COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01308 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QSR6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 FEVRIER 2025

TJ A COMPETENCE COMMERCIALE DE [Localité 1] – N° RG 23/01725

APPELANTS :

Madame [D] [Y] épouse [Z]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Solène MORIN de la SCP ANNE LAURE GUERIN – SOLENE MORIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et Me Andréa INTINI, avocat au barreau d’AVIGNON, plaidant

Monsieur [S] [Z]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Solène MORIN de la SCP ANNE LAURE GUERIN – SOLENE MORIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et Me Andréa INTINI, avocat au barreau d’AVIGNON, plaidant

Monsieur [X] [Z]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4] PAYS BAS

Représenté par Me Solène MORIN de la SCP ANNE LAURE GUERIN – SOLENE MORIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et Me Andréa INTINI, avocat au barreau d’AVIGNON, plaidant

INTIMEE :

S.A.S. OMBRE ET CONFORT, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentée par Me Lise RAISSAC de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 23 juin 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 juin 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Gaëlle DELAGE

En présence de Margot REYNAUD, master 1

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Gaëlle DELAGE, greffière.

*

* *

FAITS et PROCEDURE

Par acte du 1er mars 2010, Mme [D] [Y] épouse [Z], en qualité d’usufruitière, et MM [S] et [X] [Z], en qualité de nus-propriétaires, ont consenti à la SAS Ombre et Confort un bail commercial portant sur un local sis [Localité 6], lot n°14, ZA [Adresse 6], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2017, à usage d’une activité de fabrique et de pose de stores, menuiserie aluminium, chaudronnerie, serrurerie et miroiterie, moyennant un loyer initial de 43 800 euros par an, soit 3 650 euros par mois, avec révision triennale selon l’indice de la construction publié par l’INSEE.

Le bail s’est poursuivi tacitement à compter du 1er janvier 2018.

Par lettre du 10 septembre 2020, la société Ombre et Confort a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années moyennant un loyer en principal fixé à un montant déterminé en fonction de la variation de l’indice INSEE des loyers commerciaux applicable au jour de la date d’effet du renouvellement.

Par exploit du 29 avril 2021, les consorts [Z] ont fait délivrer au preneur un congé au 31 décembre 2021 avec offre de renouvellement et modification du loyer porté à un montant de 66 000 euros annuel, soit 5 500 par mois.

Par exploit du 11 avril 2023, les consorts [Z] ont assigné la société Ombre et confort devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de commerce de Montpellier.

Par jugement contradictoire du 4 février 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal de commerce de Montpellier a :

– rejeté la note en délibéré du 13 décembre 2024,

– rejeté la demande de nullité du mémoire en défense produit par la société Ombre et Confort,

– dit que le bail a été renouvelé au 1er octobre 2020,

Avant dire droit,

– ordonné une expertise,

– commis pour y procéder Mme [R] [O] [P] avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

l) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués,

– d’une part par application des critères de l’article l145-33 du code de commerce, et notamment :

la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

– d’autre part, par application de la méthode de calcul prévue à la clause 4.1.4 du bail, qui prévoit notamment que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative de marché du local,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties,

– dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix,

– dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 1 er juillet 2025 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

– dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original,

– dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du code de procédure civile,

– dit que les demandeurs devront consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme 2 000 euros avant le 8 avril 2025, à valoir sur la rémunération de l’expert,

– dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « régisseur du tribunal judiciaire de Montpellier »,

– dit que, par application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert,

– dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours,

– dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire,

– rappelé que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions,

– et sursis à statuer sur les autres demandes.

Par déclaration du 6 mars 2025, Mme [D] [Y] épouse [Z], et MM [S] et [X] [Z] ont relevé appel de ce jugement.

Par conclusions du 29 mai 2026, ils demandent à la cour de :

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le bail a été renouvelé au 1er octobre 2020 ;

statuant à nouveau,

– juger que le bail a été renouvelé au 31 décembre 2021 suivant le congé avec offre de renouvellement qu’ils ont délivré le 29 avril 2021 soit au-delà d’une durée de douze années ; et que le loyer est déplafonné dans la mesure où le bail commercial expiré a été prorogé tacitement au-delà d’une durée de douze années ;

– débouter la société Ombre et Confort, de toutes ses demandes, notamment en ce qu’elle a sollicité l’infirmation du chef de jugement selon lequel une expertise a été ordonnée afin d’évaluer la valeur locative des locaux sis [Adresse 7] ;

– et la condamner à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions du 12 juin 2026, formant appel incident, la SAS Ombre et Confort demande à la cour, au visa des articles L.145-10 et suivants, L.145-33 et suivants du code de commerce, des articles 146, 6 et 700 du code de procédure civile, de :

– la recevoir en son appel incident ;

Y faisant droit,

– confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du mémoire en défense produit par la société Ombre et Confort et dit que le bail a été renouvelé au 1 er octobre 2020 ;

– réformer pour le surplus à l’exception du rejet de la note en délibéré du 13 décembre 2024 ;

statuant à nouveau,

– débouter les consorts [Z] de l’intégralité de leurs demandes ;

– dire que le bail a été renouvelé au 1er octobre 2020,

– dire qu’à compter de la date de renouvellement du bail, soit au 1er octobre 2020, l’indice de référence servant à l’indexation annuelle du loyer sera désormais l’indice des loyers commerciaux (ILC) tel qu’établi par l’institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), et l’indice de base sera le dernier paru à la date de renouvellement du bail,

– juger que le loyer est plafonné dans la mesure où la durée du bail commercial expiré puis prorogé tacitement n’a pas excédé douze années,

– fixer la valeur locative des locaux sis [Adresse 6], lot n°14 [Adresse 8] à la somme de 82€/m2,

– fixer le montant du loyer annuel des locaux à usage commercial sis [Adresse 6], lot n°14 [Adresse 8] à la somme de 30 000 euros à compter du 1er octobre 2020 ; outre les charges prévues au bail,

– et condamner les consorts [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des entiers dépens d’appel et de première instance.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 23 juin 2026.

MOTIFS :

Sur le renouvellement du bail

Selon l’article L.145-10 du code de commerce, « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…)Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur son refus de renouvellement, en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

En présence d’usufruitiers et de nus-propriétaires, la demande de renouvellement doit être délivrée aux uns et aux autres conjointement.

Par lettre recommandée distribuée le 17 septembre 2020, la société Ombre et Confort a adressé aux consorts [Z] une demande de renouvellement de bail commercial.

Toutefois, cette lettre, qui dans son corpus mentionne ses différents destinataires comme étant l’usufruitière et les deux nus-propriétaires, à savoir Mme [Z] et ses deux fils, n’a été adressée qu’à Mme [Z], à son adresse sise [Adresse 9].

Comme justement relevé par le premier juge, si le destinataire mentionné sur l’avis de passage est illisible (pièce n°7 des appelants), la photocopie de l’enveloppe qui comporte le même numéro que celui indiqué sur l’avis de réception, mentionne seulement le nom et l’adresse de Mme [Z] (pièce n°8 des appelants).

La lettre de renouvellement de la société Ombre et Confort a donc été envoyée à la seule usufruitière et non aux deux nus-propriétaires, étant précisé d’une part que M. [S] [Z] avait son domicile à une autre adresse dans le [Localité 7] où il est constant qu’aucune lettre ne lui a été adressée, et d’autre part que si M. [X] [Z] justifie qu’il résidait alors et travaillait à [Localité 8] aux Pays-Bas, le bail mentionne qu’il avait élu domicile à l’adresse sise [Adresse 9], et il ne soutient pas qu’il pourrissait fait connaître son adresse à [Localité 8] au preneur, de sorte que ce dernier l’ignorait.

L’envoi d’une lettre recommandée au mépris des dispositions de l’article L.145-10 du code de commerce, n’a pas eu pour effet de renouveler le contrat de bail litigieux.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

En conséquence, le bail a été renouvelé à la suite du congé avec offre de renouvellement qui a été délivré par les bailleurs le 29 avril 2021 à effet du 31 décembre 2021, et dès lors le bail n’ayant pas été renouvelé avant une période de 12 années, le loyer est déplafonné.

Sur la fixation du prix du bail renouvelé

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce les parties s’accordent sur la circonstance que le montant du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative, mais s’opposent sur l’estimation de cette valeur locative.

La société Ombre et Confort produit un rapport d’expertise privé non contradictoire en date du 11 juin 2025 dont les appelants contestent les conclusions et le prix proposé par l’expert de 30 000 euros annuels, lequel n’est corroboré par aucun élément de comparaison.

Dans leur offre de renouvellement, les consorts [Z] ont sollicité, sans en justifier, la fixation du loyer annuel à un montant de 66 000 euros.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, étant rappelé que le loyer sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer en cours pour la durée de la procédure.

Le jugement sera toutefois infirmé s’agissant du sursis à statuer ordonné par le premier juge portant sur les demandes relatives aux indices de référence du bail, devenues sans objet eu égard au déplafonnement du loyer retenu par le présent arrêt.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a dit que le bail avait été renouvelé le 1er octobre 2020 et en ce qu’il a sursis à statuer sur les demandes relatives aux indices de référence du bail,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Dit que le bail a été renouvelé le 31 décembre 2021 à la suite du congé avec offre de renouvellement délivré par les bailleurs le 29 avril 2021,

Dit que le loyer est déplafonné,

Déboute la société Ombre et Confort de ses demandes relatives à la fixation des indices de référence du bail,

Confirme le jugement déféré pour le surplus,

Condamne la SAS Ombre et Confort aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente