COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

————————–

ARRÊT DU : 28 SEPTEMBRE 2026

N° RG 24/01244 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NVXZ

[C] [K]

c/

[E] [Q] [J]

[L] [G]

Société AREAS DOMMAGES

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 22/00561) suivant déclaration d’appel du 15 mars 2024

APPELANT :

[C] [K]

né le 03 Avril 1981 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Antoine ANASTASE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[E] [Q] [J]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Non représentée, signifié par procès verbal en recherches infructueuses (selon l’article 659 du CPC)

[L] [G]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Agathe MOUILLAC, avocat au barreau de PERIGUEUX

Société AREAS DOMMAGES, Société d’assurances mutuelles à cotisations fixes, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le n°775 670 466

[Adresse 4]

Représentée par Me Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Eve-Line BERNARDI, magistrat placé délégué à la première chambre civile, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Eve-Line BERNARDI, magistrat placé délégué à la première chambre civil,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

– par défaut

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par contrat du 16 avril 2021, M. [C] [K] a donné à bail à Mme [E] [J], pour une durée d’un an renouvelable, un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 280 euros outre une provision sur charges de 10 euros et un état des lieux d’entrée a été réalisé le même jour.

Par acte de cautionnement solidaire du même jour et annexé au contrat de bail, Mme [L] [G] s’est engagée en qualité de caution solidaire.

Par un acte du 5 janvier 2022, M. [K] a fait délivrer congé à Mme [J] à effet du 15 avril 2022 pour cause de vente du logement.

Par acte du 5 avril 2022 remis à étude, Mme [J] a été sommée d’assister à l’état des lieux de sortie le 15 avril 2022.

Le 21 juin 2022, un état des lieux de sortie a été réalisé à la demande de M. [K], en l’absence de Mme [J], par un commissaire de justice.

2. Par acte du 22 novembre 2022, se prévalant de dégradations survenues dans le logement, M. [K] a fait assigner Mme [J], Mme [G] et la société Areas Dommages en qualité d’assureur multirisques habitation de Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Périgueux, aux fins d’obtenir, notamment, leur condamnation à lui verser les sommes de 1 015 euros au titre des loyers impayés, 5 055 euros au titre du préjudice matériel subi du fait des dégradations constatées dans l’appartement, 150 euros du fait des frais de constat d’huissier valant état des lieux de sortie et 580 euros au titre du préjudice de jouissance.

3. Par jugement réputé contradictoire du 20 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Périgueux a :

– condamné Mme [J] à verser à M. [K] la somme de 1 015 euros au titre des loyers demeurés impayés sur la période de janvier 2021 à avril 2021 ;

– dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

– rejeté la demande de condamnation solidaire formée par M. [K] à l’encontre de Mme [G] ;

– rejeté la demande formée par M. [K] au titre des dégradations locatives ;

– rejeté la demande formée par M. [K] au titre des dommages et intérêts ;

– condamné Mme [J] à verser à M. [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [K] à verser à Mme [G] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [K] à verser à la société Areas Dommages la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [J] aux entiers dépens de l’instance.

4. M. [K] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 15 mars 2024, en ce qu’il a :

– condamné Mme [J] à verser à M. [K] la somme de 1 015 euros au titre des loyers demeurés impayés sur la période de janvier 2021 à avril 2021 ;

– dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

– rejeté la demande de condamnation solidaire formée par M. [K] à l’encontre de Mme [G] ;

– rejeté la demande formée par M. [K] au titre des dégradations locatives ;

– rejeté la demande formée par M. [K] au titre des dommages et intérêts ;

– condamné Mme [J] à verser à M. [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [K] à verser à Mme [G] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [K] à verser à la société Areas Dommages la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [J] aux entiers dépens de l’instance.

5. Par dernières conclusions déposées le 17 mai 2024, M. [K] demande à la cour de :

– infirmer le jugement émis par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Périgueux le 20 décembre 2023.

S’y substituant :

– condamner solidairement Mme [J] et Mme [G] au paiement de la somme de 1 015 euros au titre des loyers impayés au profit de M. [K] ;

– condamner solidairement Mme [J] et son assurance, la société Areas Dommages, ainsi que Mme [G] au paiement de la somme de 5 055 euros au titre du préjudice matériel subi par M. [K] du fait des dégradations constatées dans l’appartement ;

– condamner solidairement Mme [J] et Mme [G] au paiement de la somme de 150 euros au titre du préjudice matériel subi par M. [K] du fait des frais de constat d’huissier valant état des lieux ;

– condamner solidairement Mme [J] et Mme [G] au paiement de la somme de 580 euros au titre du préjudice de jouissance au profit de M. [K] ;

– condamner solidairement Mme [J] et son assurance, la société Areas Dommages, ainsi que Mme [G] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais de justice irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [K] ;

– condamner solidairement Mme [J], Mme [G] et la société Areas Dommages aux entiers dépens de l’instance.

6. Par dernières conclusions déposées le 26 juillet 2024, Mme [G] demande à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 20 décembre 2023, en toutes ses dispositions.

En conséquence :

– rejeter la demande de condamnation solidaire formée par M. [K] à l’encontre de Mme [G] ;

– rejeter la demande formée par M. [K] au titre des réparations locatives ;

– rejeter la demande la formée par M. [K] au titre des dommages et intérêts.

À titre subsidiaire et si par extraordinaire, la Cour venait à en décider autrement :

– fixer le terme du contrat de bail au 15 avril 2022 ;

– fixer la dette locative de Mme [J] à la somme de 725 euros ;

– annuler l’acte de cautionnement solidaire en date du 16 avril 2021 ;

– rejeter la demande formée par M. [K] au titre de la dette locative ;

– rejeter la demande formée par M. [K] au titre des réparations locatives et des dommages et intérêts.

En conséquence :

– relever indemne Mme [G] de toute condamnation à son encontre.

En tout état de cause :

– débouter M. [K] de ses demandes plus amples et contraires, formées à l’encontre de Mme [G] ;

– condamner M. [K] à verser à Mme [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [K] aux entiers dépens.

7. Par dernières conclusions déposées le 18 juillet 2024, la société Areas Dommages demande à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

– condamner M. [K] à verser à la société Areas Dommages la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À titre infiniment subsidiaire :

– déclarer la société Areas Dommages recevable et bien fondée à déduire de la condamnation prononcée le montant de sa franchise contractuelle soit 187,50 euros.

8. Mme [J] n’a pas constitué avocat. M. [K] a fait signifier la déclaration d’appel et ses premières conclusions le 17 mai 2024 par procès verbal de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile.

9. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 22 juin 2026. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution au titre de la dette de loyers

10. La cour relève que toutes les parties sollicitent, à titre principal, la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a fixé le montant de la dette locative de Mme [J] à la somme de 1 015 euros et en ce qu’il a condamné cette dernière à payer la somme correspondante à M. [K]. Le point de désaccord dont la cour est saisi porte sur la solidarité à la dette de Mme [G] à l’égard du bailleur, en sa qualité de caution.

11. Au soutien de sa demande d’infirmation du jugement déféré sur ce point, M. [K] fait valoir que le premier juge a commis une erreur en jugeant que l’engagement de la caution ne pouvait être retenu au délà du 16 avril 2021. Il souligne à cet égard que le bail meublé a été conclu entre les parties le 16 avril 2021 pour une durée d’un an, soit jusqu’au 15 avril 2022, échéance pour laquelle il a fait délivrer un congé pour vente à sa locataire. Il en conclut que l’acte de cautionnement solidaire devait porter a minima sur la période courant du 16 avril 2021 au 15 avril 2022, nonobstant toutes considérations relatives à l’extension possible de la caution pour une période postérieure dans l’hypothèse d’une tacite reconduction du bail pour une nouvelle année. Il ajoute que l’acte de cautionnement souscrit par Mme [G] est parfaitement valide et engage dès lors cette dernière au titre des loyers impayés par la locataire pendant la durée d’un an du bail. Il souligne que l’acte de cautionnement précise que chacune des parties a reçu, en sus de l’original de l’acte de cautionnement, un exemplaire du contrat de location et que ’le fait que le contrat ait été conclu à distance ne rend aucunement la remise d’un exemplaire de bail impossible’.

12. Mme [G] affirme, au soutien de sa demande principale en confirmation du jugement déféré et de sa demande subsidiaire incidente en nullité de l’acte de cautionnement du 16 avril 2021, que dedit acte ne l’engage pas dès lors qu’il est entaché de nullité. Elle avance que cet acte de cautionnement a été complété et signé par sa soeur Mme [J] à sa place et ajoute que plusieurs mentions obligatoires font défaut tel que le nom de la locataire, et le montant initial du loyer. Elle indique que l’acte de cautionnement comporte en outre une erreur puisque la durée du bail qu’il mentionne – deux ans – n’est pas celle du bail conclu entre Mme [J] et M. [K], d’une durée d’un an. Elle fait par ailleurs valoir que le bailleur ne lui a pas remis un exemplaire du contrat de location, ce qui exclu qu’elle puisse être recherchée en qualité de caution. Enfin, elle met en exergue sa situation financière fragile sur les année 2021 et 2022.

Sur ce,

13. L’article 22-1, alinéas 6 et 7, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, dispose que :

«Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement».

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de la remise du contrat de bail à la caution.

Par ailleurs, selon l’article 1373 du même code, la partie à laquelle on oppose un acte sous-seing privé peut désavouer son écriture ou sa signature.

Il appartient dans ce cas à la partie qui se prévaut de l’acte d’en démontrer la sincérité.

14. En l’espèce, Mme [G] soutient, sans être contredite sur ce point, qu’elle n’était pas présente le jour de la signature du bail entre les parties le 16 avril 2021. Cette assertion est par ailleurs corroborée par le fait que seuls les paraphes de Mme [J] et de M. [K] figurent sur les pages du contrat de bail et sur l’acte de cautionnement solidaire qui y est annexé.

En outre, l’acte de cautionnement et le contrat de bail mentionnent de manière identique avoir été ’fait en 2 originaux’ ’dont un original est remis à chacune des parties qui le reconnait’. Ce qui conforte la position de Mme [G] selon laquelle un exemplaire original du contrat de location a été remis au bailleur, d’une part, et à la locataire, d’autre part, mais qu’aucun ’original’ du contrat de location n’a été remis à la caution.

Du reste, si M. [K] avance que le fait que le contrat de bail ait été conclu à distance ne rend aucunement impossible la remise d’un exemplaire de bail à la caution, il ne justifie pas y avoir procédé ; la seule mention préimprimée figurant sur l’acte de cautionnement solidaire ’je reconnais avoir pris connaissance de toutes les clauses et conditions du bail dont un exemplaire m’a été remis’ ne permettant pas de rapporter cette preuve, alors même que Mme [G] conteste avoir personnellement signé l’acte de cautionnement litigieux.

15. Dans ces conditions, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres motifs de nullité de l’engagement de caution invoquée par Mme [G], il y a lieu de constater qu’en l’absence de remise par le bailleur du contrat de location à la caution, l’acte de cautionnement du 16 avril 2021 est nul et ne peut engager Mme [G] à l’égard de M. [K].

16. Par conséquent il y a lieu de confirmer par substitution de motif le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [J] à verser à M. [K] la somme 1 015 euros au titre des loyers demeurés impayés sur la période de janvier 2021 à avril 2021 et a rejeté la demande de condamnation solidaire formée par M. [K] à ce titre à l’encontre de Mme [G].

Sur la demande de condamnation au titre du procès-verbal d’état des lieux de sortie

17. M. [K] critique le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de sa demande en remboursement de la moitié des frais du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 21 juin 2022, alors même qu’il a été contraint de faire dresser cet état des lieux en raison de l’absence de la locataire au précédent rendez-vous de constat d’état des lieux de sortie à laquelle elle avait pourtant été sommée de se présenter, le 15 avril 2022, date à laquelle il ne disposait pas des clés du logement.

18. Mme [G] fait valoir sur ce point, d’une part, que M. [K] ne justifie pas avoir convoqué sa locataire au rendez-vous de constat du 21 juin 2022 et, d’autre part, que le coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie est compris dans les dépens de la procédure.

Sur ce,

19. Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce ’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception’.

20. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [K] a sommé Mme [J] de se présenter au rendez-vous de constat des lieux de sortie fixé au 15 avril 2022.

En l’absence de la locataire audit rendez-vous, il n’a pas été procédé au constat souhaité par le bailleur.

En revanche, la cour constate que M. [K] n’a pas fait aviser Mme [J], au moins sept jours à l’avance, du nouveau rendez-vous de constat des lieux de sortie du 21 juin 2022.

21. Dans ces conditions, faute pour M. [K] d’avoir respecter les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précité, il ne peut solliciter la prise en charge par la locataire de la moitié du coût du constat d’huissier de justice du 21 juin 2022.

22. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la condamnation solidaire de Mme [J], de la caution et de l’assureur habitation au titre des dégradations locatives

23. M. [K] reproche au premier juge de l’avoir débouté de sa demande indemnitaire au titre des réparations locatives au motif que les désordres affectant le logement et constatés par procès-verbal de constat d’huissier de justice du 21 juin 2022 sont dues à des entrées d’eau dans l’appartement postérieures à la date de reprise effective des lieux par le bailleur. M. [K] fait valoir qu’il a souhaité reprendre son logement pour le vendre dès l’issue du bail d’un an, ce qui est corroboré par le congé pour vente délivré à la locataire en janvier 2022 pour le terme du contrat de location le 15 avril 2022 ainsi que par la sommation qu’il lui a délivré d’avoir à assister à l’état des lieux de sortie prévu le 15 avril 2022. Il ajoute que faute pour la locataire de s’être présentée au rendez-vous d’état des lieux de sortie et de lui avoir remis les clés du logement, il n’a pas pu en prendre possession de manière effective avant le 19 juin 2022, date à laquelle il a fait intervenir les sapeurs-pompiers de Dordogne pour forcer l’ouverture de la porte d’entrée de l’appartement. Il en conclut que ces dégradations, qui ont été causées pendant le temps d’occupation des lieux par la locataire, lui sont imputables et emportent sa responsabilité.

Il soutient par ailleurs que le contrat d’assurance habitation souscrit par Mme [J] est susceptible d’être mis en oeuvre pour l’indemnisation des dommages causés à l’appartement par l’entrée d’eau depuis le velux mal fermé dans le cadre des épisodes de pluie des 7 juin et 19 juin 2022. Il estime que la clause d’exclusion de garantie opposée par la société d’assurances a pour effet, par sa généralité et l’importance des exclusions qu’elle est susceptible d’entrainer, de priver de sa substance l’obligation de l’assureur au titre de la garantie dégâts des eaux et doit dès lors être réputée non écrite.

Il n’avance aucun moyen au soutien de sa demande de condamnation solidaire de la caution au titre de la réparation du préjudice matériel résultant des dégradations locatives.

24. Mme [G] fait valoir en défense que l’acte de cautionnement est entaché de nullité et ne lui ait pas opposable. Elle ajoute que la demande indemnitaire du bailleur est empreinte de mauvaise foi car l’enchaînement des événements laisse à croire que M. [K] a pu reprendre possession du logement avant le dégât des eaux du 19 juin 2022 conduisant aux dégradations locatives dont il demande réparation. Elle soutient enfin que les dommages liés à un dégâts des eaux ne relèvent pas des réparations locatives dont la caution doit répondre.

25. Au soutien de la confirmation du jugement déféré, la société Areas Dommages fait valoir que M. [K] ne démontre pas que les dégradations locatives dont il demande réparation seraient imputables à Mme [J], dès lors qu’il est peu vraissemblable que M. [K] ait attendu près de deux mois pour reprendre possession de son logement après l’échéance du bail. Subsidiairement, elle indique que les dommages dont M. [K] sollicite l’indemnisation sont expressément exclus de sa garantie, qui est suffisamment précise et limitée pour ne pas avoir vidée la garantie ’dégâts des eaux’ souscrite de sa substance. Enfin, elle ajoute que si sa garantie devait être retenue, les circonstances de l’espèce devraient conduire à réduire de 50% le montant de l’indemnité mise à sa charge et d’en déduire le montant de la franchise contractuelle.

Sur ce,

26. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Selon l’article 1730 du code civil s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l’entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de jouissance.

La résolution du contrat de louage de chose emporte obligation de restitution de la chose louée. Lorsque le louage porte sur un bien immeuble, la restitution a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession les lieux. Elle se distingue du simple fait consistant, pour le locataire, à quitter matériellement les lieux et se matérialise par la remise des clés et autres moyens d’accès au propriétaire.

Tant que le local n’est pas libéré, l’occupant répond des dégradations locatives qui y surviennent à moins qu’il n’apporte la preuve qu’elle ne sont pas de son fait.

Par ailleurs, il résulte de l’article L. 113-1 du code des assurances que les clauses d’exclusion de garantie, qui privent l’assuré du bénéfice de la garantie en considération de circonstances particulières de la réalisation du risque, doivent être formelles et limitées.

Une clause d’exclusion n’est pas limitée lorsqu’elle vide la garantie de sa substance, en ce qu’après son application elle ne laisse subsister qu’une garantie dérisoire (Cass civ. 2e, 6 juillet 2023, n°21-24.039).

27. En l’espèce, la cour constate que Mme [J], absente en cause d’appel comme en première instance, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’avoir libéré les lieux loués à l’échéance du bail, le 15 avril 2022, par la remise des clés au bailleur.

A l’inverse, il ressort des pièces versées aux débats et, en particulier, de la sommation délivrée à la locataire de se présenter au rendez-vous d’état des lieux le 15 avril 2022, du rapport d’interventions du service départemental d’incendie et de secours de la Dordogne portant sur les interventions du 7 juin 2022 et 19 juin 2022 ainsi que le procès-verbal de constat du 21 juin 2022, que la locataire ne s’est pas présentée au rendez-vous de remise des clés à la date d’échéance du contrat de location et que, faute pour cette dernière d’avoir mis en mesure le bailleur de pénétrer aisément dans le logement après son départ, les sapeurs-pompiers, sollicités par M. [K], ont été contraints de forcer la porte d’entrée pour mettre en sécurité le logement le 19 juin 2022, l’encadrement de la porte s’en trouvant de ce fait ’fortement endommagé’.

Il s’en déduit que la locataire n’a pas honoré son obligation de restituer la chose louée au bailleur au terme du bail et que M. [K] n’a pu reprendre effectivement possession des lieux qu’à compter du 19 juin 2022 au soir.

Dès lors, Mme [J] doit répondre des dégradations locatives survenues dans l’appartement durant la période où elle a occupé irrégulièrement ce dernier, en manquant à son obligation de restituer le bien loué au bailleur, et résultant en l’espèce de sa négligence à refermer le velux de toit permettant une entrée massive d’eau dans l’appartement au cours des épisodes de pluies des 7 et 19 juin 2022.

M. [K] justifie de la réalité et de l’ampleur des dégradations locatives par la production de l’état des lieux d’entrée dont il ressort que l’appartement loué était dans un très bon état général à l’exception de trous dans l’entrée et dans la porte de la salle de bain, et du constat d’état des lieux de sortie du 21 juin 2022, qui révèle, outre des marques d’usure avancée et de saleté importante à plusieurs endroits du logement, de nombreuses dégradations consécutives à une entrée anormale d’eau dans l’appartement, notamment :

– dans le cabinet de toilettes : marques d’humidité au niveau des murs et marques de moisissure,

– dans la pièce principale : mobilier gorgé d’eau, parquet flottant ancien en mauvais état et gorgé d’eau, plinthes en bois qui se décollent et son gorgées d’eau, enduit des murs présentant des marques d’humidité, multiples éclats d’enduit autour et à proximité de la fenêtre de toit.

M. [K] justifie en outre du montant des travaux de reprises des désordres consécutifs au dégât des eaux par la production d’un devis détaillé à hauteur de 5 055 euros.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [K] de sa demande indemnitaire de ce chef et, statuant à nouveau, il y a lieu de condamner Mme [J] à verser à M. [K] la somme de 5 055 euros en répartion des dégradations locatives.

28. Dès lors que, ainsi qu’il a été dit, l’acte de cautionnement est entaché de nullité, M. [K] sera débouté de sa demande de condamnation solidaire de Mme [G].

29. La société Areas Dommages justifie de l’exclusion de garantie qu’elle invoque en produisant les conditions générales du contrat d’assurance multirisque habitation souscrit par Mme [J], qui prévoient que ’ne sont pas garantis….les dommages provenant d’entrées d’eau par les fenêtres, portes ou autres ouvertures fermées ou non, toitures découvertes ou bâchées’.

30. La cour considère que cette exclusion de garantie est précise et limitée, en ce qu’elle ne prive pas de sa substance la garantie dégâts des eaux prévue au contrat qui, selon les mêmes conditions générales du contrat d’assurance considéré, peut être mobilisée, notamment, pour les fuites, ruptures et débordements accidentels des conduites non enterrées d’adduction et de distribution d’eau, d’évacuation des eaux pluviales ménagères et de vidange, des chêneaux et gouttières, des installations de chauffage central ou à vapeur, des infiltrations à travers les toitures, terrasses et balcons, les infiltrations par les joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires ou au travers des carrelages.

31. Dans ces conditions, dès lors que les dégradations locatives dont M. [K] demande réparation sont consécutives à une entrée d’eau dans le logement depuis la fenêtre de toit laissée ouverte par la locataire, l’appelant sera également débouté de sa demande de condamnation solidaire de la société Aréas Dommages à l’indemniser des dégradations occasionnées à son logement.

Sur la condamnation solidaire de Mme [J] et de la caution au titre du préjudice de jouissance

32. M. [K] fait valoir que Mme [J] ne lui a pas remis les clés du logement à la date d’échéance du bail le 15 avril 2022 et qu’il n’a pu prendre possession des lieux que le 19 juin 2022 dans la soirée, après que les sapeurs-pompiers intervenus à sa demande aient procédé à l’ouverture forcée de la porte de l’appartement.

Il estime que cette situation lui a causé un préjudice de jouissance qui doit s’évaluer au regard de la valeur locative du bien, soit en l’espèce, à la somme de 580 euros correspondant à deux mois de loyer charges comprises.

M. [K] n’avance aucun moyen au soutien de sa demande de condamnation solidaire de la caution au titre de la réparation de son préjudice de jouissance.

33. Sur ce point également, Mme [G] oppose la nullité l’acte de cautionnement et la mauvaise foi du bailleur.

Sur ce,

34. En vertu de l’article 1240 du code civile, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résolution du contrat de louage de chose emporte obligation pour le locataire de restitutier au bailleur la chose louée en quittant matériellement les lieux et en lui remettant les clés et autres moyens d’accès au logement.

A défaut, le locataire est tenu d’indemniser le bailleur de l’entier préjudice résultant pour lui de l’absence de prise de possession du logement à l’issue du bail.

35. En l’espèce, il résulte des débâts que Mme [J] n’a pas restitué le logement à M. [K] au terme du bail, le 15 avril 2022, et que faute pour la locataire d’avoir remis les clés du logement à son bailleur, ce dernier n’a pu en reprendre possession effectivement qu’à la suite de l’intervention des sapeurs-pompiers le 19 juin 2022 qui en ont forcé la porte d’entrée.

La cour considère dès lors qu’il y a de fixer le préjudice de jouissance de M. [K] pour la période courant du 16 avril 2022 au 19 juin 2022 inclus à un montant équivalent à celui du loyer qui aurait été du par la locataire si le contrat s’était poursuivi sur cette période.

36. Le jugement déféré sera par conséquent infirmé de ce chef et Mme [J] sera condamnée à verser à M. [K] la somme de 580 euros – correspondant à deux mois de loyers charges comprises – à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

37. Dès lors que l’acte de cautionnement est entaché de nullité, M. [K] sera en revanche débouté de sa demande de condamnation solidaire de Mme [G].

Sur les frais du procès

38. Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

39. Mme [J], qui succombe en cause d’appel, sera condamnée aux dépens d’appel.

40. M. [K], qui succombe à l’égard de Mme [G], sera condamné à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

41. Compte tenu de la situation des parties, il n’y a pas lieu de condamner M. [K] à l’égard de la société Areas Dommages au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il rejette la demande formée par M. [K] au titre des dégradations locatives et en ce qu’il rejette la demande de M. [K] au titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [E] [J] à verser à M. [C] [K] la somme de 5 055 euros au titre des réparations locatives,

Condamne Mme [E] [J] à verser à M. [C] [K] la somme de 580 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Déboute M. [D] [K] de ses demandes dirigées à l’égard de Mme [L] [G] et de la société Areas Dommages.

Y ajoutant,

Condamne Mme [E] [J] aux dépens d’appel.

Condamne M. [C] [K] à verser à Mme [L] [G] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute M. [K] et la société Areas Dommages de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.