COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2026

N° 2026 / 370

N° RG 24/09719

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNPUL

S.C.I. [E] COMMERCIAL DES HAUTS [W]

C/

Syndicat des copropriétaires

[Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Bastien PELLEGRIN

Me Nathalie MOONS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 04 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00025.

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 1]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Bastien PELLEGRIN, membre de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires LES [Localité 1] sis à [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice le cabinet [D], dont le siège social est sis à [Localité 2], [Adresse 4], lui-même pris en la personne de son représentant légal M.[U] [D], demeurant es-qualité audit siège.

représenté par Me Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Juin 2026 en audience publique devant la cour composée de Monsieur Pierre LAROQUE, Président, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 6] à [Localité 3] (Alpes Maritimes), est composé de cinq bâtiments divisés en plusieurs blocs, principalement à usage d’habitation, et accessoirement à usage commercial pour certains locaux situés en rez-de-chaussée.

La société civile immobilière [Adresse 1] (ci-après la SCI) est propriétaire de locaux commerciaux situés dans le bâtiment 4 (bloc G) constituant le lot n° 466 de l’état descriptif de division, ainsi que de quinze places de stationnement situées près du bâtiment 1 (bloc B) constituant les lots n° 358 à 372.

Au-devant du bâtiment 4 se situe une aire de stationnement constituant une partie commune, utilisée notamment par la clientèle du locataire de la SCI exploitant un magasin à l’enseigne ’Mr [R]’ (anciennement ’Bricorama’).

Le 22 janvier 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution n° 20 décidant de créer 14 lots de stationnement sur l’aire susdite, d’échanger les lots ainsi créés avec les lots n° 358 à 372 appartenant à la SCI, et de transformer ces derniers en places de stationnement communes.

Le 15 janvier 2019, l’assemblée a voté une résolution n° 15 autorisant la cession de la jouissance privative de l’allée de circulation entre les 14 lots à créer sur l’aire de stationnement au profit de la SCI, à charge pour celle-ci d’en assurer l’entretien. Elle a également décidé que les frais de cette cession ainsi que ceux de l’échange seraient à la charge de la SCI.

Par deux actes distincts délivrés le 4 décembre 2020, la SCI [Adresse 1] a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de l’entendre condamner à procéder à l’échange convenu et à réaliser au préalable des travaux de réfection de l’aire de stationnement.

Le 8 juin 2021, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a voté une résolution n° 2 annulant les décisions susvisées prises les 22 janvier 2016 et 15 janvier 2019, en raison de leur imprécision, de l’impossibilité juridique de les entériner par des actes notariés et de l’absence d’accord entre les parties sur le prix de cession de la jouissance privative de l’allée de circulation et la répartition des frais d’actes.

La SCI a contesté cette résolution en justice par acte du 11 août 2021.

Après jonction des trois instances, le tribunal judiciaire de Grasse a rendu le 4 juin 2024 un jugement déboutant la SCI de l’ensemble de ses demandes et la condamnant aux dépens.

La SCI [Adresse 1] est appelante de cette décision suivant déclaration enregistrée le 26 juillet 2024 au greffe de la cour.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 24 octobre 2024, elle fait valoir :

– que l’échange constituait une contrepartie à la décision de clore l’enceinte de la résidence faisant l’objet de la résolution n° 21 adoptée le 22 janvier 2016, laquelle privait de fait la clientèle du magasin d’accéder aux lots de stationnement n° 358 à 372,

– que l’assemblée ne pouvait revenir sur ses précédentes décisions dès lors que celles-ci avaient reçu un commencement d’exécution, qu’il était porté atteinte à des droits acquis et qu’aucun fait nouveau n’était intervenu,

– et que le syndicat est responsable du défaut d’entretien de l’aire de stationnement en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle demande principalement à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

– d’annuler la résolution n°2 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2021 (et non pas du 19 janvier 2023 comme il est mentionné par erreur matérielle),

– de condamner le syndicat des copropriétaires à régulariser l’acte d’échange conformément aux plans établis par le Cabinet Geotech, sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

– de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 93 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la privation de jouissance de ses lots de stationnement depuis plus de huit ans, ladite somme devant être actualisée au jour de la décision à intervenir en fonction de leur valeur locative,

– et de condamner en outre le syndicat à lui verser les sommes nécessaires à la réfection de l’aire de stationnement, représentant un total de 40 763 euros suivant devis.

Subsidiairement elle fait valoir que, durant le cours de la procédure suivie devant le premier juge, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 19 mars 2022 plusieurs résolutions approuvant de nouveau le projet d’échange dans les mêmes termes, lesquelles n’ont toujours pas été exécutées. Elle demande alors à la cour :

– de condamner le syndicat des copropriétaires à régulariser l’acte d’échange sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

– de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 30 225 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la privation de jouissance de ses lots de stationnement depuis plus de deux ans et demi, ladite somme devant être actualisée au jour de la décision à intervenir en fonction de leur valeur locative,

– et de condamner le syndicat à lui verser la somme de 40 763 euros au titre des coûts de réfection de l’aire de stationnement.

En tout état de cause, elle réclame paiement d’une somme de 7 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses entiers dépens.

Dans ses conclusions en réplique notifiées le 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Deliquaire, soutient pour sa part :

– que l’échange ne constitue pas une contrepartie à la décision de se clore,

– que les décisions adoptées les 22 janvier 2016 et 15 janvier 2019 constituaient un simple accord de principe dont il restait à définir les modalités,

– qu’elles n’ont reçu aucun commencement d’exécution,

– et que la SCI n’a pas été privée du droit d’accéder à ses parkings privatifs, lesquels n’ont jamais servi à la clientèle du magasin en raison de leur éloignement.

Il demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des demandes subsidiaires formées par la SCI, il soutient qu’elles sont irrecevables comme nouvelles en cause d’appel, et en tout état de cause non fondées puisque les résolutions adoptées le 19 mars 2022 constituent là encore un vote de principe dont les modalités restent à préciser. Il conclut en conséquence à leur rejet.

Il réclame paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel, outre ses entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2026.

DISCUSSION

Sur l’opposabilité des décisions prises les 22 janvier 2016 et 15 janvier 2019 :

Selon la jurisprudence, une décision de l’assemblée générale se définit comme une disposition explicite sanctionnée par un vote et qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe. Il faut en outre qu’elle ne soit pas assortie de réserves qui lui enlèvent toute efficacité. Il y a décision de principe lorsqu’une nouvelle délibération est nécessaire pour assurer l’effectivité de la décision.

La résolution n° 20 adoptée le 22 janvier 2016 est ainsi libellée :

’L’assemblée générale décide :

– de créer 14 lots de parkings sur le terrain plein (sic) situé devant le magasin BRICORAMA (lot n° 466) qui seront affectés d’un tantième chacun,

– d’échanger les 14 lots ainsi créés contre les lots 358 à 372 propriété de la SCI CENTRE COMMERCIAL et situés le long du pignon du bâtiment B,

– de supprimer les 14 lots privatifs situés le long du pignon du bâtiment B afin de les transformer en 14 emplacements de stationnement les parties communes (sic),

– donne mandat au syndic assisté du conseil syndical pour désigner un géomètre et un notaire qui seront chargés de réaliser la création de ces lots, leur échange et la suppression des lots existants, ainsi que le modificatif pour un montant maximum de 3 500 € TTC.

L’assemblée générale autorise le syndic à procéder selon la clé de répartition ’charges générales’ aux appels de provisions exigibles aux dates suivantes : le 10/05/2016 pour 100 %.

Les honoraires du syndic seront calculés conformément aux bases contractuelles.

L’assemblée générale donne mandat au syndic pour signer tout acte inhérent à cette opération.

Pour : 7 078 sur 9 989 tantièmes, soit 92 copropriétaires sur 134.

Contre : 408 sur 9 989 tantièmes, soit 6 copropriétaires sur 134,

Abstentions : 0 tantième.

98 copropriétaires totalisent 7 486 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est adoptée à la majorité’.

L’assemblée s’est ainsi prononcée par des dispositions explicites sanctionnées par un vote, ne comportant aucune réserve et ne nécessitant pas de nouvelle délibération pour en assurer l’effectivité, puisqu’elle a délégué au syndic, assisté du conseil syndical, le soin de les mettre en oeuvre. Aucune soulte n’a été stipulée dans le cadre de l’échange et il ne peut être ajouté à la décision de l’assemblée une condition qu’elle ne comporte pas.

La résolution n° 15 adoptée le 15 janvier 2019 est libellée comme suit :

’ L’assemblée décide :

– de céder la jouissance privative de l’allée de circulation entre les 14 lots à créer devant le lot n° 466 propriété de la SCI [Adresse 7] à cette dernière qui devra en assurer l’entretien,

– les frais relatifs à l’échange des 14 lots (environ 12 000 €) et à la cession de la jouissance privative seront pris en charge par la SCI CENTRE COMMERCIAL,

– donner (sic) tout pouvoir au syndic pour la signature de l’acte d’échange et de cession de la jouissance privative de l’allée, faire toute déclaration, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile, faire publier le modificatif au règlement et généralement faire le nécessaire, en vue de l’exécution de cette décision.

Pour : 6 741 sur 9 989 tantièmes, soit 82 copropriétaires sur 134,

Contre : 0 sur 9 989 tantièmes,

Abstentions : 264 tantièmes, soit 5 copropriétaires sur 134,

87 copropriétaires totalisent 7 005 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est adoptée à la majorité’.

Il s’agit là encore de dispositions explicites sanctionnées par un vote et pleinement efficaces. Aucun prix n’est stipulé pour la cession de la jouissance privative de l’allée, la contrepartie étant que le cessionnaire en assume l’entretien, et il ne peut être ajouté à la décision de l’assemblée une condition qu’elle ne comporte pas.

Il convient en conséquence de considérer que les résolutions susvisées constituent des décisions créatrices de droits au profit de la SCI [Adresse 1].

Sur la validité de la résolution adoptée le 8 juin 2021 :

S’il est loisible à l’assemblée générale des copropriétaires de revenir sur une décision prise lors d’une délibération antérieure, encore faut-il :

– que la première décision n’ait pas déjà été exécutée,

– que la seconde résolution n’ait pas été prise en méconnaissance de l’intérêt collectif,

– qu’elle ne porte pas atteinte aux droits acquis par un ou plusieurs copropriétaires,

– et qu’elle soit justifiée par la survenance de faits nouveaux.

Aux termes de sa résolution n° 2 adoptée le 8 juin 2021, l’assemblée a entendu renoncer à l’échange précédemment décidé ’en l’état de l’imprécision des résolutions n° 20 du 22 janvier 2016 et n° 15 du 15 janvier 2019, de l’impossibilité juridique de les entériner par actes notariés, de l’absence d’accord des parties sur le montant du prix de cession de la jouissance privative de l’allée de circulation et quant à la répartition des frais d’actes’.

Ces motifs n’apparaissent cependant pas justifiés dans la mesure où :

– les résolutions précitées revêtent une efficacité juridique,

– le syndicat ne démontre pas avoir saisi un notaire et un géomètre pour établir les actes nécessaires, en dépit de la demande expresse formulée dès le 29 juillet 2020 par le notaire de la SCI Maître [P] [L],

– les frais d’actes ont été expressément mis à la charge de la SCI.

En outre, les résolutions votées en 2016 et 2019 constituent des décisions créatrices de droits au profit de la SCI [Adresse 1], comme il a été dit plus avant.

Il convient en conséquence d’annuler la délibération litigieuse, de condamner le syndicat des copropriétaires à régulariser l’acte d’échange sur la base de l’avant-projet de modificatif à l’état descriptif de division établi le 20 septembre 2022 par le Cabinet Géotech conseils, et d’assortir cette injonction du prononcé d’une astreinte provisoire.

Sur la demande en dommages et intérêts pour privation de jouissance des lots de stationnement appartenant à la SCI :

Il résulte des procès-verbaux de constat produits aux débats que, par suite de la décision de clore l’enceinte de la résidence adoptée le 22 janvier 2016, l’accès aux lots de stationnement n° 358 à 372 appartenant à la SCI a été rendu plus difficile puisqu’il est nécessaire de sonner à un interphone pour franchir le portail d’entrée et d’utiliser un badge pour passer le portail de sortie.

Cette résolution n’a pas été contestée en son temps par la SCI dès lors que celle-ci pensait légitimement que l’échange entre ses lots et ceux à créer sur l’aire de stationnement commune pourrait intervenir à bref délai.

Il convient toutefois de relever que ces places de parking ne sont pas signalées comme des emplacements réservés, de sorte que le syndicat des copropriétaires fait justement observer qu’elles ne servent pas en réalité à la clientèle du local commercial, dont elles sont relativement éloignées, celle-ci utilisant en réalité l’aire de stationnement commune.

Il apparaît en revanche que la SCI a subi un préjudice lié au refus du syndicat des copropriétaires de procéder à l’échange convenu, lequel lui aurait permis de disposer de places de parking privatives à proximité immédiate de son local commercial et de valoriser ainsi ce dernier. Il convient de lui allouer en réparation une indemnité de 10 000 euros.

Sur les demandes en dommages et intérêts pour défaut d’entretien de l’aire de stationnement commune :

La SCI, qui fonde ses demandes sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 instituant à la charge du syndicat des copropriétaires une obligation d’entretien des parties communes, ne démontre pas cependant avoir subi un dommage du fait d’un défaut d’entretien.

S’il est produit aux débats une convocation à l’assemblée générale du 15 décembre 2020 comportant au point n° 26 de l’ordre du jour l’examen de sa demande de remise en état de l’aire de stationnement, il n’est pas justifié de la décision qui a pu être prise à cette occasion.

En revanche, aux termes d’un courrier du 24 juillet 2024 adressé par son conseil au Cabinet Deliquaire, la SCI indiquait vouloir procéder elle-même et à ses frais exclusifs aux travaux de réfection.

Enfin, le syndicat ne peut être contraint de financer des travaux sur une emprise qui n’a plus vocation à demeurer une partie commune, l’échange devant intervenir en l’état à défaut de disposition contraire.

Il convient en conséquence de rejeter ces demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Annule la résolution n°2 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2021

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les [Localité 1] à régulariser par acte notarié l’acte d’échange autorisé par l’assemblée générale aux termes de sa résolution n° 20 adoptée le 22 janvier 2016 et de sa résolution n° 15 adoptée le 15 janvier 2019, conformément à l’avant-projet établi par le Cabinet Géotech conseils, sous peine d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Adresse 1] une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute la SCI Centre commercial des [Localité 1] du surplus de ses demandes en dommages et intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à la SCI [Adresse 1] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT