N° RG 26/00419 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OCVG

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 26/00419 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OCVG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me Catherine SOUDANT

Monsieur [R] [Y]
et
Madame [D] [P]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Roger LEMONNIER
Me Catherine SOUDANT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
09 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°824 541 148
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 343
Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparant en personne

Madame [D] [P]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière

DÉBATS :
A l’audience publique du 09 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Octobre 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un acte sous seing privé avec prise d’effet au 15 septembre 2023, la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son mandataire la SAS FONCIA ABFC a loué à Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à 67100 Strasbourg moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 736,89 euros outre 275 euros de provision pour charges, payables à terme échu au plus tard le 5 du mois.

Se prévalant d’une quittance subrogative, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE S a, par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, fait délivrer aux locataires, un commandement de payer la somme de 1 600 euros au titre des loyers et charges échus impayés des mois de novembre et décembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a fait assigner Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
• ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
• condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 6 510,58 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2025 pour la somme de 2 035,80 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,
• condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
• condamner in solidum les locataires à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 28 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 juin 2026.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 675,94 euros, au titre des loyers et charges échus au 1er juin 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. Elle précise que la dette locative est considérable et s’oppose aux délais de paiement sollicités et subsidiairement en cas de délai de paiement qui seraient accordés par la juridiction de céans, elle sollicite la clause cassatoire.

Monsieur [R] [Y] comparait. Il indique ne pas contester le montant de la dette locative en exposant toutefois avoir fait un virement instantané à la société FONCIA d’un montant de 1 078,81 euros le 4 juin 2026, un virement de 1 028,81 euros à [Localité 6] le 3 juin 2026 et un virement de 50 euros à FONCIA le 1er juin 2026. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 350 euros par mois en sus du loyer et charges courants avec maintien dans les lieux. Il indique être chauffeur de bus et percevoir entre 2 000 et 2 500 euros de revenus par mois, sa compagne aurait débuté un CDI chez FONCIA la veille de l’audience et devrait percevoir un salaire annuel de 28 000 euros bruts. Le couple a trois enfants mineurs. Il précise qu’un dossier de surendettement serait en cours jusqu’à la fin de l’année et que 500 euros par mois sont réglés dans ce cadre pour apurer les dettes au détriment du loyer, qu’une saisie opérée par la Trésorerie a également grevé la situation du ménage. Il indique que le paiement du loyer courant est repris totalement.

Madame [D] [P], citée à étude, ne comparait pas ni personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu à la juridiction.

L’affaire est mise en délibéré à ce jour. Il est demandé à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de transmettre en cours de délibéré et au plus tard au 22 juin 2026 un décompte actualisé de la dette locative.

Par note en délibéré du 11 juin 2026 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a transmis un décompte actualisé au 11 juin 2026 et a précisé qu’à cette date aucune somme du montant annoncé par les locataires lors de l’audience n’apparaît.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 14 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

• Sur la subrogation

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES agit par subrogation du bailleur sur le fondement de l’article 2309 du code civil qui dispose que la caution qui a payé tout ou partie la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur et du cautionnement régularisé par lui le 11 septembre 2023.

Il s’en déduit que la caution subrogée, dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement.

L’acte de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans ses conditions générales qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

• Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies au dossier, notamment du contrat de bail ainsi que le décompte des loyers et charges actualisé au 11 juin 2026 et des quittances subrogatoires que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve d’arriérés de loyers et de charges impayés à hauteur de 10 575,94 euros pour les mois de novembre et décembre 2024, février, mai, juillet à décembre 2025, janvier à mars 2026 inclus.

Monsieur [R] [Y] présent à l’audience indique que des versements auraient été effectués les 1er, 3 et 4 juin 2026 . Or, il ne justifie aucunement de ces versements et le décompte actualisé communiqué par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en cours de délibéré ne fait pas état de ces paiements.

Madame [D] [P], non comparante, ne conteste de fait pas le montant de la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 575,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour les mois de novembre et décembre 2024, février, mai, juillet à décembre 2025, janvier à avril 2026 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 février 2025 pour la somme de 1 600 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

• Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 avril 2025, Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Dès lors, Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, sur quittance subrogative. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Monsieur [Y] fait état de la situation du ménage lors de l’audience de plaidoirie, il ne verse aucun justificatif relatif à sa situation professionnelle, à celle de sa compagne si à la situation financière du couple, se contenant d’indiquer qu’ils seraient en capacité de verser la somme de 350 euros en sus du loyer et charges courants. Par ailleurs, le décompte actualisé transmis en cours de délibéré met en lumière que les loyers courants ne sont pas versés, que les sommes avancées par Monsieur [Y] notamment un versement de 1 028,81 euros au bénéfice d’ACTION LOGEMENT SERVICES n’apparaissent pas sur le décompte de la demanderesse, que le montant de la dette locative avancée par la demanderesse au bailleur est très conséquent et qu’il est manifeste que les locataires ne pourront faire face à des délais de paiement au regard de ce montant.

Dès lors, il convient de rejeter la demande en délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des situations respectives des parties et de l’équité, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 15 septembre 2023 entre la SCI FONCIERE RU 01/2009 représentée par son mandataire la SAS FONCIA ABFC et Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P],d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à 67100 Strasbourg sont réunies à la date du 14 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT la somme de 10 575,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour les mois de novembre et décembre 2024, février, mai, juillet à décembre 2025, janvier à avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 février 2025 pour la somme de 1 600 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, sur quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges, et ce, à compter du terme du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P] de leur demande en délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Y] et Madame [D] [P]Madame [T] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS