COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62B

Chambre civile 1-3

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 08 OCTOBRE 2026

N° RG 23/00446 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VUMQ

AFFAIRE :

[D] [T]

C/

[A] [H]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Novembre 2022 par le Tribunal de Grande Instance de CHARTRES

N° Chambre : 1

N° Section :

N° RG : 20/01798

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me François CARE

Me Virginie GATINEAU

Me Valérie RIVIERE-DUPUY

Me Anne-laure WIART

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [D] [T]

née le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 17]

Représentant : Me François CARE de la SCP CARE PETITJEAN PERSON, Postulant/plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000039

APPELANTE

****************

Madame [Y] [F]

née le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [K] [U]

né le [Date naissance 3] 1937 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 16]

Madame [R] [W]

née le [Date naissance 4] 1948 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]

S.A.M.C.V. MAIF

N° SIRET : 775 709 702

[Adresse 6]

[Localité 11]

S.A. FILIA MAIF

N° SIRET : 341 672 681

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentant : Me Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034

INTIMES

Monsieur [A] [H]

né le [Date naissance 5] 1945 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 16]

Madame [C] [O] épouse [H]

née le [Date naissance 6] 1937 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 16]

Représentant : Me Virginie GATINEAU de la SCP GATINEAU CHARTRAIN GOUIN, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000040

S.A. PACIFICA

N° SIRET : 352 358 865

[Adresse 8]

[Localité 15]

Représentant : Me Anne-laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437

Représentant : Me Nathanaël ROCHARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0169, substitué par Mme Junko MAZEROLLE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE IMMOBILIER DU [Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 16]

défaillant

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 juin 2026, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport et Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme FOULON

FAITS ET PROCEDURE

M. [K] [U], Mme [Y] [F], épouse [S], Mme [R] [W], M. [A] [H], Mme [C] [O], épouse [H] et Mme [Z] [T] sont propriétaires de lots au sein d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 10] à [Localité 16].

En octobre 2008, Mme [T] a fait réaliser des travaux de réhabilitation de son appartement.

En octobre 2014, mai 2015 et juillet 2016, des incidents de dégâts des eaux sont survenus au sein de l’appartement de M. et Mme [H], provenant de celui de Mme [T].

La société Maif, assureur de M. et Mme [H], a missionné le cabinet d’expertise Saretec Dommages, lequel a organisé deux visites contradictoires les 21 novembre 2016 et 3 mars 2017. Lors de cette visite, le cabinet d’expertise Eurexo, mandaté par la société Pacifica, assureur de Mme [T], était également présent. Le cabinet Saretec Dommages a déposé son rapport le 26 mai 2017.

Les parties communes ont fini par être affectées et des dégradations ont été constatées tant chez M. et Mme [H] que chez Mme [S].

Une expertise amiable réalisée par le cabinet Saretec en 2017 et mise en place par les sociétés Maif, assureur de M. [U] et Mme [W] et Filia Maif, assureur de Mme [S], a permis de déterminer l’origine précise des infiltrations et l’ampleur des travaux de restauration à effectuer pour rendre l’immeuble habitable.

Aucun accord amiable de prise en charge des désordres n’a pu être trouvé entre les copropriétaires.

Les sociétés Filia Maif et Maif ainsi que les copropriétaires [S], [U] et [W] ont fait assigner en référé Mme [T] et la société Pacifica (Pacifica), son assureur, devant le président du tribunal de grande instance de Chartres. M. et Mme [H] sont intervenus volontairement à la procédure.

Par ordonnance du 16 avril 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Chartres a désigné M. [G] aux fins de réaliser une expertise judiciaire.

M. [G] a déposé son rapport le 9 mars 2020.

Par actes des 2, 3, 4 et 18 novembre 2020, M. et Mme [H] ont fait assigner Mme [T], la société Pacifica, la société Maif, la société Filia Maif ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier devant le tribunal judiciaire de Chartres.

Par actes des 2 et 5 novembre 2020, Mme [F], Mme [W], M. [U] et la société Maif ont fait assigner Mme [T], la société Pacifica, M. [H] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier devant le tribunal judiciaire de Chartres.

Par jugement du 16 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Chartres a :

condamné Mme [T] à payer à M. et Mme [H], unis d’intérêts, les sommes suivantes :

*au titre du coût des travaux au sein de leur habitation……………………….14 981,59 euros,

*au titre du coût de la pose des étais…………………………………………………….357,50 euros,

*au titre du trouble de jouissance pour la période allant du 1er octobre 2014 au 9 mars 2020………………………………………………………………………………………………..21 582 euros,

*au titre du trouble de jouissance durant les travaux………………………………..2 700 euros,

déclaré Mme [S], Mme [W], M. [U] recevables mais infondés en leur demande au titre des travaux de réfection des parties communes,

débouté Mme [S], Mme [W], M. [U] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre Mme [T] et la société Pacifica,

déclaré recevable l’action de la société Maif dirigée contre la société Pacifica,

condamné in solidum Mme [T] et la société Pacifica à payer à la société Maif, la somme de 1 324,82 euros au titre de son recours pour les travaux dans la chambre de M. et Mme [H],

débouté la société Maif du surplus de son recours subrogatoire dirigé contre Mme [T] et la société Pacifica,

débouté M. et Mme [H] de leurs demandes dirigées contre la société Pacifica,

déclaré recevable l’action de la société Pacifica contre Mme [T],

débouté Mme [T] de sa demande de garantie à l’encontre de la société Pacifica,

condamné Mme [T] à payer à M. et Mme [H] unis d’intérêts, la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [T] aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire et ce avec recouvrement conformément à l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société Gatineau Chartrain Gouin,

rappelé que l’exécution provisoire était de droit,

rejeté le surplus des prétentions.

Par acte du 19 janvier 2023, Mme [T] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 17 avril 2023, de :

la déclarer recevable et bien-fondé en son appel,

y faisant droit, infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau,

rejeter la demande d’indemnisation du trouble de jouissance formée par M. et Mme [H], subsidiairement la limiter à la somme de 3 420 euros,

déclarer la société Pacifica irrecevable et mal fondée en ses demandes de mise hors de cause et la condamner à la garantir de toutes les condamnations prononcées contre elle,

subsidiairement, condamner la société Pacifica à lui payer, à titre de dommages et intérêts, une somme égale au montant des condamnations définitives prononcées par le tribunal de Chartres et la cour d’appel de Versailles au titre des travaux de reprise de l’appartement de M. et Mme [H] et du trouble de jouissance allégué par ces derniers,

confirmer pour le surplus le jugement déféré,

condamner M. et Mme [H] et la société Pacifica à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de son appel principal, Mme [T] fait valoir trois critiques du jugement déféré :

– Si elle ne conteste pas la disposition du jugement du tribunal judiciaire de Chartres l’ayant condamnée in solidum avec son assureur Pacifica à payer la somme de 1324,82 euros à la Maif correspondant à l’indemnité versée par cette dernière aux époux [H] au titre des sinistres initiaux d’octobre 2014 et mai 2015 pour les peintures et papiers peints de la chambre d’amis et du couloir, elle s’oppose en revanche au surplus du recours réclamé par la Maif pour 3 202,18 euros en sollicitant la confirmation du jugement sur ce point.

Le tribunal avait débouté la Maif de ce montant au motif que ces embellissements étaient déjà inclus dans le montant des travaux de réparation alloué directement aux époux [H].

– Elle conteste également les prétentions des époux [H] s’agissant de la réparation d’un préjudice de jouissance qui suppose la démonstration d’un trouble effectif qui ne serait pas rapportée par les époux [H] pour la période antérieure à 2016, ni pendant l’exécution des travaux de remise en état.

– Au soutien de sa demande de garantie par son assureur, elle affirme que ce dernier ne rapporte pas la preuve de l’opposabilité à son égard des conditions générales du contrat d’assurance, de sorte que le refus de garantie opposé par Pacifica ne saurait être retenu. Elle revendique l’application de la prescription biennale issue de l’article L. 114-1 du code des assurances prévoyant un délai ne courant, en cas de sinistre, qu’à compter du jour où les intéressés en ont eu connaissance et suspendu en cas de réalisation d’une expertise.

Subsidiairement, elle se place sur le terrain de la responsabilité contractuelle pour affirmer que l’inaction de son assureur l’a privée de la possibilité d’exercer un recours à l’encontre du tiers ayant réalisé les travaux litigieux et que cette abstention caractérise un manquement de l’assureur à son devoir de conseil, de nature à justifier sa condamnation à la garantir de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Par dernières conclusions du 18 juillet 2023, M. et Mme [H] prient la cour de :

les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

en conséquence, confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [T] à leur payer les sommes suivantes :

*au titre du coût des travaux au sein de leur habitation……………………….14 981,59 euros,

*au titre du coût de la pose des étais…………………………………………………….357,50 euros,

*au titre du trouble de jouissance durant les travaux………………………………..2 700 euros,

*au titre de l’article 700 du code de procédure civile……………………………….3 500 euros,

infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes au titre des frais de ponçage du parquet de l’entrée, de pose du parquet de la chambre d’amis et arrêté leur trouble de jouissance avant travaux à la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau,

condamner Mme [T] à leur payer les sommes suivantes :

*au titre des frais de ponçage du parquet de l’entrée……………………….891,55 euros TTC,

*au titre de la pose du parquet de la chambre d’amis………………………648,45 euros TTC,

arrêter le cours du trouble de jouissance au 1er mars 2022 date de début des travaux de réfection,

en conséquence, condamner Mme [T] à leur payer la somme de 28 776 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance,

débouter Mme [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

condamner Mme [T] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [T] aux entiers dépens d’appel lesquels seront recouvrés par la société Gatineau Chartrain Gouin selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 17 juillet 2023, Mme [S], Mme [W], M. [U] et les sociétés Maif et Filia Maif prient la cour de :

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum Mme [T] et la société Pacifica à payer à la société Maif, la somme de 1 324,82 euros,

infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Maif de sa demande de condamnation de Mme [T] et de la société Pacifica en remboursement de la somme qu’elle a versée à ses assurés, M. et Mme [H],

en conséquence, condamner in solidum Mme [T] et la société Pacifica à payer à la société Maif, la somme de 3 202,18 euros,

condamner Mme [T] et la société Pacifica à payer à la société Maif, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux entier dépens.

Par dernières conclusions du 11 juillet 2023, la société Pacifica (Pacifica) prie la cour de :

A titre principal,

confirmer le jugement déféré,

débouter Mme [T] de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles la visent,

A titre subsidiaire,

juger que Mme [T] devra conserver à sa charge 30% du montant des indemnités allouées aux demandeurs compte tenu du non-respect des mesures de prévention,

en tout état de cause, débouter Mme [T] de sa demande au titre d’un article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux entiers dépens.

Mme [T] a fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, par actes du 21 mars et du 31 mai 2023 remis à personne morale. Néanmoins, cet intimé n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2026.

SUR QUOI :

Le jugement déféré, dans la procédure qui oppose les époux [H], victimes d’infiltrations répétées, à leur voisine, Mme [T], reconnue responsable des désordres par une expertise judiciaire, a condamné cette dernière à indemniser ceux-ci pour les travaux de réparation et le préjudice de jouissance subi depuis 2014.

Parallèlement, les demandes d’autres copropriétaires concernant les parties communes ont été rejetées n’étant pas présentées par le syndicat des copropriétaires, tout comme les recours contre l’assureur Pacifica en raison d’exclusions contractuelles liées à des défauts de construction.

Enfin, la Maif a obtenu partiellement le remboursement des sommes avancées à ses assurés au titre de son recours subrogatoire.

Le périmètre de la saisine de la cour d’appel

Les dispositions du jugement non remises en cause ou dont la confirmation est demandée sont relatifs :

– au principe de la responsabilité de Mme [T] dans les différents dégâts des eaux et le coût des travaux/étais posés chez les époux [H],

– au débouté des consorts [S], [W] et [U] dans leur demande de condamnation de Mme [T] au profit du syndicat des copropriétaires au titre des parties communes et dans leur demande de condamnation à l’encontre de Pacifica,

– au débouté des demandes directes des époux [H] à l’encontre de Pacifica en raison des exclusions de garantie qui leur sont opposables.

Il est à noter que si Pacifica demande sa mise hors de cause dans les motifs de ses écritures, elle ne formule aucune demande à ce titre dans son dispositif, de sorte qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’en est pas saisie.

La cour est en revanche saisie des questions suivantes :

1e – du refus de garantie de la société Pacifica au profit de Mme [T],

2e – de l’appel incident des époux [H] sur deux postes et de la demande de Mme [T] portant pour le trouble de jouissance des époux [H],

3e – du débouté partiel du recours subrogatoire de la Maif pour la somme de 3 202,18 euros,

4e – des dépens et frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

1e) Le recours en garantie de Mme [T] contre son assureur Pacifica

Par le jugement déféré, Mme [T] a été reconnue responsable exclusive des désordres survenus en 2014, 2015 et 2016 dans l’immeuble situé à [Localité 16], en sa qualité de copropriétaire non occupante de l’appartement du deuxième étage d’où provenaient les fuites. Même si elle s’en défend dans le corps de ses écritures, elle ne forme pas de demande de mise hors de cause et ses demandes, telles que mentionnées dans le dispositif de ses conclusions, ne visent qu’à minimiser le montant de ses condamnations et à être couverte par la garantie de son assureur, la société Pacifica (Pacifica).

L’expert judiciaire, M. [G], nommé après le 3e sinistre survenu le 3 juillet 2016, a déterminé que les infiltrations d’eau répétées provenaient de la salle d’eau de Mme [T] et a constaté l’absence de protection à l’eau à la fois du sol et du carrelage mural alors que les cloisons étaient en plâtre, une paroi de douche placée en dehors du bac à douche laissant l’eau s’écouler directement sur le sol non étanche de la salle d’eau et une instabilité du receveur, ce qui favorisait la rupture des joints.

Il a attribué au défaut constructif la responsabilité de 90 % des dommages et 10 % au défaut d’entretien des joints d’étanchéité du bac à douche, dont Mme [T] reste responsable envers les tiers malgré la présence d’une locataire.

Sa négligence à procéder aux réparations indispensables relevée par les experts en rapport avec les sinistres précédents, a entraîné des dégradations structurelles, une humidité permanente ayant causé le pourrissement des solives et la prolifération de champignons lignivores (mérules), fragilisant la structure même de l’immeuble et créant un risque d’effondrement à plusieurs endroits.

Les infiltrations ont notamment causé des dégâts importants dans l’appartement des époux [H] situé au-dessous de celui de Mme [T] (effondrement partiel du plafond, étaiement d’urgence) et ont atteint par gravitation les autres appartements de la copropriété.

Le défaut constructif des travaux réalisés en 2008 par la société HE Négoce et Prestations a été jugé responsable de 90 % du sinistre et le défaut d’entretien, notamment des joints, responsable à hauteur de 10%.

Mme [T], appelante principale, a souscrit le 25 juin 2012 une assurance multirisque habitation auprès de Pacifica.

Elle demande l’infirmation du jugement et la condamnation de Pacifica à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre qu’elle ne conteste pas dans le principe, principalement sur le terrain contractuel et subsidiairement à titre de dommages-intérêts pour faute/manquement de l’assureur à son devoir de conseil.

Elle invoque aussi la prescription de l’action de Pacifica en affirmant que l’assureur ne peut plus dénier sa garantie après avoir dirigé sa défense pendant plusieurs années, soit depuis 2015, alors que le délai de prescription biennal est dépassé.

Elle soutient également que les conditions générales invoquées par Pacifica (édition 2012 ou 2013) ne lui sont pas opposables car elles ne les a pas signées.

S’agissant des dégâts eux-mêmes, Mme [T] argue de sa bonne foi et affirme qu’elle ne pouvait être tenue pour responsable si l’étanchéité du sol n’avait pas été prévue à l’époque des travaux car elle avait mandaté des professionnels. Elle affirme qu’elle a ignoré que les travaux n’étaient pas conformes aux règles de l’art ou au règlement sanitaire départemental.

Enfin, elle accuse Pacifica de lui avoir fait perdre la possibilité de se retourner contre l’entreprise de travaux (HE Négoce) en n’agissant pas avant l’expiration de la garantie décennale avant 2018.

La société Pacifica fait valoir que Mme [T] doit être déboutée de sa demande tendant à être relevée et garantie des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre des dommages résultant des non-conformités affectant la salle d’eau de l’appartement qu’elle a donné en location quelques mois avant le premier sinistre d’octobre 2014.

La société estime que la prescription biennale prévue par l’article L. 114-1 du code des assurances est inapplicable en l’espèce, Pacifica n’agissant pas contre son assurée sur le fondement du contrat d’assurance, mais intervenant dans le cadre de l’action engagée à son encontre.

Elle rappelle que les conditions générales du contrat d’assurance habitation souscrit par Mme [T] excluent expressément de leur champ de garantie « les dommages relevant de l’assurance construction obligatoire » et que des dommages liés aux défauts de construction relevés par l’expert dans la salle de bains relèvent manifestement de l’assurance construction obligatoire prévue à l’article L. 241-1 du code des assurances.

Les conditions générales du contrat prévoyant également que la garantie n’est pas acquise pour les dommages résultant d’un défaut manifeste de réparation, Mme [T] ne peut pas être garantie alors qu’elle s’est abstenue, en parfaite connaissance des sinistres successifs, de faire réaliser les travaux nécessaires à la suppression des infiltrations et, plus particulièrement, à la réfection des joints d’étanchéité de la douche. Ce faisant, elle a fait disparaître l’aléa du contrat d’assurance, en raison du caractère prévisible et récurrent des dégâts des eaux, privant ainsi d’objet et d’effet la garantie souscrite.

Selon Pacifica, Mme [T] ne saurait sérieusement contester qu’elle s’est affranchie, soit par négligence, soit même délibérément, des règles de l’art lors de la réalisation de sa salle d’eau et qu’elle a ensuite tenté de dissimuler ces manquements en affirmant avoir eu recours à un professionnel pour une prétendue mise aux normes, sur la base d’une facture de complaisance.

Elle soutient en conclusion qu’elle n’a fait perdre à Mme [T] aucune possibilité d’exercer un recours à l’encontre de sa locataire ou de l’entrepreneur intervenu au titre de la garantie décennale et qu’elle n’est à l’origine d’aucun manquement à ses obligations, notamment en matière de conseil ou d’information.

Sur ce,

Mme [T] invoque le fait que les conditions générales du contrat d’assurance ne lui serait pas opposable tout en soulevant la prescription de l’action de son assureur.

* Sur la prescription

En vertu de l’article L. 114-1 du code des assurances dans sa version applicable au litige soit du 22 décembre 2006 au 30 décembre 2021, ’Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

Toutefois, ce délai ne court :

1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ;

2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là.

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier […]’

Pour l’étude de cette question de prescription, il convient de rappeler tout d’abord qu’il s’agit d’une action intentée par Mme [T] contre son assureur, et non pas le contraire, après qu’elle a été assignée par les copropriétaires en novembre 2020, ce qui est précisément le cas visé par l’alinéa 4 de l’article L. 114-1 précité. Ayant dénié sa garantie aux termes de ses conclusions notifiées le 9 avril 2021, la société Pacifica a agi dans le délai de deux ans visé par cette disposition.

Au surplus, si le point de départ en était malgré tout la date du sinistre, ce sinistre du 3 juillet 2016 a fait l’objet d’une déclaration de la propriétaire le 3 juillet 2016 puis d’une assignation en référé le 26 mai 2017 et enfin, d’une mesure d’expertise judiciaire ordonnée le 16 avril 2018. Par l’effet des articles 2239 et 2241 du code civil qui prévoient respectivement que la prescription est suspendue par l’effet d’une décision qui ordonne une mesure d’instruction et interrompue par une citation en justice y compris en référé, le délai biennal de prescription de l’article L. 114-1 du code des assurances s’est trouvé interrompu par l’assignation en référé intervenue avant l’acquisition dudit délai, puis suspendu par la décision ayant ordonné l’expertise. A la date de dépôt du rapport d’expertise, soit le 9 mars 2020, le délai biennal qui s’est remis à courir n’était pas encore expiré au moment des conclusions de l’assureur.

Mme [T] pense pouvoir invoquer une expertise amiable réalisée par le cabinet Saretec auquel a participé un cabinet Eurexo mandaté par Pacifica ayant donné lieu à un ’rapport de situation’ du 26 mai 2017 qui fait état des dégradations dans les appartements voisins de celui de son logement et de la responsabilité de ses propres installations dans ces dégâts.

Tout comme l’expertise judiciaire, une expertise amiable interrompt le délai de prescription. En outre, ce rapport fait ressortir (page 5/8) que les précédents dégâts n’ont pas donné lieu à remise en état ce qui nécessitait d’être conforté par une mesure d’instruction judiciaire pour permettre à Pacifica d’émettre un avis autorisé sur la clause d’exclusion de sa garantie tenant au défaut constructif, ce d’autant qu’à cette époque encore et jusqu’à l’instance d’appel, Mme [T] a certifié avoir fait appel à des professionnels de la construction pour la rénovation de sa salle de douche.

Le moyen est écarté et l’assureur recevable à faire valoir sa défense.

* Sur les conditions générales du contrat

A l’examen des pièces versées aux débats, la cour adopte le motif par lequel les premiers juges ont rejeté ce moyen en constatant que Mme [T], qui a signé les conditions particulières du contrat multirisque habitation souscrit avec Pacifica le 25 juin 2012, a expressément reconnu avoir reçu les conditions générales Editions 2012 qui s’appliquaient au contrat. Dans ces conditions, ces conditions générales du contrat lui sont donc opposables et le jugement est confirmé sur ce point.

* Sur les clauses d’exclusion invoquées par l’assureur

Les conditions générales du contrat d’assurance habitation souscrit par Mme [T] dont les clauses lui sont opposables comme dit précédemment, excluent expressément de leur champ de garantie « les dommages relevant de l’assurance construction obligatoire » (conditions générales Editions 2012, page 27, pièce n°4 de Pacifica).

Or, les dommages précédemment décrits relèvent de l’article L. 241-1 du code des assurances et sont directement liés aux défauts de construction relevés par l’expert dans la salle de bains.

Du fait de leur nature et de leur importance, ces travaux de rénovation relèvent de l’article 1792 du code civil et devaient notamment faire l’objet d’une assurance construction obligatoire (Cassation, 3e Civ., 20 avril 2017, n° 16-13.259).

Or, cette assurance construction était impossible en l’espèce : en effet, les travaux entrepris par Mme [T] dans sa salle de douche, qui ont révélé un défaut constructif et un mépris des normes en vigueur selon l’expert judiciaire, s’explique par le fait que la société HE Négoce et Prestations, au nom de laquelle l’appelante a produit une facture, était en réalité une société spécialisée dans la vente en gros de pièces automobiles, n’avait aucun salarié et son objet social ne concernait en rien la réalisation de travaux de plomberie ou de construction. Son gérant , M. [L] [Q], résidait à [Localité 17] dans une ferme voisine de celle exploitée par Mme [T], cette relation ayant été déterminante dans le choix de ce « prestataire » dont la responsabilité n’a jamais été recherchée par Mme [T] qui s’y est expressément refusée selon l’expert judiciaire, M. [G].

La facture de janvier 2009 produite par Mme [T], intitulée « Travaux de mise aux normes » est , selon M. [G], une facture de complaisance et vise à donner une apparence de professionnalisme à des travaux réalisés en dépit ’des règles de l’art les plus élémentaires’ (absence d’étanchéité du sol en violation de l’article 45 du règlement sanitaire départemental (RSD) d’Eure-et-Loir, paroi de douche mal posée, joints non étanches, bac de douche décalé, ventilation inexistante) selon les experts tant amiable que judiciaire. Malgré les précédents sinistres de 2014 et 2015, il n’a pas été remédié par Mme [T] aux défauts de construction et notamment au caractère non étanche du sol en bois de l’immeuble, matériau sensible à l’eau, qui imposait l’application d’une étanchéité sous le carrelage.

Vu son objet social, la société n’avait naturellement souscrit aucune assurance décennale pour ces travaux, ce qui, quelle que soit la réactivité de la société Pacifica, empêchait tout recours ultérieur contre un quelconque assureur, une fois les malfaçons découvertes.

Mme [T] ne peut pas demander sa garantie à Pacifica au titre d’un manquement à son obligation de conseil et d’information, pas plus qu’au titre de l’application du contrat lui-même.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [T] de sa demande de garantie à l’encontre de Pacifica.

2e) Sur l’appel incident des époux [H]

Au soutien de leur appel incident, M. et Mme [H] rappellent tout d’abord que Mme [T], n’a jamais réalisé les travaux de rénovation de son appartement dans les règles de l’art et n’a, au surplus, pas assuré l’entretien des joints d’étanchéité.

Ils estiment ne pas avoir été indemnisés par le jugement déféré de l’intégralité de leur préjudice sur deux plans : pour l’endommagement du parquet de l’entrée, conséquence directe de dégâts des eaux à répétition provenant de l’appartement situé à l’étage supérieur et pour le remplacement du sol de la chambre d’amis qui, lui, est la conséquence directe des dégâts des eaux survenus en octobre 2014 et en mai 2015, pour lesquels Mme [T] a été reconnue entièrement responsable.

Ils expliquent plus précisément que lors du premier sinistre de 2014-2015, seule une simple remise en cire de 319 euros du parquet de l’entrée avait été prévue pour une zone réduite mais que l’aggravation des infiltrations a conduit à l’effondrement partiel du plafond, à des chutes répétées de terre et de gravats, puis à la pose d’étais d’urgence qui ont provoqué des rayures sur le parquet à plusieurs endroits sur un sol déjà fragilisé par les inondations permanentes. Une simple remise en cire n’est donc plus suffisante

S’agissant du parquet de la chambre d’amis, les époux [H] font valoir que, s’il est exact que les travaux de peinture et de réfection des papiers peints ont déjà été indemnisés sans avoir été réalisés au moment des opérations d’expertise, ces travaux s’inscrivent néanmoins incontestablement dans l’ensemble des préjudices consécutifs au sinistre dont Mme [T] doit répondre.

Ils revendiquent également dans le cadre de leur appel incident leur trouble de jouissance qui n’a pas débuté lors de la pose des étais, mais dès la survenance du sinistre, à compter de laquelle les murs ont été imbibés d’eau et recouverts de champignons comme en témoignent les dégâts des eaux répétés et les constats amiables établis avec les assureurs. L’indemnisation de ce trouble doit également tenir compte de la période nécessaire à la réalisation des travaux de remise en état, dès lors que tant le maître d »uvre que l’expert judiciaire ont estimé que l’appartement serait inhabitable pendant une durée de deux mois.

Mme [T] conteste la durée et le calcul de la réparation du trouble de jouissance retenue entre le 1er octobre 2014 et le 9 mars 2020 (21 582 euros) ainsi que pendant les travaux (2 700 euros). Elle retient le taux mensuel fixé par l’expert de 90 euros/mois à compter de la pose des étais en décembre 2016, et oppose ce montant à l’arbitrage du tribunal qui l’a fixé à 327 euros/mois depuis octobre 2014.

Elle demande le rejet ou la limitation du montant dû à ce titre à la somme de à 3 420 euros à raison de 90 euros/mois sur la période retenue par l’expert soit 38 mois de décembre 2016 au 9 mars 2020.

Alors que le jugement déféré l’a condamnée à verser 21 582 euros pour la période du 1er octobre 2014 au 9 mars 2020, ainsi que 2 700 euros pour la période des travaux sur la période antérieure à décembre 2016, elle soutient que la preuve d’un trouble de jouissance avant la pose des étais en décembre 2016 n’est pas rapportée de même que celui occasionné par la réalisation des travaux ultérieurs.

Sur ce 2e point, soit le paiement du ponçage du parquet de l’entrée (pour 891,55 euros TTC) et de la pose du parquet dans la chambre d’amis (pour 648,45 euros TTC) revendiqués par les époux [H], le tribunal judiciaire de Chartres a rejeté les deux demandes en se ralliant à l’avis de l’expert judiciaire.

Mme [T] demande la confirmation du rejet de ces postes en faisant valoir qu’il n’y a pas de nécessité d’un ponçage complet et que les explications et devis produits par les époux [H] sont insuffisants pour renverser les constatations techniques de l’expert judiciaire.

La société Pacifica conclut également au débouté des époux [H] concernant ces deux travaux de parquet. Tout comme Mme [T], elle indique que les demandeurs n’apportent aucun élément probant susceptible de remettre en cause le chiffrage retenu par l’expert.

Elle oppose un refus global de garantie à titre principal pour l’ensemble du dossier, en rappelant que, de toute façon, son contrat Multirisques habitation ne couvre pas le sinistre en raison des exclusions pour défauts constructifs décennaux et manque manifeste d’entretien, ce qui rend toute condamnation directe à son encontre injustifiée.

Sur ce,

Les parties s’appuient sur le chiffrage effectué par l’expert judiciaire qui expose dans son rapport que les copropriétaires ont mandaté M. [B], en qualité de maître d’oeuvre, pour proposer des devis relatifs aux travaux de reprise et de réparation à effectuer après avoir diagnostiqué les problèmes dans les parties communes et les différents appartements de la copropriété.

* En premier lieu, sur le trouble de jouissance

C’est avec raison que les époux [H] demandent la confirmation du taux mensuel retenu par le tribunal judiciaire de Chartres fixé à 327 euros justifié par une atteinte portée à 40,51 m² de leur logement (la chambre n°1 (12,09 m²) et le couloir (12,78 m²) inutilisables, régulièrement inondés, envahis de champignons, étayés et vidés de leurs meubles, le séjour (15,64 m²) partiellement encombré, retenu à hauteur de 50 %, soit 7,82 m² en raison du transfert des meubles depuis les pièces condamnées.

Le maintien de la date de début du préjudice au 1er octobre 2014 se justifie également contrairement à ce que soutient Mme [T] qui le fixe à la pose des étais en décembre 2016. Celle-ci est la conséquence des troubles et la preuve des nuisances est rapportée dès le premier dégât des eaux du 1er octobre 2014.

Les contestations de Mme [T] sur ces points sont vaines.

L’appel incident des époux [H] porte sur la date de fin du trouble : le tribunal a arrêté le préjudice au 9 mars 2020, soit à la date du dépôt du rapport d’expertise au motif que la réfection devenait possible. Mais en réalité, au 9 mars 2020, il leur était techniquement et juridiquement impossible de lancer les travaux car le programme de restauration nécessitait d’abord l’intervention sur la charpente, les parties communes et la démolition/reconstruction du plancher depuis l’appartement du dessus, propriété de Mme [T].

Le chantier global n’ayant débuté de manière effective que le 1er mars 2022, c’est cette date qui sera retenue, aboutissant au calcul global définitif suivant : du 1er octobre 2014 au 1er mars 2022 soit 88 mois × 327 euros = 28 776 euros au lieu des 21 582 euros alloués en première instance, montant auquel Mme [T] est condamnée par infirmation du jugement déféré.

L’indemnité forfaitaire accordée pendant la durée des travaux d’un montant de 2 700 euros équivalant à 2 mois de valeur locative est confirmée, pour le trouble subi pendant la réalisation du chantier. En effet, vu la configuration des lieux, le logement était totalement inaccessible et inhabitable pendant la réfection du plancher haut et de l’entrée, avec coupures d’eau et d’électricité.

* Sur le ponçage du parquet de l’entrée et la pose du parquet de la chambre d’amis

Si l’expert judiciaire n’a pas retenu ce poste, c’est au motif qu’il ne figurait pas dans le descriptif du maître d »uvre, M. [B] ; les époux [H] font valoir avec pertinence que celui-ci en qualité d’architecte du syndicat des copropriétaires gérait le gros ’uvre/structure de la copropriété et non l’ensemble des finitions. Ils versent aux débats des photos ainsi qu’un courriel du 30 septembre 2019 de M. [B] constatant des traces au sol et l’arrachement des lambris.

La cour accueillera le montant du devis nécessaire à cette réfection pour 891,55 euros TTC (pièces 42 et 44, pièces 61 et 62) par infirmation du jugement déféré.

En ce qui concerne la pose du parquet de la chambre d’amis sollicitée pour 648,45 euros TTC, il est avéré que les époux [H] avaient été indemnisés de la fourniture du parquet par la Maif du fait de la destruction de la moquette lors des premiers sinistres.

Mais en raison des 5 années de procédure et des retards causés par l’absence de réparations par la voisine, M. [H], âgé de 78 ans, ne peut plus poser lui-même les lames de parquet qu’il avait achetées d’où la nécessité d’avoir recours à un professionnel pour cette pose.

Cette nécessité étant la conséquence directe des infiltrations et du retard pris dans la résolution du litige imputable à Mme [T] qui, encore devant l’expert judiciaire en 2019, a présenté des devis ne procédant pas à l’étanchéité du sol de la salle de douche, ils doivent être indemnisés à hauteur du devis qu’ils produisent, soit 648,45 euros TTC.

Le jugement est infirmé de ce chef également.

3e) Sur le recours subrogatoire de la Maif contre Mme [T] et son assureur Pacifica pour la somme de 3202,18 euros

La Maif a formé appel incident contre la disposition du jugement qui a limité son recours à la somme de 1 324,82 euros et l’a déboutée de sa demande pour les travaux de peinture/papiers peints pour 3 202,18 euros. Elle demande l’infirmation sur ce point et la condamnation in solidum de Mme [T] et Pacifica à lui verser cette somme complémentaire de 3 202,18 euros.

Elle a effectivement procédé au règlement de deux sommes de 1 324,82 euros et 3 202,18 euros à titre d’indemnités pour des dégradations intérieures dans la chambre principale des époux [H], conséquences des deux premiers sinistres survenus en octobre 2014 et mai 2015. Etant donné que n’a jamais été contesté le lien existant entre ces dépenses et la responsabilité de Mme [T], la Maif se considère valablement subrogée dans les droits et actions de M. et Mme [H] à concurrence des sommes versées.

Or, seule celle de 1 324,82 euros a été accueillie par le tribunal et celui-ci, par le jugement déféré, a condamné in solidum Mme [T] et Pacifica à la rembourser à la Maif en considérant que pour ces sinistres initiaux, Pacifica ne rapportait pas la preuve qu’ils provenaient des mêmes causes d’exclusion (défaut constructif ou manque d’entretien) que le sinistre majeur de 2016. Cette condamnation n’est pas remise en cause et la cour n’est pas saisie d’une demande à ce sujet.

En revanche, le tribunal a débouté la Maif de sa demande de remboursement de la somme de 3 202,18 euros correspondant à des travaux d’embellissement (peinture et papiers peints dans la chambre d’amis et le couloir des époux [H]) suivant l’avis de l’expert qui estimait que ces travaux n’avaient pas encore été réalisés au moment de l’expertise et étaient déjà inclus dans le chiffrage global des réparations à venir.

La Maif, qui prouve avoir réellement versé cette somme à son assuré, portant le total de son intervention à 4 577 euros (1 324,82 + 3 202,18), soutient que les [H] n’ont pas pu réaliser ces travaux immédiatement car les fuites provenant de chez Mme [T] n’avaient pas cessé, rendant toute réfection prématurée et inutile.

Pacifica demande la confirmation du jugement, en soutenant que la Maif est irrecevable pour ce montant faute de démontrer sa subrogation puisque cette somme est déjà incluse dans le chiffrage global des travaux de réfection futurs à hauteur de 14 981,59 euros mis à la charge de Mme [T] pour être versé directement aux époux [H] et que son remboursement aboutirait à une double indemnisation.

Elle soutient aussi que la Maif a confondu ce dossier avec un ancien sinistre provenant d’un autre appartement, celui de M. [J] [T], que l’expert judiciaire a formellement écarté.

Au-delà de ce poste précis et pour l’ensemble des sommes réclamées, Pacifica oppose une exclusion de garantie et affirme que les dommages résultent soit d’un défaut constructif (relevant de l’assurance construction obligatoire et non de la multirisque habitation), soit d’un manque manifeste de réparation de la part de Mme [T], ce qui supprime l’aléa du contrat.

À titre subsidiaire, si sa garantie devait être retenue, Pacifica demande que 30 % des indemnités restent à la charge de Mme [T] pour non-respect des mesures de prévention dans la mesure où la propriétaire n’a entrepris aucune des réparations indispensables malgré la connaissance des fuites depuis 2014.

Sur ce,

Il n’est pas discutable que la Maif a indemnisé le 15 juillet 2016 les époux [H] pour un dommage dont la réalité n’est pas remise en cause et qui relève de la responsabilité directe et certaine de Mme [T].

D’une part, il y a lieu de constater que quand bien même les travaux auraient été réalisés, le dégât des eaux de juillet 2016 aurait ruiné de nouveau ces embellissements qui doivent donc être indemnisés de nouveau après juillet 2016.

D’autre part, au vu de l’ancienneté des dégâts structurels et comme l’a relevé très clairement l’expert judiciaire, il apparaît que l’humidité permanente provenant de l’appartement de Mme [T] est très ancienne, bien antérieure à octobre 2014, raison pour laquelle il met hors de cause la locataire arrivée dans les lieux 80 jours avant le sinistre (page 12/19 du rapport de l’expert judiciaire).

Enfin, la pièce 15 des époux [H] constituée d’un courrier de la Maif prévoyait une indemnisation supplémentaire de 676 euros réglés sur présentation des justificatifs de remise en état ou de remplacement pour ce même poste de préjudice ce qui démontre qu’il n’a pas été entièrement indemnisé par ce premier versement de l’assureur.

Dès lors, quand bien même les travaux n’ont pas été réalisés (dès lors que les bénéficiaires ont la libre disposition des fonds alloués au titre de leur préjudice subi), la Maif est subrogée dans les droits de ses assurés et elle a droit à exercer son recours à l’encontre de la responsable.

En revanche, eu égard aux causes d’exclusion de garantie précédemment exposées, Pacifica ne doit pas sa garantie à Mme [T] pour cette indemnisation de la Maif.

Les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance sont confirmées.

Mme [T] est condamnée à payer à M. et Mme [H] la somme de 3000 euros et à la Maif la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle supportera les dépens d’appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire mis à disposition,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté le recours en garantie de Mme [T] à l’encontre de la société Pacifica et sur les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,

L’infirme sur le surplus,

Et statuant à nouveau,

Condamne Mme [T] à payer à M. et Mme [H] les sommes de 28 776 euros au titre de leur préjudice de jouissance outre celui de 2700 euros pour ce même préjudice pendant la durée des travaux,

Condamne Mme [T] à payer à M. et Mme [H] les sommes de 891,55 euros pour la pose de parquet dans l’entrée de leur appartement et 648,45 euros au titre de la pose de parquet dans la chambre d’amis,

Y ajoutant,

Condamne Mme [T] aux dépens d’appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer à M. et Mme [H] la somme de 3000 euros et à la Maif la somme de 1500 euros.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,