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EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DE LA COUR D’APPEL DE BESANÇON

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/00776 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E46K

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 avril 2025 – RG N°23-000452 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

Code affaire : 5AF – Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Monsieur Philippe MAUREL et Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, Conseillers.

Madame Léonie LACOMBE-LASNE, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 09 juin 2026 tenue par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Monsieur Philippe MAUREL et Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, conseillers et assistés de Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [R] [X]

née le 18 mai 1940 à [Localité 2] (25)

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉES

Madame [O] [E]

née le 16 novembre 1959 à [Localité 1]

de nationalité française

Profession : Retraitée, demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Patricia SAGET, avocat au barreau de BESANCON

Syndic. de copro. COPROPRIETE LE [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, inscrite au registre des copropriétés n° [XXXXXXXXXX01]

Sise [Adresse 4]

Représentée par Me Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [X] est propriétaire d’un appartement au 5° étage d’un immeuble, la résidence [Adresse 5], situé au [Adresse 6] à [Localité 1], qu’elle a cédé à bail à Mme [O] [E] suivant acte sous-seing-privé en date du 27 avril 2018 moyennant un loyer de 670 euros, provision pour charges comprise.

La locataire s’est plainte de désordres affectant le mur en sous-face du balcon et provenant du balcon situé à l’étage supérieur, soit au 6e étage. Elle a également déploré que le phénomène sinistrant se propageait à l’intérieur du local et notamment dans la chambre à coucher où le mur porte des traces d’humidité.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, Mme [E] a fait assigner la bailleresse, de même que le syndicat de copropriété de l’immeuble, aux fins de les entendre condamner in solidum à procéder aux travaux de réparation de l’ouvrage endommagé.

Suivant jugement en date du 8 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon a statué dans les termes suivants :

– Débouté Mme [O] [E] de sa demande tendant à ordonner à Mme [R] [X] d’entreprendre des travaux de réfection du balcon situé au-dessus du logement donné à bail, du séjour et de la chambre du logement donné à bail,

– Fait injonction au syndicat des copropriétaires de faire effectuer des travaux d’étanchéité du balcon situé au 6ème étage de la [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 1], au-dessus de l’appartement de Mme [O] [E],

– Débouté Mme [O] [E] de sa demande en suspension des loyers,

– Condamné in solidum Mme [X] et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [E] la somme de 3 890 euros au titre du préjudice de jouissance passé,

– Condamné in solidum Mme [X] et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [E] la somme mensuelle de 150 euros au titre du préjudice de jouissance actuel et futur, jusqu’à accomplissement des travaux d’étanchéité du balcon situé au-dessus,

– Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à garantir Mme [X] de l’ensemble des condamnations in solidum prononcées à leur encontre dans la limite de 50 %,

– Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à enjoindre à Mme [E] et Mme [X] de déclarer leur sinistre à leur assurance,

– Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise,

– Condamné in solidum Mme [X] et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [E] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

– Ordonné la notification de la présente décision au Préfet du [Localité 3], en vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 concernant les logements indécents.

Pour ce faire, le juge des contentieux de la protection s’est inspiré des motifs suivants :

’ Il ressort des pièces du dossier que l’origine des désordres se situe dans les parties communes si bien que le syndicat de copropriété engage sa responsabilité en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sans nécessité d’ordonner préalablement une expertise judiciaire ainsi que le réclame ce dernier,

’ Les dommages affectant le local mettent à mal la jouissance paisible du locataire des lieux loués, obligation impartie au bailleur et dont le siège réside principalement dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 2 janvier 2001 relatif au logement décent,

’ [Localité 4] égard à la faute commise par la bailleresse dans l’accomplissement de ses obligations, l’action récursoire à l’encontre du syndicat de copropriété sera limitée à 50 % de la dette indemnitaire.

Suivant déclaration au greffe en date du 16 mai 2025, formalisée par voie électronique Mme [Z] [X] a interjeté appel du jugement rendu. Dans le dernier état de ses écritures en date du 21 janvier 2026, elle invite la cour à statuer dans le sens suivant :

– Infirmer partiellement le jugement rendu le 8 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon, en ce qu’il a :

– Condamné in solidum Mme [X] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1], à payer à Mme [O] [E] la somme de 3 890 euros au titre du préjudice de jouissance passé,

– Les a condamnés in solidum à lui payer la somme de 150 euros par mois au titre du préjudice de jouissance actuel et futur, et ce jusqu’à l’accomplissement des travaux d’étanchéité du balcon situé au-dessus,

– Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à garantir Mme [U] [X] de l’ensemble des condamnations in solidum prononcées à leur encontre dans la limite de 50 %,

– Condamné in solidum Mme [U] [X] et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [E] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné in solidum Mme [X] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– Débouter Mme [O] [E] de l’intégralité de ses demandes,

– La condamner à payer à Mme [R] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans d’ultimes écritures responsives et récapitulatives en date du 17 février 2026, Mme [O] [E] expose son point de vue dans les termes suivants :

’ Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a enjoint au syndicat de copropriété de faire effectuer des travaux d’étanchéité du balcon situé au 6e étage de la résidence [Adresse 5] au-dessus de l’appartement de la concluante,

’ Débouter le syndicat de copropriété de sa demande tendant à enjoindre à la concluante et à la bailleresse de déclarer leur sinistre à leur compagnie d’assurances respective,

’ Débouter le syndicat de copropriété de sa demande d’expertise,

’ Condamner les parties succombantes à indemniser la concluante de ses frais irrépétibles à hauteur de la somme de 2 000 euros et mis à leur charge les entiers dépens,

– Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

’ Débouté la concluante de sa demande tendant à ordonner à la bailleresse d’entreprendre des travaux de réfection du balcon situé au-dessus du logement donné à bail, du séjour et de la chambre du logement donné à bail,

’ Débouté la concluante de sa demande de suspension des loyers,

’ Condamné la bailleresse et le syndicat de copropriété à payer à la concluante la somme de 3 890 euros au titre du préjudice de jouissance passé,

’ Condamné in solidum la bailleresse et le syndicat de copropriété à payer à la concluante la somme mensuelle de 150 euros au titre du préjudice de jouissance actuel et futur et ce jusqu’à l’accomplissement des travaux d’étanchéité du balcon situé au-dessus ;

Statuant à nouveau,

’ Condamner la bailleresse à effectuer les travaux de réfection de l’appartement loué à la concluante, notamment en faisant cesser des infiltrations provenant de la terrasse de l’appartement situé à l’étage supérieur et en faisant procéder à la réfection du balcon, du séjour et de la chambre endommagée,

’ En tant que de besoin condamner le syndicat de copropriété à effectuer les travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations provenant de la terrasse de l’appartement situé à l’étage supérieur par rapport à celui de la concluante,

’ Condamner in solidum la bailleresse et le syndicat de copropriété à payer à la concluante la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêt en raison du trouble de jouissance subi depuis plusieurs années,

’ Condamner in solidum la bailleresse et le syndicat de copropriété à payer à la concluante la somme de 500 euros par mois à titre de dommages et intérêts à compter du jugement entrepris jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations et jusqu’à réfection de l’appartement,

’ Ordonner la suspension totale ou à tout le moins partielle à hauteur de 75 % du paiement des loyers à compter de l’assignation du 27 juin 2023 jusqu’à réfection complète, notamment la réparation des causes du dommage et la réfection de l’appartement,

’ Condamner in solidum la bailleresse et le syndicat de copropriété à payer à la concluante la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans d’ultimes conclusions datées du 25 novembre 2025, le syndicat de copropriété s’est prononcé de la manière suivante :

– Confirmer Le jugement en ce qu’il a :

– Débouté Mme [E] de sa demande tendant à ordonner à Mme [X] d’entreprendre des travaux de réfection du balcon situé au-dessus du logement donné à bail, du séjour et de la chambre du logement donné à bail,

– Débouté Mme [E] de sa demande en suspension des loyers ;

– Réformer le jugement en ce qu’il a :

– Condamné in solidum le Syndicat des copropriétaires et Mme [X] à payer à Mme [E] la somme de :

3 890 euros au titre du préjudice de jouissance passé,

150 euros / mois au titre du préjudice de jouissance actuel et futur, et ce jusqu’à l’accomplissement des travaux d’étanchéité du balcon situé au-dessus,

2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

aux entiers dépens,

– Fait injonction au Syndicat des copropriétaires de faire effectuer à des travaux d’étanchéité du balcon situé au sixième étage de la résidence [Adresse 9] à [Localité 1], au-dessus de l’appartement de Mme [O] [E],

– Condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] [Localité 5] à garantir Mme [U] [X] de l’ensemble des condamnations in solidum prononcées à leur encontre, dans la limite de 50%,

– Débouté le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] de sa demande tendant à enjoindre à Mme [O] [E] et Mme [U] [X] de déclarer leur sinistre à leur assurance,

– Débouté le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] de sa demande d’expertise ;

Jugeant de nouveau,

– Débouter Mme [X] et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes,

– Enjoindre Mme [E] et Mme [X] à faire une déclaration de sinistre à leur assureur respectif, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

– Condamner Mme [X] à payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens de premier instance et in solidum Mme [X] et Mme [E] à payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

– Ordonner une expertise à charge de Mme [E] demanderesse voire ordonner une médiation.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La responsabilité du bailleur est engagée vis-à-vis du locataire en cas de troubles dans la jouissance du local cédé à bail en vertu des prescriptions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil. De surcroît, cette armature juridique est confortée par les dispositions réglementaires du décret du 2 janvier 2001 relatif au logement décent, obligation de délivrance qui s’impose aux propriétaires du bien immobilier pendant toute la durée du bail.

Il s’évince des pièces de la procédure que le phénomène dommageable qui s’est manifesté principalement par une détérioration des murs situés en sous-face du balcon sur-jacent à celui de l’appartement occupé par Mme [E] a fait l’objet d’une mention dans l’état des lieux d’entrée mais n’avait pas encore développé l’ampleur de ses conséquences dommageables telles qu’elles ont pu être ultérieurement constatées. En toute hypothèse, l’obligation de délivrance conforme, à la charge du bailleur, ne prend pas fin à l’entrée en jouissance des lieux par le preneur à bail mais se poursuit tout au long de l’exécution de la convention locative.

Le syndicat de copropriété est, pour sa part, responsable, en vertu du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages causés aux copropriétaires ou aux ayants-droit de ces derniers, lorsqu’ils ont leur origine dans les parties communes de l’immeuble, sans préjudice de toute action récursoire de sa part.

L’obligation de réparation ainsi mise à la charge de l’organe exécutif de la copropriété a partie liée avec un régime de responsabilité et non de garantie. Il appartient donc à la personne lésée d’administrer la preuve de ce que le vice de construction à l’origine des désordres réside dans les parties communes de l’ouvrage.

En l’occurrence, les pièces produites aux débats, et notamment le rapport d’expertise amiable établi à l’initiative de la compagnie d’assurances afférente à la protection juridique de la bailleresse ne permettent pas, contrairement à l’option retenue par le premier juge, d’identifier avec certitude l’origine des dommages dans un dysfonctionnement des parties communes de l’immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il ne peut ainsi être exclu, de manière péremptoire, que les infiltrations ne proviennent pas d’un défaut d’entretien imputable à la preneuse à bail ni que le copropriétaire à qui appartient le lot sur-jacent au balcon affecté de désordres ne soit pas à l’origine de ceux-ci. Au surplus, le relevé d’étanchéité installé entre deux lots privatifs constitue, sauf dérogation résultant du règlement de copropriété, une partie commune. Toutefois, au cas présent, aucun élément ne permet de retenir cette qualification. Dès lors, la responsabilité du syndicat de copropriété n’est pas, au cas présent, nécessairement engagée. Toutefois les travaux de réparation pouvant être mis à la charge du syndicat pourraient s’avérer inefficaces si la source des dommages, identifiée dans un dysfonctionnement des parties privatives, devait persister.

C’est donc à tort que le premier juge a estimé que l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire s’avérait inutile dans la mesure où les responsabilités encourues étaient suffisamment caractérisées en l’espèce. Il y a donc lieu, avant dire-droit, de désigner un expert judiciaire avec mission explicitée au dispositif du présent arrêt. La provision à valoir sur la rémunération du technicien sera mise à la charge du syndicat de copropriété qui a formulé la demande de mesure d’instruction.

En l’état, il n’y a pas lieu d’infirmer les dispositions du jugement relatives à l’indemnité compensatrice, accordée à la preneuse à bail, s’agissant du préjudice passé. En revanche, la réduction de 150 euros par mois du loyer conventionnellement prévu, en réparation du préjudice de jouissance futur ne peut être maintenue en raison de l’incertitude qui affecte la détermination des responsabilités encourues. De la sorte, la quote-part représentative des rétentions déjà opérées ne donnera pas lieu à restitution. Toutefois, cette réfaction du prix du loyer ne sera plus exigible après la signification du présent arrêt, et ce sans préjudice de l’octroi ultérieur d’une indemnité réparatrice de ce chef de préjudice durant la période comprise entre la signification de la décision et la terminaison des travaux éventuels.

Il sera sursis à statuer sur les autres dispositions contestées du jugement relatives à l’octroi de dommages et intérêts à la preneuse à bail.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt avant dire droit et après en avoir délibéré conformément à la loi :

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat de copropriété de sa demande d’organisation d’une expertise judiciaire ;

Statuant à nouveau :

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder Monsieur [C] [D] demeurant [Adresse 11], avec mission de :

’ Se faire remettre par les parties l’ensemble des documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

’ Se rendre sur les lieux, dans l’appartement appartenant à Madame [Z] [X] st occupé par Madame [O] [E] et à tout autre endroit utile à l’accomplissement de sa mission,

’ Les décrire,

’ Dire si le local loué est affecté de désordres, les décrire, en déterminer les causes et les conséquences dommageables actuelles et prévisibles ; préciser en particulier si les désordres constatés trouvent leur origine, en tout ou en partie, dans les parties communes de l’immeuble, ou dans des parties privatives,

’ Chiffrer le montant des réparations nécessaires à la résorption de ce désordre,

’ Faire toutes observations utiles quant à la détermination des responsabilités encourues,

’ Établir un pré-rapport qui sera adressé à chacune des parties ;

MET à la charge du syndicat de copropriété une provision d’un montant de 3 500 euros qui devra être consignée au greffe de la cour d’appel dans le délai de un mois suivant la date de prononcé du présent arrêt ;

DIT que le paiement de la somme mensuelle de 150 euros fixé par le premier juge en compensation du préjudice de jouissance postérieur au jugement rendu ne sera plus dû à compter de la signification du présent arrêt jusqu’à son rétablissement éventuel par l’arrêt prononcé au fond ;

RÉSERVE tous droits, moyens ainsi que les dépens.

La greffière, Le président,

En conséquence,

La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.

Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main.

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée à la minute par le président et le greffier.