RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00967 – N° Portalis DBVS-V-B7J-GMFY

[Q]

C/

[M]

Jugement Au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de METZ, décision attaquée en date du 22 Avril 2025, enregistrée sous le n° 51-23-0011

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – Baux Ruraux

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2026

APPELANT :

Monsieur [N] [Q]

[Adresse 1]

Non comparant et représenté par Me Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [K] [M]

[Adresse 2]

Non comparant et représenté par Me Valérie DAVIDSON, avocat au barreau de METZ substitué par Me Luigi FARRUGGIO, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 945-1 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing-privé du 9 mai 2015, M. [N] [Q] a consenti à M. [K] [M] un bail rural à compter du 11 novembre 2015 portant sur des parcelles situées à [Localité 1] section 3 n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4] et à [Localité 2] section 15 n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8] d’une superficie totale de 48ha, 41a et 49ca dont 82a de bois.

Le 12 avril 2024, il lui a fait délivrer un congé pour reprise à effet du 10 novembre 2024 au profit de Mme [P] [Q], sa petite-fille.

Par requête du 22 avril 2025, M. [M] a fait convoquer M. [Q] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Metz afin de voir juger le congé nul et de nul effet, juger en conséquence que le bail à ferme liant les parties sera tacitement reconduit pour un durée de 9 années entières et consécutives à compter du 11 novembre 2024, débouter M. [Q] de toutes ses demandes irrecevables et mal fondées et le condamner à lui payer une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Q] a demandé au tribunal de rejeter les demandes, à titre reconventionnel ordonner la libération des immeubles bâtis lui appartenant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] n°[Cadastre 10] située [Adresse 3] à Dieuze par M. [M] après un établissement des lieux de sortie, ordonner son expulsion sous astreinte et le paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 22 avril 2025, le tribunal a :

– déclaré recevable l’action de M. [M] tendant à l’annulation du congé pour reprise qui lui a été signifié par M. [Q] le 12 avril 2023

– annulé le congé pour reprise délivré le 12 avril 2023 par M. [Q] et portant sur les parcelles initialement cadastrées [Adresse 4] section [Cadastre 9] n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4] et [Adresse 5] section [Cadastre 1] n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8], ce pour 9 ans à compter du 11 novembre 2015

– constaté qu’en l’absence de congé valide, le bail à ferme conclu par M. [Q] et M. [M] pour 9 ans à compter du 9 novembre 2015 par acte sous seing privé du 9 mai 2015, s’est renouvelé pour neuf ans à compter du 11 novembre 2024

– débouté M. [Q] de sa demande tendant à l’expulsion de M. [M] des bâtiments situés sur la parcelle située à [Localité 1] et cadastrée section 3 n°[Cadastre 11], ce sous astreinte

– condamné M. [Q] aux dépens et à verser 800 euros à M. [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel déposée au greffe le 22 mai 2025, M. [Q] a interjeté appel du jugement.

A l’audience du 28 mai 2026, il a repris oralement les conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

– à titre principal constater la validité du congé pour reprise délivré le 12 avril 2023 et portant sur les parcelles cadastrées [Adresse 4] section [Cadastre 9] n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4] et [Adresse 5] section 6 n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8], ce pour 9 ans à compter du 11 novembre 2015

– constater que le bail conclu avec M. [M] pour 9 ans à compter du 11 novembre 2015 par acte sous seing privé du 9 mai 2015 a cessé à compter du 10 novembre 2024

– à titre subsidiaire constater que les immeubles bâtis dont il est propriétaire édifiés sur la parcelle dont les références cadastrales sont section 3 n°[Cadastre 11] située [Adresse 3] à [Localité 1] ne font pas partie des biens loués conformément au bail rural du 9 mai 2015

– ordonner la libération des immeubles bâtis dont il est propriétaire édifiés sur la parcelle dont les références cadastrales sont section 3 n°[Cadastre 11] située [Adresse 3] à [Localité 1] par M. [M] après établissement d’un état des lieux de sortie et ordonner l’expulsion de M. [M] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique

– exclure sa maison d’habitation du bail rural

– assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés

– en tout état de cause condamner M. [M] aux dépens d’instance et d’appel et à lui verser la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que le congé mentionne la bénéficiaire de la reprise, les parcelles concernées et le mode d’exploitation à titre individuel en son nom personnel, de sorte qu’il est parfaitement valable en la forme. Sur le fond, il soutient que la repreneuse dispose des moyens nécessaires pour acquérir le cheptel et le matériel nécessaire et qu’elle remplit toutes les conditions de compétence requises pour exercer la profession d’exploitant agricole. Il explique ne pas avoir produit de demande d’autorisation d’exploiter en première instance parce que sa petite-fille répond aux conditions de capacité professionnelle, précisant que la condition tenant à la capacité professionnelle doit être remplie non pas au moment du congé mais au moment de la reprise effective. Il ajoute que Mme [Q] s’est engagée à se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant 9 ans en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, concluant à l’infirmation du jugement en ce qu’il a annulé le congé et constaté que le bail s’est renouvelé pour 9 ans à compter du 11 novembre 2024.

Il soutient que M. [M] occupe sans droit ni titre les bâtiments édifiés sur la parcelle ayant pour référence cadastrale section 3 n°[Cadastre 11], que la location a été consentie uniquement sur les terres agricoles et non sur sa maison d’habitation et les bâtiments, que l’état des lieux n’a pas été réalisé sur ces bâtiments, que les immeubles bâtis ne sont pas compris dans le bail rural alors que l’intimé en a pris possession pour y entreposer du fourrage et du matériel agricole et qu’il a refusé de signer l’avenant du bail rural qu’il lui a proposé pour éclaircir ce point. Il souligne que le principe selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous n’a pas vocation à s’appliquer, ce principe étant relatif non à la location mais à la propriété. Il indique que les bâtiments et les parcelles étaient en bon état lorsque qu’il les a loués, que M. [M] a brisé des plaques d’Eternit situées sur la toiture des bâtiments, qu’il lui appartient de justifier avoir procédé à leur remplacement comme il le prétend, qu’il doit également replacer les bornes des parcelles section 6 n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] dans la mesure où il est à l’origine de leur déplacement.

M. [M] a repris oralement les conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande à la cour de débouter M. [Q] de ses prétentions, confirmer le jugement en toutes ses dispositions et condamner M. [Q] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’instance et d’appel.

Il soutient que le congé est nul en la forme faute de mentionner le mode d’exploitation envisagé par la bénéficiaire de la reprise, et sur le fond à défaut pour Mme [Q] de remplir les conditions de reprise, l’appelant ne justifiant ni qu’elle a obtenu l’autorisation administrative d’exploiter au titre du contrôle des structures, ni qu’elle a la capacité ou l’expérience professionnelles visées par l’article L.411-59 du code rural, que cette condition s’apprécie à la date d’effet du congé et que l’appelant ne démontre pas que la repreneuse dispose des moyens pour acquérir le cheptel et le matériel nécessaires à l’exploitation des parcelles.

Il expose être locataire des bâtiments d’exploitation en l’absence de mention expresse de leur exclusion dans le bail, que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, que la location porte sur des parcelles indivisibles, que l’état des lieux du 9 mai 2015 ne fait pas mention de l’exclusion de ces bâtiments et que l’appelant prétend qu’ils ne sont pas loués pour s’exonérer des réparations qui sont à sa charge. Il précise qu’en revanche la maison d’habitation de l’appelant n’est pas comprise dans le bail dans la mesure où M. [Q] l’a toujours occupée. Il s’oppose aux autres demandes aux motifs que les bâtiments d’exploitation étaient en très mauvais état, qu’il a déjà remplacé quelques plaques de couverture en Eternit et poursuivra leur remplacement au fur et à mesure de leur détérioration naturelle et qu’il n’est pas démontré qu’il est à l’origine de l’arrachement et du déplacement des bornes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation du congé

L’article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose que le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement, doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extra-judiciaire.

Il résulte des dispositions combinées des article L.411-54 et R.411-11 du même code que le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de quatre mois, à dater de sa réception.

En l’espèce, c’est à juste titre que le tribunal a déclaré recevable l’action du locataire tendant à l’annulation du congé qui lui a été délivré le 12 avril 2023, pour avoir été introduite le 26 juillet 2023, moins de quatre mois après sa réception. Le jugement est confirmé.

L’article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime précise qu’à peine de nullité le congé doit :

– mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

– indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

-reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

Selon l’article L.411-59 du même code, le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

Ces conditions doivent être appréciées à la date pour laquelle le congé a été donné et il appartient au bailleur d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, aux termes du congé litigieux, la bénéficiaire de la reprise ’possède les moyens d’acquérir le cheptel ou le matériel nécessaire à l’exploitation’ et ’à la date de la reprise, elle remplira toutes les conditions de compétence requises par la loi pour exercer la profession d’exploitant agricole dans la mesure où elle va suivre une formation accélérée pour devenir exploitante agricole’. Toutefois, il n’est justifié par l’appelant ni des moyens dont dispose Mme [Q] au 10 novembre 2024, date d’effet du congé, ni du suivi de la formation annoncée permettant de satisfaire aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle requises, ni de l’obtention d’une autorisation d’exploiter ou même d’une demande présentée en ce sens, à cette date, aucune pièce n’étant produite. Les affirmations de l’appelant sur ce point sont sans valeur probante faute d’être étayées par des éléments objectifs. Il s’ensuit que c’est à juste titre que le tribunal a annulé le congé pour reprise délivré le 12 avril 2023 et constaté en conséquence, qu’en l’absence de congé valide, le bail à ferme conclu entre les parties pour 9 ans à compter du 11 novembre 2015 par acte sous seing privé du 9 mai 2015, s’est renouvelé pour 9 ans à compter du 11 novembre 2024. Le jugement est confirmé.

Sur l’expulsion

L’ancien article 1134 du code civil devenu article 1103 dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’ancien article 1156 du même code devenu article 1188 précise qu’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

En l’espèce, l’appelant soutient que les bâtiments qui se trouvent sur le fonds loué à [Localité 1], sur les terres cadastrées anciennement section 3 n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4] et désormais section 3 n°[Cadastre 11], sont exclus du bail alors que l’appelant prétend au contraire en être locataire, faisant valoir le principe posé par l’article 552 du code civil selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Cependant, ce texte spécifique à l’accession à la propriété n’a nullement vocation à régir par analogie l’accession à la location. Il est tout aussi vain de soutenir que les bâtiments sont indivisibles des parcelles sur lesquelles ils se trouvent et qu’ils font partie de la location faute d’être expressément exclus du bail, dès lors que l’intimé admet lui-même que ces principes ne s’appliquent pas à la maison d’habitation de l’appelant située également sur le fonds loué, alors précisément que le contrat de location ne fait état d’aucune exception et qu’il n’est en rien démontré que les parties ont voulu faire une distinction entre les bâtiments. Le contenu de l’état des lieux établi contradictoirement lors de la conclusion du bail est significatif de leur volonté quant à l’objet de la location, en ce qu’il ne mentionne ni l’existence ni l’état de ces bâtiments, alors qu’il détaille les infrastructures du fonds, plus précisément l’absence de drainage, la présence de puits et l’état des clôtures. Il s’en déduit que lors de la conclusion du contrat de bail, les parties ont eu la commune intention de ne pas inclure dans la location les bâtiments implantés sur le fonds. En conséquence, le jugement est infirmé et il est constaté que la maison d’habitation de M. [Q] et les bâtiments qui se trouvent sur la parcelle située à [Localité 1], [Adresse 3] cadastrée section 3 n°[Cadastre 11] sont exclus du bail à ferme. Il est ordonné la libération de ces bâtiments après établissement d’un état des lieux de sortie et à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [M] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et ce dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois.

Pour le reste, si l’appelant évoque la détérioration de plaques d’Eternite sur la toiture des bâtiments et la disparition ou le déplacement de bornes, il est constaté que, tant dans le dispositif que dans les motifs des conclusions auxquelles il s’est référé à l’audience sans y ajouter de demandes oralement, il ne sollicite aucune condamnation de l’intimé à une obligation de faire ou à payer une indemnisation, et qu’aucune prétention n’est présentée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

Chacune des parties succombant en ses demandes, les dépens sont partagés par moitié et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [N] [Q] de sa demande tendant à l’expulsion de M. [K] [M] des bâtiments situés sur la parcelle située à [Localité 1] et cadastrée section 3 n°[Cadastre 11] sous astreinte et statuant à nouveau,

CONSTATE que la maison d’habitation de M. [N] [Q] et les bâtiments qui se trouvent sur la parcelle située à [Localité 1], [Adresse 3] cadastrée section [Cadastre 9] n°[Cadastre 11], sont exclus du bail à ferme conclu le 9 mai 2015 entre les parties ;

ORDONNE la libération des bâtiments qui se trouvent sur la parcelle située à [Localité 1], [Adresse 3] cadastrée section 3 n°[Cadastre 11] après établissement d’un état des lieux de sortie et à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [K] [M] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et ce dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois ;

CONFIRME pour le surplus le jugement déféré ;

Y ajoutant,

CONDAMNE chaque partie à supporter la moitié des dépens d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.