COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [J] [M], [Y] [S] [B] [O], [D] [M], [P] [W] [M] c/ A.S.L. DOMAINE [Adresse 7]
N°26/ 738
Du 01 Octobre 2026
4ème Chambre civile
N° RG 21/01547 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NN2K

Grosse délivrée à
Me Valérie SADOUSTY
la SELARL SELARL CABINET CHAS

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du un Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI,Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Juin 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 01 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Octobre 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [N] [J] [M]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par Maître Sophie CHAS de la SELARL SELARL CABINET CHAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Madame [Y] [S] [B] [O]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Sophie CHAS de la SELARL SELARL CABINET CHAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Madame [D] [M]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Maître Sophie CHAS de la SELARL SELARL CABINET CHAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Monsieur [P] [W] [M]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Sophie CHAS de la SELARL SELARL CABINET CHAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

A.S.L. DOMAINE [Adresse 7] prise en la personne de son syndic en exercice le CABINET CROUZET BREIL [Adresse 4] à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Me Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte reçu par Maître [V] [F] le 15 juillet 2002, M. [N] [M] et Mme [Y] [O] épouse [M] ont acquis la nue-propriété d’un bien immobilier appartenant à Mme [R] [Q] consistant en une maison d’habitation formant le lot n°6 du plan du Domaine de la propriété [Adresse 7] située [Adresse 8] à [Localité 6].

Mme [R] [Q] étant décédée le [Date décès 1] 2018, M. [N] [M] et Mme [Y] [O] épouse [M] ont réunis entre leurs mains la pleine propriété de ce bien immobilier dont ils ont cédé la nue-propriété à leurs enfants, Mme [D] [M] et M. [P] [M] à concurrence de la moitié divise chacun.

Les éléments collectifs du Domaine de la propriété [Adresse 7] sont gérés par une association libre syndicale dénommée « syndicat des propriétaires et/ou usagers des voies et assainissements du Domaine [Adresse 7] » constituée par des statuts du 15 décembre 2010.

M. [N] [M] et Mme [Y] [O] épouse [M] ont conclu avec leurs enfants le 19 septembre 2019 une convention au terme de laquelle ils se sont réservé les pouvoirs les plus étendus pour participer à toute assemblée générale ordinaire ou extraordinaire du Domaine de [Adresse 7].

Conformément à l’article 6 des statuts, cette convention a été notifié au président de l’association syndicale libre par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 1er avril 2020.

L’assemblée générale des propriétaires membres de l’association syndicale libre Domaine [Adresse 7] s’est réunie le 22 décembre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2021, M. [N] [M], Mme [Y] [O] épouse [M], Mme [D] [M] et M. [P] [M] ont fait assigner l’Association syndicale libre dénommée « Domaine [Adresse 7] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 et qu’il lui soit enjoint, sous astreinte, de déclarer comment elle convoque les assemblées et comment sont comptabilisées les voix ainsi que de se conformer aux dispositions des statuts et de ne convoquer aux futures assemblées générales que les personnes ayant qualité de membre.

Statuant sur un incident élevé par l’association syndicale libre « Domaine [Adresse 7] », le juge de la mise en état a, par ordonnance du 2 février 2024, notamment rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir en nullité d’une assemblée générale de M. [N] [M] et Mme [Y] [O] épouse [M], usufruitiers de l’appartement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2025, M. [N] [M], Mme [Y] [O] épouse [M], Mme [D] [M] et M. [P] [M] sollicitent :

le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 22 décembre 2020,qu’il soit enjoint à l’association syndicale libre « Domaine [Adresse 7] » de :dire comment elle convoque les propriétaires du domaine et comment sont comptabilisés leurs votes dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,se conformer aux statuts et ne convoquer que les personnes ayant la qualité de membres aux assemblées générales et ce, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée à cette obligation,

la condamnation de l’association syndicale libre « Domaine [Adresse 7] » à leur payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils rappellent que l’association syndicale libre Domaine [Adresse 7] est régie par ses statuts adoptés par l’assemblée du 15 décembre 2010 qui s’imposent sur le fondement de l’article 1103 du code civil, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas applicables. Ils font valoir que l’article 2 institue membre de l’assemblée tout propriétaire de l’un des lots divis du domaine, en ce inclus les lots en copropriété représenté, non pas par chacun des copropriétaires, mais par le président de son conseil syndical. Ils exposent que, face au déroulement surprenant de l’assemblée de l’année 2019, ils ont examiné les procès-verbaux des assemblées précédentes et qu’ils ont alors constaté des méthodes de comptages des membres de l’assemblée et de leurs voix très différents, non conformes aux statuts, sans obtenir d’explications. Ils relèvent que le domaine est composé de 25 lots dont 4 copropriétés qui ne compte chacune pour une voix selon les statuts. Or, ils indiquent qu’ont participé à l’assemblée de l’année 2019 des copropriétaires individuellement alors qu’ils ne devraient pas être membres. Ils précisent que l’assemblée du 22 décembre 2020, objet du litige, a adopté une nouvelle méthode de comptage puisque 64 membres y étaient présents représentant 21 voix et 28 membres étaient absents représentant 4 voix, soit 92 membres représentant 25 voix. Ils font observer que sont comptabilisés comme membres de l’assemblée 94 personnes physiques ou morales alors qu’il ne devrait y en avoir que 25 dont 14 qui sont des copropriétés. Ils relèvent que si le nombre de voix est conforme aux statuts, le nombre de présents ne l’est pas et que l’association n’explique pas comment le vote d’un membre est compatibilisé ou pas en une voix.
Ils font valoir qu’il est constant que la nullité de la délibération d’une association résulte du seul fait que l’assemblée n’a pas respecté les règles statutaires relatives aux modalités de vote.
Ils en déduisent qu’au seul motif qu’elle a été composée de 95 membres au lieu des 25 statutairement prévus, l’assemblée générale du 22 décembre 2020 devra être annulée.
Ils ajoutent que le comptage des voix est également contraire aux statuts en relevant, pour la résolution 5, qu’alors qu’étaient notés 64 membres représentant 21 voix en début de séance, elle a été approuvée par 58 membres représentant 24 voix, soit trois voix de plus que le nombre annoncé en début de séance, ce qui est impossible.
Ils font observer que nombre de résolutions encourent la nullité, notamment la 14 qui contient dix questions ayant plusieurs objets et qui a donné lieu à un seul vote alors que les majorités applicables n’étaient pas les mêmes.
Ils soulignent également que le bureau était composé de sept membres dont certains n’étaient pas membres de l’assemblée en violation de l’article 13 des statuts.
Ils indiquent enfin que les copropriétés n’étaient pas représentés par un seul représentant en contrariété avec l’article 6 des statuts.
Ils expliquent enfin que le syndic refuse de leur communiquer sa méthode de calcul des votes et les feuilles de présence des assemblées.

Dans ses dernières écritures notifiées le 12 mai 2025, l’association syndicale libre dénommée « Syndicat des propriétaires et/ou usagers des voies et assainissements du Domaine [Adresse 7] » conclut au débouté et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation des consorts [M] à lui payer les sommes suivantes :

3.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle indique que les contestations des assemblées par les époux [M] ont pour origine le refus opposé par l’assemblée du 19 juin 2019 à leur demande d’enlèvement d’un poteau ERDF implanté depuis la création du domaine en 1920 afin de leur permettre de créer un accès au Sud de leur propriété qui n’est nullement enclavée car elle dispose d’un accès au Nord depuis sa construction.

Elle fait valoir qu’en application des articles 2 et 6 de ses statuts, l’assemblée est composée de tous les propriétaires avec la précision que, dans le cas d’une copropriété, c’est la copropriété qui est membre et non chacun des copropriétaires qui la composent. Elle précise qu’au terme de l’article 11 des statuts, les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés qui disposent chacun d’une voix. Elle indique qu’elle est composée de 24 lots, chacun doté d’une voix lors des votes, et d’une 25ème voix attribuée à un immeuble « Le Palais de la Paix » appartenant à CDC Habitat qui bénéficie d’un droit de passage institué par acte notarié du 4 novembre 1936.
Elle soutient que le domaine est composé de 25 lots représentant un total de 92 membres, chaque propriétaire étant membre de l’ASL, mais ne pouvant exprimer que 25 voix (un voie par lot).
Elle explique qu’en raison de la crise sanitaire, les membres de l’ASL ont voté par correspondance en adressant au syndic le formulaire, y compris les copropriétaires qui n’avaient pas pu communiquer leur intention de vote au représentant de la copropriété qui n’a donc pas pu voter sur la base de pouvoirs préalablement reçus. Elle indique que c’est la raison pour laquelle il existe une distorsion entre le nombre de votants et le nombre de voix.
Elle détaille question par question, la manière dont elle a décompté les voix dont une seule par copropriété alors que plusieurs copropriétaires ont voté, même si elle reconnaît deux erreurs « de frappe » dans le nombre des voix décompté à la question 5 et à la question 6 qui peuvent aisément être rectifiés.
Elle souligne que, depuis 14 ans, toutes les décisions sont votées par au moins 94 % des voix et que les consorts [M] tente de déstabiliser l’organisation démocratique mise en place dans le seul but de servir leurs intérêts.
Elle précise que les propriétaires de lots en copropriété se sont plaints de ne pas avoir été informés des dates de ses assemblées générales par leur syndic qui recevait les convocations, raison pour laquelle il a été décidé de leur adresser à chacun les convocations et procès-verbaux d’assemblée.

La clôture de la procédure est intervenue le 2 juin 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2026 prorogé au 1er octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée du 22 décembre 2020.

La gestion d’équipements communs dans les ensembles immobiliers peut être confiée à une association syndicale libre régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004 dont les statuts définissent, en vertu de l’article 7, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.

Ce texte définit le contenu minimum des statuts, les règles de fonctionnement consistant en réalité à définir la répartition des compétences entre les différents organes que sont l’assemblée générale et le syndicat, des règles d’organisation à la fois des assemblées générales et des réunions du syndicat ainsi que les règles de majorité pour prendre les décisions.

Ainsi, les compétences et modalités de fonctionnement de l’assemblée (périodicité, modes de convocation, règles de majorité, possibilités de représentation des membres, calcul des voix et conditions de vote) sont fixées exclusivement par les statuts.

Une assemblée générale est considérée comme irrégulière et donc susceptible d’encourir l’annulation dès lors que les statuts n’ont pas été respectés notamment au regard des modalités de convocation ou de décompte des voix.

En l’espèce, l’article 2, 1°, intitulé « Membres de l’association » des statuts de l’association syndicale libre dénommée « Domaine [Adresse 7] » prévoit qu’est membre « Tout propriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l’un des lots divis du domaine visé en l’article 1er et/ou usager de ses égouts ».

L’article 6 du titre II dénommé « Assemblées générales » de ces mêmes statuts indique également que :

« L’assemblée générale se compose de toutes les personnes définies en l’article 2.
Si l’un des fonds fait l’objet d’une copropriété, conformément à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, c’est la copropriété qui est membre de l’assemblée générale et c’est le président du conseil syndical ou son représentant qui la représente à l’assemblée générale, sans avoir à justifier d’une autorisation préalable de l’assemblée de son syndicat.
A l’égard de l’association syndicale, les votes émis par le président du conseil syndical ou son représentant sont, en toute hypothèse, considérés comme l’expression de la volonté de ceux que le président du conseil syndical représente.
Dans le cas de nue-propriété et usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l’association, sauf convention contraire dont l’opposabilité est subordonnée à sa communication au président.
Tout membre de l’assemblée générale peut se faire représenter par un mandataire. Celui-ci doit être membre de l’association.
Avant chaque assemblée générale, le président du conseil syndical constate les mutations intervenues depuis la dernière assemblée et modifie, en conséquence, l’état nominatif des membres de l’association ».

L’article 11 « Majorité des voix » précise que « Les décisions de l’assemblée sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés qui disposent chacun d’une voix ».

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 mentionne qu’étaient présents 64 membres représentant 21 voix, ce qui est contradictoire avec cette disposition des statuts qui prévoit que les décisions sont prises à la majorité des voix des propriétaires présents disposant chacun d’une voix.

L’association syndicale libre explique, en substance, que cette distorsion entre le nombre de membres présents et le nombre de voix exprimées s’explique par la circonstance que tout propriétaire d’un lot divis, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, est membre de droit de l’assemblée même si chaque lot, bien que détenu par plusieurs propriétaires, ne dispose que d’une voix.

Toutefois, il ressort expressément des statuts que chaque copropriété ne dispose que d’une voix et qu’elle doit être représentée aux assemblées par le président du conseil syndical ou son représentant.

Or, le procès-verbal relate qu’ont participé à l’assemblée du 22 décembre 2020 plusieurs copropriétaires ayant voté simultanément sur les questions inscrites à l’ordre du jour, ce que reconnaît l’association tout en indiquant que leurs votes ont été regroupés pour ne compter que pour une seule voix dans la prise de décision.

Toutefois, cette manière de procéder est manifestement contraire aux statuts et ne permet pas de vérifier que le décompte des votes a été exact, raison pour laquelle le contrat fondateur prévoyait que chaque copropriété soit représentée à l’assemblée par le président de son conseil syndical exprimant un vote comptant pour une voix.

L’association reconnaît d’ailleurs deux erreurs « matérielles » dans la comptabilisation des votes, la participation de copropriétaires non membres de l’assemblée en vertu de l’article 6 des statuts étant source d’une complexité nécessairement génératrice d’erreurs.

En tout état de cause, il est établi que les règles statutaires de fonctionnement de l’assemblée n’ont pas été respectées, notamment celles relatives à la représentation de ses membres, aux modalités de vote et au décompte des voix exprimés.

Dès lors qu’en violation des statuts prévoyant la représentation de chaque copropriété par le président de son conseil syndical émettant un vote comptant pour une voix, des copropriétaires, pris individuellement, ont participé à l’assemblée en votant sur les questions inscrites à l’ordre du jour, voire ont été élus membres du bureau en début de séance, l’assemblée générale du 22 décembre 2020 ne pourra qu’être annulée dans sa totalité.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de l’assemblée générale de l’association syndicale libre « Domaine [Adresse 7] » du 22 décembre 2020.

Sur les demandes additionnelles.

L’assemblée générale du 22 décembre 2020 ayant été annulée, la demande visant à ce qu’il soit enjoint à l’association syndicale libre « Domaine de [Adresse 7] » de déclarer comment elle convoque les copropriétaires, comment sont comptabilisés les voix, et de se conformer aux statuts en ne convoquant que ses membres aux assemblées est sans objet.

Les consorts [M] ne fondent d’ailleurs pas leurs demandes sur un moyen de droit précis et il ne saurait être enjoint à une partie sous astreinte de procéder à des « déclarations » hors de tout procès, l’instance étant terminée.

Par ailleurs, la sanction du non-respect des statuts est la nullité des assemblées et des décisions prises pouvant être prononcée en justice si bien qu’il ne saurait être ordonné à l’association de son conformer à ses statuts à peine d’astreinte.

Par conséquent, les demandes additionnelles des consorts [M] seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, l’action des consorts [M] se révélant fondée, ils n’ont pas pu commettre d’abus en agissant en justice pour faire constater la nullité de l’assemblée du 22 décembre 2020 qui serait à l’origine du préjudice invoqué par l’association.

Par conséquent, l’association syndicale libre « Domaine [Adresse 7] » sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, l’association syndicale libre « Domaine [Adresse 7] » sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser aux consorts [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas applicable et les consorts [M] étant membre de l’association défenderesse, personne morale, ils seront déboutés de leur demande visant à être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale de l’association syndicale libre « Domaine [Adresse 7] » du 22 décembre 2020 ;

CONDAMNE l’association syndicale libre « Domaine [Adresse 7] » à payer à M. [N] [M], Mme [Y] [O] épouse [M], Mme [D] [M] et M. [P] [M], pris en ensemble, la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [N] [M], Mme [Y] [O] épouse [M], Mme [D] [M] et M. [P] [M] de leurs autres demandes ;

DEBOUTE l’association syndicale libre « Domaine [Adresse 7] » de toutes ses demandes ;

CONDAMNE l’association syndicale libre « Domaine [Adresse 7] » aux dépens ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT