TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE
☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 26/00034 – N° Portalis DBZL-W-B7K-EASR

ORDONNANCE DE REFERE N°26/845

DU : 01 Octobre 2026

S.C.I. GENAXOR

C/

[N] [M] [Q]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 01/10/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. GENAXOR, demeurant 21 rue Charles Lindbergh – 57155 MARLY
Rep/assistant : Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [M] [Q], demeurant 33 rue de la Marne – 57250 MOYEUVRE-GRANDE, non comparant

Date des débats : 01 Septembre 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [G] a donné à bail à M. [N] [M] [Q] un appartement à usage d’habitation situé au 33 rue de la Marne – 57250 MOYEUVRE-GRANDE par contrat du 21 janvier 2025 ayant pris effet le même jour, pour un loyer mensuel de 570 euros et 15 euros de provision sur charges.

Suivant acte authentique du 13 juin 2025, M. [N] [G] a vendu l’ensemble immobilier situé 33 rue de la Marne – 57250 MOYEUVRE-GRANDE à la S.C.I GENAXOR.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I GENAXOR a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié en étude le 30 décembre 2025, la S.C.I GENAXOR a ensuite fait assigner M. [N] [M] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

– constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 15 décembre 2025;

En conséquence,
– constater la résiliation du bail ;
– ordonner l’évacuation du locataire et de tout occupant de leur chef dans les délais prévus au Livre IV du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
– condamner provisionnellement le défendeur en application de l’article 835 du code de procédure civile, à payer à la demanderesse la somme de 2.375 euros correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 3 novembre 2025 ;
– condamner en outre le défendeur à payer à la demanderesse une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 585 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle ;
– dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention de location initiale (indice INSEE du coût de la construction) ;
– condamner le défendeur à payer à la demanderesse une somme de 1.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– le condamner aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 3 novembre 2025.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 31 décembre 2025

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er septembre 2026.

La S.C.I GENAXOR, représentée par son conseil, maintient ses demandes telles que formulées dans son assignation et rappelle que l’assignation a bien été signifiée à M. [Q].

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 30 décembre 2025, M. [N] [M] [Q] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 1er octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

– Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 31 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. GENAXOR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

– Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ».

Le bail conclu le 21 janvier 2025 contient une clause résolutoire (article XI.- CLAUSE RÉSOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 novembre 2025, pour la somme en principal de 1.175 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 décembre 2025.

M. [N] [M] [Q] ne produisant aucun élément sur sa situation actuelle, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement.

– Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de M. [N] [M] [Q] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

– Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.C.I GENAXOR produit un décompte aux termes duquel M. [N] [M] [Q] reste devoir la somme de 4.847,58 euros (décution faite des frais de relance) à la date du 31 août 2026.
M. [N] [M] [Q], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.847,58 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.175 euros à comper du commandement de payer signifié le 3 novembre 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

– Sur l’indemnité d’occupation

M. [N] [M] [Q] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

M. [N] [M] [Q] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [M] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I GENAXOR, M. [N] [M] [Q] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 janvier 2025 entre la S.C.I GENAXOR venant aux droits de M. [N] [G], et M. [N] [M] [Q], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 33 rue de la Marne à MOYEUVRE-GRANDE (57250) sont réunies à la date du 16 décembre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail susvisé ;

ORDONNONS en conséquence à M. [N] [M] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [N] [M] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I GENAXOR pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [N] [M] [Q] à verser à la S.C.I GENAXOR à titre provisionnel la somme de 4.847,58 euros (décompte arrêté au 31 août 2026, incluant une dernière facture de septembre 2026), correspondant au montant des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payé en date du 3 novembre 2025 pour la somme de 1.175 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 16 décembre 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS M. [N] [M] [Q] à payer à la S.C.I GENAXOR à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [N] [M] [Q] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [N] [M] [Q] à verser à la S.C.I GENAXOR une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 1er octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,