N° RG 26/00638 – N° Portalis DBX4-W-B7K-UZBR

MINUTE N° :
DOSSIER N° : N° RG 26/00638 –
N° Portalis DBX4-W-B7K-UZBR
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à – la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., – Me Guillaume GAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 06 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la société URBIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Guillaume GAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [H] [A], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 01 Septembre 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Emeline LEJUSTE, Cadre Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Cédric ROUQUET, Cadre Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [A] est propriétaire des lots n°2, 5 et 9 au sein de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] à [Localité 1].

La société par actions simplifiée (SAS) URBIA est le syndic en exercice de cet immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS URBIA, a assigné Monsieur [H] [A] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

– condamner Monsieur [H] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme totale de 16 300,91 euros au titre des charges impayées, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer, à parfaire au jour de l’audience à intervenir,
– condamner Monsieur [H] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– juger qu’il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– condamner Monsieur [H] [A] à prendre en charge les dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 05 novembre 2025,
– condamner Monsieur [H] [A] à supporter les frais découlant en application de l’article A 404-32 du code de commerce dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

L’affaire a été évoquée une première fois à l’audience en date du 12 mai 2026.

Par ordonnance du 16 juin 2026, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 01 septembre 2026 afin que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS URBIA produise les documents et les explications sollicités permettant de calculer avec précision et sans contestation le détail des sommes réclamées.

Aux termes de ses dernières conclusions après réouverture des débats, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS URBIA, sollicite de la présente juridiction, au visa de la loi du 10 juillet 1965, notamment les articles 10, 14 et suivants, ainsi que les articles 19 et suivants, les articles 35, 36 et 55 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 565 du code de procédure civile de :

– condamner Monsieur [H] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme totale de 16 680,97 euros au titre des charges impayées, majorées des intérêts légaux à compter du commandement de payer, à parfaire au jour de l’audience à intervenir,
subsidiairement, pour le cas où le tribunal estimerait prescrite ou insuffisamment justifiée la reprise du solde arrêtée au 01 octobre 2021,
– condamner Monsieur [H] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 12 127,17 euros au titre des charges postérieures au 01 octobre 2021, majorée des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 05 novembre 2025, à parfaire au jour de l’audience à intervenir,
– condamner Monsieur [H] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– juger qu’il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– condamner Monsieur [H] [A] à prendre en charge les dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 05 novembre 2025,
– condamner Monsieur [H] [A] à supporter les frais découlant en application de l’article A 404-32 du code de commerce dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

De son côté, Monsieur [H] [A] demande au juge des référés de :

– débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes,
– condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à verser à Monsieur [A] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux écritures sus-mentionnées, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [H] [A] est propriétaire des lots n°2, 5 et 9 au sein de la [Adresse 1] sise [Adresse 5] à [Localité 1]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

En ce sens :
– l’assemblée générale des copropriétaires du 16 avril 2021 (pièce 6 du demandeur) a approuvé les comptes de l’exercice du 01 octobre 2019 au 30 septembre 2020 et approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022,
– l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2022 (pièce 6 du demandeur) a approuvé les comptes de l’exercice du 01 octobre 2020 au 30 septembre 2021 et approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023,
– l’assemblée générale des copropriétaires du 23 septembre 2025 (pièce 7 du demandeur) a approuvé les comptes de l’exercice du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022, de l’exercice du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023 et de l’exercice du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024, ainsi que approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024, l’exercice du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025 et l’exercice du 01 octobre 2025 au 30 septembre 2026.

Il procède de la lecture du décompte arrêté au 16 octobre 2025 (pièce 1 du demandeur) que Monsieur [H] [A] est redevable de la somme de 16 103,66 euros d’arriérés de charges de copropriété (appel de fonds du 1er trimestre de l’exercice 2025-2026 inclus). L’imputation débitrice la plus ancienne concerne une « reprise de solde » datée du 01 octobre 2021 pour un montant de 4 553,50 euros et la plus récente concerne le dernier appel de fonds du 01 octobre 2025, ainsi qu’un solde de charges des exercices 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024.

En outre, le décompte actualisé arrêté au 17 août 2026 (pièce 10 du demandeur) indique que Monsieur [H] [A] est redevable de la somme de 16 680,87 euros d’arriérés de charges de copropriété (appel de fonds du 4e trimestre de l’exercice 2025-2026 inclus).

Toutefois, Monsieur [H] [A] conteste dans sa globalité cette somme s’agissant des imputations débitrices qui lui sont réclamées.

La charge de la preuve pèse sur le syndicat des copropriétaires, lequel a produit, à la suite de la réouverture des débats, le décompte actualisé arrêté au 17 août 2026 et quelques explications au sein de ses écritures.

Plus précisément, s’agissant de la reprise de solde au 01 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS URBIA affirme ne pas être en mesure d’en produire le détail comptable dès lors que la copropriété a connu plusieurs syndics successifs et qu’il a repris la comptabilité dans l’état où elle lui a été transmise, sans disposer des justificatifs d’une écriture arrêtée plus de trois ans avant sa désignation.

Pour autant, comme rappelé aux termes de la précédente ordonnance du 16 juin 2026, l’office probatoire oblige le syndicat des copropriétaires à justifier du détail des sommes sollicitées au titre de la reprise de solde arrêtée au 01 octobre 2021 à hauteur de 4 552,50 euros afin de vérifier si certaines sommes pourraient être prescrites, notamment par la production d’un décompte détaillé arrêté au 01 octobre 2021 et par la transmission du procès-verbal de l’exercice 2018-2019.

Dès lors, faute d’éléments nouveaux permettant la justification du montant sollicité au titre de la reprise du solde arrêtée au 01 octobre 2021 à hauteur de 4 552,50 euros et de sa méthode de calcul, il convient d’expurger ce montant des charges de copropriété échues.

S’agissant des charges échues à partir de l’appel de fonds du 01 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne produit pas l’équation opérée chaque semestre pour établir le montant dû par ce copropriétaire selon ses tantièmes à la fois pour les appels de fonds trimestriels et la régularisation de charges annuelles dites solde de charges, mais se limite à préciser les fondements des montants sollicités.

Pour illustration, s’agissant de la troisième ligne débitrice du décompte arrêté au 16 octobre 2025 (pièce 1 du demandeur) correspondant à l’appel de fonds du 1er trimestre de l’exercice 2021-2022, le syndicat des copropriétaires souligne qu’elle est fondée sur la résolution n°12 du 16 avril 2021 laquelle fixe le budget prévisionnel de l’exercice du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022 à la somme de 50 000 euros.

Cela permettrait donc de procéder au calcul de l’appel de fonds trimestriel de l’exercice 2021-2022 comme suit : 545/10 000 (part des tantièmes détenus par Monsieur [A]) x 50 000 euros (budget prévisionnel de l’exercice 2021-2022) / 4 (nombre de trimestre) = 681,25 euros.

Or, l’appel de fonds s’élève à la somme de 684,74 euros.

Il en est de même s’agissant des appels de fonds des trimestres de l’exercice 2023-2024 qui devraient, sur le fondement de la résolution n°17 du procès-verbal d’assemblée générale du 23 septembre 2025 (pièce 7 du demandeur), s’élever à la somme de 1 081,08 euros (79 345 euros (budget prévisionnel de l’exercice 2023-2024) x 545/10 000 (part de tantièmes détenus par Monsieur [A]) / 4 (nombre de trimestre)) et non à 1 088,78 euros, tels que retenus par le syndicat des copropriétaires.

Aussi, nonobstant la réouverture des débats qui avait été opérée à cet égard, aucun détail s’agissant de l’équation opérée chaque semestre pour établir le montant dû par ce copropriétaire pour les appels de fonds trimestriels et la régularisation de charges annuelles n’est produit. Outre que les calculs effectués par nos soins ne permettent pas de justifier les sommes sollicitées.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’a pas satisfait à la demande de production d’éléments probants formulée par le juge des référés à son égard et ne justifie pas de la somme demandée au titre des charges impayées.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS URBIA de ses demandes de condamnation à l’égard de Monsieur [H] [A] au titre des charges impayées, ainsi qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS URBIA, partie succombante, sera tenu aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment les frais de commissaire de justice.
Il n’y a pas lieu d’inclure dès à présent, les frais relatifs à l’exécution du jugement dès lors qu’il n’est pas démontré en l’état qu’ils seraient nécessaires et justifiés.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

Si l’équité aurait commandé de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS URBIA, à payer à Monsieur [H] [A] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il n’en demeure pas moins que l’origine du litige provient du solde locatif débiteur créé par celui-ci, même si son montant n’est pas déterminable en l’état.

En conséquence, même si ce dernier a dû exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense dans le cadre d’une procédure accélérée au fond engagée à tort contre lui, l’équité ne commande néanmoins pas de faire application de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANES, juge des référés, assisté de Monsieur ROUQUET, greffier, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS URBIA de ses demandes provisionnelles au titre des charges de copropriété impayées ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus des prétentions ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS URBIA aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 06 octobre 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.