TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30G

Minute

N° RG 26/01121 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3VJW

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée
le 28/09/2026
à Me Jean-jacques DAHAN
Me Mathilde HABAR

COPIE délivrée
le 28/09/2026
à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 31 Août 2026,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

RG 26/01121 :

DEMANDEURS

[K] ANCIENNE [U] S.A.S.U.
dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité au siège,

Monsieur [W] [U]
né le 12 Décembre 1952 à [Localité 3] (HAUTS DE SEINE)
demeurant :
[Adresse 1]
[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Jean-Jacques DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [Y] [R] épouse [H]
demeurant :
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître Mathilde HABAR, avocat au barreau de BORDEAUX

ET

RG 26/01585 :

DEMANDEURS

[K] ANCIENNE [U] S.A.S.U.
dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité au siège,

Monsieur [W] [U]
né le 12 Décembre 1952 à [Localité 3] (HAUTS DE SEINE)
demeurant :
[Adresse 1]
[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Jean-Jacques DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [R]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Maître Mathilde HABAR, avocat au barreau de BORDEAUX

L’Association de Tutelle d’Intégration d’Aquitaine (ATINA) ès-qualité de Curatrice de Monsieur [Q] [R] selon Jugement du 24 décembre 2008 du Tribunal d’Instance de LESPARRE, sis : [Adresse 4]

Représenté par Maître Mathilde HABAR, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 06 mai 2026, en l’instance enrôlée sous le RG n°26/01121, la SASU [K] ANCIENNE [U] et Monsieur [W] [U] ont fait assigner Madame [O] [R], épouse [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du Code de procédure civile.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 30 juillet et 07 août 2026, en l’instance enrôlée sous le RG n°26/01585, la SASU [K] ANCIENNE [U] et Monsieur [W] [U] ont fait assigner Monsieur [Q] [R] et l’association de tutelle d’intégration d’Aquitaine (ATINA) en qualité de curatrice de Monsieur [R] afin de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, dire que la consignation sera mise à la charge du preneur et en tant que de besoin, le condamner à procéder à son règlement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et le condamner au paiement d’une indemnité de 3.850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Au soutien de leurs demandes, la SASU [K] ANCIENNE [U] et Monsieur [U] exposent que la SASU [K] ANCIENNE [U] est locataire commerciale d’un local situé [Adresse 1] à [Localité 1], donné à bail par Monsieur [Q] [R] et Madame [O] [R]. Ils expliquent que la copropriété n’est plus entretenue depuis près de vingt ans, de telle sorte que les procédures successives portent systématiquement sur les mêmes motifs d’inondation par la verrière sommitale et la verrière en toiture. Ils indiquent que si quelques travaux ont été effectués, le preneur ne peut pas jouir intégralement de son bien et a donc été contraint de limiter sa surface d’exercice, et de supprimer certains circuits électriques du fait de la dangerosité des lieux et des chutes d’eau et d’objets par la verrière. Ils expliquent que si le preneur respecte intégralement son obligation de paiement du loyer, ce n’est pas le cas des bailleurs qui n’entretiennent aucunement le bien mis à bail.

Madame [O] [R], épouse [H], Monsieur [Q] [R] et l’association de tutelle d’intégration d’Aquitaine (ATINA) en qualité de curatrice de Monsieur [R] ont demandé au Juge des référés de:

Avant dire droit,

– Ordonner la jonction des procédures RG n° 26/01121 et RG n° 26/01585

– Constater que la SASU [K] ANCIENNE [U] n’est pas partie au bail commercial et ne dispose pas du droit à agir; la débouter en conséquence de ses demandes.

A titre principal,

– Dire n’y avoir lieu à référé au titre du bail commercial conclu le 20 mars 2000.

– Rejeter la demande d’expertise judiciaire de Monsieur [U] laquelle est dépourvue d’intérêt et injustifiée.

– Condamner Monsieur [U] à verser à Madame [R] et à Monsieur [R] assisté par L’ATINA la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

– Le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Ils soulèvent en premier lieu une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SASU [K] ANCIENNE [U], créée postérieurement au bail dont elle n’est par conséquent pas partie.

Sur le fond, ils s’opposent à la demande d’expertise judiciaire, indiquant que l’immeuble a déjà fait l’objet de multiples travaux de rénovation et de mise en conformité. Ils précisent que le local commercial est fermé depuis plus de deux ans et se dégrade du fait de l’absence d’entretien et d’aération du preneur qui est censé l’occuper et l’exploiter. Ils expliquent l’avoir mis en demeure de maintenir l’exploitation du bien, en vain, et ajoutent que l’assemblée générale des copropriétaires a validé le montant de travaux réparatoires et notamment ceux afférents au local commercial lesquels doivent débuter le 7 septembre prochain suivant le planning d’exécution établi à cet effet, de sorte qu’une expertise judiciaire est inutile. Ils relèvent de surcroît que Monsieur [U] a résilié unilatéralement le contrat de bail le 31 juillet 2026.

L’affaire, évoquée à l’audience du 31 août 2026, a été mise en délibéré au 28 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu à titre liminaire, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, de joindre les deux instances (RG n° 26/01121 et RG n°26/01585), l’instance se poursuivant sous la plus ancienne de ces références.

Aux termes de l’article 122 du code civil, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Madame [O] [R], épouse [H], Monsieur [Q] [R] et l’association de tutelle d’intégration d’Aquitaine (ATINA) en qualité de curatrice de Monsieur [R] soulèvent l’irrecevabilité des demandes de la SASU [K] ANCIENNE [U] au motif que celle-ci ne disposerait pas du droit d’agir faute d’être partie au bail commercial litigieux.

Il résulte des pièces versées au débat que Monsieur [R] et Monsieur [Z], aux droits desquels viennent désormais Madame [O] [R], épouse [H], ont consenti à Monsieur [U], pour l’exercice d’une activité de vente de libres anciens et d’occasions, un bail commercial initialement consenti à un autre preneur le 1er janvier 1985 et cédé à Monsieur [U] le 10 septembre 1987, renouvelé à compter du 1er janvier 2000 pour des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1].

S’il est constant que la SASU [K] ANCIENNE [U] n’est pas partie au bail litigieux, il demeure que celle-ci exploite son activité dans les locaux concernés et qu’elle est ainsi susceptible de faire valoir un préjudice qui lui est propre, distinct de celui du preneur.

Cet intérêt suffit à fonder sa demande, peu important son absence de qualité contractuelle.

Il convient en conséquence de rejeter la fin de non recevoir invoquée par les défendeurs.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, de trancher la question de l’existence des désordres allégués et de leur imputabilité, mais seulement de vérifier l’existence d’un motif légitime, lequel demeure caractérisé nonobstant la récente libération des locaux par le preneur, il résulte des pièces produites aux débats par les demandeurs, et notamment du procès-verbal de constat dressé le 4 février 2026 par Maître [P], que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de la SASU [K] ANCIENNE [U] et de Monsieur [W] [U], sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global, et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

ORDONNE la jonction des deux instances (RG n° 26/01121 et RG n°26/01585) sous le seul numéro RG n°26/01121 ;

REJETTE la fin de non-recevoir invoquée par Madame [O] [R], épouse [H], Monsieur [Q] [R] et l’association de tutelle d’intégration d’Aquitaine (ATINA) en qualité de curatrice de Monsieur [R] ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [W] [S]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Tél : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation,

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par la SASU [K] ANCIENNE [U] et Monsieur [W] [U], et notamment la perte de jouissance et la perte pour le preneur de ses zones d’achalandage et donc l’impact sur son chiffre d’affaire, et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises ;

– Établir une note de synthèse et la communiquer aux parties en les invitant à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans le délai d’un mois suivant cette communication, et répondre aux observations et dires qui auraient été formulées dans ce délai ;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que la SASU [K] ANCIENNE [U] et Monsieur [W] [U] devront consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que la SASU [K] ANCIENNE [U] et Monsieur [W] [U] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.