N° RG 25/02943 – N° Portalis DBVX-V-B7J-QJUU

Décision du Président du TJ de [Localité 1] en référé du 18 mars 2025

RG : 22/01111

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS AU [Adresse 1] À [Localité 2],

C/

[N]

[N]

[D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 30 Septembre 2026

APPELANTE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis au [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, l’AGENCE CENTRALE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 777 345 323 dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Me Maxime GHIGLINO de la SELARL KEYSTONE, avocat au barreau de LYON, toque : 3231

INTIMÉS :

1° M. [M] [N]

né le 24 Août 1949 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 6]

2° Mme [H] [N]

née le 18 Janvier 1951 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

3° M. [L] [D]

né le 30 Janvier 1962 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par Me Julie CANTON, avocat au barreau de LYON, toque : 408

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Juin 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Juin 2026

Date de mise à disposition : 30 Septembre 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Nathalie LAURENT, conseiller

– Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. et Mme [N] sont propriétaires et occupants d’un appartement situé au 4ème étage et d’une pièce à usage d’habitation qui constituait à l’origine un grenier au 5ème étage dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, au [Adresse 1] à [Localité 9].

Mme [H] [N] est en outre propriétaire d’un appartement au 5ème étage de l’immeuble.

M. [D] est également propriétaire et occupant d’un appartement au 2ème étage ainsi que de caves et greniers dans ce même immeuble.

Il s’agit d’un immeuble très ancien qui se trouve partiellement inscrit à l’inventaire des monuments historiques.

Depuis la fin de l’année 2019, les époux [N] font état d’infiltrations d’eau dans leur appartement en provenance de la toiture de l’immeuble et une bâche a provisoirement été disposée sur celle-ci, sans qu’apparemment, elle ne prévienne efficacement les infiltrations d’eau et qui a pour effet d’obstruer les vélux de leur appartement.

Par exploits du 13 juin 2022, les époux [N] et M. [D], ci-après les consorts [N] et [D], ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Lyon (69005), ci-après le syndicat des copropriétaires, et la société Agence Centrale, syndic de copropriété, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de condamnation à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture, et, subsidiairement, pour voir ordonner une expertise.

Suivant ordonnance de référé rendu le 22 novembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Lyon a, avant dire droit, ordonné une expertise judiciaire et a désigné pour y procéder, Mme [B], en qualité d’expert.

Mme [B] a déposé son rapport le 30 mai 2024.

L’affaire a été rappelée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon.

Par ordonnance de référé en date du 18 mars 2025, le président du tribunal judiciaire de Lyon :

– a déclaré les époux [N] et M. [L] [D] recevables en leurs demandes,

– a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] à exécuter les travaux de réfection de la couverture et de la gestion des eaux pluviales décrits en pages 28 et 29 du rapport d’expertise établi par Mme [B], dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la décision, ceci sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100 € par jour de retard, pendant une durée de 2 mois ;

– s’est réservé la liquidation de ladite astreinte,

– a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à M. [N] et Mme [N] les indemnités provisionnelles suivantes :

’ 15.177,91 € à valoir sur le coût des travaux de reprise des plâtres et peintures de leur appartement,

’ 3.812,63 € à valoir sur le coût des travaux de remplacement des fenêtres de toit,

’ 5.000 € à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice moral,

’ 20.272,50 € à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance de leur appartement,

’ 6.448 € à valoir sur l’indemnisation de la perte de chance de tirer un revenu de la location de leur studio,

avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à M. [D] les indemnités provisionnelles suivantes :

’ 8.171,68 € à valoir sur le coût des travaux de reprise de son appartement,

’ 100 € par mois, à compter du mois de décembre 2019 et jusqu’à la réception des travaux de réfection de la couverture de l’immeuble et de gestion des eaux pluviales préconisés par l’expert, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance de ses greniers et caves,

avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil,

– dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande indemnitaire provisionnelle de M. [D] au titre de son préjudice de jouissance,

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] à payer aux époux [N] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à M. [D] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] et de la société Agence Centrale fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que M. [N], Mme [N] et M. [D] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires ;

– rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration enregistrée le 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] a relevé appel de cette décision, son appel étant exclusivement dirigé à l’encontre des époux [N] et de M. [D].

L’affaire a été fixée par le président de la chambre à l’audience du 24 juin 2026.

Par ordonnance en date du 13 octobre 2025, le délégué du premier président a :

– déclaré irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire relative à la réalisation des travaux de réfection de la toiture présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1],

– rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire relative à la condamnation des indemnités provisionnelles présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1],

-déclaré recevable mais rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire relative à la réalisation des travaux de gestion des eaux pluviales présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1],

– rejeté la demande d’aménagement de l’exécution provisoire présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1].

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 17 juin 2026 (conclusions N° 3), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] demande à la cour de :

– réformer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande indemnitaire provisionnelle de M. [D] au titre de son préjudice de jouissance,

statuant à nouveau,

– débouter M. [D], M. [N] et Mme [N] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réfection de la couverture et de la gestion des eaux pluviales sous astreinte journalière,

à titre principal,

– constater l’existence d’un lien de causalité entre les dommages et l’inaction de l’ancien conseil syndical pendant plus d’une décennie,

– constater que M. [D], M. [N] et Mme [N] étaient membres du conseil syndical depuis les années 2010 jusqu’à juin 2021,

– constater que l’ancien conseil syndical n’a commandé aucun dépôt de permis de construire, n’a soumis aucun devis aux copropriétaires,

– constater que l’ancien conseil syndical et ses membres n’ont pas correctement assuré leur mission de consultation, de préparation d’ordre du jour et d’assistance du syndic dans l’entretien de l’immeuble pendant plus de 11 ans ;

– débouter M. [L] [D], M. [M] [N] et Mme [H] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

à titre subsidiaire, dans le cas où la cour retiendrait la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1],

– réduire à justes proportions, les condamnations d’indemnités provisionnelles supportées par le syndicat des copropriétaires au regard du lien de causalité résultant du comportement de M. [D], M. [N] et Mme [N],

en tout état de cause,

– condamner in solidum M. [D], M. [N] et Mme [N] à verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum M. [D], M. [N] et Mme [N] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’exécution forcée.

Aux termes de leurs dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 16 juin 2026 (conclusions N° 4), M. [L] [D], Mme [H] [N] et M. [M] [N] demandent à la cour de :

sur l’appel principal,

– débouter l’appelant de ses demandes,

– confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de l’astreinte, le montant de la somme allouée à M. [D] au titre des travaux de reprise et en ce qu’elle a dit n’y avoir à référé sur le surplus de la demande indemnitaire de M. [D] au titre de son préjudice de jouissance,

sur l’appel incident,

– réformer l’ordonnance pour le surplus quant au montant de l’astreinte et au montant de l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. [D],

et actualisant les préjudices,

statuant à nouveau,

– les déclarer recevables en leurs demandes ;

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] à exécuter les travaux de réfection de la couverture et de la gestion des eaux pluviales décrits en page 28 et 29 du rapport d’expertise établi par Mme [B], dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la présente décision, ceci sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 1.000 € par jour de retard,

– se réserver la liquidation de ladite astreinte ;

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à M. et Mme [N] les indemnités provisionnelles suivantes :

’ 15.177,91 € à valoir sur le coût des travaux de reprise des plâtres et peintures de leur appartement outre indexation selon l’indice BT01,

’ 3.812,63 € à valoir sur le coût des travaux de remplacement des fenêtres de toit,

’ 5.000 € à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice moral,

’ 30.210 € à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance de leur appartement à parfaire,

’ 16.368 € à valoir sur l’indemnisation de la perte de chance de tirer un revenu de la location de leur studio à parfaire,

avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à M. [D] les indemnités provisionnelles suivantes :

’ 19.462,51 € TTC à titre principal / 8.171,68 € à titre subsidiaire, à valoir sur le coût des travaux de reprise de son appartement outre indexation selon l’indice BT01,

’ 979,90 € par mois, à compter du mois de décembre 2019 et jusqu’à la réception des travaux de réfection de la couverture de l’immeuble et de gestion des eaux pluviales préconisés par l’expert à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance de ses greniers et caves soit en mai 2026 à hauteur de 78 mois une somme de 76.432,20 € à parfaire,

avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et également de l’intégralité des frais d’exécution forcée, en ce compris les émoluments proportionnels de recouvrement ou d’encaissement du commissaire de justice prévus aux articles A.444-31 et A.444-32 du code de commerce, conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que les sommes retenues par le commissaire de justice instrumentaire au titre de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, tel que modifié par l’article 2 du décret 2011-212 du 8 mars 2001 et notamment la somme de 3.648,79 € réglée par M. [N], Mme [N] et M. [D] en exécution de l’ordonnance ;

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] à payer aux époux [N] et à M. [D] la somme de 5.000 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel,

– rejeter toutes demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9],

– rappeler et juger qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2026.

Le conseil des consorts [N] et [D] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture au motif qu’il avait été mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires le vote du désistement du syndicat des copropriétaires de la présente procédure.

A l’audience des plaidoiries, la cour a mis l’affaire en délibéré et autorisé les parties à produire une note en délibéré concernant la décision de l’assemblée générale.

Par courrier du 9 juillet 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires a informé la cour que les copropriétaires avaient rejeté la résolution portant sur un éventuel désistement de la procédure d’appel et décidé de poursuivre l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir ’constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour alors qu’elles ne développent en réalité que des moyens.

1° sur les demandes en exécution de travaux :

Le syndicat des copropriétaires qui déclare que les travaux de réfection de la toiture ont été votés et sont achevés ce qui rend sans utilité pratique la mesure de condamnation à les exécuter, fait valoir que la demande en exécution de travaux se heurte à l’existence de plusieurs contestations sérieuses et déclare notamment que :

– l’intervention sur un monument historique est encadrée par le code du patrimoine et les autorités administratives sont seules compétentes pour autoriser les travaux, ce dont n’ont pas tenu compte l’expert judiciaire et le premier juge,

– M. [D], M. [N] et Mme [N] étaient membres du conseil syndical depuis les années 2010 jusqu’à juin 2021,

– or l’ancien conseil syndical n’a commandé aucun dépôt de permis de construire, n’a soumis aucun devis aux copropriétaires et n’a pas correctement assuré sa mission de consultation, de préparation d’ordre du jour et d’assistance du syndic dans l’entretien de l’immeuble pendant plus de 11 ans et il existe un lien de causalité entre l’inaction de l’ancien conseil syndical et les dommages allégués,

– au contraire, les copropriétaires qualifiés d’opposants par l’expert judiciaire ne se sont jamais opposés à la réalisation des travaux et le nouveau conseil syndical a au contraire mis en oeuvre le projet de rénovation global sollicité par l’administration depuis 2010,

– la résolution d’exécution en urgence des travaux de remise en état des toitures proposée par M. [D] ne pouvait être acceptée puisqu’un projet de rénovation globale avait été adopté, que le syndicat ne pouvait autoriser l’exécution de travaux sans autorisation d’urbanisme et de la DRAC et que cette résolution ne respectait pas les injonctions de la ville de [Localité 1],

– enfin, les époux [N] ont contribué à leur préjudice en raison de travaux illégaux, notamment la pose de fenêtres de type velux.

Les époux [N] et M. [D] qui précisent que les travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires ont débuté en juin 2025 sollicitent la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires à l’exécution des travaux tels que définis par l’expert en faisant valoir que l’entreprise mandatée pour réaliser les dits travaux ne s’est pas vue commander l’ensemble des travaux préconisés par Mme [B] et qu’il appartient au syndicat de démontrer que l’ensemble des couvertures est bien visé et de produire le cas échéant le procès-verbal de réception des travaux.

Sur le bien-fondé de leur demande, les intimés déclarent que :

– l’urgence de procéder aux travaux de remplacement de la couverture est avérée et a été retenue par l’expert,

– leur demande en exécution de travaux ne se heurte à aucune contestation sérieuse au regard de l’analyse des désordres par l’expert et des constats d’huissier, de ce que l’expert conclut à la nécessité de procéder au remplacement des couvertures de l’immeuble et des bois de charpente endommagés, à la reprise des parties privatives, au solutionnement de la collecte de l’évacuation des eaux pluviales et aux travaux de reprise nécessaires dans les caves, et de ce que les travaux concernent les parties communes de l’immeuble, (couvertures, descentes d’eaux pluviales),

– les désordres sont tellement importants qu’ils mettent en péril l’immeuble et caractérisent en outre un dommage imminent,

– l’ordonnance doit donc être confirmée sauf à fixer le montant de l’astreinte à 1.000 € par jour.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, ils font valoir que :

– il appartient au syndicat des copropriétaires d’entreprendre les travaux sur l’immeuble, nonobstant son classement sur la liste des monuments historiques et de requérir les autorisations administratives qui s’imposent et il est faux de soutenir qu’il est impossible d’obtenir une autorisation administrative de rénovation des toitures avant de procéder au ravalement,

– ils ne représentent pas à eux seuls le syndicat des copropriétaires, y compris quand ils faisaient partie du conseil syndical ou d’une commission travaux, lesquels n’avaient pas le pouvoir de décider à la place du syndicat et aucune responsabilité partagée ne peut leur être opposée, le syndicat devant assumer ses responsabilités à charge pour lui d’engager celle du syndic,

– aucuns travaux prétendument illégaux n’ont été entrepris par eux et ces travaux sont sans lien avec le litige.

Sur ce :

Les époux [N] et M. [D] forment leurs prétentions notamment au visa des dispositions de l’article 835 alinéa 2ème du code de procédure civile selon lesquelles dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La cour relève au préalable que des travaux de rénovation (charpentes couverture tuiles canal et zinguerie) ont été adoptés lors de l’assemblée générale du 21 février 2025, soit postérieurement à l’audience devant le juge des référés, et que selon le syndicat des copropriétaires, ils ont débuté le 11 juin 2025 et que les travaux concernant la toiture ont été réalisés.

Le syndicat verse aux débats le marché de travaux et les comptes-rendus de chantier dont le dernier en date du 22 avril 2026 mentionne que les travaux s’achèvent et qu’il sera procédé à la réception des travaux lors d’une prochaine réunion.

Les intimés confirment que les travaux ont débuté en juin 2025 mais soutiennent qu’il appartiendra au syndicat des copropriétaires de préciser leur nature et leur étendue.

Si le syndicat n’établit pas que les travaux sont complètement terminés, en produisant notamment un procès-verbal de réception, la cour relève que l’objet de la présente instance n’est pas de définir si les travaux ordonnés ont été correctement réalisés, les intimés n’apportant d’ailleurs à cet égard aucun élément particulier et un tel débat ne pouvant avoir lieu que dans le cadre d’une éventuelle instance en liquidation de l’astreinte, mais de vérifier si la condamnation était justifiée lorsque le premier juge a statué.

En application de l’article 14 3ème et 4ème alinéa de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version actuelle, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Mme [B] indique dans son rapport que :

– les désordres consistent en de multiples infiltrations d’eau par les couvertures de l’immeuble, qui impactent des parties privatives habitées, des parties privatives non habitées et des combles,

– l’origine de ces infiltrations tient dans la vétusté des couvertures, aggravée par la circulation des personnes sur les couvertures ce qui entraine la casse de tuiles en particulier et la cause tient dans un manque d’entretien des couvertures non refaites depuis des années et à l’absence d’actions, après études, en faveur de la mise en route des travaux,

– les désordres s’étendent aux sous-faces de couvertures par dégradation des plafonds, dégradations des pièces de charpentes et dégradation des planchers dans les combles où les infiltrations ne sont pas maitrisées.

L’expert retient encore un problème de gestion des eaux de pluie qui impacte le sol des caves dont l’origine tient également à la vétusté de l’immeuble et à l’absence de travaux de restauration qui permettraient d’améliorer la gestion de l’eau pluviale.

Ces conclusions de l’expert ne sont pas sérieusement contestées quant à la réalité des désordres constatés et de leur origine, la critique du rapport par le syndicat des copropriétaires portant en réalité sur son analyse de l’historique de la gestion de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandeurs auraient causé ou à tout le moins contribué à leur préjudice en raison de leur implication au sein du conseil syndical.

La cour relève que la présente action vise seulement à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires et qu’un conseil syndical n’a pas de personnalité morale.

Contrairement au conseil syndical, le syndicat des copropriétaires constitue une personne juridique autonome dont la responsabilité peut être engagée si les conditions de sa mise en oeuvre telle que définie par la loi sont réunies sans qu’il y ait lieu à ce stade du raisonnement de se prononcer sur les éventuels manquements de tel ou tel membre du conseil syndical, qui ne pourraient pas être individualisés, s’agissant de décisions collectives qui engagent en toute hypothèse, la copropriété dans son ensemble.

Comme l’a justement relevé le premier juge, le syndicat des copropriétaires opère une confusion entre les missions et pouvoirs du conseil syndical et ce qui relève d’une décision de l’assemblée générale.

Ainsi, les allégations selon lesquelles les demandeurs auraient fait preuve d’inaction dans leurs mandats d’anciens membres du conseil syndical, contrairement aux nouveaux membres, sont sans effet quant à l’appréciation de la responsabilité du syndicat et ne caractérisent pas une contestation sérieuse à la demande.

Seule une faute personnelle des victimes en tant que propriétaire de leur lot et ayant concouru à la réalisation ou à l’aggravation de leur propre dommage pourrait être de nature à dégager le syndicat des copropriétaires en tout ou partie de sa responsabilité.

Or en l’espèce, il n’est pas justifié, d’une faute de ce type.

Le syndicat des copropriétaires fait état de travaux illégaux comme ayant contribué à leurs préjudices, notamment la pose de fenêtres type velux par M. et Mme [N].

Il convient de relever toutefois que cette création de châssis de toit, s’il n’est pas justifié qu’elle ait été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, a fait l’objet à tout le moins d’une autorisation de l’architecte des bâtiments de France en date du 15 avril 1987, que surtout, l’expert n’identifie nullement cette ouverture comme une des causes du sinistre et que l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires et qui a établi une note critique du rapport d’expertise, relève lui-même que les châssis sont en place et qu’ils semblent fonctionner normalement.

Les difficultés pour remettre en état l’immeuble, particulièrement vétuste du fait notamment de sa très grande ancienneté, et de respecter les contingences liées à son classement à l’inventaire des monuments historiques, pour indéniables qu’elles soient, ne caractérisent pas davantage une impossibilité d’agir, et ce d’autant que le problème est ancien, ni par suite une contestation sérieuse à la demande tendant à exiger du syndicat des copropriétaires le respect de son obligation de conservation des parties communes.

La seule question à apprécier est de déterminer si des dommages causés aux copropriétaires demandeurs trouvent leur origine dans les parties communes.

Au vu des conclusions de l’expert judiciaire rappelées ci-dessus, la réponse est manifestement positive et par des motifs que la cour adopte, le premier juge a justement retenu qu’il résultait du rapport de Mme [B] que les dommages causés aux parties privatives des époux [N] et de M. [D], qui trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble et découlent d’un manquement du syndicat des copropriétaires à son objet, tendant notamment à la conservation et amélioration des parties communes dont la vétusté est criante, ainsi que d’une défaillance du dispositif de la gestion des eaux pluviales, faisaient naître à l’encontre du syndicat des copropriétaires une obligation indemnitaire à leur égard qui n’était pas sérieusement contestable.

C’est donc à juste titre que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux décrits en pages 28 et 29 du rapport et a assorti sa condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard pendant deux mois.

La cour note que si l’astreinte n’est pas très élevée, aucune considération ne conduit la cour à augmenter son montant ni à fixer un nouveau délai pour réaliser les travaux et ce alors même que des travaux importants ont été exécutés dans un délai raisonnable et que les consorts [N] et [D] n’apportent aucune pièce démontrant qu’ils ne seraient pas conformes aux préconisations de l’expert.

2° sur les demandes en paiement de provisions :

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes en paiement de provisions se heurtent également à plusieurs contestations sérieuses et fait valoir que les demandeurs ont contribué à leurs préjudices en raison de leur rôle au sein de la copropriété, de leur refus permanent de procéder à une rénovation globale de l’immeuble, leur persistance à présenter des travaux incompatibles avec le caractère historique de l’immeuble, leur absence de mesures concrètes pour lever les arrêtés de péril et leurs obstructions et immixtions répétées dans la gestion de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que :

– il peut également être reproché aux époux [N] d’avoir fait procéder à la réalisation de travaux sans autorisation de la copropriété tels que la pose de fenêtres type velux sans qu’il ne soit recherché si ces travaux ont contribué aux infiltrations,

– le juge des référés l’a en outre à tort condamné à verser une indemnité pour la reprise d’un élément privatif installé pourtant sans la moindre autorisation de la copropriété,

– leurs préjudices ne sont pas justifiés et les époux [N] ne démontrent pas qu’ils n’ont pas été pris en charge par leur assureur,

– sa condamnation à verser à M. [D] 100 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de ses greniers et caves est manifestement disproportionnée par rapport à l’usage de ces locaux et sa demande d’actualisation de son préjudice matériel est contestable.

Les consorts [N] et [D] déclarent que leur demande de condamnation à titre provisionnel ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

M. et Mme [N] qui s’estiment fondés à réclamer une indemnité au titre des travaux de reprise de plâtrerie peinture selon devis validé par l’expert et une autre indemnité en remplacement des fenêtres velux endommagées par les bâches qui empêchaient toute ouverture, sollicitent l’indemnisation d’un préjudice moral du fait d’avoir vu leur immeuble tomber en décrépitude en raison de l’obstination des copropriétaires majoritaires à refuser les travaux nécessaires, de ce que cette situation a été pour eux source d’anxiété et de stress, de ce qu’ils ont souffert de vivre dans leur résidence saccagée par les infiltrations et dans une atmosphère humide et d’avoir dû faire face à une gestion psychologique très lourde, ainsi que deux indemnités à actualiser à mai 2026 en réparation de leur préjudice de jouissance pour ne pas pouvoir occuper la partie de leur appartement situé sous les bâches et au titre d’une perte de chance de n’avoir pu louer un studio situé au 5ème étage de l’immeuble.

M. [D] demande de son côté une indemnité provisionnelle qu’il réactualise à titre principal à 19.462,51 €, pour les travaux de reprise de son appartement, et une indemnité provisionnelle mensuelle au titre de son préjudice de jouissance pour 3 greniers et 1 cave insalubres depuis fin 2019, car il ne peut les utiliser.

Sur ce :

Les époux [N] et M. [D] forment leurs prétentions notamment au visa des dispositions de l’article 835 alinéa 2ème du code de procédure civile selon lesquelles dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Ainsi que jugé plus haut, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des désordres causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes et le moyen tiré de l’inaction alléguée à l’encontre des demandeurs dans leurs mandats d’anciens membres du conseil syndical est sans effet quant à l’appréciation de la responsabilité du syndicat et ne caractérise pas une contestation sérieuse à la demande.

L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a retenu que le principe de l’obligation indemnitaire dont le syndicat des copropriétaires est débiteur au titre des préjudices causés par les infiltrations n’est pas sérieusement contestable.

* sur les demandes des époux [N] :

Les époux [N] chiffrent leur préjudice comme suit, après actualisation de préjudices de jouissance et de perte de loyers en mai 2026 :

– reprise des fenêtres de toiture en bois : 3.812,63 €,

– reprise des plâtreries et peintures : 15.177,91 €,

– préjudice moral : 5.000 €,

– préjudice de jouissance estimé au quart de la surface du logement soit (1.590 € x 76 mois) : 4 soit 30.210 €

– préjudice lié à la perte de chance de louer le studio évalué à 80 % à compter de septembre 2023 sur la base d’un loyer potentiel de 620 € jusqu’en mai 2026 : 16.368 €.

Ces demandes se fondent sur les évaluations proposées par l’expert en page 32 de son rapport.

Les époux [N] indiquent n’avoir reçu aucune indemnité de leur assureur qui serait, si tel avait été le cas, subrogé dans leurs droits et la contestation émise à ce titre n’est pas sérieuse.

Au vu des pièces justificatives produites et du rapport d’expertise (page 32) leurs demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse en ce qui concerne :

– les travaux de plâtrerie peinture justifiés par un devis du 14 mai 2024,

– les travaux de remplacement des velux également justifiés par un devis et ce alors même qu’ils justifient avoir sollicité et obtenu le 15 avril 1987 une autorisation administrative d’installation d’un châssis de toit, que la présence de ces fenêtres n’a manifestement jamais été contestée par la copropriété depuis cette date très ancienne et qu’aucun élément au dossier, notamment pas le rapport d’expertise, ne permet de constater que l’état de ces velux serait pour partie à l’origine du sinistre,

– l’indemnisation à titre provisionnel d’un préjudice moral à hauteur de 5.000 € par une motivation que la cour reprend à son compte, tirée notamment d’une observation de l’expert qui l’estime très raisonnable,

– l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, également retenu par l’expert, correspondant au quart de la valeur locative estimée à 1.590 € par mois, depuis le mois de février 2020 du fait que les pièces sous toiture sont privées de lumière depuis cette date en raison de l’installation d’une bâche couvrant les fenêtres,

– l’indemnisation d’une perte de chance de mettre le studio du 5ème étage en location à raison de 80 % à compter de septembre 2023, date d’un mandat de gestion locative donné à une agence, soit 620 € x 80 %.

L’ordonnance est donc confirmée sauf à réactualiser à mai 2026 les demandes au titre du préjudice de jouissance et de perte de chance d’une location soit :

– préjudice de jouissance : 1.590 € : 4 x 76 mois = 30.210 €

– perte de chance 620 € x 80 % x 33 mois = 16.368 €.

L’ordonnance est également confirmée en ce qu’elle a assorti les condamnations d’un intérêt au taux légal à compter de la décision.

Les sommes ayant déjà été réglées dans le cadre d’une saisie attribution, la cour estime inutile de prévoir une indexation du coût des travaux.

* sur les demandes de M. [D] :

M. [D] chiffre son préjudice comme suit, après actualisation de préjudices de jouissance et de perte de loyers en mai 2026 :

– reprise des plâtreries et peintures : 19.462,51 € et à titre subsidiaire 8.171,68 €,

– préjudice de jouissance de ses greniers et caves 979,90 €, soit 765,90 € par mois pour les greniers et 214 € par mois pour la cave.

La demande de M. [D] au titre des travaux de reprise ne se heurte à aucune contestation sérieuse à hauteur de 8.171,68 €, montant ttc du devis validé par l’expert, et il n’est pas fondé à réclamer devant la cour, et sans explications particulières, un montant plus de deux fois supérieur à celui évalué par l’expert en se contentant de verser aux débats un simple devis.

S’agissant du préjudice de jouissance des greniers et de la cave, la cour relève que les demandes de M. [D] sont excessives et par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a justement alloué à ce dernier une indemnité provisionnelle de 100 € par mois à compter du mois de décembre 2019 jusqu’à la réception des travaux de réfection de la couverture de l’immeuble et de la gestion des eaux pluviales tels que préconisés par l’expert, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision.

L’ordonnance est confirmée de ce chef.

L’ordonnance est également confirmée en ce qu’elle a assorti les condamnations d’un intérêt au taux légal à compter de la décision.

Les sommes ayant déjà été réglées dans le cadre d’une saisie-attribution, la cour estime inutile de prévoir une indexation du coût des travaux.

3° sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’ordonnance déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel sont à la charge du syndicat des copropriétaires qui succombe en sa tentative de remise en cause de l’ordonnance et il n’y a pas lieu à ce stade de la procédure de liquider d’ores et déjà le montant des frais d’exécution de l’ordonnanc.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au profit des époux [N] et de M. [D] et il leur est alloué à ce titre la somme de 1.500 € à chacun.

Ainsi que l’a rappelé justement le premier juge, les intimés sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et ce, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf à réactualiser le montant des indemnités allouées aux époux [N] au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et d’une perte de chance de mettre le studio en location.

Statuant à nouveau sur ces deux points et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à M. et Mme [N] la somme de 30.210 € à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à M. et Mme [N] la somme de 16.368 € à valoir sur l’indemnisation de la perte de chance de tirer un revenu de la location de leur studio.

Les dites sommes portant intérêts au taux légal à compter de la décision.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] à payer en cause d’appel aux époux [N] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] à payer en cause d’appel à M. [L] [D] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les époux [N] et M. [L] [D] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Rejette le surplus des demandes ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT