N° RG 26/00418 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OCVD

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 26/00418 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OCVD

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me Catherine SOUDANT

Monsieur [L] [A]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Roger LEMONNIER
Me Catherine SOUDANT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
09 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 824 541 148
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 343
Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [A]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière

DÉBATS :
A l’audience publique du 09 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Octobre 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 avril 2024 avec prise d’effet au 15 avril 2024, Monsieur [F] [Q] et Madame [W] [Q] par l’intermédiaire de la société ADMINIS ALSACE ont loué à Monsieur [L] [A] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 382,95 euros outre 70 euros de provision pour charges, payable d’avance au plus tard le 5 de chaque mois.

Se prévalant d’une quittance subrogative, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 523,55 euros au titre des loyers et charges échus des mois de janvier à mai 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
• ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
• condamner le locataire à payer la somme de 2 133,45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 23 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 523,55 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,
• condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers contractuel augmenté des charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
• condamner le locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 23 décembre 2025 .

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 juin 2026.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 914,10 euros, au titre des loyers et charges échus au 1er juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus.

La demanderesse indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement sous réserve d’une clause cassatoire et précise que la dette locative a légèrement diminué des versements étant effectuée, et que par ailleurs les revenus du locataire devraient lui permettre de faire face au paiement du loyer avec un complément pour apurer la dette.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [L] [A], ne comparaît pas.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 27 mai 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels Monsieur [L] [A] perçoit des revenus mensuels à hauteur de 1 950 euros et a des charges mensuels de 608 euros. La dette locative s’est constituée à la suite d’une baisse de revenus liée à la rupture conventionnelle de son contrat de travail en août 2024. Depuis novembre 2025, il bénéficie d’un CDI dans le domaine de la logistique et perçoit entre 1 950 et 2 200 euros de salaire net mensuel. Un premier plan d’apurement a été mis en place en juillet 2025 mais a été mis en échec par le locataire après le versement de trois mensualités, il se serait rapproché de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour la mise en place d’un nouveau plan d’apurement et aurait été invité à se présenter à la présente audience pour soutenir une demande de délai de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 9 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 12 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 décembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

• Sur la subrogation

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES agit par subrogation du bailleur sur le fondement de l’article 2309 du code civil qui dispose que la caution qui a payé tout ou partie la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur et du cautionnement régularisé par lui le 12 avril 2024.

Il s’en déduit que la caution subrogée, dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement.

L’acte de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 2023 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article intitulé « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus six semaines à compter du commandement de payer du 11 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

• Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies au dossier, notamment de l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges et des quittances subrogatoires, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de 2 914,10 euros pour les mensualités de janvier, février, avril, mai, septembre, novembre 2025 et février et mars 2026.

Monsieur [L] [A] qui ne comparait pas ne conteste pas la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [A] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 914,10 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 juin 2025 pour la somme de 1 523,55 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. Sur l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES met en avant que Monsieur [L] [A] a les capacités financières pour faire face au paiement du loyer et d’un complément pour apurer la dette qui a quelque peu diminué en raison de versements effectués par le locataire. Elle indique qu’elle n’est pas opposé à des délais de paiement et sollicite une clause cassatoire.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu d’accorder à Monsieur [L] [A], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 81 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [L] [A] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [L] [A] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [A] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties et des démarches judiciaire qu’a dû accomplir la demanderesse, de condamner Monsieur [L] [A] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 300 euros fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2024 avec prise d’effet au 15 avril 2024 entre Monsieur [F] [Q] et Madame [W] [Q], d’une part, et Monsieur [L] [A], d’autre part, concernant le logement meublé situé au [Adresse 5] à [Localité 5] sont réunies à la date du 24 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [A] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 914,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 1 523,55 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [L] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 81 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs ou la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que Monsieur [L] [A] soit condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [L] [A] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS