TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/53035 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCUTX

N° : 8

Assignation du :
23 Avril 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 07 octobre 2026

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 1] prise en la personne de son maire en exercice
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

La Société Civile TROCADERO [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Rebecca HOZE SITRUK, avocat au barreau de PARIS – #E2224

DÉBATS

A l’audience du 07 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge, assisté de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

1. La société Trocadero [I] est propriétaire notamment du lot n° 3 (appartement au 1er étage) de l’immeuble situé [Adresse 3].

2. Par acte du 23 avril 2026, la Ville de Paris a assigné la société Trocadero [I] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond.

3. A l’audience du 7 juillet 2026, la Ville de [Localité 1] comparaît représentée par son conseil. Elle demande au délégataire du président du tribunal de :

-Rejeter les demandes de la société Trocadero [I],

-Dire que la société Trocadero [I] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’appartement situé [Adresse 3],

-Condamner la société Trocadero [I] à une amende civile de 100 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 1] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation,

-Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation sous astreinte de 260 000 euros par jour de retard,

-Condamner la défenderesse à verser à la Ville de [Localité 1] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamner la société défenderesse aux entiers dépens d’instance.

4. La Ville de [Localité 1] soutient pour l’essentiel que le local litigieux est un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ; qu’il a fait l’objet, à compter de l’été 2025, d’une exploitation en meublé de tourisme de courte durée via plusieurs plateformes, à une clientèle de passage, sans autorisation préalable de changement d’usage ; que les arguments tirés d’une prétendue résidence principale et d’une activité de « maison d’hôtes » ne sont pas démontrés au regard des constats et attestations produits ; et que, compte tenu des gains tirés de cette activité et des nuisances dénoncées par les copropriétaires, il y a lieu de prononcer une amende civile de 100000 euros et d’ordonner le retour à l’usage d’habitation.

5. A cette même audience, la société Trocadero [I] comparaît représentée par son conseil. Elle demande au délégataire du président du tribunal de :

-Rejeter la demande,

-Subsidiairement, limiter l’amende civile,

-Condamner la Ville de [Localité 1] aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

6. La société Trocadero [I] soutient pour l’essentiel que l’appartement du [Adresse 4] exercé une activité déclarée de maison d’hôtes, distincte d’une location meublée touristique de courte durée car elle était la résidence principale de Mme [O], sa gérante ; que cette activité a cessé et que le bien est, depuis le 1er avril 2026, loué à usage exclusif d’habitation à l’ambassade du Koweït, de sorte que la demande de retour à l’habitation serait sans objet ; qu’en tout état de cause, au regard de sa bonne foi alléguée et de la régularisation intervenue avant l’assignation, l’amende civile devrait, si une infraction était retenue, être fortement réduite selon elle.

7. Il est renvoyé aux écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

8. La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 prorogé au 7 octobre 2026.

MOTIVATION

I. L’amende civile

9. Aux termes de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A du même code est condamnée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé.

1. Les locaux « réputés » à usage d’habitation 

10. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dispose que « La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1. / Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. / Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa (…)».

11. En l’espèce, la Ville de [Localité 1] produit un constat d’infraction établi par un agent assermenté et finalisé le 22 janvier 2026, qui relève la diffusion d’annonces et de nombreux commentaires de voyageurs sur les plateformes Booking, Agoda et Hotels.com ainsi que sur le site internet dédié « Maison [I] ». Ce constat est complété de photographies prises lors de la visite du logement réalisée par les services municipaux au cours du dernier trimestre 2025.

12. La Ville de [Localité 1] se prévaut de ce que le local litigieux doit être réputé à usage d’habitation au motif qu’il y était affecté au cours des trente années précédant la contestation de l’usage, en versant aux débats l’acte authentique de vente du 24 novembre 2024 désignant le lot n° 3 comme un appartement au premier étage et comportant la déclaration explicite selon laquelle le bien est à usage d’habitation et que l’acquéreur entend conserver cet usage.

13. La société défenderesse ne conteste pas cette affectation, dont elle se prévaut au contraire en soutenant que l’appartement constituait la résidence principale de sa gérante, puis qu’il est loué à usage d’habitation depuis le 1er avril 2026.

14. Il en résulte que le bien est réputé à usage d’habitation au sens du troisième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

2. Le changement d’usage

15. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose in fine que « (…) L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. / Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. / Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

16. Le I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose que « (…) les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

17. L’article L. 324-3 du code du tourisme dispose que « Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ».

18. L’article D. 324-13 du même code dispose que « L’activité de location de chambres d’hôtes mentionnée à l’article L. 324-3 est la fourniture groupée de la nuitée et du petit déjeuner. Elle est limitée à un nombre maximal de cinq chambres pour une capacité maximale d’accueil de quinze personnes. L’accueil est assuré par l’habitant. Chaque chambre d’hôte donne accès à une salle d’eau et à un WC. Elle est en conformité avec les réglementations en vigueur dans les domaines de l’hygiène, de la sécurité et de la salubrité. La location est assortie, au minimum, de la fourniture du linge de maison ».

19. L’article D. 324-15 dudit code dispose que « La déclaration de location d’une ou plusieurs chambres d’hôtes prévue à l’article L. 324-4 est adressée au maire de la commune du lieu de l’habitation concernée par voie électronique, lettre recommandée ou dépôt en mairie et doit faire l’objet d’un accusé de réception ».

20. En l’espèce, le bien litigieux étant réputé à usage d’habitation, il convient de déterminer si son exploitation caractérise un changement d’usage.

21. Le constat d’infraction précité relève la diffusion d’annonces de location de courte durée pour l’appartement litigieux sur les plateformes Booking.com, Agoda et Hotels.com ainsi que sur le site internet dédié « Maison [I] », accompagnées de nombreux commentaires de voyageurs s’échelonnant du 23 juillet au 26 décembre 2025, ces annonces étant toujours en ligne au 22 janvier 2026.

22. La société Trocadero [I] ne conteste pas la matérialité de ces locations mais soutient qu’il s’agissait d’une activité déclarée de « maison d’hôtes » au sens de l’article L. 324-3 du code du tourisme, exercée au sein de la résidence principale de sa gérante, Madame [A] [O], qui dit y avoir résidé avec son fils.

23. Les parties s’opposent ainsi sur la qualification juridique de l’activité exercée, la défenderesse concluant à l’absence de changement d’usage illicite, tandis que la Ville de [Localité 1] soutient qu’il s’agit d’une exploitation irrégulière sous forme de meublé de tourisme au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

24. S’agissant de l’accueil des touristes et des prestations, il ressort du constat d’infraction produit par la Ville de [Localité 1] et des annonces en ligne publiées sur les plateformes Booking, Agoda, Maison [I] et Hotels.com que l’offre porte sur cinq chambres et suites louées séparément. Chacune est dotée d’une salle de bains privative, de la climatisation, d’une télévision et d’un réfrigérateur, mais sans cuisine propre. Les photographies de l’appartement et les commentaires des clients laissés sur les plateformes démontrent que les touristes en constituent la clientèle et disposent d’un salon partagé et d’un espace de restauration au mobilier standardisé où estservi un petit-déjeuner.

25. Les locaux loués accueillent ainsi des touristes et disposent de prestations.

26. S’agissant de la localisation chez l’habitant des locaux, la propriétaire allègue y avoir résidé avec son fils pour la période considérée, ce qui est explicité dans un courrier électronique envoyé le 17 octobre 2025 à la Ville de [Localité 1]. Or, la déclaration de chambres d’hôtes écrite par Mme [O] le 9 juillet 2025 mentionne comme adresse du déclarant le [Adresse 2] à [Localité 4], siège de la société [Adresse 5], et non le [Adresse 6] à [Localité 5]. L’intéressée est rattachée à cette même adresse auprès de la caisse primaire d’assurance maladie. Sa fiche fiscale ne mentionne le local situé [Adresse 6] qu’au 1er janvier 2026, postérieurement au contrôle, avant un retour [Adresse 7] au 1er mai 2026. Ni la fourniture d’énergie à son nom, compatible avec l’exploitation d’un hébergement touristique, ni la scolarisation de son fils dans le [Localité 6], maintenue après le départ de Mme [O] pour le [Localité 7], ne sont pas de nature à écarter ces éléments. De surcroît, cette occupation est matériellement contredite par l’absence de chambre réservée à un usage personnel, telle qu’en atteste le constat d’infraction. Les attestations produites établissent certes la présence régulière de Mme [O] dans les lieux pour y accueillir des clients ou y tenir des rendez-vous. Elles ne démontrent pas, en revanche, une vie quotidienne partagée avec les voyageurs, les attestations des voisins confirmant qu’elle n’y réside pas de manière habituelle.

27. En outre, les plateformes désignent comme hôte une employée de maison, « Mariel », traduisant la délégation systématique de l’accueil à une employée d’après les commentaires laissés par les clients, et il n’est pas contesté que ces voyageurs ne mentionnent pas Madame [O]. Celle-ci a en outre déclaré en mairie cinq chambres mises en location, soit, selon les explications de la défenderesse elle-même, la totalité des chambres de l’appartement, et l’agent assermenté a constaté leur mise en location simultanée. Les espaces communs apparaissent enfin aménagés pour la seule clientèle : salle à manger agencée en espace de restauration à tables séparées, vidéosurveillance, site internet présentant l’espace commun comme « idéal pour rencontrer d’autres voyageurs ».

28. Les locaux ne sont ainsi pas situés chez l’habitant au sens de l’article L. 324-3 du code du tourisme.

29. Dans ces conditions, la qualification de chambres d’hôtes ne peut être retenue. L’appartement est ainsi offert à l’usage exclusif d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour des séjours à la nuitée. Son exploitation constitue une location en meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, soumise au régime du changement d’usage et nécessitant une autorisation préalable.

30. Il est constant qu’aucune autorisation de changement d’usage assortie, le cas échéant, d’une compensation n’a été délivrée par la Ville de [Localité 1] pour le lot litigieux.

31. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, du 23 juillet 2025 au 15 mars 2026, le bien litigieux a fait l’objet d’un changement d’usage commercial illicite sous la forme de locations meublées de courte durée sans autorisation préalable.

32. La société Trocadero [I] a donc enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation au cours de cette période. Toutefois, la défenderesse justifie du retour à l’habitation des locaux en versant aux débats un contrat de bail conclu avec l’ambassade du Koweït à effet du 1er avril 2026 (pièce n° 4). Dès lors, la demande de retour à l’habitation sous astreinte présentée par la Ville de [Localité 1] est devenue sans objet.

3. Le montant de l’amende civile

33. Le montant de l’amende n’a pas seulement vocation à s’approcher du gain réel ou supposé de la société Trocadero [I] par l’exploitation consécutive au changement d’usage mais à sanctionner une attitude incivique favorisant la conclusion de contrats portant sur des choses hors du commerce.

34. Il convient de rappeler que l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation répond à la volonté du législateur, qui a entendu faire du logement un bien de première nécessité et le droit à un logement décent, objectif protégé par la Constitution, de permettre à la puissance publique de préserver le parc locatif à usage d’habitation dans la capitale et les villes de forte tension immobilière, face au constat que, chaque année, des dizaines de milliers de logements sortent du circuit traditionnel de la location pour entrer dans celui de la location meublée de courtes durées.

35. Le montant de l’amende doit donc être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

36. A ce titre, alors que la réglementation du changement d’usage est ancienne, la société Trocadero [I] n’a sollicité aucune autorisation, sa gérante s’étant limité à déclarer une activité de chambres d’hôtes en mairie qui ne correspond pas à la réalité de son exploitation.

37. En l’espèce, il résulte du constat d’infraction et des annonces produites que l’appartement est proposé, à compter de juillet 2025, sous l’enseigne « Maison [I] », comme une maison d’hôtes de cinq chambres, avec un prix moyen de 350 euros par nuit et par chambre. Dans l’hypothèse d’un taux de remplissage complet, une telle exploitation est susceptible de générer des gains de l’ordre de 52 500 euros par mois pour l’ensemble des cinq chambres. Le constat produit par la Ville de [Localité 1] explique cependant que seules 34 nuitées tous sites confondus sont démontrées sur la période considérée.

38. L’appréciation de la bonne foi de la société Trocadero [I] tient compte de ce que celle-ci justifie avoir mis fin à l’activité litigieuse et consenti, à compter du 1er avril 2026, un bail à usage d’habitation, de sorte que le logement a retrouvé un usage conforme avant l’introduction de l’instance. Elle a par ailleurs coopéré avec les services municipaux en permettant la visite des lieux et en répondant aux sollicitations de la Ville.

39. Les explications fournies pour justifier une méconnaissance de la réglementation, en présentant l’activité comme une simple maison d’hôtes au domicile de Madame [O], doivent cependant être relativisées, compte tenu du caractère manifestement organisé et professionnel de l’exploitation (multiplication des plateformes, cinq chambres offertes à la location, présence d’un personnel dédié).

40. La situation personnelle et financière de la société Trocadero [I] n’est pas éclairée par celle-ci en l’état des pièces qu’elle produit.

41. Au regard de l’ampleur et du caractère professionnel de l’exploitation, des revenus procurés, et de la régularisation intervenue avant l’introduction de l’instance, il y a lieu de prononcer une amende civile de 25 000 euros.

II. Les demandes accessoires

42. La défenderesse, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué par le président du tribunal judiciaire de Paris, par jugement public, contradictoire et en premier ressort,

DIT sans objet la demande de la Ville de [Localité 1] tendant au retour à l’usage d’habitation l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] (lot n° 3),

CONDAMNE la société Trocadero [I] à payer une amende civile de 25 000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 1], en application des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, s’agissant de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] (lot n° 3),

CONDAMNE la société Trocadero [I] à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société Trocadero [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la Ville de [Localité 1] du surplus de sa demande au titre de l’amende civile,

REJETTE le surplus,

CONDAMNE la société Trocadero [I] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 07 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Malik CHAPUIS