COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-[P]

CHAMBRE CIVILE
RG N°: N° RG 26/00654 – N° Portalis DB32-W-B7K-DBMJH
NAC : 30C

MINUTE N°

JUGEMENT DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
du 07 Octobre 2026

DEMANDEUR :

Madame [E] [D] [H] [F] épouse [T]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR :

Société PHARMACIE LES AMBAVILLES
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Pauline BARANDE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : Bertrand PAGES
Greffier lors des débats : Wilson FONTAINE-BLAS
Greffier lors du prononcé: Sarah LEPERLIER

Saisine du : 17 Février 2026
Débats du : 09 Septembre 2026
Décision du : 07 Octobre 2026

Jugement contradictoire et en premier ressort,
_____________________________________________________________________

COPIE EXÉCUTOIRE A Me Chafi AKHOUN,
COPIE CONFORME A Maître Pauline BARANDE

DÉLIVRÉES LE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu par Maître [P] [Q] [G], notaire à [Localité 5], en date du 16 décembre 1974, M. [C] [H] [F] a donné à bail commercial à Mme [A] [U] née [Z] un local situé au [Adresse 3], cadastré [Localité 6] n°[Cadastre 1].

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er mai 1973 pour se terminer le 30 avril 1982, moyennant un loyer initial mensuel de 150.000 anciens francs taxes locatives non comprises, payable le premier de chaque mois.

A l’expiration du bail, la locataire est restée dans les lieux, entraînant la tacite reconduction du bail à compter du 1er mai 1982 pour une durée indéterminée. Le loyer actuel est de 2.500 euros TTC.

Par acte contenant donation-partage reçu le 22 décembre 1982 par Me [K] [R], notaire à [Localité 5], Mme [E] [D] [H] [F] épouse [T] est devenue nue propriétaire du local. Au décès de M. [C] [H] [F], Mme [H] [F] épouse [T] a acquis sa pleine propriété.

Par suite de la cession du fonds de commerce du locataire initial intervenue aux termes d’un acte reçu par Maître [J] [M], notaire à [Localité 7], en date du 31 mai 2022, la société PHARMACIE LES AMBAVILLES est venue aux droits de Mme [A] [U].

Par exploit de commissaire de justice daté du 9 juin 2023, Mme [E] [D] [H] [F] épouse [T] a donné congé à la société PHARMACIE LES AMBAVILLES pour le 31 décembre 2023, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024.

Mme [H] [F] épouse [T] a précisé qu’elle entendait que le nouveau bail ait une durée de neuf années à compter de la date d’effet du congé, moyennant un loyer mensuel de 4.000 euros hors taxes, hors charges et avec la taxe foncière à la charge du preneur.

Par exploit de commissaire de justice du 12 octobre 2023, la société PHARMACIE LES AMBAVILLES a notifié à Mme [H] [F] épouse [T] qu’elle consentait au principe du renouvellement mais qu’elle s’opposait au montant du loyer, et qu’elle demandait que le nouveau loyer soit fixé à la somme de 3.000 euros hors taxes et hors charges, et que la taxe foncière demeure à la charge du bailleur à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par courrier daté du 15 novembre 2023, M. [I] [W], gérant de la SARL HADIMO, a informé la société PHARMACIE LES AMBAVILLES que le bailleur refusait sa proposition.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 décembre 2023, la société PHARMACIE LES AMBAVILLES proposait, par l’intermédiaire de son conseil, de fixer amiablement le loyer du bail renouvelé à 3.310 euros par mois.

Par courrier recommandé du 26 février 2024, Mme [H] [F] épouse [T] a notifié à la société PHARMACIE LES AMBAVILLES un mémoire en demande préalable à la saisie du président du tribunal judiciaire.

Par courrier recommandé du 15 mars 2024, la société PHARMACIE LES AMBAVILLES a notifié à Mme [H] [F] épouse [T] un mémoire en défense.

C’est ainsi qu’après y avoir été autorisée par ordonnance sur requête, par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, Mme [H] [F] épouse [T] a fait citer la société PHARMACIE LES AMBAVILLES devant le président du Tribunal judiciaire de Saint-[P] aux fins de voir fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 4.000 euros à compter du 1er janvier 2024, de condamner la locataire aux arriérés de loyers à compter de cette date, et subsidiairement d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire tout en fixant un loyer provisionnel à la hauteur de 4.000 euros mensuels.

Par jugement du 26 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d’expertise confiée à Mme [O] [Y], remplacée par M. [B] [V] par ordonnance de changement d’expert du 30 mai 2025. Dans son rapport définitif du 3 décembre 2025, l’expert judiciaire fixe la valeur locative avec parking à la somme de 3.741 Euros/mois HT.

C’est dans ce contexte que Mme [E] [D] [H] [F] épouse [T] a sollicité la remise au rôle, suivant conclusions du 13 février 2026.

Dans ses dernières conclusions, elle réclame de fixer le loyer à la somme de 4.000 euros mensuels hors charges et hors taxes à compter du 1er janvier 2024, tel que déterminé par le rapport d’expertise amiable de M. [X], en faisant valoir que le montant retenu par l’expert judiciaire constitue un minimum prudent et que le dynamisme commercial du secteur justifie le montant initialement demandé, et de condamner la société PHARMACIE LES AMBAVILLES aux arriérés de loyers à compter du 1er janvier 2024 avec intérêts de droit sur chacune des échéances dues et ce, en application de l’ancien article 1155 du code civil, soit un montant de 24.048 euros au 1er avril 2026, somme à actualiser au jour du jugement à intervenir. Elle réclame, à titre subsidiaire, de fixer le loyer à la somme de 3.741 euros mensuels hors charges et taxes à compter du 1er janvier 2024 et de condamner la société PHARMACIE LES AMBAVILLES aux arriérés de loyers à compter du 1er janvier 2024 avec intérêts de droit sur chacune des échéances dues et ce, en application de l’ancien article 1155 du code civil, soit un montant de 24.048 euros au 1er avril 2026, somme à actualiser au jour du jugement à intervenir. Elle demande, en tout état de cause, de condamner la société PHARMACIE LES AMBAVILLES à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise taxés à la somme de 2.900 euros.

En défense, la société PHARMACIE LES AMBAVILLES réclame de fixer le loyer à la somme de 3.310 euros par mois hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2024 tout en demandant que la taxe foncière demeure à la charge du bailleur et, à titre subsidiaire, de fixer le loyer à un montant n’excédant pas 3.741 euros par mois hors taxes et hors charges. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Mme [H] [F] épouse [T] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise taxés à la somme de 2.900 euros.

Elle soutient que le montant de 3.741 euros proposé par l’expert est un plafond indicatif dont il convient de corriger les comparables retenus en raison de leur manque de pertinence ou de leur éloignement, et souligne la spécificité de l’activité pharmaceutique qui ne saurait être évaluée sur la base de locaux commerciaux généralistes.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

Vu la mise en délibéré de cette affaire du 7 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer :

En vertu de l’article L 145-11 du code du commerce, le bailleur, qui sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail, doit, dans le congé prévu à l’article L 145-9, faire connaître le montant du loyer qu’il propose.

Les articles R. 145-23 et suivants précisent que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

À la demande du bailleur ou du preneur, le prix du bail peut être révisé tous les trois ans pour correspondre à la valeur locative (C. com., art. L. 145-33 et L. 145-38). C’est un droit d’ordre public pour les parties.

Conformément aux dispositions de l’article L 145-33 du Code de Commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Ces règles peuvent recevoir application au cas d’espèce sans qu’il soit fait état des règles relatives au plafonnement (articles L 145-34, L 145-37 et L 145-38 du code de commerce). En effet, il est question du renouvellement d’un bail commercial dont la durée excède, par l’effet de la tacite reconduction, douze années révolues.

De surcroît, la fixation judiciaire du loyer, en considération de la valeur locative, doit conduire à préciser les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce utilisés, sans qu’aucune méthode de calcul ne soit imposée.

En l’espèce, Mme [H] [F] épouse [T] réclame, à titre principal, de fixer le loyer à la somme de 4.000 euros mensuels hors charges et hors taxes à compter du 1er janvier 2024, tel que déterminé par le rapport d’expertise amiable de M. [X], et subsidiairement, de fixer le loyer à la somme de 3.741 euros mensuels hors charges et taxes sur la base du rapport d’expertise judiciaire.

M. [V] relève dans son rapport définitif que les locaux loués sont situés en cœur de ville, dans une zone extrêmement dynamique où les constructions nouvelles se multiplient, et que l’accès est particulièrement aisé grâce au parking qui jouxte l’immeuble. Il estime la valeur locative, eu égard au prix couramment pratiqué dans le voisinage de 28,69 Euros/m2 et à la surface utile pondérée de 116,45m2, à la somme de 3.340,95 euros à quoi il convient d’ajouter 400 euros pour la valeur locative des 10 emplacements de parking.

La société PHARMACIE LES AMBAVILLES réclame de fixer le loyer à la somme de 3.310 euros par mois hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2024, soutenant que le montant de 3.741 euros proposé par l’expert est un plafond indicatif, dont il convient de corriger les comparables retenus notamment la PHARMACIE TERRAIN [Localité 8] située hors du centre-ville, dans un ensemble immobilier récent et bénéficiant d’un parking sur plusieurs niveaux et l’agence BNP PARIBAS, dont l’économie d’exploitation est radicalement différente. Elle réclame d’intégrer deux commerces retenus par M. [X], expert amiable.

Sur ce point, dans son rapport définitif, M. [V] répond avoir retenu, par soucis d’équité, une référence de chacune des parties pour des commerces de destination similaire et que le local de l’agence BNP PARIBAS se situe en face de la pharmacie et bénéficie des mêmes critères de commercialité. Il souligne les contradictions de la partie défenderesse : « vous évoquez le défaut d’équivalence de destination alors que vous me demandez de retenir un salon de coiffure et une agence immobilière ».

Au regard de ces éléments, et en considération des éléments énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce pour fixer la valeur locative et développés dans le rapport d’expertise judiciaire de M. [V], qui présente des garanties d’impartialité et d’objectivité supérieures à celles des rapports d’expertise amiable établis à la demande respective de chacune des parties, il y a lieu de fixer à la somme de 3.741 euros par mois hors taxes et charges le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2024.

Sur la demande de condamnation aux arriérés de loyers.

En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation et qu’ainsi le prononcé d’une condamnation excède ses pouvoirs.

En conséquence, la demande de condamner la société PHARMACIE LES AMBAVILLES aux arriérés de loyers à compter du 1er janvier 2024 pour un montant de 24.048 euros au 1er avril 2026, sera rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement des intérêts sur les loyers arriérés

Il s’évince en revanche de l’article 1555 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 2 octobre 2016 que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la demande en fixation du nouveau loyer, par le seul effet de la loi

Ces intérêts seront dus par le preneur à compter du 30 avril 2024, date de signification de l’assignation délivrée par les bailleurs pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner la société PHARMACIE LES AMBAVILLES aux dépens comprenant les frais d’expertise de 2.900 euros. En outre, il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à supporter, à concurrence de 2.500 euros, partie des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

Fixe à la somme de 3.741 euros par mois hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 entre Mme [E] [D] [H] [F] épouse [T] d’une part, et la société PHARMACIE LES AMBAVILLES d’autre part, portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 3], cadastré [Localité 6] n°[Cadastre 1].

Dit que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent à compter du 30 avril 2024.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne la société PHARMACIE LES AMBAVILLES à payer à Mme [E] [D] [H] [F] épouse [T] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société PHARMACIE LES AMBAVILLES aux dépens comprenant les frais d’expertise de 2.900 euros.

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter au cas d’espèce.

La présente décision a été signée par le juge des loyers commerciaux et la greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX