COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N° RG 24/03015 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4UY

JUGEMENT DU 29 Septembre 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice
RCS [Localité 2] n° 420.772.964
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Pierre-françois GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [R], [L] [V]
né le 28 Juin 1941 à [Localité 4] (48)
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Roland MARMILLOT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Madame [J] [P] épouse [V]
née le 15 Juillet 1942 à [Localité 2] (84)
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Roland MARMILLOT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente, Juge rapporteur
Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur
Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-présidente

Madame Isabelle DUMAS, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :
Audience publique du 26 Février 2026
Greffier lors de l’audience : Phlippe AGOSTI
Greffier lors du prononcé : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Aux termes d’un acte de donation-partage établi le 6 novembre 1987 en l’Etude de Maître [D], notaire à [Localité 2], il a été attribué à Mme [J] [P] épouse [V] la nue-propriété de biens et droits immobiliers situés à [Adresse 5], à savoir :
– une parcelle cadastrée IS n°[Cadastre 1], sur laquelle est bâti un immeuble dénommé “[Adresse 6]” soumis au régime de la copropriété et divisé en lots,
– une parcelle de terrain cadastrée IS n°[Cadastre 2], sur a été édifié un bâtiment composé au rez-de-chaussée d’un commerce et bureau et à l’étage un parking,
– une parcelle de terrain avec constructions cadastrée IS n°[Cadastre 3] (devenue [Cadastre 4]).

Par acte authentique en date du 30 avril 2007, Mme [J] [P] épouse [V] et son époux, M. [R] [V], ont adopté le régime matrimonial de la communauté universelle établi par l’article 1526 du Code civil.

Selon procès-verbal d’adjudication daté du 9 juillet 1998, la S.C.I. du [Adresse 1] est quant à elle propriétaire d’un immeuble situé à [Localité 2], [Adresse 1], cadastré IS n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] (devenu 191), sur lequel il a été créé un ensemble de commerces, bureaux et parking au 1er étage.

Le 19 février 1999, une convention réciproque a été signée entre la S.C.I. et Mme [V] afin de réglementer le droit de passage entre les différentes parcelles mitoyennes.

Puis, par lettre du 18 octobre 1999, Mme [J] [V] a autorisé la S.C.I. du [Adresse 1] à implanter ses toilettes selon les plans de son architecte, dans les locaux de la SCI Les Genêts lui appartenant.

Par acte notarié en date du 22 janvier 2003, il a été constitué plusieurs servitudes de passage réciproques établies comme suit :
– la copropriété “[Adresse 6]” et Mme [J] [P] conviennent de constituer sur les parcelles IS n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] qui seront le fonds servant, une servitude de passage au profit des parcelles IS n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] qui seront le fonds dominant ;
– la S.C.I. du [Adresse 1] convient de constituer sur les parcelles IS n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] qui seront le fonds servant, une servitude de passage au profit des parcelles IS n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] qui seront le fonds dominant.

Invoquant la suppression par M. [R] [V] et Mme [J] [P] épouse [V] de l’accès aux sanitaires communs, la S.C.I. du [Adresse 1], par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, les a fait assigner aux fins de rétablissement de la servitude d’usage des toilettes.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 14 mai 2025, la S.C.I. du [Adresse 1] a conclu comme suit :
– enjoindre à M. [R] [V] et Mme [J] [P] épouse [V] de rétablir la servitude de sanitaires grevant leur fonds dont bénéficie la S.C.I. du [Adresse 1] et ses ayants-droits, le tout assorti d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
– condamner M. [R] [V] et Mme [J] [P] épouse [V] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts ;
En tout état de cause,
– condamner les consorts [V] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions récapitulatives signifiées au RPVA le 16 septembre 2025, M. [R] [V] et Mme [J] [P] épouse [V] ont conclu comme suit :
– constater que les sanitaires litigieux, implantés sur la parcelle [Cadastre 1] sont leur propriété;
– constater que les sanitaires litigieux ne constituent pas une partie commune aux consorts [V] et à la S.C.I. du [Adresse 1] ;
– débouter la S.C.I. du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;
– condamner la S.C.I. du [Adresse 1] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance en date du 18 septembre 2025, l’affaire a été déclarée close.

Par conclusions de procédure et récapitulatives signifiées au RPVA 20 février 2026, M. [R] [V] et Mme [J] [P] épouse [V] ont conclu comme suit :
– les recevoir en leurs demandes et les dire bien fondées ;
– révoquer l’ordonnance de clôture ayant clôturé et fixé l’affaire pour l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2025 à 9h00 ;
– renvoyer en conséquence la présente affaire à une audience de mise en état ;
– constater que les sanitaires litigieux, implantés sur la parcelle [Cadastre 1] sont leur propriété;
– constater que les sanitaires litigieux ne constituent pas une partie commune aux consorts [V] et à la S.C.I. du [Adresse 1] ;
– débouter la S.C.I. du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;
– condamner la S.C.I. du [Adresse 1] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Ordonnance de clôture :

Par conclusions signifiées au RPVA le 20 février 2026, M. [R] [V] et Mme [J] [P] épouse [V] ont sollicité, au visa de l’article 803 du Code civil, la révocation de l’ordonnance de clôture, au motif que la S.C.I. du [Adresse 1] a bloqué la montée d’escalier permettant l’accès au 1er étage par une cloison en contreplaqué et ce depuis le 24 novembre 2025, comme ils indiquent en attester par le constat qu’ils ont fait établir par commissaire de justice le 4 décembre 2025.

Le motif tel qu’énoncé ne constitue par le motif grave prévu à l’article 803 du Code de procédure civile. En effet, s’il ajoute au litige pendant devant la juridiction, ce motif ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué sur les termes du litige fixés par l’assignation délivrée le 5 novembre 2024, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Servitude :

Dans une notice descriptive prévisionnelle datée du 27 septembre 1999 relative au réaménagement du premier étage des immeubles des parties, M. [C], architecte, expose que l’immeuble appartenant à Mme [V] est accolé à celui de la S.C.I. du [Adresse 1] et que les deux maîtres d’ouvrage ont prévu de créer un ensemble de bureaux avec des accès, des circulations, des équipements communs, des parkings au rez-de-chaussée et sur la terrasse commune, et de conserver la structure et l’aspect existant. Il précise que pour privilégier l’adaptation des locaux aux besoins des futurs occupants, les deux maîtres d’ouvrage ont décidé d’agencer les parties louées selon les demandes des locataires.

Cette notice mentionne au titre des prestations des parties communes, la présence notamment de sanitaires, qui seront installés dans l’immeuble édifié sur la parcelle [Cadastre 1] appartenant à Mme [V] et dans lequel devait s’établir la S.C.I. Les Genêts, société en formation à l’époque et dont il est établi qu’elle ne sera pas constituée.

Dans une lettre du 18 octobre 1999 adressée à la S.C.I. du [Adresse 1], Mme [J] [V] a écrit :
“Je vous autorise par la présente à implanter les toilettes de la S.C.I. du [Adresse 1] selon les plans de votre architecte dans les locaux de la SCI [Adresse 7] m’appartenant au 1er étage”.

Il est constant que ce droit de jouissance a été utilisé pendant 25 ans au profit des locataires de la S.C.I. du [Adresse 1], ce qui confère bien aux sanitaires un caractère commun.

Lorsque par lettre du 1er septembre 2016, la S.C.I. du [Adresse 1] a signalé à M. [V] que les toilettes étaient bouchées, les défendeurs ont répondu que ce problème ne concernait pas la S.C.I. dans la mesure où les toilettes leur appartenaient.

La S.C.I. du [Adresse 1] expose qu’elle s’est vue supprimer l’accès aux sanitaires communs et soutient bénéficier d’une servitude d’accès aux sanitaires en application des articles 637, 639 et 701 du Code de procédure civile, alors que les défendeurs soutiennent quant à eux, que seule une permission a été accordée aux locataires de la S.C.I.

Le premier de ces articles dispose qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

L’article 639 du Code de procédure civile dispose que la servitude dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

Dans la lettre du 18 octobre 1999 dont s’agit, c’est une autorisation qui est conférée à la S.C.I. du [Adresse 1] par Mme [V], ce à titre personnel, sans qu’il puisse être déduit du libellé de cette lettre que les fonds ont été affectés d’une charge réelle, aucune des conditions prévues à l’article 639 ci-dessus visé n’étant par ailleurs réunie.

En effet, l’implantation de sanitaires au sein du bâtiment appartenant à Mme [V] exclut la notion de “situation naturelle des lieux”. De plus, aucune convention formalisant la volonté des parties de créer une servitude d’accès à ces sanitaires n’a été signée entre les parties.

En conséquence de quoi, il convient de débouter la S.C.I. du [Adresse 1] de sa demande aux fins de rétablissement de la servitude alléguée.

Sur les frais du procès :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de la S.C.I. du [Adresse 1] qui succombe en ses demandes.

Il y a lieu également de la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Rejette la demande de révocation l’ordonnance de clôture datée du 18 septembre 2025;

Déboute la S.C.I. du [Adresse 1] de ses demandes ;

La condamne aux dépens de l’instance ;

Condamne la S.C.I. du [Adresse 1] à payer à M. [R] [V] et Mme [J] [P] épouse [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près lesTribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Greffier et muni du sceau du Tribunal

LE GREFFIER