RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 06 OCTOBRE 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15378 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ7OE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE- RG n° 11-23-001321

APPELANTE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMÉS

Monsieur [M] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

DEFAILLANT

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du 26 octobre 2024, remise à tiers présent au domicile

Madame [J] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

DEFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du 26 octobre 2024, remise à personne physique

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

– Réputé contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 12 juillet 2022, la SA d’HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [M] [K] et à Mme [J] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], logement n° 3642L-2121 à [Localité 4], moyennant un loyer initial de 614,04 euros, sans que le montant de la provision pour charges soit précisé.

Le 13 mars 2023, invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA d’HLM Immobilière 3F a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de location, pour avoir paiement d’une somme de 7 469,47 euros arrêtée au 9 mars 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, dénoncé au représentant de l’État dans le département le 22 septembre 2023, la SA d’HLM Immobilière 3F a fait assigner M.[M] [K] et Mme [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion et les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 21 730,36 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges.

Par jugement réputé contradictoire du 5 mars 2024, ce juge a :

– déclaré recevable la demande de la SA d’HLM Immobilière 3F ;

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties le 12 juillet 2022 sont réunies à la date du 13 mai 2023 ;

– constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 13 mai 2023 ;

– ordonné à M. [M] [K] et à Mme [J] [O] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef, et dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique ;

– rappelé les dispositions des articles L. 412-1, L. 412-6, L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné solidairement M. [M] [K] et Mme [J] [O] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 2 278,78 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

– condamné solidairement M. [M] [K] et Mme [J] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 897 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

– dit que les sommes versées à ce titre par les intimés antérieurement à la décision et non incluses dans le décompte viendront en déduction des dernières mensualités ;

– rappelé que, le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes’) ;

– dit que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et qu’elle est due prorata temporis ;

– débouté la SA d’HLM Immobilière 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum M. [M] [K] et Mme [J] [O] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

– rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

– dit que copie de la décision sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

La SA d’HLM Immobilière 3F a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 21 août 2024, en ce qu’il a condamné solidairement M. [M] [K] et Mme [J] [O] à lui payer la somme de 2 278,78 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 897 euros à compter du 1er janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, la SA d’HLM Immobilière 3F demande à la cour de :

– la recevoir en son appel et l’y dire bien fondée ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [M] [K] et Mme [J] [O] à lui payer la somme de 2 278,78 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle invariable égale à 897 euros à compter du 1er janvier 2024 ;

– confirmer le jugement pour le surplus ;

statuant à nouveau,

– condamner solidairement M. [M] [K] et Mme [J] [O] à lui payer la somme de 4 968,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme d’octobre 2024 inclus ;

– fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, au montant de la quittance locative si le bail s’était poursuivi, et condamner in solidum M. [M] [K] et Mme [J] [O] à due concurrence ;

– débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

– condamner in solidum M. [M] [K] et Mme [J] [O] au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Me Héla Kacem conformément à l’article 699 du même code.

M. [M] [K] et Mme [J] [O], auxquels la déclaration d’appel a été signifiée le 26 octobre 2024 à personne et les conclusions de l’appelante le 18 novembre 2024 selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la défaillance des intimés et l’étendue de la saisine de la cour,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l’article 954, dernier alinéa, du même code, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Les intimés ayant été cités à personne, le présent arrêt sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Selon l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La cour n’est ainsi saisie que des chefs relatifs au montant de l’arriéré locatif et à l’indemnité d’occupation, ainsi que de ceux qui en dépendent, au nombre desquels figure la disposition du jugement rappelant que l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme, notamment des charges, laquelle constitue le soutien direct du caractère forfaitaire et invariable de l’indemnité fixée par le premier juge. Les dispositions relatives à la recevabilité de l’action, à l’acquisition de la clause résolutoire au 13 mai 2023 et à l’expulsion, non critiquées, sont devenues définitives.

Sur la dette locative,

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Après la résiliation du bail, l’occupant demeuré dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. La demande d’actualisation de l’arriéré locatif aux échéances postérieures au jugement, qui procède du même titre et tend aux mêmes fins que la demande initiale, en constitue le complément et est donc recevable.

En l’espèce, la SA d’HLM Immobilière 3F produit le contrat de bail et les relevés de compte locatif, régulièrement communiqués, faisant apparaître un solde débiteur de 4 968,07 euros au 7 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Les intimés, défaillants, ne justifient d’aucun paiement libératoire non pris en compte dans ce décompte.

Le contrat de bail stipulant une clause de solidarité entre les copreneurs, étendue aux indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, la condamnation sera prononcée solidairement.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [M] [K] et Mme [J] [O] au paiement de la somme de 2 278,78 euros, et ceux-ci seront condamnés solidairement à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 4 968,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’octobre 2024 incluse.

Sur l’indemnité d’occupation,

L’occupant qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail est tenu, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, d’une indemnité d’occupation qui présente une nature mixte, compensatoire et indemnitaire. Elle a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de son bien, en compensant la perte des loyers et charges qu’il aurait perçus si le bail s’était poursuivi. Si les juges du fond en apprécient souverainement le montant, celui-ci doit assurer cette réparation intégrale.

Le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation au montant forfaitaire et invariable de 897 euros, montant du loyer et des charges en vigueur au jour de l’impayé,  » sans possibilité de majoration future « , et a exclu le paiement de toute autre somme, notamment des charges.

Or, les charges récupérables correspondent à des prestations, services et consommations dont les occupants continuent de bénéficier personnellement après la résiliation du bail, telles que la fourniture d’eau ou l’entretien des parties communes. Il ressort par ailleurs des relevés de compte produits (que les sommes facturées varient en fonction des régularisations annuelles des provisions pour charges et des consommations réelles, notamment d’eau. Le loyer d’un logement conventionné est en outre susceptible d’évoluer selon les règles qui lui sont applicables.

Dans ces conditions, la fixation d’une indemnité d’occupation forfaitaire et figée, excluant les charges et leurs régularisations, ne permet pas de réparer intégralement le préjudice subi par la bailleresse, qui supporterait le coût de prestations consommées par les occupants sans droit ni titre.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme invariable de 897 euros à compter du 1er janvier 2024, ainsi qu’en ce qu’il a rappelé que cette indemnité est exclusive de toute autre somme, notamment des charges, et de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail le 13 mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges, y compris leurs régularisations, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Les indemnités d’occupation échues jusqu’à l’échéance d’octobre 2024 incluse étant comprises dans la condamnation prononcée ci-dessus, M. [M] [K] et Mme [J] [O], qui ont concouru ensemble à la réalisation du même dommage en se maintenant dans les lieux, seront condamnés in solidum au paiement de cette indemnité à compter du 1er novembre 2024, à due concurrence, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

M. [M] [K] et Mme [J] [O], qui succombent, supporteront in solidum les dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement par Me Héla Kacem dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de les condamner in solidum à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel, la demande étant rejetée pour le surplus.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, dans les limites de l’appel,

INFIRME le jugement rendu le 5 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge en ce qu’il a :

– condamné solidairement M. [M] [K] et Mme [J] [O] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 2 278,78 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus ;

– condamné solidairement M. [M] [K] et Mme [J] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 897 euros à compter du 1er janvier 2024 ;

– rappelé que l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes’) ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE solidairement M. [M] [K] et Mme [J] [O] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 4 968,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’octobre 2024 incluse ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [M] [K] et Mme [J] [O], à compter du 13 mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [K] et Mme [J] [O] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F cette indemnité d’occupation, à due concurrence, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [M] [K] et Mme [J] [O] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Immobilière 3F du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [K] et Mme [J] [O] aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement par Me Héla Kacem conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,