libérer les biens compte tenu de son âge et de son état de santé.

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En l’espèce, si M. [O] ne dispose plus du droit de jouir privativement des lieux dont s’agit ayant perdu la qualité de locataire suite à la résiliation du bail rural, il conserve sa qualité d’indivisaire qui lui confère le droit d’occuper les lieux dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires, sans qu’il ait besoin du consentement des autres indivisaires.

Or, alors que la situation juridique est nouvelle comme étant générée par le présent arrêt prononçant la résiliation du bail, rien ne permet de déterminer en l’état comment les relations entre les indivisaires vont s’organiser, ni de démontrer que M. [O] n’est pas en capacité de respecter le droit des autres indivisaires dans cette nouvelle configuration juridique. Par ailleurs, la cour relève qu’en cas de désaccord sur la jouissance des lieux entre les indivisaires, le litige relève de la compétence du tribunal judiciaire et de son président à titre provisoire.

Il s’ensuit que si le bail est résilié, il n’y a pas lieu à ce jour d’ordonner la libération des lieux par M. [O] qui bénéficie d’un droit d’usage et de jouissance en sa qualité d’indivisaire, ni à défaut son expulsion. Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté Mmes [V] de leur demande à ce titre, mais par substitution de motifs.

S’agissant de la demande présentée par Mmes [V] de la fixation d’une indemnité d’occupation compte tenu de la résiliation du bail, elle ne saurait pas davantage prospérer pour les mêmes motifs, dès lors que M. [O] n’est pas sans droit ni titre, ayant la qualité d’indivisaire qui lui confère des droits sur le bien dont les modalités d’exercice, et notamment l’indemnité éventuellement due à raison de son occupation, ne relèvent pas de la compétence de la présente juridiction.

Concernant la demande de M. [P] [O] de voir fixer l’indemnité d’occupation dont il est redevable en tant qu’indivisaire à la somme de 100 euros par mois compte tenu de l’état du bien, force est de constater qu’elle figure uniquement dans les motifs de ses dernières conclusions et n’est pas reprise au dispositif de celles-ci qui seul lie la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la solution donnée au litige, les dépens de première instance seront supportés par M. [P] [O], le jugement étant infirmé de ce chef, et ceux d’appel in solidum par M. [P] [O] et Mme [D] [O] née [Q].

En revanche, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles, et l’équité commande de débouter les parties des prétentions formées sur le même fondement en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du bail rural et mis les dépens à la charge de Mesdames [Z] [O], [B] [O], [M] [O] et [A] [O] ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la nullité de la cession du bail rural consentie par M. [P] [O] à son épouse, Mme [D] [Q] épouse [O],

Rejette la demande de Mme [D] [Q] épouse [O] visant à voir autoriser la cession du bail rural au profit de son fils M. [N] [O],

Prononce la résiliation du bail rural liant M. [P] [O] à Mme [I] [V] épouse [L], Mme [E] [V] épouse [R] et Mme [M] [O] veuve [V],

Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [O] aux dépens de première instance,

Condamne in solidum M. [P] [O] et Mme [D] [Q] épouse [O] aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT