Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N°2026/

N° RG 25/00343 – N° Portalis DBVL-V-B7J-VRYJ

(Réf 1ère instance : 23/00003)

E.A.R.L. [E] [G]

C/

M. [U] [Y]

M. [D] [I]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Océane MALLARD, lors des débats, et Mme Eléa DESPRETZ, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2026, devant Monsieur Philippe BRICOGNE et Mme Caroline BRISSIAUD, magistrats rapporteurs, tenant seuls l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 01 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

L’E.A.R.L. [E] [G], entreprise agricole à responsabilité limitée inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 380 240 598, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Alexandre BOUCHER de la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER -FLAMENT, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur [U] [Y]

né le 13 Octobre 1957 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Fabien BARTHE de la SELARL CABINET LEMONNIER – BARTHE, avocat au barreau de RENNES

INTERVENANT :

Monsieur [D] [I], assigné en intervention forcée par acte du 20 novembre 2025, remis à personne

[Adresse 3]

[Localité 5]

Comparant en personne,

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant acte notarié du 24 novembre 1997, [M] [Y] a consenti à l’EARL [C] [G] un bail rural d’une durée de neuf années à compter du 29 septembre 1997 concernant diverses parcelles de terre situées à [Localité 3], lieu-dit [Localité 6], pour une surface totale de 4 ha 79a 65 ca.

2. Après division cadastrale et acte d’échange passé devant notaire les 13 et 21 novembre 2006, les parcelles concernées par le bail sont cadastrées section YC n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

3. Le 12 novembre 2021, M. [U] [Y], venant aux droits de son père, [M] [Y], décédé le 21 octobre 2020, a fait assigner l’EARL [E] [G], anciennement dénommée [C] [G], devant le juge des référés du tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes afin d’obtenir, sur le fondement des 145 du code de procédure civile et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, la désignation d’un expert avec mission, principalement, d’examiner les biens loués et leur état d’entretien.

4. Par ordonnance du 22 février 2022, le juge des référés a fait droit à la demande, l’expert initialement désigné ayant été remplacé par M. [F] [X] qui a établi son rapport le 31 janvier 2023.

5. Par requête reçue au greffe le 17 mars 2023, M. [Y] a sollicité la convocation de l’EARL [E] [G] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes aux fins, principalement, d’obtenir la résiliation du bail dont celle-ci bénéficie.

6. Par jugement du 24 septembre 2024, le tribunal a :

– déclaré recevable la demande en résiliation de bail rural pour cession prohibée de M. [Y],

– prononcé, pour cession prohibée, la résiliation du bail rural dont bénéficie l’EARL [E] [G] sur les parcelles cadastrées section YC n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées sur la commune d'[Localité 3] (35),

– dit que l’EARL [E] [G] et tous occupants de son chef devront libérer les parcelles de terre précitées dans le mois suivant la notification du jugement,

– ordonné, à défaut, l’expulsion de l’EARL [E] [G] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

– rejeté la demande aux fins de fixation d’une astreinte,

– condamné l’EARL [E] [G] à payer à M. [Y] la somme de 2.203,96 € au titre de la remise en état des parcelles précitées,

– donné acte à l’EARL [E] [G] de ce qu’elle s’engage à procéder à l’élagage de la haie séparative entre les parcelles YC [Cadastre 2] et [Cadastre 5] sur la commune d'[Localité 3] (35) conformément aux prescriptions légales,

– rejeté le surplus des demandes de M. [Y],

– condamné l’EARL [E] [G] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée en référé le 22 février 2022,

– condamné l’EARL [E] [G] à verser à M. [Y] une indemnité de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

7. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu l’existence d’une cession de bail entre l’EARL [E] [G] et la SARL [C] [G] qui exploite la parcelle YC [Cadastre 1] en pépinière en pleine terre, alors qu’il s’agit de deux entités clairement distinctes, en contravention avec les dispositions de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime qui ne permettent pas de cession d’une personne morale à une autre, le délai de prescription n’ayant pas commencé à courir puisque la cession prohibée n’a pas cessé, l’EARL [E] [G] n’établissant pas que M. [Y] avait connaissance de la situation. Par ailleurs, l’expertise judiciaire a mis en évidence un défaut d’entretien imputable à l’EARL [E] [G].

8. Par courrier du 18 novembre 2024 adressé au greffe de la cour d’appel de Rennes, l’EARL [E] [G] a interjeté appel de cette décision.

9. Par acte d’huissier du 20 novembre 2025, l’EARL [E] [G] a fait assigner en ’intervention forcée’ M. [D] [I] afin de :

– faire toute déclaration de nature à éclairer la juridiction de céans sur les conditions dans lesquelles la SARL [C] [G] a pu exploiter les parcelles données à bail à l’EARL [E] [G],

à titre subsidiaire,

– ordonner qu’il soit déféré à M. [D] [I] le serment décisoire portant sur le fait de savoir si dans le cadre du suivi comptable et juridique des sociétés du groupe [G], [M] [Y] a été informé en sa qualité de bailleur, par l’intermédiaire du Cerfrance, de la mise à disposition de la SARL [C] [G] des parcelles données à bail à l’EARL [E] [G].

10. Par courrier du 04 décembre 2025, les parties ont été convoquées à l’audience du 05 février 2026.

11. Par ordonnance du délégué du premier président de la cour d’appel de Rennes du 06 janvier 2026, la demande d’arrêt à exécution provisoire formée par l’EARL [E] [G] a été rejetée.

12. L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 04 juin 2026 et mise en délibéré au 03 septembre 2026, prorogé au 1er octobre 2026.

* * * * *

13. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 03 décembre 2025 et soutenues à l’audience, l’EARL [E] [G] demande à la cour de :

– juger son appel recevable,

– infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris (sauf) en ce qu’il fixe à la somme de 2.203,96 € sa condamnation au titre de la remise en état des parcelles,

– juger irrecevable comme étant prescrite l’action de M. [Y] en résiliation de bail pour cession prohibée,

– constater l’absence de faits de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,

– condamner M. [Y] à lui payer une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [Y] aux entiers dépens, en ce compris les dépens d’appel.

* * * * *

14. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 23 septembre 2025 et soutenues à l’audience, M. [Y] demande à la cour de :

– prononcer l’irrecevabilité de l’appel interjeté par l’EARL [E] [G] à l’encontre du jugement entrepris,

– à défaut,

– confirmer en toutes ses dispositions (non repris oralement) le jugement entrepris,

– statuant à nouveau,

– condamner l’EARL [E] [G] à lui payer la somme de 3.807,92 € € au titre des frais de remise en état,

– condamner l’EARL [E] [G] à lui payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles,

– condamner l’EARL [E] [G] aux dépens.

* * * * *

15. M. [I] sollicite le paiement d’une somme de 1.000 € pour compenser les déplacement et les tracas subis du fait de sa mise en cause.

* * * * *

16. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

17. À titre liminaire, il conviendra de considérer M. [I] comme partie au litige compte tenu des termes de l’assignation l’ayant mis en cause (’intervention forcée’, utilisation le cas échéant du ’serment décisoire’).

Sur la recevabilité de l’appel

18. M. [Y] soulève l’irrecevabilité de l’appel de l’EARL [E] [G] comme tardif, la notification du jugement ayant bien été adressée au siège social, de telle sorte que la signature sur l’avis de réception est réputée avoir été apposée par son représentant légal ou par une personne habilitée. Enfin, l’EARL [E] [G] plaide vainement l’absence de notification complète (pas de mention du délai d’appel) en l’absence de production de l’intégralité du document correspondant.

* * * * *

19. L’EARL [E] [G] réplique que son appel est parfaitement valable en l’absence de signature du recommandé portant notification par son gérant légal, Mme [B] [G], qui a signé l’accusé de réception, n’ayant pas cette qualité. En toute hypothèse, l’acte de notification du jugement ne précise en aucun cas le délai d’appel ainsi que les modalités selon lesquelles le recours peut être exercé. Le délai n’ayant pas couru, son appel est recevable.

Réponse de la cour

20. L’article 528 du code de procédure civile dispose en son 1er alinéa que ’le délai à l’expiration duquel un recours ne peut plus être exercé court à compter de la notification du jugement, à moins que ce délai n’ait commencé à courir, en vertu de la loi, dès la date du jugement’.

21. Aux termes de l’article 538 du même code, ’le délai de recours par une voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse’.

22. L’article 891 prévoit que ’les décisions du tribunal paritaire sont notifiées aux parties elles-mêmes par le greffier au moyen d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception’.

23. En vertu de l’article 654 alinéa 2, ’la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet’.

24. Il résulte de l’article 690 que ’la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement.

À défaut d’un tel lieu, elle l’est en la personne de l’un de ses membres habilité à la recevoir’.

25. Lorsque la notification est faite au siège social d’une personne morale, la signature sur l’avis de réception est réputée avoir été apposée par le représentant légal ou une personne habilitée (Com, 04 novembre 2021, n° 19-24.591).

26. Enfin, selon l’article 680 du code de procédure civile, ’l’acte de notification d’un jugement à une partie doit indiquer de manière très apparente le délai d’opposition, d’appel ou de pourvoi en cassation dans le cas où l’une de ces voies de recours est ouverte, ainsi que les modalités selon lesquelles le recours peut être exercé ; il indique, en outre, que l’auteur d’un recours abusif ou dilatoire peut être condamné à une amende civile et au paiement d’une indemnité à l’autre partie’.

27. En l’espèce, il résulte de la déclaration d’appel que le siège social de l’EARL [E] [G] est au [Adresse 1] à [Localité 7], conformément d’ailleurs à l’article 4 de ses statuts mis à jour au 31 mars 2012. Il ressort du dossier de la cour que le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes du 24 septembre 2024 a été notifié le 30 septembre 2024 à l’EARL [E] [G], à l’adresse de son siège social. L’avis de réception comporte une signature que l’EARL [E] [G] attribue à Mme [B] [G] qui n’a pas la qualité de gérant.

28. Si, aux termes des statuts de l’EARL [E] [G], M. [F] [G] est le gérant et Mme [B] [G] seulement associée et s’il existe une similitude assez nette entre les signatures présentes aux statuts et sur l’avis de réception pour accréditer la thèse selon laquelle Mme [B] [G], et non le gérant de l’EARL [E] [G], est bien la signataire de ce dernier, l’intéressée est réputée avoir été habilitée à recevoir l’acte.

29. En revanche, l’acte de notification n’est pas complet, de sorte que la cour ne peut pas s’assurer que les modalités de l’appel y étaient rappelées. L’EARL [E] [G] a interjeté appel de cette décision par courrier du 18 novembre 2024 adressé au greffe de la cour d’appel de Rennes, mais le délai d’appel n’avait pas couru dans ces conditions.

30. L’appel de l’EARL [E] [G] sera jugé recevable.

Sur la prescription de l’action en résiliation

31. L’EARL [E] [G] allègue que les bailleurs avaient connaissance de la situation depuis de nombreuses années, les parcelles louées étant situées en lisière de leur domicile et M. [Y] n’ayant pas pu ne la découvrir qu’à l’occasion des opérations d’expertise, alors qu’il écrivait le 07 janvier 2020 la connaître depuis plusieurs mois. Or, la SARL [C] [G] a été constituée dès 2011. C’est d’ailleurs le sens de la mise en cause de M. [I], gendre du bailleur initial mais aussi cousin à la fois de M. [Y] et de M. [G], comptable à [Localité 8], organisme qui conseillait les deux entités du groupe [G], d’où il s’évince une parfaite connaissance par le bailleur de la cession maintenant contestée.

* * * * *

32. Après avoir rappelé qu’il avait d’abord sollicité une expertise le 12 novembre 2021 avant d’agir en résiliation par requête du 17 mars 2023, M. [Y] allègue que la connaissance de la cession prohibée ne fait pas courir le délai de prescription et la preuve de l’agrément de cette cession n’est pas rapportée. La présence de M. [I] à la procédure ne peut résoudre la difficulté qui se présente à l’EARL [E] [G] puisque l’intéressé est tenu à une obligation de confidentialité.

* * * * *

33. M. [I] confirme ses liens de parenté avec les parties. Il indique avoir permis l’entrée de M. [R] [L], au sein duquel il exerçait les fonctions de comptable. Il déclare n’avoir jamais eu de discussion avec son beau-père (M. [M] [Y], bailleur initial) sur ses affaires, les sphères professionnelle et personnelle étant toujours rigoureusement séparées. Il affirme que son beau-père ne s’est jamais posé la question de qui exploitait quoi.

Réponse de la cour

31. L’article 2224 du code civil dispose que ’les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer’.

32. La prescription ne peut commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur et tenant à la cession du bail (Civ. 3ème, 26 mars 2020, n° 18-26.073).

33. En l’espèce, au jour de la requête (17 mars 2023), il n’est pas contesté que la SARL [C] [G] exploitait une partie des terres affermées à l’EARL [C] [G] devenue l’EARL [E] [G], en témoignent d’ailleurs deux relevés d’exploitation auprès de la MSA du 12 mai 2017, dont le second est établi au nom de la SARL [C] [G], portant sur la parcelle YC [Cadastre 1] donnée à bail à l’EARL [C] [G].

34. Dès lors que M. [Y] plaide que la présence sur les lieux de la SARL [C] [G] procède d’une cession illicite, son action ne peut pas être prescrite.

35. En toute hypothèse, l’EARL [E] [G] est incapable de donner une date précise qui marquerait la connaissance irréfutable de la réalité de la cession par le bailleur, autre que ’l’année 2011’ qui correspond à la création de la SARL [C] [G], ce qui est insuffisant à faire courir un quelconque délai de prescription.

36. Le courrier de M. [Y] du 07 janvier 2020 a été adressé aux ’[C] [G]’ sans autre précision, terminologie proche de celle du preneur originel (l’EARL [C] [G]). S’il y indique notamment que le père de M. [G] ’est venu il y a quelques mois pour que je signe un document à la demande de la MSA (…) suite à un changement de dénomination de la société pour la location de terre’, le délai quinquennal a en toute hypothèse été interrompu par la requête en résiliation du 17 mars 2023.

37. Pareillement, il ressort du rapport d’expertise de M. [X] du 31 janvier 2023 qu’un changement de dénomination du preneur (désormais l’EARL [E] [G]) a été réalisé le 31 mars 2012, mais aussi que, parallèlement, une nouvelle entité sociale, la SARL Pépinères [G], a été créée pour ’séparer l’activité liée au verger de celle de la pépinière’, avec ’mutation des terres (…) au bénéfice de la SARL’, de sorte que ’la question de l’exploitation du fonds par la SARL est sujet à discussion entre les parties’, ce qui incline à considérer que ce sont les opérations d’expertise qui ont plus certainement révélé au bailleur la réalité de la situation.

38. Pour le surplus, les déclarations de M. [I] n’ont pas permis de faire la preuve d’une connaissance précise par le bailleur de la situation juridique exacte de l’occupant des terres et encore moins de sa date, même seulement approximative.

39. Enfin, même si l’EARL [E] [G] ne semble pas soulever la prescription concernant le second motif tiré de la compromission de la bonne exploitation du fonds, il apparaît que, si des tensions ont existé entre [M] [Y] (puis son fils) et la preneuse à bail sur la façon d’exploiter, elles ne se sont réellement matérialisées que dans le courrier de plainte du 07 janvier 2020 (supra § 36) concernant l’utilisation de pesticides, la présence de débris en plastique, l’apport de terres non végétales et la présence de cailloux à évacuer.

40. Même si un procès-verbal de constat d’huissier établi contradictoirement le 19 avril 2019 permet de considérer que M. [Y] émettait des doutes, dès ce moment-là, sur la bonne exploitation des terres, c’est le rapport d’expertise du 31 janvier 2023 qui a révélé au bailleur la réalité de la situation et lui a permis d’agir en résiliation le 17 mars 2023 sans aucunement encourir la prescription.

41. Le chef du jugement ayant déclaré M. [Y] recevable en son action sera confirmé.

Sur la résiliation du bail

42. Pour l’EARL [E] [G], non seulement la cession ou mise à disposition du bail était agréée par le bailleur qui en avait eu très tôt connaissance, mais encore M. [Y] plaide vainement la compromission de la bonne exploitation du fonds, laquelle ne ressort aucunement du rapport d’expertise.

* * * * *

43. M. [Y] réplique qu’il ne s’agit pas d’une mise à disposition mais bien d’une cession prohibée. Il rappelle n’avoir perçu aucun chèque en provenance de la SARL [C] [G] ni signé aucun bulletin de mutation de parcelle à son profit, de sorte qu’aucune cession n’a jamais été agréée. Par ailleurs, les conclusions de l’expert sont éloquentes sur la compromission de la bonne exploitation du fonds.

Réponse de la cour

1 – la résiliation tirée de la cession prohibée :

44. Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ’le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie (notamment de) toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35’.

45. L’article L. 411-35 du même code interdit toute cession d’un bail rural, ’sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés’.

46. Le caractère intuiti personae du bail rural impose qu’une cession ne puisse s’envisager qu’au profit d’une personne physique et de façon très limitative (conjoint ou descendant). Il ne permet pas la cession du bail d’une personne morale au profit d’une autre personne morale.

47. Si la loi n° 2006-11 du 5 janvier 2006 a institué le ’bail cessible hors du cadre familial’ par la création des articles L. 418-1 à L. 418-5 du code rural et de la pêche maritime, ce régime n’est réservé qu’aux baux authentiques de longue durée (au moins 18 ans) prévoyant expressément une clause de cessibilité.

48. En l’espèce, tel n’est pas le cas du bail du 24 novembre 1997 qui, s’il a été passé en la forme authentique, est prévu pour neuf années et ne contient aucune clause de cessibilité qui était interdite à l’époque, étant rappelé que l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime prévoit in fine que ’les dispositions du présent article sont d’ordre public’.

49. Bien que le bail rural en question n’en fasse pas expressément cas, il est constant qu’il a été consenti pour un usage de verger, de pépinière et de cultures céréalières.

50. La parcelle YC [Cadastre 1] présente une contenance de 2 ha 57 a 60 ca, soit un peu plus de la moitié de la totalité du parcellaire loué à l’EARL [E] [G] (4 ha 79a 65 ca).

51. La cour ne peut qu’approuver le tribunal lorsqu’il indique :

– qu’au cours des opérations d’expertise, puis dans le cadre de la procédure, l’EARL [E] [G] a produit deux relevés d’exploitation auprès de la MSA en date du 12 mai 2017 : l’un à son nom, le second au nom de la SARL [C] [G], ce dernier confirmant que la parcelle YC [Cadastre 1] litigieuse est exploitée par la SARL [C] [G] et non l’EARL [E] [G], aucun relevé d’exploitation plus récent ne permettant de démentir ce constat,

– que les opérations d’expertise judiciaire ont également mis en évidence que la parcelle YC [Cadastre 1] était exploitée en tant que pépinière de pleine terre, ce qui correspond à l’activité de la SARL [C] [G] et non à celle de l’EARL [E] [G].

52. En cause d’appel, la production des relevés MSA confirme que l’EARL [E] [G] n’exploite plus que les parcelles YC [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

53. L’EARL [E] [G] ne disconvient pas du fait que la parcelle YC [Cadastre 1] est exploitée par la SARL [C] [G] qui est une entité juridiquement distincte. Elle se contente vainement de plaider un ’agrément tacite’ de la part du père de M. [Y] ou encore le fait que son bailleur’ne pouvait légitimement ignorer la situation’ grâce à sa proximité avec M. [I], comptable [L], chargé de ’la filialisation des activités agricoles avec une analyse juridique et fiscale portant notamment de la transmission des contrats’, M. [I] n’ayant pas confirmé ce postulat à l’audience, étant rappelé que la cession alléguée était en toute hypothèse interdite.

54. Enfin, dans la jurisprudence citée par l’EARL [E] [G] (Civ. 3ème, 24 octobre 2024, n° 23-12.314), il s’agissait d’un défaut d’information du bailleur de la mise à disposition des parcelles louées à une EARL, conformément aux dispositions de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime qui prévoit en son 1er alinéa que, ’le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire’ ou encore qu’il ’peut mettre à la disposition de toute personne morale, à vocation principalement agricole, dont il est membre, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire’.

55. Or, outre le fait que, dans le premier cas, cela suppose d’en aviser préalablement le bailleur et, dans le second cas, d’obtenir son agrément, toutes choses dont l’EARL [E] [G] échoue à rapporter la preuve, la convention passée avec la SARL [C] [G] ne peut pas procéder d’une mise à disposition mais uniquement d’une cession, laquelle est prohibée.

56. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a :

– prononcé, pour cession prohibée, la résiliation du bail rural dont bénéficie l’EARL [E] [G] sur les parcelles cadastrées section YC n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées sur la commune d’ [Localité 3] (35),

– dit que l’EARL [E] [G] et tous occupants de son chef devront libérer les parcelles de terre précitées dans le mois suivant la notification du jugement,

– ordonné, à défaut, l’expulsion de l’EARL [E] [G] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique.

57. La cour observe par ailleurs qu’il n’a pas été relevé appel incident par M. [Y] du chef du jugement ayant rejeté la demande aux fins de fixation d’une astreinte.

2 – la résiliation tirée de la compromission de la bonne exploitation du fonds :

58. Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ’le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation (…)’.

59. Les agissements sanctionnés par la résiliation ne sont pas seulement ceux qui ont effectivement compromis la bonne exploitation du fonds mais aussi ceux qui sont susceptibles de la compromettre dans l’avenir.

60. Le fait de laisser les terres en friche, les dégâts causés aux arbres fruitiers, l’abandon total d’une partie importante du domaine ou encore le défaut d’entretien d’une vigne ayant entraîné une chute appréciable du rendement sont autant d’hypothèses ayant conduit les tribunaux à prononcer la résiliation du bail rural.

61. En l’espèce, le tribunal n’a pas examiné ce motif, considérant que la cession prohibée était suffisante pour retenir la résiliation du bail et n’évoquant l’état des terres que relativement à l’obligation de remise en état des lieux.

62. L’expert judiciaire [X] indique dans son rapport :

– à propos de la parcelle YC [Cadastre 2] :

’concernant l’amélioration du fonds, amendements et engrais et l’exportation de terre par les mottes :

* depuis 2019 : la rotation des cultures ne fait pas apparaître de manquements au niveau de la fertilisation du sol,

* avant 2019 : sauf à justifier d’un apport régulier et suffisant, il semble que l’apport d’amendement et d’engrais soit insuffisant (aucun justificatif fourni par l’exploitant)’.

63. Il poursuit en mentionnant que, ’concernant la présence de débris de panier horticoles en plastique, la présence de résidus plastiques provenant du mode de culture hors sol en panier plastique n’est pas satisfaisante. L’imputabilité du preneur peut être évoquée’.

64. Il considère également que, ’concernant l’ancien accès abandonné pour cause de dangerosité et d’espace suffisant, (il) est encombré de pierres mises en dépôts par l’EARL [E] [G]. La végétation alentours déborde également sur cet espace. Il appartient donc au preneur de dégager cet espace par enlèvement des dépôts de pierre et l’entretien de la végétation excessive de part et d’autre du chemin. Le preneur n’utilise plus ce chemin, il est en revanche de sa responsabilité de veiller à ce que le chemin ne soit pas encombré et il a la charge de l’entretien de la végétation des abords’.

– à propos de la parcelle YC [Cadastre 3] :

’concernant l’ancienne plate-forme de culture hors sol : la pollution de résidus thermoplastique et débris divers (poteaux métalliques au sol, etc’) n’est pas satisfaisante. Il doit être procédé à l’extraction de la bâche avec mise en décharge. Cette opération induit la destruction de l’actuelle prairie classée PRL à la PAC. En conséquence, sa reconstitution sera à prévoir par le preneur (sous réserve de prendre les dispositions nécessaires auprès des services de l’état compétents). La situation n’est pas satisfaisante, l’imputabilité du preneur peut être évoquée’.

65. Il poursuit en mentionnant que, ’concernant le dépôt de remblai : le remblai a été exporté depuis, mais une partie s’est trouvée mélangée à la terre arable de la parcelle. Il conviendra de procéder à la remise en état. La situation n’est pas satisfaisante, l’imputabilité du preneur peut être évoquée’.

– à propos de la parcelle YC [Cadastre 1] :

’concernant l’amélioration du fonds, amendements et engrais et l’exportation de terre par les mottes : sauf à justifier d’un apport régulier et suffisant, il semble que l’apport d’amendement et d’engrais soit insuffisant (aucun justificatif fourni par l’exploitant). En revanche, l’appauvrissement des terres ne peut être évoqué, étant donné l’absence de comparatif résultant de la non-réalisation d’état des lieux et d’analyse au bail initial et lors du renouvellement du bail. Nous pouvons évoquer ici une responsabilité partielle imputable au preneur’.

66. Il poursuit en mentionnant que, ’lors de la visite des lieux, nous n’avons pas constaté de débris plastiques. En revanche, cette parcelle étant exploitée en nature culture pleine terre et il n’est pas impossible que des résidus plastique résultant d’anciennes cultures en panier ressortent régulièrement du sol. Il sera de la responsabilité du preneur de veiller à ce que tout ancien panier plastique éventuel ou résidus plastique en découlant, soient régulièrement exportés’.

67. À la question sur le caractère compromis de la bonne exploitation des parcelles louées, l’expert conclut que ’la visite des parcelles réalisée lors de la réunion contradictoire du 2 juin 2022 a mis en évidence un certain défaut d’entretien des parcelles exploitées. Ce caractère compromis concerne principalement les parcelles YC [Cadastre 3] et YC [Cadastre 2]. En effet, les dépôts de gravats (aujourd’hui exporté), toile tissée laissée en l’état, débris plastiques divers ne sont pas satisfaisants. Par ailleurs, la fertilisation avant 2019 n’est pas justifiée par l’exploitant, laissant penser que celle-ci a pu être insuffisante (parcelles YC [Cadastre 2] et YC [Cadastre 1])’.

68. Le fait qu’au cours des opérations d’expertise, M. [W], nouveau gérant de l’EARL [E] [G], qui ’hérite d’une situation difficile’, ait, aux yeux de l’expert, semblé ’résolu à faire évoluer favorablement la situation par la résolution des défauts d’entretien constatés’ témoigne uniquement d’une prise de conscience de la réalité de la situation.

69. L’EARL [E] [G] se contente d’affirmer que les constatations de l’expert sont impropres à justifier la résiliation du bail, alors qu’elles sont suffisamment claires et étayées pour considérer qu’elle est à l’origine d’agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

70. De façon surabondante, ce second motif justifiait la résiliation ordonnée par le tribunal.

Sur la remise en état des lieux

71. Pour former appel incident sur ce point, M. [Y] fait valoir que, s’agissant de la parcelle YC [Cadastre 3], l’assiette de remise en état devait être doublée pour inclure la partie nord de la parcelle, également concernée, de sorte que le montant pour cette parcelle serait donc de 3 207,92 € soit un total de 3 807,92 €. En effet, il prétend que, si l’expert a bien corrigé la surface pour la dépense de ’reconstitution prairie’ en passant de 0,2257 ha dans son pré-rapport à 0,3849 ha dans son rapport définitif, il n’a pas tenu compte de cette augmentation de surface pour les autres dépenses, alors même que leur montant dépend de la surface concernée : temps de travail, mini-pelle, apport de terre végétale.

* * * * *

72. L’EARL [E] [G] conclut à la confirmation de ce chef sans s’expliquer particulièrement à ce sujet.

Réponse de la cour

73. L’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose que, ’s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi’.

74. En l’espèce, l’expert [X] a mis en évidence, sur les parcelles YC [Cadastre 2] et [Cadastre 3], la présence d’un mélange de remblai avec la terre arable, ce qui demandera une remise en état, ainsi que de restes liés à une ancienne plate-forme de culture hors sol installée par le preneur, ce qui nécessitera l’extraction de la bâche avec mise en décharge et donc la destruction de l’actuelle prairie classée PRL (pour ’parc résidentiel de loisirs’) à la PAC (politique agricole commune), l’exploitation hors sol dûment autorisée ayant été purement et simplement laissée à l’abandon depuis 2012.

75. Les premiers juges ont considéré que l’expert avait justement estimé les frais de remise en état à 600 € HT pour la parcelle YC [Cadastre 2] (paniers horticoles en plastique à retirer sur trois années avant chaque nouvelle culture) et à 1.603,96 € HT pour la parcelle YC [Cadastre 3] (évacuation dé la toile tissée et des débris divers, y compris l’ancien remblai, avec apport de terre en remplacement), soit un total de 2.203,96 € HT.

76. Ainsi qu’ils l’indiquent à juste titre, l’expert a bien corrigé la surface pour la dépense de ’reconstitution prairie’ (parcelle YC [Cadastre 3]) en passant de 0,2257 ha dans son pré-rapport du 10 janvier 2023 à 0,3849 ha dans son rapport définitif du 31 janvier 202. Mais il n’a pas tenu compte de cette augmentation de surface pour les autres dépenses alors même que leur montant dépend de la surface concernée : temps de travail, mini-pelle, apport de terre végétale).

77. L’expert n’a comptabilisé qu’un forfait pour la main d’oeuvre, la mini-pelle, la mise en décharge de la toile et du remblai et l’apport de végétal et n’a pris en compte la superficie que pour la reconstitution de la prairie. Il aurait dû augmenter les évaluations forfaitaires de la moitié, compte tenu de l’importance de la superficie omise, soit :

– 600 € pour la main d’oeuvre

– 600 € pour la mini-pelle

– 300 € pour la mise en décharge de la toile tissée

– 150 € pour la mise en décharge du remblai

– 525 € pour l’apport de terre végétale

– 153,96 € pour la reconstitution de la prairie,

soit un total de 2’328,96 € + 600 € pour la parcelle YC [Cadastre 2] = 2.928,96 € HT.

78. Ce chef du jugement sera infirmé.

Sur les dépens

79. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. L’EARL [E] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

80. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier M. [Y] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 €. De son côté, M. [I] sollicite le paiement d’une somme de 1.000 € dans laquelle il amalgame frais de déplacement et préjudice moral (tracas liés à la procédure), de sorte qu’il ne lui sera alloué que la somme de 500 € dès lors qu’il ne justifie pas avoir subi un quelconque préjudice moral en la circonstance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare l’appel de l’EARL [E] [G] recevable,

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes du 24 septembre 2024, sauf en ce qu’il a condamné l’EARL [E] [G] à payer à M. [U] [Y] la somme de 2.203,96 € au titre de la remise en état des parcelles,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne l’EARL [E] [G] à payer à M. [U] [Y] la somme de 2.928,96€ HT au titre de la remise en état des parcelles,

Condamne l’EARL [E] [G] aux dépens d’appel,

Condamne l’EARL [E] [G] à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

– à M. [U] [Y] la somme de 2.000 €

– à M. [D] [I] la somme de 500 €.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT