N° RG 25/04281 – N° Portalis DBVM-V-B7J-M3KH

C8

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 01 OCTOBRE 2026

Appel d’une ordonnance (N° RG 25/00181)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

en date du 20 novembre 2025

suivant déclaration d’appel du 17 décembre 2025

APPELANTS :

M. [E] [U]

né le 15 Novembre 1986 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Mme [O] [U]

née le 19 Juillet 1985 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.A.S.U. GARAGE DES CITES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social,

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par Me Valérie BURDIN, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me PROTIERE, avocat au barreau de LYON,

INTIMÉE :

S.C. TM [A] immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MARSEILLE, sous le numéro 316 656 909, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Me Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Céline PAYEN, Conseillère,

Assistées lors des débats de Mme Alice MARION, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 juin 2026, Mme FIGUET, Présidente, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et Me PROTIERE en sa plaidoirie,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte du 3 janvier 2017, la Sci TM [A] a consenti à la société Garage des Cités un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Salaise sur Sanne à usage de garage automobile pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2017 moyennant un loyer mensuel de 3.800 euros Ht outre les charges locatives et les taxes foncières.

Par actes sous seing privés du 18 janvier 2017, M. [E] [U] et Mme [O] [U] se sont portés caution solidiaire à hauteur de 3 mois de loyers charge incluses.

Des incidents de paiement sont intervenus.

Par acte du 3 juillet 2024, la Sci TM [A] a fait délivrer à la société Garage des Cités un commandement visant la clause résolutoire pour la somme de 76.951,40 euros au titre de l’arriéré locatif au 18 juin 2024. Ce commandement a été dénoncé à M. [E] [U] et Mme [O] [U] le 11 juillet 2024.

Le 17 mars 2025, un accord de réglement a été régularisé entre les parties.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 juin 2025, la Sci TM [A] a informé son bailleur de sa volonté de ne pas renouveler le bail à son terme et a donné congé pour le 31 décembre 2025.

En l’absence de respect de l’accord de réglement par le preneur, la Sci TM Cassis a fait assigner le 4 août 2025 la société Garage des Cités et M. [E] [U] et Mme [O] [U] devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne statuant en référé.

Par ordonnance du 20 novembre 2025, la présidente du tribunal judiciaire de Vienne, statuant en référé :

– s’est déclaré compétente pour connaître du présent litige,

– a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 août 2024 à minuit,

– a ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Garage des Cités et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] avec le concours en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier,

– a rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– a fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due solidairement par la société Garage des Cités et M. [E] [U] et Mme [O] [U], à compter du 3 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires,

– a condamné par provision la société Garage des Cités à payer à la Sci TM Cassis la somme de 104.237 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arrêtés au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

– a condamné par provision la société Garage des Cités à payer à la Sci TM Cassis la somme de 2.052 euros à valoir sur les charges arrêtées au 10 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

– a condamné par provision M. [E] [U] à garantir solidairement la société Garage des Cités de ces condamnations dans la limite de son engagement de caution, soit 14.363 euros,

– a condamné Mme [O] [U] à garantir solidairement la société Garage des Cités de ces condamnations dans la limite de son engagement de caution, soit 14.363 euros,

– a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de 1,5% des intérêts de retard,

– a condamné la société Garage des Cités aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement et celui de sa dénonciation aux cautions,

– a condamné la société Garage des Cités à payer à la Sci TM Cassis la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– a dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

– a rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 17 décembre 2025, M. [E] [U] et Mme [O] [U] et la société Garage des Cités ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 18 juin 2026.

Prétentions et moyens de M. [E] [U] et Mme [O] [U] et la société Garage des Cités

Par conclusions remises le 3 juin 2026, ils demandent à la cour de:

– déclarer l’appel interjeté par la société Garage des Cités et M. [E] [U] et Mme [O] [U] recevable et bien fondé,

– infirmer l’ordonnance de référé rendue le 20 novembre 2025 par la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en ce qu’elle:

* s’est déclaré compétente pour connaître du présent litige,

*a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 août 2024 à minuit,

* a ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Garage des Cités et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] avec le concours en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier,

* a fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due solidairement par la société Garage des Cités et M. [E] [U] et Mme [O] [U], à compter du 3 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires,

* a condamné par provision la société Garage des Cités à payer à la Sci TM Cassis la somme de 104.237 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arrêtés au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

* a condamné par provision la société Garage des Cités à payer à la Sci TM [A] la somme de 2.052 euros à valoir sur les charges arrêtées au 10 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

* a condamné par provision M. [E] [U] à garantir solidairement la société Garage des Cités de ces condamnations dans la limite de son engagement de caution, soit 14.363 euros,

* a condamné Mme [O] [U] à garantir solidairement la société Garage des Cités de ces condamnations dans la limite de son engagement de caution, soit 14.363 euros,

* a condamné la société Garage des Cités aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement et celui de sa dénonciation aux cautions,

* a condamné la société Garage des Cités à payer à la Sci TM [A] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau :

– juger que les demandes présentées par la Sci TM [A] sont partiellement prescrites et excèdent le pouvoir d’appréciation du juge des référés,

– renvoyer la Sci TM Cassis à mieux se pourvoir au fond,

– débouter la Sci TM Cassis de ses prétentions et demandes,

– condamner la Sci TM [A] à payer à chacun des défendeurs la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel, ce compris le commandement de payer,

A défaut :

– juger prescrites et infondées les demandes de la Sci TM [A],

– la débouter de l’intégralité de ses prétentions et demandes,

– juger que le dépôt de garantie de 11.400 euros doit désormais être restitué à la société Garage des Cités et sera déduit des loyers éventuels restants dus,

– condamner la Sci TM [A] à payer à chacun des défendeurs la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de 1,50 % des intérêts de retard,

– condamner la même aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, ce compris le commandement de payer.

Sur la prescription des sommes réclamées, ils font valoir que:

– la prescription en matière de loyers commerciaux et rappel de charges est de 5 ans,

– les décomptes versés aux débats font état d’un report d’arriéré de loyers pour l’année 2021 de 46.907 euros dont on ne connaît pas les modalités de calcul alors même que cette somme comporte apparemment des sommes antérieures prescrites,

– il en est de même s’agissant du décompte de charges,

– il n’est pas tenu compte d’un virement de 8.020 euros intervenu le 10 février 2023,

– il ne peut être considéré que l’accord du 17 mars 2025 constitue une reconnaissance de dette alors que la société Garage des Cités a été trompée et manipulée pour signer cet accord, au demeurant confus et ne comportant aucune mention visant à couvrir l’irrégularité originelle,

– il ne peut dès lors y avoir interruption de la prescription,

– en outre, malgré des demandes répétées, la bailleresse n’a jamais fourni les justificatifs sollicités,

– elle ne peut qu’être déboutée de sa demande de provision.

Sur l’incompétence matérielle du juge des référés en raison de l’existence de contestations sérieuses, ils soulignent que:

– il n’appartient pas au juge des référés de reprendre les calculs présentés par la Sci TM Cassis et d’en déduire les révisions de loyers appliquées bien qu’infondées et prescrites ou à retrancher les charges prescrites, inopposables et non justifiées,

– la société Garage des Cités n’a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés qu’en octobre 2017, elle n’avait donc pas la personnalité juridique au moment où le bail a été signé,

– le bail est dépourvu des exigences formelles « au nom ou pour le compte de », il appartient alors au juge du fond d’apprécier s’il résulte des circonstances de la cause que l’intention des parties était de passer un acte au nom et pour le compte de la société en formation, or le juge des référés n’a pas le pouvoir d’apprécier si la commune intention des parties était que le bail a été conclu pour le compte de la société en formation,

– il ne peut dès lors être considéré que le bail engage la société Garage des Cités,

– il n’appartient pas non plus au juge des référés d’apprécier si le bail a été ratifié par exécution volontaire du contrat par la société Garage des Cités,

– contrairement à ce que soutient la Sci TM Cassis, l’action en nullité du bail peut toujours être soulevée comme moyen de défense,

– de même, les contestations relatives aux clauses du bail ne respectant pas la loi Pinel dont la sanction est le réputé non écrit ne sont pas soumises à prescription.

Ils ajoutent que:

– le loyer appelé dès l’origine, soit 3.900 euros Ht, ne correspond pas à celui du bail (3.800 euros Ht) et le décompte est donc erroné,

– la Sci TM [A] ne démontre pas que la société Garage des Cités a donné son accord pour régler 100 euros Ht pour un espace qui n’est pas compris dans la location,

– il ne résulte pas de l’accord de réglement que la société Garage des Cités est dénué de son droit à le contester ce qu’elle a fait à plusieurs reprises,

– au demeurant, la Sci TM Cassis ne tient pas compte de l’espace complémentaire pour le calcul des charges,

– le bail n’est pas conforme aux dispositions d’ordre public de la loi Pinel en ce que le bail ne comporte pas d’inventaire précis des différentes charges, impôts et taxes qui incombent au preneur, ni la clé de répartition des charges entre le preneur et le bailleur et entre les différents locataires, qu’aucun récapitulatif annuel n’a ensuite été adressé au locataire, que de même, il n’est pas justifié des charges et taxes réclamées de sorte que le bailleur ne peut réclamer le paiement d’aucune charge, ni impôt foncier,

– la Sci TM Cassis n’a pas recueilli l’accord du locataire qui vienne supplanter le défaut de rédaction du bail,

– il existe donc une contestation sérieuse sur les charges,

– par ailleurs, le propriétaire a omis d’appliquer la règle de plafonnement des loyers ce qu’il reconnaît dans ses courriers et il ne démontre pas que les décomptes tiennent compte du plafonnement,

– enfin la clause de révision doit être réputée non écrite en ce qu’il est prévu une révision annuelle au 1er avril alors que le bail a été conclu en janvier, la rectification opérée par le propriétaire ne vient pas effacer l’irrégularité initiale, en tout état de cause il n’appartient pas au juge des référés de vérifier si la distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée écoulée entre chaque indexation est équivalente.

Ils soulignent aussi que:

– le commandement délivré comporte un décompte des sommes dues inexact puisqu’il contient des loyers erronés, un solde de charge et un poste de taxe foncière indus et des frais financiers fictifs de sorte qu’il est nul et privé d’effet ce qui empêche la clause résolutoire de jouer,

– en outre, le bailleur a renoncé au bénéfice du commandement de payer et de la clause résolutoire, les parties ayant échangé diverses correspondances sur les modalités de règlement et l’accord rédigé par le bailleur ne prévoyant pas que l’absence de poursuite de la procédure judiciaire de résolution était soumise à la bonne exécution de l’échéancier,

– la Sci TM Cassis a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre des poursuites en réclamant des sommes indues, en ne faisant pas réaliser les travaux d’isolation de la toiture alors que le preneur subissait des infitrations, en engageant des poursuites alors que les parties étaient en pourpalers, en ne participant pas aux frais d’électricité alors qu’elle s’y était engagée dans le bail,

– la somme réclamée de 71.000 euros est ubuesque et non justifiée, le dépôt de garantie de 11.400 euros doit être déduit des loyers restant dus, étant précisé qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé et que le constat du commissaire de justice ne fait pas apparaître que le local est dégradé et nécessite des travaux de reprise de 15.000 euros.

S’agissant des demandes formées contre les cautions, ils relèvent que le bail étant inopposable à la société Garage des Cités, le bailleur ne saurait se prévaloir des engagements de caution qui sont des engagements accessoires.

En réponse sur l’appel incident portant sur le rejet de la demande de paiement des intérêts contractuels, ils indiquent que:

– le bailleur a appliqué l’indemnité de retard aux charges ce qui n’est pas autorisé par le contrat,

– le décompte est totalement fantaisiste,

– le montant de la clause est manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi.

Prétentions et moyens de la Sci TM Cassis

Dans ses conclusions remises le 2 juin 2026, elle demande à la cour de:

– confirmer l’ordonnance rendue le 20 novembre 2025 par la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en ce qu’elle:

* s’est déclaré compétente pour connaître du présent litige,

*a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 août 2024 à minuit,

* a ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Garage des Cités et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] avec le concours en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier,

* a fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due solidairement par la société Garage des Cités et M. [E] [U] et Mme [O] [U], à compter du 3 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires,

* a condamné par provision la société Garage des Cités à payer à la Sci TM Cassis la somme de 104.237 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arrêtés au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

* a condamné par provision la société Garage des Cités à payer à la Sci TM [A] la somme de 2.052 euros à valoir sur les charges arrêtées au 10 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

* a condamné par provision M. [E] [U] à garantir solidairement la société Garage des Cités de ces condamnations dans la limite de son engagement de caution, soit 14.363 euros,

* a condamné Mme [O] [U] à garantir solidairement la société Garage des Cités de ces condamnations dans la limite de son engagement de caution, soit 14.363 euros,

* a condamné la société Garage des Cités aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement et celui de sa dénonciation aux cautions,

* a condamné la société Garage des Cités à payer à la Sci TM Cassis la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– infirmer l’ordonnance rendue le 20 novembre 2025 par la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de 1,50% des intérêts de retard,

statuant à nouveau,

– condamner solidairement la société Garage des Cités et M. [E] [U] et Mme [O] [U] à payer à la Sci TM Cassis par provision la somme en principal de 51 093,96 euros correspondant à l’indemnité de retard au taux conventionnel de 1,5%, arrêtés au 10 juillet 2025,

en tout état de cause :

– déclarer les demandes de la Sci TM Cassis recevables et bien fondées,

– rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

– débouter la société Garage des Cités de l’intégralité de ses demandes,

– condamner in solidum la société Garage des Cités, M. [E] [U] et Mme [O] [U] à payer à la Sci TM Cassis la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la compétence du juge des référés en l’absence de contestation sérieuse, elle fait valoir que:

* sur l’absence d’immatriculation du preneur au jour du bail

– l’exception de nullité du bail n’est perpétuelle qu’en présence d’un contrat qui n’a pas été exécuté,

– si l’acte n’a pas été expressément souscrit pour le compte ou au nom d’une société en formation, il convient de rechercher au regard des mentions de l’acte et des circonstances si la commune intention des parties était que l’acte fût passé au nom ou pour le compte de la société en formation,

– la société en formation peut valider les actes passés pour son compte,

– en l’espèce, compte tenu de l’exécution du contrat de bail par la société Garage des Cités caractérisé par son occupation du local et le paiement des loyers entre 2017 et 2015, le preneur ne peut plus soulever la nullité du contrat par voie d’exception,

– cette exception de nullité ne peut donc être considérée comme une contestation sérieuse,

– les consorts [N] ont demandé expressément que le bail soit mis au nom de la future structure ce qui traduit leur volonté de conclure pour le compte de cette structure, le siège social a été domicilié au lieu du local loué et la société a répondu à ses obligations contractuelles, l’acte de cautionnement n’a de sens que si la reprise de l’engagement par la société a eu lieu, il y a eu une substitution des chèques de caution compte tenu de la reprise par la société Garage des Cités des engagements des consorts [U], il n’existe donc pas de contestation sérieuse sur la reprise de l’acte par la société Garage des Cités,

– la société Garage des Cités a ratifié l’acte par l’exécution volontaire du contrat, elle avait bien connaissance de son absence d’immatriculation au jour de l’acte,

– l’exécution volontaire en toute connaissance de cause résulte du lieu du siège social, des aménagements effectués dans le local par la société Garage des Cités, de la substitution du dépôt de garantie, de la conclusion d’un protocole d’accord le 17 mars 2025 pour s’accorder sur le montant de la dette locative, du congé donné par la société Garage des Cités le 11 juin 2025.

Sur l’existence d’un accord concernant la location d’un local annexe au bail commercial, elle relève que:

– il résulte des échange de mails que les parties se sont accordées pour rattacher un petit local attenant aux locaux loués pour en faire une réserve moyennant une somme mensuelle de 100 euros,

– les factures ont intégré ce supplément de loyers qui n’a pas été contesté ce qui démontre l’accord des parties,

– le plan de réhabilitation des lieux loués par la société Garage des Cités intègre ce local supplémentaire dans sa déclaration préalable,

– à supposer l’existence d’une contestation sérieuse sur ce local, cela conduirait seulement à limiter la provision réclamée.

Sur la conformité du bail à la loi Pinel, elle souligne que:

– la liste des charges a été fournie à la société Garage des Cités avant la signature du contrat de bail ainsi qu’il en résulte des courriers échangés, la loi Pinel n’impose pas que l’inventaire des catégories de charges de l’article L. 145-40-2 soit établi sous la forme d’une annexe,

– en outre le bail mentionne expressément la taxe foncière,

– le montant des charges a été déterminé dans le cadre de l’accord de règlement du 17 mars 2025,

– l’absence d’indication de la répartition des charges n’est pas prévue à peine de nullité.

Sur la légalité des clauses d’indexation, elle fait remarquer que:

– la clause d’indexation conventionnelle basée sur l’indice de la construction est parfaitement licite,

– la clause d’indexation prévoit bien que le loyer sera révisable à l’expiration de chaque période annuelle, la référence au mois d’avril est une erreur matérielle qui a été corrigée dans la pratique par la Sci TM [A] qui a procédé à l’indexation au mois de janvier de chaque année soit à la date d’anniversaire du contrat,

– il n’y a pas eu dans les faits de distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée écoulée entre chaque indexation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, elle soutient que:

– le décompte inséré au sein du commandement de payer est suffisamment détaillé en ce qu’il comporte le montant des loyers impayés pour chaque année avec un décompte du solde des charges dues ainsi que le montant de la taxe foncière,

– il a permis aux parties d’échanger sur le solde dû,

– la société Garage des Cités a reconnu qu’au regard des seuls loyers, elle était débitrice de la somme de 46.152,40 euros,

– le commandement de payer produit ses effets dès lors que le locataire a la possibilité de comprendre le montant réclamé et de le contester,

– concernant sa bonne foi, contrairement à ce que soutient la société Garage des Cités, elle a assumé sa participation aux frais d’électricité et a procédé à l’isolation de la toiture, elle n’a pas laissé croire au locataire qu’il pourrait acheter le local alors qu’il résulte du courrier de la société Garage des Cités qu’elle trouvait le local trop petit et voulait partir,

– il ne peut lui être reproché d’avoir laissé à son débiteur des délais pour régulariser sa situation,

– l’accord de règlement ne peut être analysé en une renonciation au commandement et à la procédure de résiliation du bail commercial,

– la société Garage des Cités a reconnu sa dette à hauteur de 71.000 euros mais n’a pas respecté l’échéancier mis en place,

– il ne peut lui être reproché un usage déloyal de la clause résolutoire alors que son locataire a une dette locative depuis plusieurs années qui n’a cessé de s’aggraver.

Sur l’absence de contestation sérieuse s’agissant de la demande de provision, elle fait valoir que:

– aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à ce que le juge prononce une condamnation de la société Garage des Cités au montant non sérieusement contestable de sa dette locative,

– le montant des charges impayées a été déterminé dans le cadre de l’accord du 17 mars 2025,

– il est justifié du décompte des intérêts sans prise en compte des charges,

– le plafonnement du loyer a été pris en compte ainsi que cela résulte du mail du 3 mai 2024 et du protocole d’accord,

– il n’y a pas lieu à compensation avec le dépôt de garantie dès lors que la société Garage des Cités a laissé le local en piteux état, le nouveau preneur a confirmé l’existence de travaux de reprise,

– il ne peut être argué d’une prescription de la dette locative dès lors que le paiement d’une partie de la dette a vocation à interrompre le délai pour l’ensemble de la dette locative,

– la société Garage des Cités a reconnu le 16 février 2023 que sa dette locative portait sur la somme de 49.899 euros au 31 décembre 2022.

Sur son appel incident, elle indique que:

– il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de diminuer le montant de la clause pénale à concurrence de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier,

– les arguments soulevés par la société Garage des Cités sur le caractère manifestement excessif de la clause sont inopérants,

– le juge des référés doit fixer le montant provisionnel non contestable de la clause.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un référé.

A- Sur la prescription

Il n’appartient pas à la cour, statuant dans les limites du pouvoir du juge des référés, de statuer sur la prescription des créances réclamées mais seulement d’apprécier si la contestation tirée d’une prescription partielle des créances visées dans le commandement est sérieuse.

La prescription en matière de loyers commerciaux est de 5 ans. La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, les loyers réclamés dans le commandement de payer du 3 juillet 2024 sont les loyers des 3ème et 4ème trimestres 2023, les loyers des 1er et 2ème trimestres 2024, le solde de charges de 2019 à 2023 et la taxe foncière 2023.

Dans l’accord de règlement signé le 17 mars 2025 par les deux parties au bail, la société Garage des Cités a confirmé devoir à la Sci TM Cassis la somme de 71.000 euros correspondant au solde dû au 31 décembre 2024. Cet accord précise ce qui est inclus dans cette somme. Il ne peut donc être retenu que les termes de la reconnaissance sont confus. Par ailleurs, si la société Garage des Cités allègue qu’elle a été trompée et manipulée pour signer cet accord, ces affirmations ne sont étayées par aucune pièce.

Enfin, le moyen tiré de l’absence de renonciation en connaissance de cause à se prévaloir de la prescription dans l’écrit du 17 mars 2025 est inopérant dès lors qu’est invoquée une interruption de la prescription par reconnaissance du droit de celui contre lequel il est prescrit et non une renonciation à la prescription.

Dès lors, au regard de la date d’échéance des sommes réclamées et de la reconnaissance du 17 mars 2025, le moyen tiré de la prescription partielle des demandes ne constituent pas une contestation sérieuse.

B – Sur la contestation sérieuse alléguée tenant à l’absence de mention selon laquelle le bail a été passé au nom ou pour le compte d’une société en formation

Les appelants arguent de la nullité du bail au motif que le contrat de bail n’a pas été souscrit au nom ou pour le compte de la société Garage des Cités en formation, celle-ci n’étant pas immatriculée au jour de la signature du bail. Ils ajoutent que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’apprécier si la commune intention des parties était qu’il soit conclu au nom ou pour le compte de la société.

L’action en nullité est enfermée dans un délai de 5 ans. En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 3 janvier 2017, étant relevé que la société Garage des Cités représentée à l’acte avait nécessairement connaissance qu’elle n’était pas immatriculée à cette date. Or le moyen tiré de la nullité de l’acte n’a été soulevé que lors de l’audience du 6 novembre 2025, soit au-delà du délai de 5 ans.

L’exception de nullité invoquée ne se prescrit pas que si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution.

Or, en l’espèce, il est établi que la société Garage des Cités a occupé le local, que le siège social de la société a été fixé au lieu du local loué et qu’elle a procédé au versement de loyers ainsi qu’il en résulte de son courrier du 2 décembre 2023, constatations que le juge des référés a le pouvoir d’effectuer au vu des pièces versées aux débats.

Au regard de l’exécution manifeste du contrat de bail s’opposant au caractère perpétuel de l’exception, la contestation des appelants tirée de l’exception de nullité du bail impliquant qu’ils n’ont pas à répondre de son exécution n’est pas sérieuse.

Dès lors que les appelants ne peuvent se prévaloir d’une exception de nullité du bail, les moyens de l’intimé sur la confirmation du contrat par son exécution et les moyens des appelants sur l’absence de confirmation à défaut de connaissance de la cause de nullité dont l’appréciation ne ressort pas du juge des référés sont sans effets.

C – Sur la contestation sérieuse alléguée tenant à l’absence de validité du commandement de payer

Un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable à concurrence de ce montant. Dès lors, le moyen tiré de ce que le commandement n’est pas valide en raison du montant inexact de la dette y figurant ne constitue pas une contestation sérieuse.

La société Garage des Cités se prévaut aussi de la renonciation de la Sci TM Cassis au bénéfice du commandement de payer et de la clause résolutoire au regard des correspondances échangées et de l’accord de règlement du 17 mars 2025.

Il ressort de l’accord de règlement que les parties se sont rapprochées pour échanger sur les comptes, arrêter un montant dû au 31 décembre 2024 et fixer un échéancier des règlements. Il n’est pas précisé dans l’accord si à défaut de respect de l’échéancier, le bailleur pourra se prévaloir à nouveau du commandement visant la clause résolutoire antérieurement délivré.

Il existe donc pour le moins une contestation tenant à l’existence ou non d’une renonciation de la Sci TM [A] à se prévaloir du commandement visant la clause résolutoire délivré le 3 juillet 2024, contestation qui ne peut être tranchée qu’en recherchant la volonté des parties ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, en présence de cette contestation sérieuse, sans qu’il ne soit nécessaire d’apprécier les autres moyens soulevés, il ne sera pas fait droit à la demande de la Sci TM [A] de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il ne peut donc être fait droit à une demande au titre d’une indemnité d’occupation.

2/ Sur l’expulsion

En l’absence de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, il n’est pas justifié d’un trouble manifestement illicite.

En outre, la cour relève que les locaux ont été restitués au bailleur le 6 janvier 2026 à la suite du congé donné par le preneur.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion.

3/ Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ainsi que relevé précédemment, la société Garage des Cités est infondée à se soustraire à l’exécution du bail au motif d’une nullité du bail puisqu’elle ne peut se prévaloir d’une exception de nullité du bail au regard de son exécution manifeste.

S’agissant de la prescription, il appartient à celui qui l’allègue de démontrer que les sommes dont il est réclamé le paiement sont prescrites.

Aux termes de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. Même si la reconnaissance est partielle, elle entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la reconnaissance faite le 17 mars 2025 par la société Garage des Cités de devoir la somme de 71.000 euros à la Sci TM [A] portait sur des loyers ou charges antérieures au 17 mars 2020, le détail des charges déterminées dans le cadre de l’accord (pièce 22 de l’intimée) portant sur les années 2020, 2021, 2022 et 2023.

Cette reconnaissance dont aucun indice ne permet de considérer qu’elle a été obtenue frauduleusement constitue une cause interruptive de prescription. L’assignation en référé ayant été délivrée le 4 août 2025, la prescription alléguée par la société Garage des Cités ne constitue pas une contestation sérieuse.

S’agissant du montant, dans l’accord de règlement du 17 mars 2025, les deux parties ont arrêté à la somme de 71.000 euros le solde dû par la société Garage des Cités à la Sci TM [A], la régularisation des charges et le plafonnement des loyers 2023 étant pris en compte. La société Garage des Cités et la Sci TM [A] confirmaient leur accord sur les montants dûs.

Ce montant de 71.000 euros arrêté au 31 décembre 2024, déterminé par les parties à la suite de leurs échanges et ayant reçu leur accord, n’est pas sérieusement contestable.

La société Garage des Cités est donc mal fondée à faire valoir que son règlement d’une somme de 8.020 euros daté du 10 février 2023 n’a pas été pris en compte alors qu’elle a donné son accord sur le solde dû et que le récapitulatif des paiements du locataire recensés par le bailleur mentionne bien cette somme.

Cet accord de règlement indique aussi que le preneur a réglé les sommes dues pour janvier et février 2025. Le récapitulatif des paiements fait aussi apparaître un règlement pour le mois de mars 2025.

S’agissant des sommes réclamées pour les 2ème et 3ème trimestres 2025, la somme réclamée pour le local complémentaire ne résulte d’aucun bail écrit. Comme relevé par le premier juge, les plans communiqués et les échanges de courriels ne permettent pas d’établir l’adjonction d’un local au bail initial d’un commun accord entre les parties. Par ailleurs, l’accord du 17 mars 2025 ne permet pas de retenir l’accord de la société Garage des Cités sur l’adjonction au bail du local complémentaire en l’absence de détail sur la somme retenue. Il existe donc une contestation sérieuse sur le montant réclamé au titre de ce local complémentaire.

Le preneur relève aussi avec pertinence la contestation relative à la clause de révision du loyer stipulant que le loyer sera révisable à l’expiration de chaque période annuelle, soit le 1er avril, en fonction de l’indice Insee de la construction alors que le bail a été conclu le 3 janvier 2017 et qu’est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive prévoyant la prise en compte d’une période de variation supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision en application de l’article L.112-1 du code monétaire et financier.

Par ailleurs, aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

En l’espèce, le bail ne contient pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cela constitue une contestation sérieuse sur le montant réclamé en 2025 au titre des charges.

En conséquence, au titre des 2ème et 3ème trimestre 2025, seule la somme de 27.360 euros (4560 x 6) n’est pas sérieusement contestable.

Le juge des référés peut allouer une provision pour le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En conséquence, la société Garage des Cités doit être condamnée à payer à la Sci TM Cassis une provision de 98.360 euros . Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société Garage des Cités à payer une provision de 104.237 euros) à valoir sur les loyers arrêtés au 10 juillet 2025 ainsi qu’une provision de 2.052 euros à valoir sur les charges arrêtées au 10 juillet 2025.

S’agissant de la clause pénale stipulant une indemnité mensuelle égale à 1,5%, elle a été calculée sur des éléments du loyers dont il a été indiqué qu’ils étaient sérieusement contestables. C’est donc de façon bien fondé que le premier juge a rejeté la demande de provision à ce titre.

4/ Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Dès lors que le constat de commissaire de justice dressé le 6 janvier 2026 mentionne des impacts sur le bardage du bâtiment, des traces d’hydrocarbures sur le parking, un portail abîmé, il existe une contestation sérieuse sur la restitution du dépôt de garantie et sa déduction des loyers impayés.

5/ Sur la demande de provision à l’égard des cautions

Les cautions allèguent que le contrat de bail étant nul pour défaut de mention « au nom ou pour le compte de », le bailleur ne saurait se prévaloir des cautionnements qui ne sont qu’un engagement accessoire.

Toutefois, comme relevé précédemment, la contestation des appelants tirée de l’exception de nullité du bail n’est pas sérieuse.

En conséquence, l’ordonnance de référé sera confirmée en ses dispositions concernant les cautions.

6/ Sur les mesures accessoires

Les dispositions de l’ordonnance de référé relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées dès lors que la société Garage des Cités est redevable d’une provision.

Chaque partie succombant pour partie en appel, chacune conservera la charge de ses dépens.

En équité, il n’y a pas lieu d’allouer une somme au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 20 novembre 2025 en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle a:

* condamné par provision M. [E] [U] à garantir solidairement la société Garage des Cités de ces condamnations dans la limite de son engagement de caution, soit 14.363 euros,

* condamné Mme [O] [U] à garantir solidairement la société Garage des Cités de ces condamnations dans la limite de son engagement de caution, soit 14.363 euros,

* dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de 1,5% des intérêts de retard,

* condamné la société Garage des Cités aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement et celui de sa dénonciation aux cautions,

* condamné la société Garage des Cités à payer à la Sci TM Cassis la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, sur la demande d’expulsion et ses mesures accessoires et sur la fixation d’une indemnité provisionnelle.

Condamne à titre provisionnel la société Garage des Cités à payer à la Sci TM [A] la somme de 98.360 euros arrêtée au 30 septembre 2025 outre intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.

Déboute la Sci TM Cassis du surplus de ses demandes de provision.

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution du dépôt de garantie.

Dit que chacune des parties gardera la charge de ses dépens d’appel.

Déboute les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Signé par Mme FIGUET, Présidente et par Mme MARION, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente