TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/06548 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HMLC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

OPH LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [R] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [B]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l’audience du 12 Mai 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 30 juin 2016 entre l’OPH LOGEMLOIRET en sa qualité de bailleur, et Monsieur [M] [B], en sa qualité de locataire, pour un logement situé au [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel fixé à 404,51 € hors charges et payable à terme échu le 1er jour de chaque mois.

L’OPH LOGEMLOIRET a, dès le 28 janvier 2025, préalablement informé la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de Monsieur [M] [B].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, l’OPH LOGEMLOIRET a fait signifier à Monsieur [M] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.974,29 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En l’absence de règlement des causes du commandement de payer, et suivant acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 19 septembre 2025, l’OPH LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire, et ordonner que la location consentie a cessé de plein droit (art.24 Loi 6/7/1989) et juger que Monsieur [M] [B] sera expulsé du logement ainsi que de tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser la séquestration des meubles pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles ou local choisi par le bailleur aux frais de la partie expulsée,le condamner à lui payer :la somme de 970,86 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (art.1153 code civil),une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, du fait de l’occupation sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clés,la somme de 400,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile, tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer sur le fondement de l’article 696 du CPC.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 23 septembre 2025.

À l’audience du 12 mai 2026, LOGEMLOIRET (O.P.H.) dûment représentée suivant pouvoir par Madame [R], a déclaré maintenir sa demande en paiement de la dette résiduelle arriérée de loyers et charges s’élevant à la somme actualisée de 310,76 € selon décompte du 11 mai 2026 produit à l’audience, tout en faisant état du règlement régulier du loyer courant, et qu’elle était parvenue à une transaction avec le locataire sous la forme d’un plan d’apurement de la dette locative arriérée régularisé en date du 25 novembre 2025, et respecté par le locataire en place, dont elle sollicite l’homologation, et aux termes duquel :
un délai de 12 mois a été consenti par le bailleur à Monsieur [M] [B] pour s’acquitter de sa dette (1.031,33 €) selon des mensualités de 80,00 euros par prélèvement bancaire automatique à compter du 1er décembre 2025, sauf la dernière échéance qui sera augmentée du solde restant dû, en plus du règlement du loyer mensuel courant ;-

étant rappelé enfin que le non-paiement d’une seule échéance rendrait exigible le solde restant dû.
Monsieur [M] [B] est absent et non représenté à l’audience de jugement, bien que régulièrement cité par dépôt à l’étude.

Un rapport de diagnostic social et financier a été transmis au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Monsieur [M] [B], salarié en CDI depuis mai 2025, qui perçoit 1900 € de revenus avec un enfant de 11 ans en garde alternée, respecte le plan d’apurement mis en place avec son bailleur, tout en réglant son loyer courant, et souhaite se maintenir dans son logement.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 29 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA FIXATION DU MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE ARRIEREE
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Toutefois, aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure, en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. De même, est réputée non-écrite, aux termes de l’alinéa i) de l’article précité, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus, comme au cas d’espèce, lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ses obligations.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, LOGEMLOIRET (O.P.H.) produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé au 11 mai 2026. Elle considère que cette dette arriérée locative s’élève à cette date à la somme résiduelle de 310,76 euros.
Cependant, au regard des pièces produites, il apparaît que les frais non contractuels débités et décomptés comme des « pénalités risque locatif » (97,57 €) devront être déduits de la somme réclamée, soit un montant retenu et ramené à la somme de 213,19 € au titre de la dette locative dont reste redevable Monsieur [M] [B].

SUR LA DEMANDE D’HOMOLOGATION DU PLAN D’APUREMENT DE LA DETTE
Il découle des articles 750-1 et 1543 du Code de procédure civile que le juge peut conférer force exécutoire à un accord ou à une transaction intervenue entre les parties pour mettre fin à un litige, à la demande de l’une d’entre elle.

L’article 1544 suivant impose au juge de s’assurer que l’objet de l’accord soit licite et qu’il ne contrevienne pas à l’ordre public. La demande d’homologation est formée par requête par l’ensemble des parties à l’accord ou par la plus diligente d’entre elles devant le juge déjà saisi du litige ou devant le juge qui aurait été compétent pour en connaître.

En l’espèce, la demande d’homologation du plan d’apurement régularisé en date du 25 novembre 2025 sur une période de 12 mois a été formée dans le cadre d’un litige en cours par l’une des parties à l’accord, l’autre partie, Monsieur [M] [B] -absent à l’audience de jugement bien que régulièrement cité à l’étude- consentant par définition à l’homologation sollicitée par le bailleur requérant et confirmant son contenu.

Son objet étant l’apurement d’une dette locative arriérée, dans un délai inférieur à 36 mois, pour une dette certaine et reconnue par le débiteur, est par conséquent licite et ne contrevient pas à l’ordre public.

Il conviendra par conséquent d’homologuer l’accord régularisé en date du 25 novembre 2025, et respecté par le locataire en place, et de lui donner force exécutoire.

Les dépens seront laissés à la charge de la partie requérante, qui sera également déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité et de la situation respective des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe suivant jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

HOMOLOGUE et DONNE FORCE EXÉCUTOIRE à l’accord transactionnel intervenu le 25 novembre 2025 entre LOGEMLOIRET (O.P.H.) et Monsieur [M] [B], relatif au plan d’apurement sur 12 mois de la dette locative arriérée, découlant de l’occupation du logement situé au [Adresse 2] ;

DIT qu’aux termes de cet accord d’apurement de la dette locative arriérée s’élevant au 25 novembre 2025 à 1.031,33 €, Monsieur [M] [B] s’est engagé à verser à LOGEMLOIRET (O.P.H.) 12 mensualités de 80,00 euros chacune -en plus du loyer et charges courants- à compter du 1er décembre 2025, sauf la dernière échéance qui sera augmentée du solde restant dû ;

RAPPELLE que les frais non contractuels débités et décomptés comme des « pénalités risque locatif » pour un montant de 97,57 € seront déduits de la somme résiduelle réclamée à concurrence de 310,76 euros, soit un montant retenu et ramené à la somme de 213,19 € au titre de la dette locative dont reste effectivement redevable Monsieur [M] [B] à la date du 11 mai 2026, selon décompte produit aux débats ;

DIT qu’en cas de non-respect de l’accord, le plan d’apurement sera considéré comme caduque ;

DIT que l’accord sera annexé à la présente décision ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

REJETTE la demande formulée par LOGEMLOIRET (O.P.H.) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE que les dépens soient supportés par LOGEMLOIRET (O.P.H.) ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 29 septembre 2026.

La greffière, Le juge,