TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/06153 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HLRJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [W] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [D] [I] [C] [U]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

A l’audience du 12 Mai 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

L’office public de l’habitat LOGEMLOIRET (ci-après « LOGEMLOIRET ») a donné à bail à Madame [D], [I], [C] [U] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3], par contrat du 16 mai 2024, ayant pris effet le 24 mai 2024, moyennant un loyer mensuel de 467,32 euros charges comprises.

Par avenant en date du 5 août 2024, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [D], [I], [C] [U], un garage n°G38 situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Le 25 juin 2025, LOGEMLOIRET a fait délivrer à Madame [D], [I], [C] [U] un commandement de payer et de justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 897,09 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 10 septembre 2025, LOGEMLOIRET a fait assigner Madame [D], [I], [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de voir :

Constater l’acquisition des clauses résolutoires contenues dans le bail et d’ordonner que la location (logement + garage) consentie à Madame [D], [I], [C] [U] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Madame [D], [I], [C] [U] sera expulsée (logement + garage), ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [D], [I], [C] [U] au titre des loyers et charges à la somme de 1.251,37 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil ;Condamner Madame [D], [I], [C] [U] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner Madame [D], [I], [C] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner Madame [D], [I], [C] [U] au paiement d’une somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner Madame [D], [I], [C] [U], en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2026.

A l’audience, LOGEMLOIRET, représenté avec pouvoir par Madame [W], a actualisé le montant de la dette à la somme de 4.294,17 euros et a indiqué que la locataire a deux enfants mineurs. Aussi, elle a indiqué ne pas avoir de contact et que celle-ci ne perçoit plus les APL. Enfin, elle ajoute qu’il n’y a que des rejets de paiement.

Régulièrement citée à personne, Madame [D], [I], [C] [U] n’était pas présente à l’audience, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Madame [U] dès le 23 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, LOGEMLOIRET justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 12 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mai 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 16 mai 2024 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d’une assurance.

Le 25 juin 2025, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Madame [D], [I], [C] [U], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte.

Madame [U] avait jusqu’au 25 juillet 2025 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

Au regard des pièces versées au débat, il apparaît que l’attestation d’assurance n’a toujours pas été versée à ce jour.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 26 juillet 2025.

L’expulsion de Madame [D], [I], [C] [U] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager la bailleresse du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Madame [D], [I], [C] [U].

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mai 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à LOGEMLOIRET.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, LOGEMLOIRET produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 avril 2026, Madame [D], [I], [C] [U] lui est redevable de la somme de 4.450,31 euros.

De cette somme, il y a lieu de déduire les frais de procédure (85,80 euros et 70,34 euros, relevant éventuellement des dépens), ainsi que les frais d’assurance (deux fois 5,5 euros, non justifiés en procédure) et les frais de pénalité d’enquête (quatre fois 7,62 euros, non justifiés en procédure).

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 4.252,69 euros.

Madame [D], [I], [C] [U] sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1.251,37 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D], [I], [C] [U], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE LOGEMLOIRET recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 16 mai 2024 et ayant pris effet le 24 mai 2024 entre LOGEMLOIRET et Madame [D], [I], [C] [U], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3], puis suivant avenant en date du 5 août 2024, un garage n°G38 situé [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies depuis le 26 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D], [I], [C] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [D], [I], [C] [U] à payer à LOGEMLOIRET une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mai 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à LOGEMLOIRET ;

CONDAMNE Madame [D], [I], [C] [U] à payer à LOGEMLOIRET la somme de 4.252,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 avril 2026 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1.251,37 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [D], [I], [C] [U] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

La greffière, Le juge,