RG 26/00001 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KM7Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND
Juge de l’exécution

JUGEMENT D’ORIENTATION – VENTE AMIABLE
du 09/10/2026

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A.S. EOS FRANCE en qualité de représentant recouvreur du Fonds Commun de Titrisation CREDINVEST représenté par la SA EUROTITRISATION, venant aux droits de la CAISSE [Adresse 1], venant elle-même aux droits de la SA BANQUE CHALUS, dont le siège social est sis chez Me Barbara Gutton – [Adresse 2]

représentée par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND et plaisant par Maitre Alexis GRIMAUD de la SELARL LX RENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de GRENOBLE

CRÉANCIER POURSUIVANT

ET :

S.C.I. [C], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître DAMON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉBITEUR SAISI

ET ENCORE:

TRESOR PUBLIC – PRS PDD63, dont le siège social est sis [Adresse 4]

CREANCIER INSCRIT

Après débats à l’audience du 11 Septembre 2026, Alexis LECOCQ, Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND statuant en matière de saisie immobilière, assisté de Laetitia JOLY, Greffier, a rendu la décision suivante le neuf Octobre deux mil vingt six par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS

Par acte de commissaire de justice en date du 20 Octobre 2025, la S.A.S. EOS FRANCE a fait délivrer à la S.C.I. [C] un commandement de payer valant saisie immobilière en exécution.

Ce commandement a été publié au service de la Publicité Foncière du Puy de Dome le 31 Octobre 2025 Volume 2025S n° 36.

Par acte d’huissier en date du 26 Décembre 2025, la S.A.S. EOS FRANCE a fait assigner la S.C.I. [C] à comparaître à l’audience du juge de l’exécution de [Localité 1] statuant en matière de saisie immobilière du 13 Mars 2026.

Le commandement de payer valant saisie a été dénoncé aux créanciers inscrits, par acte du 29 décembre 2025 valant assignation à comparaître à l’audience d’orientation.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 31 Décembre 2025.

Dans ses dernières écritures n°2, le créancier poursuivant demande à la juridiction de:
– débouter la SCI [C] de sa demande tendant à voir prescrire la créance de la société EOS FRANCE,
– déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande de la SCI [C] sur la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière,
– débouter la SCI [C] de ses demandes, fins et conclusions,
– fixer le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, à la somme de 80 518,24 euros, outre mémoire,
– juger que si une autorisation amiable de vente était accordée à la SCI [C], le jugement précisera que la vente ne pourra être autorisée pour un montant net vendeur inférieur à 100 000 euros,
– ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers suivants: un immeuble collectif à usage de commerce et d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2] comprenant des caves en sous- sol, au rez de chaussée: une entrée avec cage d’escaliers, un local commercial, aux 1er, 2ème, et 3ème étage, trois appartements de cinq pièces, au 4ème étage, grenier et combles (cadastre : AI n°[Cadastre 1], [Adresse 5], 00ha 1 a 11 ca),
– fixer le montant de la mise à prix à 80 000 euros,
– fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la SAS [D] [Q] [I], commissaires de justice associé à [Localité 3], ou de tout autre commissaire qu’il plaira au juge de l’exécution de désigner, lequel pourra de faire assister, si besoin est , de deux témoins, d’un serrurier et de la [Localité 4] Publique,
– dire et juger qu’en cas d’application de l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, il sera fait application de l’ensemble des clauses des conditions de vente, sauf application de l’article 322-23 et les frais taxés et émoluments de vente seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente à l’avocat poursuivant en un chèque libellé à son ordre,
– dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique, le débiteur demande à la juridiction de :
à titre principal,
– constater l’extinction de la créance de la société EOS FRANCE par l’effet de la prescription,
– déclarer nul et sans effet le commandement de payer du 20 octobre 2025,
– constater que la nullité du commandement entraîne de plein droit la nullité de l’ensemble de la procédure de saisie immobilière subséquente engagée à l’encontre de la SCI [C],
– ordonner la mainlevée de la saisie immobilière,
– ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5]- Ferrand aux frais exclusifs du créancier poursuivant, la SAS EOS FRANCE,

A titre subsidiaire,
– débouter la SAS EOS France de ses demandes en paiement des sommes au titre des échéances antérieures à la déchéance du terme (soit la tomme de 37 191,34 euros en capital et 46 314,41 euros intérêts compris),
– juger que les règlements partiels intervenus postérieurement à la déchéance du terme doivent être réimputés en priorité sur le capital,
– fixer le montant de la créance de la SAS EOS France à la seule somme vérifiable, après imputation sur le capital des sommes réglées par la société [C], augmentée des intérêts calculés sur cette base réajustée,
– condamner la société EOS France à produire un nouveau décompte des sommes dues,
– autoriser la SCI [C] à procéder à la vente amiable de l’immeuble situé [Adresse 5] à Issoire,
– fixer l’audience de rappel à une date qui plaira au Tribunal,

En tout état de cause,
– condamner la SAS EOS France aux entiers dépens de la présente procédure et à régler une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les créanciers inscrits n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, “à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée”.

Sur la prescription et la nullité de la procédure

La SCI J.T. invoque la prescription de la créance en faisant valoir qu’elle doit être considérée comme un non- professionnel et bénéficier de la prescription biennale prévue par l’article L. 218-2 du code de la consommation. Elle ajoute que l’action immobilière serait également frappée par la prescription quinquennale dans la mesure où les premières échéances non régularisées remonteraient au 5 novembre 2017, et que le commandement litigieux n’est intervenu que le 20 octobre 2025. Elle estime que les paiements partiels ne peuvent être considérés comme interruptif de prescription.

Par ailleurs, elle soulève la nullité du commandement valant saisie immobilière en ce que le décompte des sommes réclamées au titre des échéances antérieures à la déchéance du terme n’est pas suffisamment précis et ne permet pas un contrôle de l’assiette de la créance et de la prescription applicable.

– Sur la prescription applicable

L’article 218-2 du code de la consommation prévoit que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Les consommateurs sont définis dans l’article préliminaire du code de la consommation comme toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité professionnelle.

La société civile immobilière n’étant pas une personne physique, elle n’entre dès lors pas dans le champs d’application de la prescription biennale consumériste, la prescription applicable étant celle du droit commun,en particulier, la prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières.

– Sur l’interruption de la prescription

A l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à compter de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte qu’en matière de crédit immobilier, l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives et l’action en paiement du capital restant dû se prescrit quant à elle à compter de la déchéance du terme qui emporte son exigibilité.

En l’espèce, la SCI [C] fait valoir que la première échéance non régularisée remonte au 5 novembre 2017, que la déchéance du terme est intervenue le 10 janvier 2020, alors que le commandement n’a été délivré que le 20 octobre 2025.

Le délai pour agir en paiement expirait donc en principe, pour le recouvrement de la première échéance impayée le 5 novembre 2022 et pour le recouvrement du capital restant dû le 18 mars 2006.

Néanmoins, en vertu de l’article 2240 du code civil, la prescription est interrompue par la reconnaissance que le débiteur ou le possesseur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait.

Pour être interruptive de la prescription, la reconnaissance de la dette doit émaner de celui qui est en voie de prescrire et être certaine, mais elle peut être tacite et résulte de tout fait impliquant sans équivoque l’aveu de l’existence du droit du créancier. En outre, la reconnaissance, même partielle, que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait, entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif qui ne peut se fractionner.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que, postérieurement à la déchéance du terme, la SCI [C] a procédé à des paiements réguliers du 7 janvier 2022 au 9 novembre 2022, pour des montants mensuels compris entre 3000€ et 5000€, adressés à la société EOS France.

De par leur nombre et leur régularité, ces paiements partiels ont interrompu le délai de prescription à l’égard de la SCI J.T., tant pour les échéances impayées que pour le capital restant dû et ce jusqu’au 9 novembre 2022, date du dernier paiement.

La SCI J.T. ne justifie pas en outre de pression qu’elle aurait subi de la part du créancier pour règler sa dette qui mettrait en doute sa volonté de reconnaître et d’apurer volontairement sa dette.

Au moment où le commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré le 20 octobre 2025, l’action en paiement de la société EOS n’était donc pas prescrite.

La SCI J.T. sera donc déboutée de sa demande principale tendant à dire que la créance est prescrite.

– Sur la nullité du commandement

L’article 74 du code de procédure civile prévoit que les exceptions doivent être soulevées, sous peine d’irrecevabilité, simultanément et in limine litis avant toute défense au fond ou fin de non- recevoir.

La nullité du commandement ayant été soulevée, avant toute défense au fond dans les premières conclusions du défendeur, celui-ci est recevable à l’invoquer.

Le commandement de payer valant saisie est un acte de commissaire de justice dont la nullité est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure en application de l’article 649 du code de procédure civile. Les conditions de sa régularité sont soumises aux articles 114 du code de procédure civile pour les règles de forme et 117 du même code pour les règles de fond. L’irrégularité touchant une règle de forme d’un acte de procédure n’entraîne sa nullité que si celui qui l’invoque démontre que l’irrégularité lui a porté grief.

L’article R. 321- 3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le commandement contient notamment un décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires. Il prévoit également que si les mentions prévues sont prescrites à peine de nullité, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier.

La SCI J.T. soutient que le décompte au titre des échéances antérieures à la déchéance du terme n’est pas précis et empêche de déterminer l’assiette exacte de la créance alléguée et la prescription applicable.

Toutefois, il convient de relever que le créancier a transmis un décompte annexé au commandement reprenant le détail des sommes dues (capital/ intérêts) et les versements effectués par le débiteur. S’agissant des échéances impayées antérieurement à la déchéance du terme, il convient de relever que l’acte authentique du 16 janvier 2007 précise le nombre d’échéances de remboursement, à compter du 5 février 2007, avec le détail du taux effectif global, que le courrier de mise en demeure délivré au débiteur le 10 janvier 2020 comporte un décompte dans lequel figure le détail de la créance échue et la date du premier incident de paiement, à savoir le 5 novembre 2017.

Ainsi, le décompte figurant dans le commandement aux fins de saisie apparaissant suffisamment précis pour permettre à la SCI J.T. de connaître le montant exact des sommes dont elle était redevable, le débiteur ne rapporte pas l’existence d’un grief pouvant entraîner la nullité de l’acte. Elle sera dès lors débouté de sa demande en nullité, mais également de sa demande de déduction des sommes dues au titre des échéances antérieures.

Sur les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution :

Par application des dispositions de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En l’espèce, le créancier poursuivant a diligenté la présente procédure en vertu d’un acte authentique de prêt en date du 16 janvier 2007, reçu par Maître [X] [F], notaire à [Localité 6].

S’agissant d’une procédure introduite en exécution d’un acte authentique, l’article L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable.

Le poursuivant justifie en outre avoir prononcé la déchéance du terme le 10 janvier 2020, notifiée au débiteur.

Il est en outre établi que la saisie porte sur des droits réels afférent à un ensemble immobilier susceptible de faire l’objet d’une cession.

Ainsi les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont donc réunies.

Sur le montant de la créance du poursuivant

L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, prévoit que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ;

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

En l’espèce, si la SCI [C] ne conteste pas le décompte du créancier, elle sollicite l’imputation des règlements effectués postérieurement à la déchéance du terme sur le capital.

Toutefois, l’article 1343-1 du code civil prévoit que lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts, le paiement partiel s’imputant d’abord sur les intérêts.

Il n’y a pas lieu de prévoir une autre imputation, le débiteur ne justifiant pas de sa situation financière au sens de l’article 1343-5.

Ainsi la créance du poursuivant sera mentionnée à la somme totale de 80 016,33€, se décomposant comme suit :
– principal :68 900,45 €
– intérêts échus au 14 octobre 2025 : 10 613,97 €
– frais accessoires : 501,91 €

Sur la demande de vente amiable

Les dispositions de l’article l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, permettent au juge d’ordonner, à la demande du débiteur, la vente amiable du bien, si celle-ci peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques de marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, il convient de constater que le créancier ne s’oppose pas à une vente amiable et que l’état de l’immeuble et sa situation, démontrent que l’immeuble peut être vendu à l’amiable dans des conditions satisfaisantes.

En conséquence, il y a lieu d’autoriser la vente amiable du bien saisi.

En application des dispositions de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, eu égard aux conditions économiques du marché, au montant proposé initialement pour la mise à prix, au prix d’acquisition de l’immeuble par le débiteur saisi, à l’état du bien tel qu’il ressort du procès-verbal descriptif d’huissier de justice précité, et au prix de vente proposé selon le mandat, il convient de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 80 000€.

La fixation d’un prix plancher supérieur aurait en effet pour conséquence de priver le débiteur saisi de toute marge de négociation envers les éventuels acquéreurs.

Sur la taxation des frais

Les frais taxables à la charge de l’acquéreur sont réglementés par les articles R. 444-3, R. 444-49 et suivants, R. 444-71 et suivants du code de commerce, l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice et l’arrêté du 6 juillet 2017 fixant les tarifs réglementés de postulation des avocats en matière de saisie immobilière. Pour être retenus, les frais doivent avoir été nécessaires à la poursuite et être dûment justifiés.

Au vu des éléments produits, les frais de poursuites seront taxés à la somme de 5 697,62€.

Sur les autres demandes

Par application combinée des articles 696 du code de procédure civile et R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, les dépens seront employés en frais de poursuites soumis à taxation pour ceux exposés jusqu’à la date du présent jugement, selon la vérification ci-dessus développée.

Le débiteur sera condamné au surplus des dépens, sous réserve de l’application, le cas échéant, des dispositions de l’article R. 322-42 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, aucune disposition législative ou réglementaire ne prévoit leur caractère privilégié.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge de l’Exécution,
Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI [C] de sa demande aux fins de nullité du commandement,

DEBOUTE la SCI [C] de sa demande aux fins de constat de l’extinction de la créance,

MENTIONNE le montant retenu pour la créance du poursuivant à la somme de 80 016,33€ en principal intérêts frais et accessoires, arrêtée au 14 octobre 2025, outre les intérêts postérieurs,

AUTORISE la vente amiable de l’immeuble sis [Adresse 6] , section AI, n° de plan 219, contenance 00ha 1a 11ca comprenant :
– caves en sous-sol
– RDC : entrée avec cage d’escalier, un local commercial
– Au 1er, 2ème,3éme étage : Trois appartements de 5 pièces
– Au 4ème étage : grenier et combles
(le tout plus amplement détaillé au cahier des conditions de vente).

FIXE à la somme de 80 000 € le prix en deça duquel la vente ne pourra intervenir,

TAXE à la somme de 5 697,62 € le montant des frais engagés par le créancier poursuivant,

RAPPELLE que, par application de l’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés de la présente procédure seront à la charge des éventuels acquéreurs, et qu’ils s’ajouteront au prix de vente,

RAPPELLE qu’aucune somme au titre de la procédure de saisie immobilière ne peut être demandée aux acquéreurs au delà du montant de la taxe,

DIT que le notaire qui recevra la vente devra percevoir les frais taxés, en sus du prix de vente, au profit de l’avocat poursuivant et consigner le produit, outre toute somme acquittée par l’acquéreur, à la Caisse des dépôts et consignation, aux fins de la distribution ou pour être rajouté à la distribution en cas de défaut de conclusion de la vente du fait de l’acquéreur sauf son droit légal de rétractation,

DIT que la partie saisie devra accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et en tenir informé l’Avocat poursuivant si celui-ci en forme la demande,

DIT que la vente conclue dans les conditions ci-dessus aura pour effet de purger les hypothèques et privilèges contre le débiteur et à l’égard de tous créanciers en application de l’article L. 322-14 du code des procédures civiles d’exécution, dès la consignation du prix et le paiement des frais de vente,

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience des saisies immobilières du vendredi 12 février 2027 à 9h30 pour constater la réalisation de la vente,

RAPPELLE qu’à l’issue du délai de 4 mois, il ne pourra être accordé de délai supplémentaire au débiteur que si celui-ci justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente,

RAPPELLE que ce délai ne pourra excéder trois mois,

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, aucune contestation ni aucune demande incidente ne pourront être formées après le présent jugement à peine d’irrecevabilité, à moins qu’elles ne portent sur des actes de procédure postérieurs à ceux-ci,

DIT que les dépens exposés jusqu’à la date du présent jugement seront employés en frais taxés de saisie,

CONDAMNE la S.C.I. [C] au surplus des dépens, sous réserve de l’application, le cas échéant, des dispositions de l’article R. 322-42 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition le NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge de l’exécution et le greffier.

Le Greffier Le Juge de l’exécution

Laetitia JOLY Alexis LECOCQ

Copie Exécutoire : la SELARL LX [Localité 7]-[Localité 5]
Copie certifiée conforme : la SELARL LX [Localité 7]-[Localité 5]
la SCP MEUNIER ET DAMON