COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02174 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QUJH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 AVRIL 2025

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] – N° RG 23/00259

APPELANTE :

S.A.S.U. BIO LES FLOTS

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [O] [D]

né le 16 décembre 1946 à [Localité 1]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [W] [T] épouse [D]

née le 01 janvier 1946 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 02 juin 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 juin 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Gaëlle DELAGE

En présence de [B] [J], master 1

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Gaëlle DELAGE, greffière.

*

* *

FAITS et PROCEDURE

Par acte du 17 mars 202, M. [O] [D] et Mme [W] [T], épouse [D], ont donné à bail commercial à la SASU Bio Les Flots , en cours de constitution, représentée par Mme [I] [N], un local à usage d’épicerie sis [Adresse 3], lot 2, à [Localité 4], comprenant une terrasse sise sur le domaine public.

Le 13 mai 2021 un avenant au bail commercial a été régularisé entre la société Bio Les Flots et les époux [D] évoquant l’éventualité d’une réduction de loyer en cas de non renouvellement par la mairie de [Localité 5] de l’autorisation d’exploitation de la terrasse.

Par 2è avenant du 13 mars 2022, la clause relative à la redevance de la terrasse a été modifiée.

Parallèlement, par exploit 11 janvier 2023, la société Bio Les Flots a assigné les consorts [D] en fixation du loyer annuel et en répétition de l’indu, notamment au titre du versement des loyers.

Le 8 février 2023, le bailleur a concédé au preneur qui a fait état de ce qu’il rencontrait des difficultés économiques, un échéancier de règlement de sa créance, n’a pas été respecté.

Le 17 avril 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société Bio Les Flots pour un montant de 11 213,27 euros.

Par exploit en date du 11 janvier la société Bio les flots a saisi le tribunal judiciaire de Montpellier pour voir fixer le montant annuel du loyer à 14 936,62 € hors-taxes, voir condamner les époux [D] à lui rembourser la somme de 780 € correspondant à la redevance annuelle liée à l’usage du domaine public, et condamner les époux [D] à lui rembourser la somme de 15 562,75 € au titre des métrés, outre 972,67 € au titre du dépôt de garantie, et pour voir condamner les bailleurs à justifier des charges exposées.

Les époux [D] ont sollicité reconventionnellement la résolution du contrat de contrat de bail sur le fondement du commandement de payer resté infructueux

Par jugement contradictoire en date du 15 avril 2025, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

– débouté la société Bio Les Flots de ses demandes :

en remboursement des sommes de 39 775,77 euros au titre des loyers indûment perçus, de 1 237,50 euros au titre de la quote-part du dépôt de garantie et de celle de 5 625 euros au titre de la quote-part du pas de porte,

visant la fixation du montant du loyer pour l’année du 1er mai 2024 au 30 avril 2025 à 11 410,22 euros HT et la condamnation des consorts [D] à lui rembourser les sommes de 13 161 ,48 euros au titre du loyer, de 410,48 euros au titre du dépôt de garantie, 1 861 , 18 euros au titre du pas de porte,

en remboursement de la somme de 720 euros au titre des frais de géomètre,

en paiement de 1 3 743 euros au titre de la perte de chance de réaliser un chiffre d’affaires supérieur,

en paiement de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour motif économique,

subsidiaires en remboursement des sommes de « 24 193, 16 HT » trop perçue au titre des loyers, de 972,67 euros HT trop perçue au titre du dépôt de garantie, de 3 750 euros HT trop perçue au titre du pas de porte,

en remboursement de la somme de 3120 euros au titre de la redevance annuelle sur tes années 2022 à 2025,

en remboursement de 792,55 euros au titre des charges indûment perçues sur la période du 1 er juillet 2020 au 31 mars 2024

en fixation des appels de provision à hauteur de 21 ,45 euros sur la période du 1 er avril 2024 au 31 mars 2025,

en remboursement de l’impôt foncier à hauteur de 5 834 euros sur la période du 17 mars 2020 au 31 décembre 2020 et les années 2021 à 2023,

en remboursement de la somme de 829, 1 5 euros au titre des pénalités indûment facturées,

en paiement de la somme de 32 315 euros au titre de perte de chance de vente du fonds de commerce,

en paiement de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

plus amples , dont celle en délais de paiement de ses dettes sur 12 mois,

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial à la date du 18 mai 2023,

– condamné, par provision, la société Bio Les Flots à payer aux consorts [D] la somme de 4987,62 euros au titre du solde des loyers et charges, avec intérêts contractuels de 2%, par mois de retard,

– ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la signification du jugement, l’expulsion de la société Bio Les Flots et de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6], avec le concours de la force publique, en tant que de besoin, et l’assistance d’un serrurier,

– autorisé le séquestre des meubles, équipements, objets mobiliers, garnissant les lieux toués, sur place ou dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de la société Bio Les Flots et ceux de tout occupant de son chef,

– condamné la société Bio Les Flots à payer aux consorts [D] une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur du montant de l’ancien loyer, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

– condamné la société Bio Les Flots à payer aux consorts [D] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

– et ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 22 avril 2025, la SASU Bio Les Flots a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance de référé en date du 25 juin 2025, le délégataire du premier président de la cour de céans a déclaré irrecevable la demande d’arrêt de

l’exécution du jugement, et condamné la société Bio-les-flots à payer à M. [O] [D] et à Mme la somme de 1500 € de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 28 mai 2026, la SASU Bio Les Flots demande à la cour de:

– reformer la décision entreprise ;

Statuant à nouveau,

– ordonner la répétition de l’indu tiré de l’intégration de la redevance de la terrasse dans l’évaluation du loyer ;

– juger que le loyer ne pouvait être augmenté d’une nouvelle taxe et que la mise à la charge du preneur de la redevance annuelle de la terrasse est une nouvelle charge qui devait corrélativement entrainer la baisse du loyer du même montant ;

– faire injonction aux consorts [D] de produire le décompte détaillé des charges imputées au local qu’elle occupe, leur ventilation, ainsi que l’ensemble des pièces justificatives correspondantes, sous astreinte comminatoire non définitive de 100 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir ;

– ce faisant, condamner les consorts [D] à lui payer la somme de 3 120 euros avec intérêt à taux légal à compter de la notification des premières conclusions d’appelant ;

– juger que le commandement du 17 avril 2023 ne comporte pas les mentions de l’article L.145-41 du code de commerce ; que l’absence de mention du délai d’un mois dans le commandement visant la clause résolutoire entraîne, en application de l’article l. 145-41 du code de commerce, la nullité du commandement, ce qui fait obstacle à la production d’effet de la clause résolutoire sur ce fondement ; et juger n’y avoir lieu à expulsion du locataire du local commercial et de tout occupant de son chef, la clause résolutoire n’ayant pu jouer ;

À titre accessoire,

– fixer le montant du loyer révisé à la somme de 17 820 euros annuels ;

– juger que le loyer révisé judiciairement sera rétroactif à la date de prise d’effet du bail soit à compter du 17 mars 2020 ;

– condamner les consorts [D] à lui payer la somme de 10 395 euros correspondant au delta entre le loyer perçu et le loyer révisé avec intérêt au taux légal sur le fondement de l’article l145-40 du code de commerce et capitalisation annuelle des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil,

– juger que les bailleurs ont manqué à leurs obligations ;

– condamner les consorts [D] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice économique et moral ;

Poursuivant,

– juger qu’il n’existe aucun arriéré de loyer ;

À défaut,

– ordonner la compensation judiciaire entre la créance d’arriérés de loyers revendiquée par les consorts [D] et sa créance d’indu et son loyer révisé ;

– débouter les consorts [D] de leur demande reconventionnelle tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial et son expulsion ;

À titre subsidiaire,

– ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire aux conditions qu’il plaira,

En toutes hypothèses ;

– lui accorder, en cas de condamnation, les plus larges délais

– condamner les consorts [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

– et débouter les consorts [D] de toutes leurs demandes.

Par conclusions du 26 février 2026, M. [O] [D] et Mme [W] [T] demandent à la cour, au visa des articles 1101, 1719 et 1728 du code civil, de confirmer le jugement entrepris, et de condamner la société Bio Les Flots à leur payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 2 juin 2026.

MOTIFS :

La SASU Bio les flots appelante reprend ses prétentions et moyens de première instance, auxquels le premier juge a déjà répondu par des motifs très longuement développés qui méritent adoption, sauf à leur ajouter :

Sur la redevance annuelle de la terrasse à la charge du preneur

L’appelante soutient que la terrasse constitue une charge nouvelle, auquel cas le bailleur, aurait dû, conformément aux stipulations du bail, procéder à une diminution corrélative du loyer alors que le contrat de bail stipule expressément que le loyer de 19 800 € hors-taxes demeure en l’état, tout en plaçant la redevance annuelle de la terrasse à la charge du preneur, de sorte que le bailleur a augmenté le loyer d’une nouvelle taxe, alors que le retrait de la jouissance d’une terrasse qui faisait partie du bail, a nécessairement eu un impact sur la valeur locative.

Mais le bailleur répond exactement que la redevance de la terrasse a été mise à la charge du preneur (780 €/par an) par l’avenant du 13 mai 2022 et que le montant de 19 800 € hors-taxes annuels n’a pas été modifié, comme les parties l’ont librement négocié, accepté et signé, de leur volonté commune.

Elles sont convenues par ailleurs que si, et seulement si, l’autorisation d’exploitation de la terrasse était retirée, il serait accordé une réduction de loyer de 25 % puisque la terrasse modifie les facteurs locaux de commercialité ; or par l’arrêté municipal en date du 27 juin 2022, la jouissance de la terrasse a bien été accordée par la commune de [Localité 6] jusqu’au 31 décembre 2022, de sorte que la SASU bio les flots a conservé la pérennité et la jouissance de l’exploitation de cette terrasse.

Le montant du loyer convenu ne subissant dès lors aucune diminution de 25%, le preneur a été justement débouté de sa demande en remboursement du montant de la redevance de la terrasse, d’où il suit la confirmation du jugement sur ce point.

Sur la moindre surface alléguée de superficie privative

Le relevé d’un géomètre-expert, effectué de manière unilatérale, aurait constaté une surface minorée.

Or, le bail commercial a été souscrit pour des locaux tels que visités par le preneur, lequel a pu se convaincre de la consistance des lieux loués, les a acceptés en l’état, alors que d’une part aucun mesurage Loi Carrez n’est obligatoire en la matière ; le preneur ne démontre pas que la surface de 50 m² qui est mentionnée aurait été l’objet d’une garantie de surface et qu’il

conduirait à une erreur sur une qualité substantielle du contrat et que le prix du loyer aurait été fixé en fonction de cette superficie précise du local.

Le tribunal a exactement rejeté cette demande en remboursement du loyer présentée « au prorata des métrés manquants ».

Sur les charges locatives

S’agissant de la mise en demeure du bailleur d’avoir à communiquer des documents, il appartenait à l’appelante de les réclamer en temps utile, la cour ne pouvant pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, en l’espèce le preneur qui souhaite démontrer l’existence d’une erreur sur des charges calculées par le syndic de copropriété Foncia conformément au règlement de copropriété et qui lui ont été répercutées.

Sur la révision judiciaire du montant du loyer

Le montant du loyer a été révisé selon la clause d’échelle mobile à chaque date anniversaire, au mois de juin de chaque année, l’article L. 145-33 du code de commerce du code de commerce s’appliquant aux loyers des baux renouvelés révisés, et non de manière rétroactive comme réclamé par le preneur.

Compte tenu des motifs supra ayant écarté le prétendu retrait de jouissance de la terrasse et l’erreur de métrés allégués, il n’y a pas eu de modification des facteurs de commercialité des locaux qui auraient entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative conduisant à une révision du loyer sur le fondement de l’article L. 145-38 du code de commerce

La SASU bio les flots ne justifie pas en conséquence d’un manquement contractuel imputable au bailleur, et lui ouvrant l’octroi de dommages et intérêts.

Sur la résiliation judiciaire du bail

En ce qui concerne le moyen de l’appelante tiré de l’absence de mention au commandement de payer du délai d’un mois, ce qui devrait être sanctionné par la nullité du commandement qui lui a été délivré empêchant la clause résolutoire de produire effet, la société Bio les flots ne verse qu’une photocopie du commandement litigieux.

Or, par comparaison avec l’original de ce commandement produit devant la cour par le bailleur (et qui comporte 8 feuillets dont seul le premier est imprimé en recto-verso), l’exemplaire du preneur omet le verso du premier feuillet de l’acte d’huissier où figure bien la suite du paragraphe relatif au délai d’un mois ainsi que le rappel in extenso des dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce.

Le commandement visant la clause résolutoire ayant été régulièrement délivré pour un montant de 11 213,27 €, en l’absence de versement dans le délai requis, cette clause est donc acquise au bailleur depuis le 17 mai 2023

Le moyen tiré de ce que l’arriéré allégué ne s’élevait plus, compte tenu de versement intervenus postérieurement à l’assignation, qu’à 4 987,62 € en décembre 2024, qui est inopérant à cet égard, sera écarté ; la SASU Bio les flots qui, de fait, a bénéficié de longs délais, ne saurait prétendre à l’octroi d’un nouveau délai de grâce, étant observé que les versements effectués peu avant l’audience du 16 janvier 2025 se sont interrompus jusqu’à la décision d’expulsion rendue le 15 avril 2025.

Le jugement qui a fait application de la clause résolutoire et prononcé les condamnations subséquentes sera entièrement confirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Rejette la demande de délai de grâce ;

Condamne la SASU Bio les flots aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [D] [O] et Mme [W] [T], ensemble, la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente