ARRET N°375

N° RG 26/00131 – N° Portalis DBV5-V-B7K-HOC5

S.D.C. SDC [R]

Syndic. de copro. [H] [I]

C/

S.A. [F]

S.A. QBE EUROPE SA/[V]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 26/00131 – N° Portalis DBV5-V-B7K-HOC5

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 16 décembre 2025 rendue par le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE.

APPELANTES :

S.D.C. [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Syndic. de copro. [H] [I] en sa qualité de syndic en vertu du pouvoir donné par l’AGE du 2 janvier 2026

[Adresse 2]

[Localité 1]

ayant tous les deux pour avocat Me Catherine CIBOT-DEGOMMIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEES :

S.A. [F], prise en la personne de son Président, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège, en sa qualité d’assureur ’Dommages-Ouvrage’ suivant police n°DO.19.03798

[Adresse 3]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Samia DIDI MOULAÏ, avocat au barreau de PARIS

S.A. QBE EUROPE SA/[V], en sa qualité d’assureur de la société LITTORAL ETANCHEITE

[Adresse 4]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant Me Lina ABBAS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, et pour avocat plaidant Me Emmanuel PERREAU, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par Me Victoire BILONDA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Juin 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a fait le rapport

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

– Contradictoire

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble [R] situé [Adresse 5] à [Localité 4] a été construit selon permis de construire du 31 août 2020, vendu en l’état futur d’achèvement.

Il comprend deux niveaux de sous-sol, 18 logements (R+3), des bureaux, 33 places de parking.

Les travaux ont été réceptionnés le 3 mai 2022.

Le lot étanchéité avait été confié à la société Littoral Etanchéité, assurée auprès de la société QBE Europe SA/[V] (QBE Europe) selon contrat souscrit le 1er juillet 2015.

L’ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété.

Une expertise judiciaire a été ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires (SDC) le 13 juin 2023 après que des désordres ont été constatés.

Plusieurs sinistres ont été déclarés auprès de la société [F], assureur dommages-ouvrage.

Ce dernier a mandaté le [H] Saretec qui a établi trois rapports préliminaires les 21 décembre 2023, 8 avril 2024, trois rapports définitifs les 28 mai, 4 août 2024 et 4 février 2025.

L’expertise judiciaire a été étendue par ordonnances du 27 février, 5 octobre, 17 décembre 2024 et est toujours en cours.

Par note du 12 avril 2024, l’expert a indiqué que les principaux désordres étaient localisés au droit des ouvrages d’étanchéité, ouvrages à l’origine de dommages constatés dans les parties communes et les parties privées, que la plupart des dommages étaient la conséquence d’infiltrations en toiture-terrasse.

Il a relevé la complexité des ouvrages et le nombre important des zones d’infiltrations.

Par ordonnance du 10 décembre 2024, le juge des référés a notamment condamné in solidum [F] et QBE Europe à verser au syndicat des copropriétaires les sommes provisionnelles de :

– 42 499,99 euros (réparations toiture bâtiment A)

– 1896 euros (réparations ascenseur)

– 20 000 euros à titre de provision ad litem.

Par note du 22 janvier 2025, l’expert [Z] a fait état de nouveaux désordres.

Il confirmait mener les investigations de concert avec le [H] Saretec, rappelait ses nombreuses demandes de pièces aux parties, demandes non suivies d’effet.

Il précisait que sa mission n’incluait ni la maîtrise d’oeuvre, ni la prescription de solutions de réparation.

Le 12 février 2025, [F] a écrit que les désordres de la cage d’escalier du bâtiment A, du placard du logement III, les infiltrations du local commercial étaient de nature décennale et offert 12 409 euros.

Par courrier du 12 février 2025 adressé au syndic, l’assureur dommages-ouvrage a confirmé que les 6 dommages suivants étaient couverts :

1) infiltrations cage d’escalier B (3778,08 + 7656 + 2354 euros)

2) infiltrations sous-sol garages (10 080 euros )

3) caves R-1 (2486 euros)

4) infiltrations sous-sol par grilles de ventilation (1584 euros)

Il a proposé un règlement définitif de 27 938,08 euros TTC.

Par courrier du 13 février 2025, [F] a proposé une indemnité de 5207 euros correspondant aux infiltrations dans la cabine de l’ascenseur Bâtiment A.

Par courrier du 10 juin 2025, [F] a proposé la somme de 26 054,52 euros TTC correspondant aux infiltrations généralisées dans le logement n°19, infiltrations RC, couloir et entrée du Bâtiment C.

Par courriers du 16 juillet 2025, le syndic a accepté ’partiellement’ à hauteur de 6600 euros l’indemnité offerte correspondant à 5676 et 924 euros au titre du local commercial et a transmis le procès-verbal d’assemblée générale le désignant en qualité de syndic.

Il a également accepté la proposition à hauteur de 14 150 euros (dommages 2,5 et 6).

Par actes des 16 et 18 septembre 2025, le SDC et Mme [C] ont fait assigner les sociétés [F], QBE Europe aux fins de condamnation in solidum à payer

au SDC des indemnités provisionnelles de :

-55 645,30 euros TTC indexée permettant la réparation de la toiture du bâtiment B

-19 320 euros TTC correspondant au coût de la maîtrise d’oeuvre

-19 693,22 euros TTC avec indexation et intérêts majorés permettant la réparation du désordre d’infiltration par les murs du bâtiment C

-3550 euros au titre des frais d’assurance

-50 000 euros à titre de provision ad litem

à Mme [C]

-2268,53 et 4170 euros indexée.

Le SDC et Mme [C] ont en outre demandé la condamnation de la société [F] à leur payer des indemnités provisionnelles de

3573, 93 euros : travaux relatifs aux jardinières

10 080 euros : infiltrations en sous-sol

4170 euros : infiltrations dans les caves et par grilles de ventilation

6600 euros : infiltrations dans le local commercial

9898 euros : réparations ascenseur du bâtiment A.

Les demandeurs exposaient que l’assureur dommages-ouvrage était tenu de pré-financer les travaux nécessaires à la réparation des désordres avant toute recherche de responsabilité, que le défaut d’étanchéité imputable à l’entreprise d’étanchéité assurée auprès de QBE Europe rendait l’immeuble impropre à sa destination, qu’il était généralisé.

Ils soutenaient qu'[F] ne justifiait pas avoir réglé les offres que le syndicat avait acceptées.

[F] assurait avoir pris position sur les demandes de garantie, avoir fait des offres d’indemnités pour l’intégralité des sinistres déclarés, ne pas avoir été destinataire des documents conditionnant le règlement des indemnités.

Elle demandait au juge des référés de fixer les sommes dues au titre des désordres du bâtiment B, C, du sous-sol, du local commercial, de l’ascenseur du bâtiment A, de l’appartement de Mme [C], soutenait que les autres demandes se heurtaient à une contestation sérieuse.

Elle concluait au rejet des demandes de provisions relatives au coût de la maîtrise d’oeuvre, aux intérêts au double du taux légal, aux frais d’assurance dommages-ouvrage, à la demande de provision ad litem. Elle demandait en tout état de cause à être garantie par la société QBE Europe.

QBE Europe concluait au rejet des demandes formées à son encontre, se prévalait de l’existence de contestations sérieuses, à titre subsidiaire, demandait l’application des franchise et plafond contractuels.

Elle soutenait que l’imputabilité des désordres n’était pas démontrée, que l’expert judiciaire n’avait pas encore identifié l’entreprise ayant réalisé les travaux d’étanchéité, que sa garantie n’était pas acquise, que le quantum des demandes était injustifié alors que l’expert avait préconisé le recours à un économiste de la construction pour analyser les solutions réparatoires.

Elle s’opposait également à la demande de provision ad litem rappelant que c’était le maître de l’ouvrage qui était demandeur aux opérations d’expertise.

Par ordonnance en date du 16 décembre 2025, le Président du tribunal judiciaire de La Rochelle a notamment statué comme suit :

Condamnons la SA [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [R] (SDC) à titre provisionnel les sommes de :

3573,93 euros: travaux relatifs aux jardinières

7100,50 euros: réparation des infiltrations toiture-terrasse du bâtiment B

10 080 euros: réparations des infiltrations en sous-sol

4070 euros: infiltrations dans les caves et par grilles de ventilation

6600 euros: infiltrations dans le local commercial

9898 euros: réparations de l’ascenseur du bâtiment A

Condamnons in solidum la SA [F] et la compagnie QBE Europe à verser

au SDC la somme provisionnelle de 19 693,22 euros au titre des réparation des infiltrations par les murs du bâtiment C,

à Mme [C] la somme provisionnelle de 2268,53 euros;

Déboutons le SDC de ses demandes de provision au titre des

travaux de toiture-terrasse du bâtiment B au delà de la somme de 7100, 50 euros

frais de maîtrise d »uvre, des frais d’assurance;

Déboutons le SDC de sa demande de provision ad litem ;

Rejetons les demandes d’indexation ou d’intérêts au double du taux légal présentées par le SDC et par Mme [C], née [L] ;

Condamnons la compagnie QBE Europe à garantir et relever indemne la compagnie [F] des condamnations provisionnelles prononcées à son encontre ci-dessus ;

Rejetons les demandes de la compagnie [F] au titre des intérêts et de l’anatocisme ;

Condamnons in solidum [F] et QBE Europe à verser au SDC une indemnité de procédure de 2500 euros;

Condamnons in solidum [F], QBE Europe, la sas [Adresse 6] aux dépens.

Le juge des référés a notamment retenu que :

La compagnie [F] a reconnu devoir prendre à sa charge le coût de certains travaux. Elle sera condamnée au paiement des provisions correspondantes.

La demande de condamnation aux intérêts au double du taux légal formée par le SDC nécessite l’appréciation de l’attitude de l’assureur, des conditions dans lesquelles les sinistres ont été déclarés, des délais de réponse de l’assureur, de l’envoi par le SDC des lettres d’acceptation, ce qui excède le pouvoir du juge des référés.

De même, les indexations relèvent du juge du fond.

La nécessité d’une maîtrise d’oeuvre est conditionnée à l’importance des travaux d’étanchéité, importance qui n’est pas encore établie de façon certaine à ce jour.

La demande formée de ce chef sera donc rejetée.

La demande formée au titre des frais d’assurance sera rejetée, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage au titre des travaux de la toiture du bâtiment B n’étant pas démontrée, le paiement de la cotisation afférente non plus.

S’agissant de la demande de provision ad litem, l’assurance dommages-ouvrage a pour obligation de pré-financer les travaux, n’a pas l’obligation de financer les frais d’expertise judiciaire. De plus, la copropriété a déjà bénéficié d’une provision de 20 000 euros à ce titre le 20 décembre 2024, ne justifie pas avoir exposé des frais supplémentaires.

Les demandes de provision précitées seront donc rejetées.

LA COUR

Vu l’appel limité en date du 16 janvier 2026 interjeté par le syndicat des copropriétaires [R] pris en la personne de son représentant légal, le syndic la sarl [H] [I]

Vu l’appel limité en date du 3 février 2026 interjeté par la compagnie QBE Europe

Vu l’ordonnance de jonction du 5 février 2026

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 10 juin 2026, le SDC a présenté les demandes suivantes :

Infirmer partiellement l’ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de La Rochelle le 16 décembre 2025 en ce qu’il a :

débouté le SDC de l’Immeuble [R] de ses demandes de provisions au titre des frais de maîtrise d »uvre (19 320.00€ TTC) et des frais d’assurance (3550€ TTC) ;

débouté le SDC de sa demande de provision ad litem (50 000€).

rejeté les demandes d’indexation ou d’intérêts au double du taux légal présentées par le SDC

Statuant à nouveau sur ces chefs de demandes :

Condamner in solidum les compagnies [F] et QBE Europe à payer au SDC

une indemnité provisionnelle de 19 320€ TTC à valoir sur le coût de la maîtrise d »uvre

une indemnité provisionnelle de 1650€ au titre des frais d’assurance

une indemnité de 50 000€ à titre de provision à valoir sur ses frais

les intérêts au double du taux légal sur les sommes de 6600€ et 4170€ soit 10 770€ à compter du 1er août 2025 jusqu’au règlement intervenu le 6 février 2026 soit la somme de 746.07€

Y ajoutant :

Condamner in solidum les compagnies [F] et QBE Europe à lui payer une indemnité de procédure de 6000€.

Condamner les compagnies [F] et QBE Europe aux dépens d’appel.

Déclarer irrecevable l’appel de QBE dirigé contre Madame [C] qui n’a pas été intimée et n’est pas partie à la procédure devant la Cour.

Débouter QBE Europe et [F] de leurs appels principal et incident.

et en conséquence :

Confirmer l’ordonnance rendue par le premier juge en ce qu’elle a :

condamné la SA [F] à verser au SDC à titre provisionnel les sommes suivantes :

3573,93€ pour les travaux relatifs aux jardinières,

10 080€ pour les réparations des infiltrations en sous-sol,

4070€ pour les infiltrations dans les caves et par les grilles de ventilation,

6600€ pour les infiltrations dans le local commercial,

9898€ pour les réparations de l’ascenseur du bâtiment A,

7100,50€ au titre des travaux de la toiture-terrasse du bâtiment B,

condamné in solidum [F] et QBE Europe à verser

au SDC à titre provisionnel la somme de 19 693,22€ pour la réparation des infiltrations par les murs du bâtiment C ;

à Mme [C] la somme de 2268,53€

condamné QBE Europe à garantir et relever indemne [F] des condamnations provisionnelles prononcées à son encontre ci dessus ;

rejeté les demandes d'[F] au titre des intérêts et de l’anatocisme ;

condamné in solidum [F] et QBE Europe à lui verser une indemnité de procédure de 2500€ ;

condamné in solidum [F], QBE Europe et la sas [Adresse 6] aux dépens.

débouté [F] et QBE Europe de toutes leurs demandes d’indemnité de procédure.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 20 avril 2026, la compagnie [F] a présenté les demandes suivantes :

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 241-1, L. 242-1 A.243-1, L.121-12, L.124-3, L. 124-5 et L. 241-1 du code des assurances,

Vu les articles 1231-1 et 1240 du code civil, 1343-2 et 1792 et suivants du code civil,

Vu la police « Dommages Ouvrage » n° DO 19.03798, les pièces, la jurisprudence,

Juger le syndicat des copropriétaires [R] mal fondé en son appel et l’en débouter.

Confirmer l’ordonnance du juge des référés du 16 décembre 2025 en ce qu’elle a :

débouté le SDC de ses demandes de provisions au titre des frais de maîtrise d »uvre, des frais d’assurance, de provision ad litem, d’intérêts au double du taux légal ;

Juger la société [F] recevable et bien fondée en son appel incident, y faire droit et

Infirmant l’ordonnance dont appel ;

Statuant à nouveau :

A titre principal

Débouter le SDC de son appel, de ses demandes de provisions au titre des frais de maîtrise d »uvre et des frais d’assurance, d’intérêts au double du taux légal, de provision ad litem;

Débouter le SDC et toutes autres parties de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

Condamner QBE Europe ès qualité d’assureur de l’entreprise Littoral Etanchéité à relever et garantir indemne [F] des condamnations prononcées à son encontre, tant en principal qu’intérêts et frais, avec intérêts au taux légal et anatocisme en application de l’article 1343-2 du code civil, et ce, sur simple justificatif de règlement.

Condamner le SDC et QBE Europe à lui régler une indemnité de procédure de 3.000 euros ;

Condamner le SDC et QBE Europe aux entiers dépens.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 13 avril 2026, la sa QBE Europe a présenté les demandes suivantes ,

Vu les articles 9 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu les articles 1343-2, 1354 du code civil, L. 242-1, L.121-12 du code des assurances,

Vu la jurisprudence, les pièces versées aux débats, les multiples contestations sérieuses,

Confirmer l’ordonnance rendue le 16 décembre 2025 par le président du tribunal judiciaire de La Rochelle (RG n°25/00498) en ce qu’elle :

déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes de provisions au titre frais de maîtrise d »uvre et des frais d’assurance, de sa demande de provision ad litem ;

rejette les demandes d’intérêts au double du taux légal présentées par le SDC et par Mme [C];

Juger QBE Europe recevable et bien-fondée en son appel incident ;

Y faire droit :

Infirmer l’ordonnance rendue le 16 décembre 2025 en ce qu’elle :

condamne in solidum [F] et QBE Europe à verser

au SDC à titre provisionnel la somme de 19 693,22 € pour la réparation des infiltrations par les murs du bâtiment C ;

à Mme [C] la somme de 2268,53 € ;

condamne la compagnie QBE Europe à garantir et relever la SA [F] des condamnations provisionnelles prononcées à son encontre ;

condamne in solidum [F] et QBE Europe à verser au SDC la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne in solidum [F] et QBE Europe à verser à Madame [C] la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau :

Déclarer le SDC, la sarl [H] [I], Madame [C] et la compagnie [F] mal fondés en leurs demandes dirigées à son encontre

A titre principal :

Débouter le SDC, la sarl [H] [I] et Mme [C] de leurs demandes de condamnation à titre provisionnel dirigées à l’encontre de la compagnie QBE Europe.

Débouter la compagnie [F] de sa demande de condamnation de la compagnie QBE Europe à la garantir et relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre.

Subsidiairement :

Déduire de toute éventuelle condamnation la franchise contractuelle d’un montant de 3.000 €,

les plafonds de garantie stipulés dans les conditions particulières de la police.

En tout état de cause :

Débouter le syndicat des copropriétaires, la sarl [H] [I] et Mme [C] et la compagnie [F] de leur demande d’indemnité de procédure.

Condamner in solidum le SDC, la sarl [H] [I] et Mme [C] et la compagnie [F] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum le SDC, la sarl [H] [I] et Madame [C] et la compagnie [F] aux entiers dépens.

Elle soutient que l’imputabilité des désordres n’est pas démontrée.

Elle reproche au juge des référés d’avoir retenu que le défaut d’étanchéité était non sérieusement contestable, de s’être fondé sur les notes successives de l’expert et sur le rapport Saretec alors que le rapport d’expertise judiciaire n’est pas encore déposé.

Elle estime que la note expertale du 23 mai 2025 est insuffisante, observe que l’expert a diffusé 8 notes.

Il semble que son assurée ait sous-traité partie des travaux. Elle ne saurait garantir des désordres correspondant à des lots qui n’ont pas été confiés à son assurée.

Elle prétend que la mobilisation de ses garanties n’est pas démontrée, soutient que le juge des référés ne peut interpréter un contrat d’assurances, le contenu de la police.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Par ordonnance du 17 février 2026, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’encontre de la sarl [Adresse 6], dit que la procédure se poursuivait entre les parties appelantes et la SA [F], la SA QBE Europe.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2026.

MOTIVATION

-sur l’objet de l’appel

Mme [C] était demanderesse avec le SDC devant le juge des référés.

Ce dernier a condamné in solidum [F] et QBE Europe à lui payer la somme de 2268, 53 euros, une indemnité de procédure de 1000 euros.

La société QBE Europe demande l’infirmation des chefs de l’ordonnance qui l’a condamnée in solidum avec [F] à verser à Mme [C] la somme de 2268,53 euros, une indemnité de procédure.

Le SDC relève que QBE Europe n’a pas intimé Mme [C], ce dont QBE Europe convient.

L’ordonnance est définitive en ce qui concerne les condamnations prononcées au profit de Mme [C].

Le SDC demande la confirmation de l’ordonnance qui a condamné [K] à lui payer des indemnités provisionnelles de 3573,93 euros, 10 080 euros, 4070 euros, 6600 euros, 9898 euros, 7100, 50 euros.

La société [F] n’ayant pas formé appel incident de ces chefs de l’ordonnance, ils sont irrévocables.

sur la demande de provision au titre des frais de maîtrise d’oeuvre

Le SDC réitère sa demande de condamnation in solidum de l’assureur dommages-ouvrage et de l’assureur décennal de la société Littoral Etanchéité au paiement d’une provision correspondant à des frais de maîtrise d’oeuvre.

Il soutient que l’obligation du constructeur et des assureurs n’est pas contestable, qu’il résulte des notes successives déposés par l’expert que l’immeuble est affecté sur ses trois bâtiments d’un désordre majeur et généralisé d’étanchéité des toits-terrasse qui provoque des infiltrations importantes à l’intérieur de l’immeuble.

Il assure que l’expert a relevé la complexité de l’ensemble, et donc de la conception des réparations, retenu nécessaire l’intervention d’un maître d’oeuvre.

Il indique que M. [Z] a précisé que sa mission excluait les solutions de réparation, toute participation au choix des entreprises.

Il demande que la provision soit fixée à hauteur de 19 320 euros TTC.

Il rappelle que les travaux ont été réalisés par la société Littoral Etanchéité assurée auprès de QBE Europe et que l’assureur dommages-ouvrage est tenu de pré-financer les travaux nécessaires à la réparation des désordres.

[F] demande la confirmation de l’ordonnance qui a rejeté cette demande, soutient que sa garantie est limitée au coût des travaux strictement nécessaires à la réparation des dommages. Elle conteste la nécessité du recours au maître d’oeuvre s’agissant de reprises ponctuelles, simples à réaliser, relève que les opérations d’expertise sont toujours en cours, que la somme demandée est excessive au regard des honoraires usuels qui sont de 5 à 10% du montant des travaux réparatoires.

QBE Europe fait valoir que l’expert n’a pas validé les quantums, a retenu indispensable le recours à un économiste de la construction afin qu’il analyse les solutions réparatoires les plus adaptées, les chiffre. Elle précise que l’expert le 23 mai 2025 a indiqué que des devis pourraient être sollicités auprès d’entreprises qualifiées sur les reprises à réaliser sur l’ensemble des toitures-terrasses, suggérait l’intervention d’un économiste aux fins de chiffrage des travaux et apurement des comptes.

***

Il est de jurisprudence assurée que l’assureur dommages-ouvrage doit financer une réparation efficace et pérenne de nature à mettre fin aux désordres.

L’expert [Z] s’est interrogé sur la nécessité de faire appel à un sapiteur pour faire les comptes entre les parties et chiffrer le coût des travaux de reprise. Il a demandé aux parties de prendre position.

Il résulte des productions que des frais de maîtrise d’oeuvre compte tenu de la nature et de l’ampleur des désordres s’ajouteront au coût des travaux de reprise, ont vocation à être pré-financés par l’assureur dommages-ouvrage.

En revanche, la demande formée devant le juge des référés apparaît prématurée dès lors que le coût des honoraires de maîtrise d’oeuvre dépend de la nature et de l’importance des travaux de reprise qui ne sont manifestement pas encore arrêtés étant observé que l’expert a demandé aux parties de faire établir des devis par des entreprises qualifiées, de prendre position sur le recours à un sapiteur dont la mission serait notamment de chiffrer le coût des travaux de reprise.

L’ordonnance sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision au titre des frais d’assurance

Le SDC affirme avoir réglé la cotisation afférente aux frais d’assurance dommages ouvrage correspondant aux réparations du bâtiment C à hauteur de 1650 euros. Il produit le formulaire de souscription, un état comptable des dépenses de la copropriété qui inclut une dépense le 19 mars 2025 d’une assurance dommages-ouvrage travaux de toiture bâtiment C pour 1650 euros, un décompte de cotisation provisionnelle établi par ’galina-smabtp’ du même montant : ’votre contrat Delta chantier DO syndic’.

Il réitère sa demande la condamnation in solidum des sociétés [F] et QBE Europe à lui rembourser les frais d’assurance qu’il a exposés.

La société [F] soutient que le paiement n’est toujours pas démontré.

QBE Europe fait valoir que la souscription d’une assurance Dommages-Ouvrage incombe au propriétaire de l’ouvrage qui fait réaliser des travaux, que cette obligation légale ne lui incombe pas, subsidiairement, que la preuve de la souscription et du paiement effectif n’est pas faite.

Elle reproche au SDC de produire un document vierge dont il ne peut être déduit l’identité du souscripteur, ni sa validation par l’assureur.

***

Il est constant que le coût d’une assurance dommages-ouvrage souscrite au titre des travaux de reprise incombe à l’assureur dommages-ouvrage.

Le juge des référés a retenu que la souscription de l’assurance, le paiement n’étaient pas démontrés.

Il résulte des pièces que le syndicat a réglé des frais d’assurance dommages ouvrage afférents à des dommages couverts par la société [F] au titre de dommages qui ont fait l’objet d’une déclaration de sinistre et d’une proposition d’indemnisation le 10 juin 2025.

Ces frais ont vocation à être pré-financés par l’assureur dommages-ouvrage.

L’ordonnance sera infirmée sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation de QBE Europe. Il n’est en effet pas démontré avec l’évidence requise en référé que les frais exposés soient en lien avec des désordres imputables à la société Littoral Etanchéité alors que l’assureur le conteste et que le rapport définitif d’expertise judiciaire n’a pas été déposé.

Sur la demande relative aux intérêts majorés

Le SDC réitère sa demande de paiement d’une somme de 746,07 euros correspondant à des pénalités sanctionnant le retard de versement d’indemnités acceptées (intérêts à compter du 1er août 2015 jusqu’au règlement intervenu le 6 février 2026).

[F] et QBE Europe demandent la confirmation de l’ordonnance qui a rejeté la demande.

La demande correspond aux indemnités proposées à hauteur de 6600 et 4170 euros relatives aux infiltrations du local commercial (5676+ 924) aux infiltrations dans les caves R-1 (2486 euros) 1er 2nd sous-sol, grilles de ventilation (1584) le 12 février 2025.

Le SDC assure avoir accepté les offres de l’assureur le 16 juillet 2025 (pièces 31 et 35) pour des montants respectifs de 4170 et 6600 euros, que ces sommes n’ont pas été réglées dans les 15 jours, que la sanction de la majoration de l’intérêt légal s’applique de plein droit.

[F] soutient n’avoir pas reçu les informations qu’elle avait demandées : copie du procès-verbal désignant le [H] [I] comme syndic, informations relatives à l’identité des propriétaires concernés, lettres d’acceptation.

Elle rappelle que pour pouvoir exercer son recours subrogatoire, l’assureur doit démontrer que l’indemnité proposée a été acceptée.

***

L’article L. 242-1 du code des assurances dispose qu’en cas d’acceptation par l’assuré, de l’offre qui lui a été faite, le règlement de l’indemnité par l’assureur intervient dans un délai de 15 jours.

Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais précités ou propose une offre manifestement insuffisante, l’assuré peut après l’avoir notifié à l’assureur engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

Le texte ne distingue pas entre acceptation partielle ou totale.

Il résulte des courriers adressés par l’assureur le 12 février 2025 qu’il était exclusivement demandé la lettre d’acceptation, copie du procès-verbal d’assemblée générale valable à la date du règlement désignant le [H] [I] en qualité de syndic.

Le SDC justifie avoir transmis par courriers du 16 juillet 2025 les deux lettres d’acceptation et le procès-verbal demandé.

La majoration des intérêts est due à compter du 1er août 2025 jusqu’au règlement intervenu le 6 février 2026. L’indemnité provisionnelle sera fixée à la somme de 746, 07 euros.

Il convient d’infirmer l’ordonnance sauf à limiter la condamnation à la société [F], les manquements reprochés n’étant manifestement imputables qu’au seul assureur dommages-ouvrage.

Sur la demande de provision ad litem

Le SDC réitère sa demande de provision à hauteur de 50 000 euros, demande dirigée contre [F] et QBE Europe.

Il reproche à [F] de n’avoir pas réalisé les investigations nécessaires dans les délais légaux et d’avoir attendu d’être condamnée.

Il indique avoir dû financer des frais d’expertise et des frais judiciaires qui n’auraient pas été exposés si l’entreprise et les assureurs avaient fait leur travail.

Il soutient que la provision antérieure de 20 000 euros a déjà été absorbée par les frais engagés qui ne sont pas limités aux frais d’expertise judiciaire (constats, honoraires supplémentaires du syndic, honoraires d’avocat).

[F] conteste les reproches qui lui sont faits. Elle précise que l’expert judiciaire a souhaité que le [H] Saretec intervienne de manière concomitante avec elle pour limiter les frais.

Elle soutient que les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ne font pas partie du coût des travaux nécessaires à la réparation des dommages, que ces frais doivent être exposés par le SDC qui les finance pour le compte de qui il appartiendra.

QBE Europe estime pareillement que c’est le SDC demandeur de la mesure d’instruction qui doit la financer. Elle refuse de prendre à sa charge des frais d’avocat, de commissaire de justice et de syndic.

Elle soutient que le SDC ne justifie pas que la précédente provision soit épuisée, fait valoir qu’elle n’a pas vocation à garantir des désordres sans lien avec son assurée.

Le syndic produit une attestation en date du 4 février 2026 qui indique que les frais incluant les honoraires supplémentaires du syndic s’élèvent à 77 931,14 euros, un récapitulatif des frais d’huissier, de signification, des honoraires d’ avocat exposés.

Le SDC justifie donc de la réalité des frais supplémentaires qu’il a été dans l’obligation d’exposer.

Il en résulte que la provision allouée à hauteur de 20 000 euros par ordonnance du 10 décembre 2024 était manifestement insuffisante pour couvrir l’intégralité des dépenses induites par les désordres et l’expertise.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

[F] et QBE Europe seront donc condamnées in solidum au paiement d’une provision supplémentaire ad litem de 50 000 euros.

La franchise contractuelle ne saurait s’appliquer à ce poste de préjudice qui est étranger à la mise en oeuvre de la garantie décennale.

-sur la condamnation de QBE Europe au paiement d’une provision de 19 693,22 euros au titre des infiltrations par les murs du bâtiment C

La société QBE Europe soutient que l’imputabilité des désordres à son assurée est contestée dès lors que le rapport définitif n’a pas été déposé, qu’en outre sa condamnation suppose une analyse du contrat d’assurance souscrit afin de déterminer s’il est susceptible d’être mobilisé.

Si l’ expert judiciaire a confirmé que les désordres étaient localisés au droit des ouvrages d’étanchéité réalisés par Littoral Etanchéité, assurée auprès de QBE Europe, les travaux litigieux concernent des infiltrations par les murs, dont la ou les causes ne sont encore établies de manière certaine.

En revanche, la nature décennale des désordres n’est pas contesté.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné [F] à payer au SDC une provision de 19 693, 22 euros correspondant aux infiltrations par les murs du bâtiment C, infirmée en ce qu’elle a condamné QBE Europe de ce chef et en ce qu’elle a condamné QBE Europe à garantir [F] au titre de cette condamnation, la demande relative aux intérêts et à l’anatocisme étant sans objet.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ’La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge d'[F] et de QBE Europe.

Il est équitable de condamner [F] et QBE Europe à payer au SDC la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort

Dans la limite des appels interjetés

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [R] de ses demandes de provision au titre des frais de maîtrise d’oeuvre

Statuant de nouveau sur les points infirmés :

Condamne la compagnie [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [R] représenté par la sarl [H] [I] les sommes de

-1650 euros à titre d’indemnité provisionnelle (frais d’assurance dommages-ouvrage)

-746, 07 euros à titre d’indemnité provisionnelle (intérêts au double du taux légal)

-19 693,22 euros à titre d’indemnité provisionnelle au titre des réparations des infiltrations par les murs du Bâtiment C

Condamne in solidum la compagnie [F] et la société QBE Europe SA/[V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [R] représenté par la sarl [H] [I] la somme de 50 000 euros à titre de provision ad litem;

Y ajoutant :

Déboute la compagnie [F] de sa demande de garantie dirigée contre la société QBE Europe SA/[V]

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne in solidum la compagnie [F] et la société QBE Europe SA/[V] aux dépens d’appel ;

Condamne la compagnie [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [R] représenté par la sarl [H] [I] la somme de 2000 euros à titre d’indemnité de procédure ;

Condamne la compagnie QBE Europe SA/[V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [R] représenté par la sarl [H] [I] la somme de 2000 euros à titre d’indemnité de procédure.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,