Congé pour reprise rurale : preuve des conditions du repreneur et exclusion des bâtiments du bail

Le congé pour reprise doit respecter les mentions prévues par l’article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime. Le bénéficiaire doit satisfaire, à la date du congé, aux conditions de l’article L.411-59, notamment disposer des moyens nécessaires, justifier de sa capacité ou expérience professionnelle et, le cas échéant, d’une autorisation d’exploiter. La charge de cette preuve incombe au bailleur. Des affirmations non étayées par des pièces objectives ne suffisent pas, même si les conditions doivent être remplies lors de la reprise effective selon le bailleur. L’absence de justificatifs a entraîné l’annulation du congé et le renouvellement du bail pour neuf ans.

La cour distingue ensuite l’objet du bail des règles d’accession à la propriété. L’article 552 du code civil ne permet pas de déduire l’inclusion des bâtiments dans une location. En application des articles 1103 et 1188 du code civil, il faut rechercher la commune intention des parties. L’état des lieux, qui ne mentionnait pas les bâtiments alors qu’il détaillait d’autres infrastructures, a démontré leur exclusion du bail. Leur libération et l’expulsion ont donc été ordonnées, sous astreinte après un délai de trois mois.

Les dépens d’appel ont été partagés par moitié et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile rejetées.

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Le congé pour reprise délivré au preneur rural est annulé, faute de preuves objectives concernant les conditions exigées de la bénéficiaire, et le bail est renouvelé pour neuf ans. La cour juge toutefois que les bâtiments d’exploitation et la maison ne faisaient pas partie de la location. Elle ordonne leur libération et l’expulsion du preneur sous astreinte.

Un propriétaire avait consenti un bail rural portant sur plusieurs parcelles agricoles à un preneur. Il lui a ensuite délivré un congé pour reprise au profit de sa petite-fille, en invoquant ses moyens d’exploitation et sa future capacité professionnelle.

Le preneur a contesté le congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Le tribunal a annulé le congé, constaté le renouvellement du bail pour neuf ans et rejeté la demande d’expulsion concernant des bâtiments situés sur une parcelle louée.

En appel, le propriétaire soutenait que les bâtiments d’exploitation et sa maison d’habitation n’étaient pas compris dans le bail. La cour a confirmé l’annulation du congé, faute de preuves objectives concernant les conditions exigées du bénéficiaire. Elle a toutefois retenu que les bâtiments n’étaient pas inclus dans la location, au regard de l’état des lieux et de la commune intention des parties, puis ordonné leur libération et l’expulsion du preneur sous astreinte.

• Respect du délai de contestation de quatre mois.
• Mentions exigées par l’article L.411-47 du code rural.
• Preuve des conditions de reprise à la date du congé.
• Justification des moyens matériels nécessaires à l’exploitation.
• Justification de la capacité professionnelle ou d’une autorisation d’exploiter.
• Recherche de la commune intention des parties concernant les bâtiments.

• Congé mentionnant la bénéficiaire et les conditions projetées de reprise.
• Absence de pièces établissant les moyens matériels de la bénéficiaire.
• Absence de justificatif de formation professionnelle suivie.
• Absence d’autorisation d’exploiter ou de demande administrative.
• État des lieux contradictoire ne mentionnant pas les bâtiments.

Le bailleur ne peut obtenir la reprise sans produire des justificatifs objectifs établissant les conditions légales du bénéficiaire. Le preneur conserve le bénéfice du renouvellement du bail, mais doit libérer les bâtiments exclus de la location dans le délai fixé, sous astreinte.

• Renouvellement du bail rural pour neuf ans.
• Annulation du congé pour reprise.
• Exclusion des bâtiments et de la maison d’habitation du bail.
• Libération des bâtiments dans les trois mois suivant la signification.
• Expulsion possible sous astreinte de 10 euros par jour pendant trois mois.
• Partage par moitié des dépens d’appel et rejet de l’article 700.

À faire

• Réunir les justificatifs de capacité ou d’expérience professionnelle.
• Produire l’autorisation d’exploiter ou la demande correspondante.
• Établir les moyens financiers, le cheptel et le matériel disponibles.
• Vérifier les mentions obligatoires du congé pour reprise.
• Analyser précisément l’état des lieux et les biens loués.

À éviter

• Se limiter à des affirmations non documentées.
• Différer la preuve des conditions du repreneur après le congé.
• Assimiler propriété du sol et inclusion des bâtiments dans le bail.
• Négliger le délai de quatre mois pour contester le congé.
• Demander une condamnation sans l’inscrire clairement dans les prétentions.

Les conditions de validité du congé pour reprise

Le congé doit respecter l’article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime. Le bénéficiaire doit remplir, à la date du congé, les conditions de l’article L.411-59, notamment disposer des moyens nécessaires, justifier de sa capacité ou expérience professionnelle et, si nécessaire, d’une autorisation d’exploiter. La preuve incombe au bailleur. Les affirmations non étayées par des pièces objectives ne suffisent pas.

Le délai de contestation du congé rural

En application des articles L.411-54 et R.411-11 du code rural et de la pêche maritime, le preneur dispose de quatre mois à compter de la réception du congé pour le déférer au tribunal paritaire des baux ruraux. Une action introduite dans ce délai est recevable.

L’inclusion des bâtiments dans le bail rural

Les articles 1103 et 1188 du code civil imposent de rechercher la commune intention des parties. L’article 552 du même code, relatif à l’accession à la propriété, ne régit pas l’accession à la location. L’état des lieux, qui ne mentionnait pas les bâtiments contrairement à d’autres infrastructures, a établi leur exclusion du bail.

Article 945-1 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L.411-47 du Code rural et de la pêche maritime, Articles L.411-54 et R.411-11 du Code rural et de la pêche maritime, Article L.411-59 du Code rural et de la pêche maritime, Articles L.331-2 à L.331-5 du Code rural et de la pêche maritime, Articles 1134 et 1103 du Code civil, Articles 1156 et 1188 du Code civil, Article 552 du Code civil