Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 09 OCTOBRE 2026

(n° 2026/ 249 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/04544 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK6TU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Décembre 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J.EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 23 / 01876

APPELANTE

VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VA L DE MARNE, Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le numéro 785 769 555, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Sandra OHANA de la SELARL OHANA-ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant Me Guillaume GHAYE, LAZARE AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : J0067

INTIMÉ

Monsieur [Z] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Pierre-philippe FRANC de la SELARLU CABINET FRANC, avocat au barreau de PARIS, toque : D0189

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chmabre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PRODÉDURE

M. [Z] [F] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section AC n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], dont M. [K] [V] et Mme [A] [K] se sont portés acquéreur au prix de 160 000 €.

Suite à la déclaration d’intention d’aliéner adressée par le notaire en charge de la vente à la mairie de [Localité 4] par lettre du 12 février 2021, l’EPIC Valophis Habitat, délégataire du droit de préemption urbain sur le territoire de cette commune par décision de l’Etat en date du 15 avril 2021, a exercé le droit de préemption aux prix et conditions indiqués dans la DIA, à savoir 160.000€, par une décision en date du 16 avril 2021 signifiée le même jour tant au notaire qu’à M. [F].

Valophis Habitat a consigné l’intégralité du prix de vente auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations le 13 juillet 2021, et a par courriers en date du 26 juillet 2021, notifié au propriétaire et à son notaire copie du récépissé de consignation.

La date de signature de l’acte authentique a été fixée au 23 mai 2022, date à laquelle le notaire a dressé un procès-verbal de carence en raison de la non-comparution de M. [Z] [F].

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier délivré le 9 mars 2023, l’EPIC Valophis Habitat, Office Public de l’Habitat du Val de Marne, ci-après Valophis Habitat, a fait assigner M. [Z] [F] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir dire parfaite la vente.

Par jugement en date du 10 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a :

– débouté la « société » Valophis Habitat, Office Public de l’Habitat du Val de Marne de ses demandes,

– rappelé qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit,

– condamné la « société » Valophis Habitat Office Public de l’Habitat du Val de Marne aux dépens,

– condamné la « société » Valophis Habitat, Office Public de l’Habitat du Val de Marne à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– accordé aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que l’EPIC ayant notifié son intention d’exercer son droit de préemption le 16 avril 2021, il disposait en vertu des dispositions de l’article R.213-12 du code de l’urbanisme, d’un délai de trois mois pour faire établir l’acte authentique de vente, soit jusqu’ au 16 juillet 2021, et qu’il ne produisait aucun élément justifiant que, ainsi qu’il le soutenait, il s’est trouvé confronté à un obstacle tenant à une inscription grevant le bien non levée.

L’EPIC Valophis Habitat a interjeté appel par déclaration du 28 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 octobre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, l’EPIC Valophis Habitat demande à la cour de :

Vu le code civil et notamment ses articles 1116, 1240 et 1583,

Vu le code de procédure civile, et notamment ses articles 44, 538, 696 et 783,

Vu le code des procédure civiles d’exécution, et notamment ses articles L.131-1 et

L.321-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu le code de l’urbanisme, et notamment ses articles L.213-2, L.213-14 R.213-5,

R.213-8 et R.213-12,

– D’ANNULER, D’INFIRMER OU DE REFORMER les dispositions du jugement du Tribunal judiciaire de CRETEIL en date du 10 décembre 2024 (RG n°23/01876) ayant :

o Débouté la société VALOPHIS HABITAT, Office Public de l’Habitat du VAL-DE-MARNE de ses demandes, soit pour rappel :

En conséquence, statuant à nouveau :

– DE JUGER que la vente de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] sur les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] est parfaite entre Monsieur [F] et VALOPHIS HABITAT par l’effet de la décision de préemption en date du 16 avril 2021 ;

– D’ORDONNER la constatation de la vente par acte authentique dans un délai de quinze (15) jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 300€ (trois cents euros) par jour de retard ;

Et, à défaut de constatation de la vente par acte authentique signé par les parties dans le délai fixé :

– DE JUGER que l’arrêt à intervenir vaudra acte de vente au profit de VALOPHIS HABITAT ;

En toute hypothèse,

– DE CONDAMNER Monsieur [F] à verser à VALOPHIS HABITAT une somme de 10.000€ (dix mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– DE CONDAMNER Monsieur [F] aux entiers dépens de la présente instance dont le recouvrement pourra être effectué directement par Maître Guillaume GHAYE de la SELARL LAZARE AVOCATS, avocat au barreau de Paris.

– DE DÉBOUTER Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Au soutien de ses prétentions, Valophis Habitat expose avoir procédé à la consignation du prix de vente en raison d’obstacles au paiement à M. [F] constitués par le refus de ce dernier de recevoir le prix de vente et de passer la vente, et la révélation par l’état hypothécaire levé le 29 juin 2021 en vue de la réitération de la vente d’un commandement valant saisie du chef du précédent propriétaire grevant le bien empêchant ainsi la passation de tout acte translatif de propriété ; que ce n’est qu’en septembre 2021 que le notaire de M. [F] a pris attache avec son notaire, puis l’a informé par courriel du 15 octobre 2021, qu’il restait « dans l’attente du consentement du TRESOR PUBLIC » relativement à la mainlevée d’un commandement valant saisie du chef du précédent propriétaire ; que la mainlevée du commandement valant saisie, signée dès le 21 février 2020, n’a été publié que le 21 février 2022 par le notaire de M. [F], qui en a informé le sien le 8 avril 2022 ; qu’un rendez-vous de signature alors été convenu entre les notaires, M. [F] se voyant signifier la convocation par acte extrajudiciaire du 10 mai 2022 remis à étude ; qu’en dépit de son accord pour procéder à la réitération de la vente et au paiement du prix, M. [F] a fait volte-face et ne s’est pas présenté au rendez-vous de signature, Me [B] dressant alors un procès-verbal de carence le 23 mai 2022 ; qu’au retour de l’été 2022, M. [F], par l’intermédiaire de son notaire, a de nouveau changé d’avis et indiqué au notaire de Valophis Habitat qu’il était « disposé » à régulariser l’acte de vente, une nouvelle date de signature de l’acte a été fixée au 3 novembre 2022, à 14h30 et un projet d’acte authentique actualisé communiqué au notaire de M. [F] le 18 octobre 2022 ; que le 3 novembre 2022 au matin, M. [F] a informé son notaire, qu’il ne serait pas présent au rendez-vous alléguant que le prix n’était finalement pas suffisant.

En droit, Valophis Habitat fait valoir que dès lors qu’il a accepté l’offre en l’ensemble de ses termes par la notification au vendeur de sa décision d’acquérir le bien aux prix et conditions fixés dans la DIA, l’accord sur la chose et sur le prix est réalisé et la vente est parfaite entre les parties, cette solution n’étant pas remise en cause par les dispositions du nouvel alinéa 1 de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme qui dispose que le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique ; qu’il existe une distinction entre la perfection de la vente caractérisée par la rencontre des volontés sur la chose et sur le prix et le transfert de propriété qui peut être différé soit par la volonté des parties dans le cas d’une promesse de vente soit par la loi, en l’occurrence l’article L 213-14 précité ; que la vente est parfaite au 16 avril 2021, date de la décision de préemption. Il ajoute qu’il n’est pas discuté que la consignation réalisée dans le délai vaut paiement, alors que l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente est sans effet sur la régularité de la préemption, compte tenu de la consignation du prix de vente dans le délai légal de quatre mois ; qu’en estimant que l’acte authentique aurait dû être signé dans un délai de trois mois à compter de la notification de la décision de préemption, les premiers juges ont ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, dès lors que c’est seulement lorsque le prix d’acquisition n’est pas payé ou consigné dans le délai de quatre mois que le vendeur « peut aliéner librement son bien », conformément aux dispositions de l’article L.213-14 du code de l’urbanisme précité.

A titre subsidiaire, si la cour de céans devait considérer que l’acte authentique de vente aurait dû être régularisé dans un délai de trois mois ’ ce qui n’est pas le cas ’, il y aurait lieu de prendre en compte l’existence d’un obstacle à la signature de cet acte, tiré de l’absence de publication de la mainlevée du commandement valant saisie du chef du précédent propriétaire.

Aux termes de ses dernières conclusions du 31 juillet 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [F] demande de confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de condamner VALOPHIS HABITAT, Office Public de l’Habitat du VAL-DE-MARNE à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [F] fait sienne la motivation du tribunal.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 avril 2026.

MOTIFS DE L’ARRET

– Sur la perfection de la vente

Par application de l’article L.213-2 du code de l’urbanisme, la personne publique titulaire du droit de préemption urbain dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), pour se prononcer sur son intention de préempter.

Selon l’article R. 213-8 du même code : « lorsque l’aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l’objet d’une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire :

a) Soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption ;

b) Soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d’une rente viagère ;

c) Soit son offre d’acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d’acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Dans le cas d’une vente envisagée moyennant le versement d’une rente viagère, le titulaire du droit de préemption et, le cas échéant, la juridiction doivent respecter les conditions de paiements proposées par le vendeur. Toutefois, le titulaire peut proposer, et la juridiction fixer, la révision du montant de cette rente et du capital éventuel ».

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Par ailleurs, l’article L. 213-14 en sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 :  «En cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ’, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique.

Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l’aliéner librement. »

Il est constant que la déclaration d’intention d’aliéner constitue une offre de vendre ( 3e Civ. 17 septembre 2014, n°13-21.824), et que dès lors que le bénéficiaire du droit de préemption a notifié sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés par le vendeur, l’accord sur la chose et sur le prix est réalisé et la vente est parfaite avec toutes les conséquences qui en résultent.

Comme le soutient Valophis Habitat, cette solution n’est pas remise en cause par les dispositions de l’alinéa 1er de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme qui dispose qu’en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l’article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique, dès lors qu’il convient effectivement de distinguer entre la perfection de la vente caractérisée par la rencontre des volontés sur la chose et sur le prix et le transfert de propriété qui peut être différé soit par la volonté des parties dans le cas d’une promesse de vente soit par la loi, en l’occurrence l’article L 213-14 précité.

En l’espèce, la déclaration d’intention d’aliéner du 12 février 2021 a été reçu en mairie le 17 février suivant, et par une décision en date du 16 avril 2021, Valophis Habitat a exercé le droit de préemption aux prix et conditions mentionnées dans la DIA, cette décision de préemption étant signifiée à la même date à Me [H] et à M. [F].

La vente était donc parfaite à cette date du 16 avril 2021, quand bien même le transfert de propriété était, par l’effet des dispositions précitées, reportée à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenues le paiement du prix et l’acte authentique.

Par ailleurs, il est constant que l’intégralité du prix de vente a été consignée le 13 juillet 2021, soit dans le délai légal de quatre mois à compter de la décision de préemption expirant le 17 août 2021, ladite consignation réalisée dans ce délai valant paiement sans qu’il soit besoin d’obtenir l’accord du créancier ni, à défaut, une validation judiciaire (3eCiv.10 déc. 2003, n° 02-12.894).

Toutefois, il est également établi que la signature de l’acte authentique n’est pas intervenue dans le délai de trois mois prévu par l’article R. 213-12 qui dispose que, en cas d’accord sur le prix indiqué par le propriétaire ou sur le prix offert par le titulaire du droit de préemption, un acte authentique est dressé dans un délai de trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété, sans qu’il soit toutefois prévu une quelconque sanction au défaut d’établissement de l’acte authentique dans ce délai.

De surcroît, l’établissement d’un acte authentique dans le délai de trois mois n’est pas exigé comme une condition de formation de la vente, laquelle se forme comme dans le droit commun de la vente, par la rencontre d’une offre de vendre et d’une acceptation, mais uniquement comme une condition du transfert de propriété.

Dès lors, en retenant que le défaut de signature de l’acte authentique constatant la vente dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision de préemption faisait obstacle au caractère parfait de la vente, le tribunal a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, la signature de l’acte authentique n’ayant d’effet que sur le transfert du droit de propriété et non sur la formation de la vente.

Enfin, il est établi par les pièces produites aux débats par Valophis Habitat que la signature de l’acte authentique n’a pu intervenir dans le délai de trois mois qu’en raison du comportement de M. [F] et de l’existence d’une inscription grevant le bien non levée dans ledit délai, empêchant la signature de l’acte authentique constatant la vente, cependant que Valophis [J] a accompli toutes diligences en vue de la régularisation de l’acte authentique dans les délais légaux.

Ainsi, outre que la consignation du prix de vente est intervenu le 13 juillet 2021, le notaire de Valophis Habitat a procédé à une demande de renseignements auprès du service de la publicité foncière le 28 juin 2021 (pièce n°10 Valophis) en vue de la signature de l’acte authentique, lequel faisait état d’une l’inscription non levée grevant le bien du chef du propriétaire précédent, constituant un obstacle à la régularisation dudit en l’état.

Il résulte également du relevé de formalités en date du 5 octobre 2022 (pièce n°11 Valophis) que la mainlevée de l’inscription pourtant datée du 21 février 2020 n’a été publiée par Me [H], notaire de M. [F], le 21 février 2022, et que le notaire de Valophis Habitat n’en a été informée que par courriel dudit notaire du 8 avril 2022.

Enfin, il est constant et non contesté qu’en suite de cette information, les parties ont convenu, par leurs notaires, de la fixation d’un rendez-vous de signature de l’acte authentique au 23 mai 2022, ce dont M. [F] était informé par acte extrajudiciaire du 10 mai 2022 (pièces n°16 et 11 Valophis) outre par son notaire, et qu’il n’a pas comparu à cette date, contraignant Valophis Habitat à requérir le notaire de dresser un procès-verbal de carence (pièce n°14 Valophis).

Il s’ensuit que le défaut de signature de l’acte authentique de vente, laquelle était parfaite à la date du 16 avril 2021, étant exclusivement due à la carence de M. [F], celui-ci ne saurait s’en prévaloir pour s’opposer à la demande de Valophis Habitat.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes en ce sens de Valophis Habitat, et de dire que la vente de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] sur les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] est parfaite entre M. M. [F] et Valophis Habitat par l’effet de la décision de préemption en date du 16 avril 2021, et d’ordonner la constatation de la vente par acte authentique dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt.

Par ailleurs, en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il n’apparaît pas utile d’assortir l’obligation de M. [F] d’une astreinte dès lors que la cour fera droit à la demande tendant à prévoir qu’à défaut de constatation de la vente par acte authentique signé par les parties dans le délai fixé, le présent arrêt vaudra acte de vente au profit de Valophis Habitat.

– Sur la demande reconventionnelle de M. [F] en paiement de dommages et intérêts

M. [F] fait valoir subir un préjudice qu’il estime à la somme de 100.00 € compte tenu de l’action de Valophis Habitat, son bien se trouvant maintenant immobilisé depuis plus de quatre ans sans qu’il puisse le relouer.

Il sera fait observer qu’outre que M. [F] ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande justifiant du préjudice locatif qu’il allègue, la demande principale de Valophis Habitat étant accueillie comme étant bien fondée, sa demande de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée.

– – Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à Valophis Habitat la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles, et sera, pour les mêmes motifs, débouté de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 10 décembre 2024 ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

DIT que la vente de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] cadastré section AC n°[Cadastre 1] et AC n°[Cadastre 2] est parfaite entre M. [Z] [F] et l’EPIC Valophis Habitat par l’effet de la décision de préemption en date du 16 avril 2021;

ORDONNE à M. [Z] [F] de régulariser l’acte authentique de vente du bien sus-indiqué dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;

DIT qu’à défaut de constatation de la vente par acte authentique signé par les parties dans le délai fixé, le présent arrêt vaudra acte de vente :

ENTRE

M. [Z] [F], né à [Localité 6] (ALGERIE) le 12 novembre 1977

Et

L’Etablissement dénommé VALOPHIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE, établissement public à caractère industriel et commercial

De la pleine propriété du bien

DESIGNATION DU BIEN

A [Localité 7] (VAL -DE-MARNE) [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 5],

Une maison d’habitation en mauvais état intérieur, élevée sur caves et sous-sol

– d’un rez-de-chaussée composée d’une entrée, salle à manger, chambre, cuisine et cabinet de toilettes, WC,

– d’un premier étage comprenant deux chambres et trois dressings,

– Grenier au-dessus,

Fissure mur extérieur,

Figurant au cadastre section AC n°[Cadastre 1] pour 00 ha 03 a 78 ca et AC n°[Cadastre 2] pour 00 ha 00 a 09 ca

AU PRIX DE 160.000 EUROS (cent-soixante mille euros)

EFFET RELATIF

Acquisition suivant acte reçu par Maître [U] [H], notaire à [Localité 10] le 21 février 2020 publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] 3 le 10 mars 2020 volume 2020P, 1473

CONDAMNE M. [Z] [F] aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE M. [Z] [F] à payer à l’EPIC VALOPHIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

DÉBOUTE M. [Z] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,