Cour d’appel, Ch civ. 1-4 copropriété, 7 octobre 2026, RG n° 25/03846

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 07 OCTOBRE 2026

N° RG 25/03846 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XIT5

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ’ [Localité 1] FAMILIAL ’ SIS [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE

C/

Madame [Y] [Z]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2]

N° RG : 23/02173

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Tiphaine EOCHE DUVAL,

Me Victor EDOU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ’ [Localité 1] FAMILIAL ’ SIS [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, ayant son siège social sis [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Tiphaine EOCHE DUVAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1383

APPELANT

****************

Madame [Y] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 4] (ETATS-UNIS)

Représentant : Me Victor EDOU de la SELARL EDOU – DE BUHREN ’ HONORE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0021

Madame [B] [Z], DA signifiée le 27/08/25 – PV 659 CPC

c/o Madame [H] [F]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Défaillante

Madame [W] [A] [Z] enfant mineur de Madame [B] [Z] et de feu Monsieur [N] [Z], représentée par sa mère Madame [B] [Z], DA signifiée le 26/08/25 – PV 659 CPC

c/o Madame [H] [F]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Défaillante

Monsieur [U] [Z], DA signifiée le 18/08/25 – remise à l’étude

[Adresse 3]

[Localité 3]

Défaillant

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Septembre 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [N] [Z] était propriétaire des lots n°27 et 167, à savoir un appartement F3 et une cave, dans la résidence ’[Adresse 6] familial’ sise [Adresse 7], soumise au statut de la copropriété.

Il est décédé le 31 octobre 2019 à [Localité 6] (Cameroun). Il ressort du jugement d’hérédité rendu le 3 mai 2021 par le Tribunal de grande instance de Mfoundi (Cameroun), que :

* la succession de [N] [Z] est déclarée ouverte,

* les enfants de [N] [Z], à savoir M. [U] [Z], Mme [Y] [Z] et Mlle [W] [Z], sont cohéritiers,

* Mme [B] [Z], son épouse au jour de son décès, est usufruitière du quart des biens de la succession,

* Mme [B] [Z] et M. [U] [Z] sont désignés co-administrateurs des biens jusqu’au partage successoral.

En 2026, la succession de [N] [Z] n’est pas encore liquidée.

Par exploits des 17 et 20 février 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [U] [Z], Mme [B] [Z] et sa fille mineure Mlle [W] [Z], devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, puis par exploit du 15 novembre 2023 il a fait assigner Mme [Y] [Z] en intervention forcée, afin de les voir condamnés solidairement à lui payer, pour l’essentiel, les sommes de 21 254 euros d’arriérés de charges de copropriété arrêtés au 5 octobre 2023, 1 925 euros au titre des frais de recouvrement et 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 6 janvier 2025, ( M. [U] [Z], Mme veuve [Z] et sa fille mineure Mlle [W] [Z], régulièrement assignés, n’ayant pas constitué avocat, et Mme [Y] [Z] ayant constitué avocat mais n’ayant pas conclu), le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

– Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

– Condamné le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens de l’instance,

– Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires en a relevé appel par déclaration en date du 20 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 18 mars 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

– débouter Mme [Y] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

– infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

– condamner in solidum/solidairement Mme [B] [Z], Mlle [W] [Z], M. [U] [Z] et Mme [Y] [Z] à lui payer les sommes de :

* 24 247,05 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 16 mars 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* 3 887 euros au titre des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 16 mars 2026,

* 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

* 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonner l’exécution provisoire,

– condamner in solidum/solidairement Mme [B] [Z], Mlle [W] [Z], M. [U] [Z] et Mme [Y] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

– condamner in solidum/solidairement Mme [B] [Z], Mlle [W] [Z], M. [U] [Z] et Mme [Y] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum/solidairement Mme [B] [Z], Mlle [W] [Z], M. [U] [Z] et Mme [Y] [Z] aux entiers dépens d’appel qui pourront être recouvrés par Maître Eoche-Duval en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 29 janvier 2026, par lesquelles Mme [Y] [Z], intimée, demande à la Cour de :

– confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Si par impossible la Cour devait juger recevable le syndicat des copropriétaires en son appel’:

– juger que le syndicat des copropriétaires est prescrit partiellement en ses demandes,

– juger que le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter le paiement des charges de copropriété antérieures au 31 octobre 2019,

– juger que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter le paiement de la somme de 5 813 euros au titre des frais de recouvrement et article 700 (sic),

– débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B] [Z], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant le 27 août 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses, puis les secondes conclusions d’appelant le 30 mars 2026 par remise à tiers présent au domicile, n’a pas constitué avocat.

Mlle [W] [Z], sa fille mineure, qui s’est vue signifier la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant le 26 août 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses, puis les secondes conclusions d’appelant le 30 mars 2026 par remise à tiers présent au domicile, n’a pas constitué avocat,

Par ailleurs sa demande d’aide juridictionnelle présentée le 29 septembre 2025, a été rejetée par décision du 8 juin 2026, signifiée le 24 juin 2026 au greffe de la Cour.

M. [U] [Z], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant le 18 août 2025 par remise en l’étude, puis les secondes conclusions d’appelant le 30 mars 2026 par remise en l’étude, n’a pas constitué avocat,

La procédure devant la Cour a été clôturée le 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de Mme [B] [Z], Mlle [W] [Z] et M. [U] [Z], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, ’la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ’ Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.’

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale

En droit

Selon l’article 2224 du code civil :

’ Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.’

Selon l’article 2245 alinéa 1er du code civil :

’ L’interpellation faite à l’un des débiteurs solidaires par une demande en justice ou par un acte d’exécution forcée ou la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription contre tous les autres, même contre leurs héritiers. ’

Selon l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

’ Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. (…)’.

Il a été jugé que ’ l’action en recouvrement des charges de copropriété … constitue une action personnelle née de l’application de la loi du 10 juillet 1965  » (CC. Civ. 3e, 17 nov. 1999, no 98-13.114, au Bulletin 1999 III N° 218 p. 153).

Le fait générateur de la prescription extinctive concernant des charges de copropriété dans le cadre de l’application de la loi du 10 juillet 1965, est constitué par chacune des échéances impayées (Cour d’appel de Paris – 9 octobre 2024 – n° 23/05380).

Selon le règlement de copropriété, produit à hauteur d’appel, pp.36-37, articles 47 et 48 :

« 47 – En cas d’indivision de la propriété d’un lot par suite de décès, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot.

48- En cas de démembrement de la propriété d’un lot, la même solidarité existera sans bénéfice de discussion, pour toutes sommes dues afférentes audit lot, entre les nu- propriétaires et usufruitièrs, comme entre les propriétaires et les bénéficiaires d’un droit d’habitation. »

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires a assigné M. [U] [Z] par exploit du 17 février 2023, Mme veuve [B] [Z] et sa fille Mlle [W] [Z] par exploits du 20 février 2023, et enfin Mme [Y] [Z] par exploit du 15 novembre 2023.

Compte tenu de l’existence de l’indivision [Z] depuis le prononcé du jugement du 3 mai 2021 rendu par le Tribunal de grande instance de Mfoundi (Cameroun) qui n’est contesté par aucune partie au litige, et eu égard aux stipulations des articles 47 et 48 précités, du règlement de copropriété, instituant une clause de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges afférentes au lot, l’acte interruptif de prescription est donc le 17 février 2023, date de signification de l’assignation à M. [U] [Z].

En vertu de l’article 2245 alinéa 1er du code civil, précité, cet acte du 17 février 2023 a eu pour effet d’interrompre la prescription à l’égard des quatre co-indivisaires.

Il suit de là que toutes les charges postérieures à cette date du 17 février 2018, sont dues par l’indivision [Z]. Or, la date des charges les plus anciennes du relevé de compte de copropriétaire de [N] [Z] est le 1er octobre 2018.

Il suit de là que la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale doit être écartée.

Sur les demandes du syndicat tendant à condamner in solidum/solidairement les quatre co-indivisaires de la succession [N] [Z]

En droit

Aux termes de l’article 1310 du code civil :

’La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.’

En l’espèce

Pour rejeter l’ensemble des demandes du syndicat tendant à condamner in solidum/solidaire-ment les quatre co-indivisaires de la succession [N] [Z], le Tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires n’avait produit aucune pièce fondant la solidarité qu’il invoquait et que par conséquent, il aurait du procéder à la ventilation des charges dues par l’usufruitière d’une part, et par les nu-propriétaires d’autre part.

En appel, le syndicat des copropriétaires produit son règlement de copropriété (pièce n°97) dont les articles 47 et 48 de la troisième partie intitulée ’syndicat des copropriétaires’, précités, établissent la solidarité entre les quatre co-indivisaires intimés, quant au paiement de sa créance et de ses prétentions accessoires.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur le défaut de convocation des co-indivisaires aux assemblées générales et le défaut de signification des appels de charges depuis 2019

En droit

Aux termes de l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 :

’Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié sans délai au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.’

Aux termes de l’article 64 du même décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction en vigueur entre le 4 juillet 2020 et le 25 décembre 2025, applicable à l’espèce :

’ Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. (…) ’

Selon l’article 65 du même décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction en vigueur entre le 4 juillet 2020 et le 25 décembre 2025, applicable à l’espèce :

’ En vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.(…) ’

En l’espèce

Mme [Y] [Z] fait valoir que les créances en cause ne sont pas dues car les co-indivisaires n’ont pas été convoqués aux assemblées générales, et n’ont pas reçu d’appels de charges depuis 2019, ceux-ci continant à être adressés à ’M. et Mme [Z], app. [Adresse 8]’ alors que [N] [Z] est décédé en 2019 et que sa veuve Mme [Z] n’y habite plus.

Toutefois, le cabinet Foncia, syndic, fait valoir à bon droit que, n’ayant jamais reçu la notification prévue à l’article 6 du décret du 17 mars 1967 précité, l’informant du décès de [N] [Z] et de l’existence d’une indivision, alors même qu’il incombait aux co-indivisaires, titulaires d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété de lui notifier ces informations en vertu des articles 6 et 64 du décret du 17 mars 1967 précités, ainsi que leur domicile réel ou élu en vertu de l’article 65, les notifications ont été valablement faites au dernier domicile connu des copropriétaires, à savoir ’ M. et Mme [Z], app. [Adresse 9] ’depuis 2019. La Cour ajoute que la 3e chambre civile de la Cour de Cassation a jugé, le 28 mars 2019 par une décision n° 18-12.579, que la convocation adressée au dernier domicile connu des copropriétaires est valable.

Ce moyen sera ainsi écarté.

Il en va de même, pour les mêmes motifs, du moyen tiré de l’absence de créance détenue sur les co-indivisaires faute de les avoir régulièrement convoqués aux assemblées générales, en l’absence de désignation d’un mandataire commun aux quatre co-indivisaires.

Enfin, à le supposer soulevé, sera également écarté le moyen tiré de ce que ’ l’ensemble des assemblées générales postérieures au décès de [N] [Z] encourt la nullité à défaut pour le syndic d’avoir convoqué l’ensemble des membres de l’indivision successorale’ (page 6 des conclusions de l’intimée) pour les mêmes motifs que précédemment et aussi, eu égard à la production des attestations de non-recours de l’ensemble des assemblées générales de 2020 à 2025, postérieures au décès de [N] [Z].

Sur la demande du syndicat des copropriétaires d’une somme de 24 247,05 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 16 mars 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

’ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.’

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose : ’A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. / Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.(…)’.

Le versement spontané d’une provision – même partielle – du débiteur dans le délai de 30 jours interdit au syndicat de poursuivre le paiement des échéances à venir au visa de l’article 19-2 (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.988; Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 20-20.866).

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande en paiement d’une somme de 24 247,05 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

– l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de [N] [Z],

– plusieurs décomptes des sommes dues par les héritiers de [N] [Z] en leur qualité de copropriétaires, arrêtés au 5 octobre 2023 (pièce n°9), 10 avril 2025 (pièce n°100) et 16 mars 2026 (pièce n°111),

– les procès-verbaux des assemblées générales de 2017 à 2025 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacun étant assorti de son attestation de non-recours,

– les appels de charges depuis le 4ème trimestre 2018 jusqu’au 1er trimestre 2026 inclus.

Il ressort de l’analyse du décompte des sommes dues par les héritiers de [N] [Z] en leur qualité de copropriétaires, telles qu’actualisées au 16 mars 2026, que la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 24 247,05 euros d’arriérés de charges de copropriété arrêtés au 16 mars 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus, est exigible, certaine et liquide.

Par infirmation du jugement, les quatre co-indivisaires, à savoir Mme [B] [Z], Mlle [W] [Z], M. [U] [Z] et Mme [Y] [Z] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24 247,05 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 16 mars 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 date de la première assignation.

Sur les frais de recouvrement:

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 3 887 euros au titre des frais de recouvrement selon son décompte intitulé ’frais syndic’ arrêté au 16 mars 2026 (sa pièce n°111), qui liste 11 mises en demeure, un ’envoi dossier avocat’ et neuf ’suivi contentieux’

S’agissant des frais de mises en demeure :

Le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure datée du 23 mai 2019 avec son formulaire de présentation daté du 27 mai 2019, le pli ayant été retourné à l’expéditeur (sa pièce n°44). En application du a) précité de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, postérieurement à cette première mise en demeure dont les frais ne doivent pas être mis à la charge des intimés en application de la loi précitée, ceux afférant aux lettres de mise en demeure envoyées postérieurement, à la condition qu’elles soient assorties de leur preuve de réception, dont le coût doit être ramené au tarif R1 alors en vigueur – que la Cour fixe à 6 euros pour l’ensemble de ces années, afin de simplification -, le coût prévu au contrat de syndic n’étant pas opposable à un copropriétaire. Il en va ainsi des courriers de mise en demeure ci-dessous :

– le courrier du 5 juin 2019 (pièce n°45)

– le courrier du 8 août 2019 (pièce n°46)

– le courrier du 29 août 2019 (pièce n°47)

– le courrier du 4 août 2020 (pièce n°52)

– le courrier du 7 septembre 2021 (pièce n°55)

– le courrier du 26 novembre 2021 (pièce n°56)

– le courrier du 8 novembre 2022 (pièce n°58)

Au titre des mises en demeure, le syndicat des copropriétaires est donc en droit de réclamer une somme de (6 x 7) soit 42 euros.

S’agissant ensuite des frais relatifs à l »envoi dossier avocat’ du 16 janvier 2023 pour un montant de 324 euros et aux neuf ’suivi contentieux’ des 13 juin, 18 septembre et 18 décembre 2023, 15 mars, 17 juin, 18 septembre et 19 décembre 2024 et enfin, 10 avril et 29 août 2025, pour un montant total de 2 989 euros, y compris fondés sur le contrat de syndic, ne sont pas opposables aux copropriétaires, qui n’ont pas la qualité de partie vis-à-vis dudit contrat. Ils en seront pas pris en compte.

Le jugement sera infirmé sur ce point et les quatre co-indivisaires, à savoir Mme [B] [Z], Mlle [W] [Z], M. [U] [Z] et Mme [Y] [K] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 16 mars 2026.

L’ensemble des frais de recouvrement indûment débités entre 2016 et 2026, s’élève à un montant total de (3 887 – 42 ) soit 3 845 euros. Cette somme devra être recréditée sur le compte de copropriétaire de héritiers de [N] [Z].

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

’le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire’.

Dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 20 octobre 2016 (pourvoi n°15-20587), la Cour de Cassation a précisé que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard.

En l’espèce

Si le syndicat des copropriétaires établit les manquements répétés de paiement des charges, il n’établit pas, toutefois, la mauvaise foi des co-indivisaires intimés, eu égard en particulier, au fait que la succession de [N] [Z], ouverte en 2021, n’est pas liquidée à ce jour.

De plus, en se bornant à faire état de ce que ’la somme due par la succession de M. [N] [Z] cause indiscutablement au syndicat des copropriétaires des difficultés de trésorerie’, sans apporter d’éléments chiffrés, le syndicat des copropriétaires n’établit pas la réalité ni l’importance de son préjudice allégué.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et à condamner in solidum Mme [B] [Z], Mlle [W] [Z], M. [U] [Z] et Mme [Y] [Z] aux entiers dépens de première instance, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Mme [B] [Z], Mlle [W] [Z], M. [U] [Z] et Mme [Y] [Z], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Sur l’exécution provisoire

Le présent arrêt est susceptible d’opposition, cette voie de recours ayant un effet suspensif, et il ne bénéficie pas de l’exécution provisoire de droit puisque l’article 514 du code de procédure civile ne lui est pas applicable. Il n’y a pas lieu de l’ordonner en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

INFIRME le jugement du 6 janvier 2025 du Tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a :

– Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

– Condamné le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens de l’instance,

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [Z] et sa fille Mlle [W] [Z], toutes deux domiciliées C/O Mme [H] [F] au [Adresse 10], ainsi que M. [U] [Z] [Adresse 11] et Mme [Y] [Z], [Adresse 12] USA, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ’[Adresse 6] familial’ au [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Foncia Paris Rive Droite, dont le siège social est au [Adresse 13] à [Localité 7], pris en la personne de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, la somme de 24 247,05 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 16 mars 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [Z] et sa fille Mlle [W] [Z], toutes deux domiciliées C/O Mme [H] [F] au [Adresse 10], ainsi que M. [U] [Z] [Adresse 11] et Mme [Y] [Z], [Adresse 12] USA, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ’[Adresse 14]’ au [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Foncia Paris Rive Droite, dont le siège social est au [Adresse 13] à [Localité 7], pris en la personne de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 16 mars 2026,

DIT que la somme de 3 845 euros doit être inscrite au crédit du compte de copropriétaire de [N] [Z], car elle correspond à l’ensemble des frais de recouvrement indûment débités entre 2019 et 2026,

CONDAMNE in solidum Mme [B] [Z] et sa fille Mlle [W] [Z], toutes deux domiciliées C/O Mme [H] [F] au [Adresse 10], ainsi que M. [U] [Z] [Adresse 11] et Mme [Y] [Z], [Adresse 12] USA, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ’[Adresse 6] familial’ au [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Foncia Paris Rive Droite, dont le siège social est au [Adresse 13] à [Localité 7], pris en la personne de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

CONDAMNE in solidum Mme [B] [Z] et sa fille Mlle [W] [Z], toutes deux domiciliées C/O Mme [H] [F] au [Adresse 10], ainsi que M. [U] [Z] [Adresse 11] et Mme [Y] [Z], [Adresse 12] USA, aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Mme [B] [Z] et sa fille Mlle [W] [Z], toutes deux domiciliées C/O Mme [H] [F] au [Adresse 10], ainsi que M. [U] [Z] [Adresse 11] et Mme [Y] [Z], [Adresse 12] USA, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ’[Adresse 6] familial’ au [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Foncia Paris Rive Droite, dont le siège social est au [Adresse 13] à [Localité 7], pris en la personne de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE in solidum Mme [B] [Z] et sa fille Mlle [W] [Z], toutes deux domiciliées C/O Mme [H] [F] au [Adresse 10], ainsi que M. [U] [Z] [Adresse 11] et Mme [Y] [Z], [Adresse 12] USA, aux entiers dépens d’appel qui pourront être recouvrés par Maître Eoche-Duval en application de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT