TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I] [X]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 26/01894 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCE6L

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 06 octobre 2026

DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 octobre 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 06 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/01894 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCE6L

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 28 avril 2006, la SOCIETE ANONYME DE GESTION IMMOBILIÈRE (SAGI), aux droits de laquelle vient la S.A. LA REGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après la RIVP), a donné à bail à Madame [F] [M] [X] un logement situé [Adresse 3].

Madame [F] [M] [X] est décédée le [Date décès 1] 2022.

Monsieur [B] [X], son fils, a sollicité un transfert de bail à son profit qui lui a été refusé et un délai lui a été laissé pour partir, jusqu’au 09 décembre 2025. Le logement n’a pas été restitué.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 13 janvier 2026 à étude, la RIVP a fait assigner Monsieur [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater la résiliation de plein droit du bail du fait du décès de Madame [F] [M] [X] ;
– ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [X], ainsi que de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 3], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
– condamner Monsieur [B] [X] au paiement des sommes suivantes :
– une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de la résiliation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et taxes ;
– 4581,88 euros, à parfaire, au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 29 décembre 2025 ;
– 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La RIVP expose, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [F] [M] [X] est décédée le [Date décès 1] 2022, et que Monsieur [B] [X] ne remplit pas les conditions prévues par ces articles pour bénéficier d’un transfert de bail, ce dernier ne rapportant pas la preuve d’une cohabitation avec sa mère depuis au moins un an à la date du décès de cette dernière. Par conséquent, la société bailleresse soutient que le bail est résilié depuis cette date, et que Monsieur [B] [X], occupant sans droit ni titre, doit être expulsé du logement.

A l’audience du 06 juillet 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la RIVP, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 5531,60 euros au 1er juillet 2026, échéance de juin 2026 incluse.

Monsieur [B] [X], pour sa part, fait valoir qu’il résidait avec sa mère avant son décès puisque cette dernière avait besoin qu’il s’occupe d’elle, et sollicite un transfert de bail à son égard. Il explique qu’il est arrivé dans le logement en 2019 mais que sa mère ne souhaitait pas qu’il se manifeste comme vivant avec elle, craignant que cela pose problème, si bien qu’il n’a pas de preuve de cette cohabitation. Il indique qu’il prend également en charge son fils majeur, pour lequel un handicap à hauteur de 80 % a été reconnu. S’agissant de la somme réclamée au titre de sa dette par la RIVP, Monsieur [B] [X] indique que, par moments, ses virements ne passent pas. Il sollicite du temps pour s’acquitter de sa dette, qu’il souhaite pouvoir payer en, au moins, dix fois.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
– au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
– aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
– au partenaire lié par un pacte civil de solidarité ;
– aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence, et, à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

S’agissant des logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré, l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en outre, que le bénéficiaire du transfert du bail doit remplir les conditions d’attribution des logements sociaux et que le logement doit être adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, Madame [F] [M] [X] est décédée le [Date décès 1] 2022. Monsieur [B] [X], son fils, a sollicité le transfert du bail à son profit mais la RIVP indique s’y être opposé, ce dernier ne justifiant pas, notamment, de la condition de résidence pendant au moins un an, à la date du décès, avec Madame [F] [M] [X].

Monsieur [B] [X], pour sa part, fait valoir à l’audience, qu’il résidait avec sa mère avant son décès, faisant valoir être arrivé dans le logement en 2019 parce que sa mère avait besoin d’aide pour sa prise en charge. Il explique que sa mère ne voulait pas qu’il fasse état de leur cohabitation, craignant que cela pose difficulté. Il indique ainsi ne pas avoir de preuve de sa présence dans le logement avant le décès de sa mère intervenu le [Date décès 1] 2022.

Il ressort ainsi des éléments produit aux débats que le document le plus ancien produit aux débats par Monsieur [B] [X] et faisant état de sa domiciliation dans le logement est un bulletin de paie de mars 2025, soit largement postérieur à la date de décès de Madame [F] [M] [X].

Ainsi, Monsieur [B] [X] ne démontre pas avoir vécu avec sa mère pendant au moins un an à la date du décès de cette dernière, si bien qu’il ne peut prétendre à un transfert de bail à son profit.

Par conséquent, il sera constaté que le bail liant la RIVP et Madame [F] [M] [X] est résilié de plein droit par l’effet du décès de ce dernier le [Date décès 1] 2022, de sorte que Monsieur [B] [X] se trouve occupant sans droit ni titre des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3].

Ainsi, Monsieur [B] [X] étant occupant sans droit ni titre depuis le [Date décès 1] 2022, il convient, dès lors, de lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la RIVP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Enfin, l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, Monsieur [B] [X], qui s’est maintenu dans le logement, empêchant la RIVP de le relouer et de percevoir le loyer et les charges qui lui auraient été dus, sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du [Date décès 1] 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Il ressort, par ailleurs, du décompte produit par la RIVP que Monsieur [B] [X] est redevable de la somme de 5531,60 euros au 1er juillet 2026, échéance de juin 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [B] [X] ne conteste pas ce montant.

Par conséquent Monsieur [B] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 5531,60 euros, déduction faite des frais de contentieux.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [B] [X] demande à pouvoir s’acquitter de sa dette par plusieurs échéances. Il ressort des pièces qu’il produit à l’audience qu’il perçoit une rémunération d’environ 1600 euros par mois, qu’il exerce une mesure de protection à l’égard de son fils majeur qui réside avec lui, et que l’indemnité d’occupation mensuelle s’élève à un montant mensuel d’environ 420 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, des délais de paiement lui seront accordés, selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [B] [X], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la société bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 28 avril 2006 entre la SOCIETE ANONYME DE GESTION IMMOBILIÈRE (SAGI), aux droits de laquelle vient la S.A. LA REGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1], et Madame [F] [M] [X] concernant le logement situé [Adresse 3] est résilié depuis le [Date décès 1] 2022 du fait du décès de Madame [F] [M] [X] ;

REJETTE la demande de transfert du bail à son nom, formulée par Monsieur [B] [X] ;

CONSTATE qu’en conséquence Monsieur [B] [X] se trouve depuis le [Date décès 1] 2022 occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. LA REGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] à verser à la S.A. LA REGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] à payer à la S.A. LA REGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 5531,60 euros (cinq mille trois cent trente-et-un euros et soixante centimes), selon décompte arrêté au 1er juillet 2026, échéance de juin 2026 incluse, au titre des indemnités d’occupation échues impayées ;

AUTORISE Monsieur [B] [X] à s’acquitter de la dette par 24 mensualités de 230 euros (deux cent trente euros), au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi par le créancier d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] aux dépens ;

DÉBOUTE la S.A. LA REGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection