Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2026

(n° /2026, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07518 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJWH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2024 – Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny – RG n° 24/00031

APPELANTS

Madame [G] [N] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Frédérique Roussel Sthal, avocat au barreau de Paris, toque : D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007732 du 11/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Monsieur [M] [S]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Frédérique Roussel Sthal, avocat au barreau de Paris, toque : D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-015571 du 16/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMEE

Madame [H] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Isabelle Janiszek, avocat au barreau de Paris, toque : B0431, ayant pour avocat plaidant Me David Mallet avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle Boutié, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure Méano, présidente

Mme Emmanuelle Boutié, conseillère

Mme Laura Tardy, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Clément Colin

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 8 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant Mme [H] [F] à M. [M] [S] et Mme [G] [N] épouse [S].

Le 19 février 2017, Mme [F] a donné à bail à M. et Mme [S] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte du 11 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 2.400 euros en principal et visant la clause résolutoire figurant au contrat au contrat de bail a été délivré aux locataires.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, Mme [F] a fait assigner M. et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des loyers et charges impayés et de voir ordonner leur expulsion.

A l’audience, Mme [F] a porté à la somme de 6.800 euros ses prétentions au titre des loyers charges échus au mois de février 2024 inclus, et a pour le surplus demandé à la juridiction de lui adjuger le bénéfice de son assignation.

Mme [S] a pour sa part reconnu devoir cette somme, mais a demandé à la juridiction de suspendre les effets de la clause résolutoire et de l’autoriser à s’acquitter de sa dette (en sus des loyers et charges courants) par versements mensuels successifs de l’ordre de 300 à 400 euros.

M. [S], régulièrement cité à domicile, n’a ni comparu ni fait connaitre à la juridiction les motifs de sa carence.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 8 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

– Condamne solidairement M. et Mme [S] à payer à Mme [F] la somme de 6.800 euros à titre principal, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement, sur la somme de 2.400 euros, et de la date de l’audience sur le surplus;

– Constate la résiliation du contrat de bail;

– Autorise Mme [F] à faire expulser M. et Mme [S], ainsi que tous occupants de leur chef;

– Condamne solidairement M. et Mme [S] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le bail s’était poursuivi, et ce du 1er mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux;

– Les condamne en sus et in solidum à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

– Déboute Mme [O] du surplus de ses prétentions;

– Condamne in solidum M. et Mme [S] aux dépens.

Vu l’appel interjeté le 15 avril 2024 par M. et Mme [S].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 28 mai 2026 par lesquelles M. et Mme [S] demandent à la cour de :

Dire et juger M. et Mme [S] recevables et bien fondés en toutes ses demandes,

Infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

Débouter Mme [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 11 septembre 2023,

Fixer le loyer en principal à la somme de 728 euros par mois en principal à compter du 15 mars 2023,

Condamner Mme [F] à rembourser M. et Mme [S] la somme de 272 euros par mois à compter du 15 mars 2023 soit la somme définitive de 8.704 euros arrêtée au 15 novembre 2025,

Condamner Mme [F] à rembourser M. et Mme [S] la somme de 9.600 euros au titre des provisions sur charges non justifiées pour la période non prescrite,

Condamner Mme [F] à verser à M.et Mme [S] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des différents préjudices subis du fait des troubles de jouissance,

Condamner Mme [F] à verser à M. et Mme [S] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’exécution du jugement et de l’impossibilité de réintégrer les lieux loués,

Condamner Mme [F] à payer à Maître [B] [L] [T] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 mai 2026 aux termes desquelles Mme [H] [F] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 8 mars 2024 dans toutes ses dispositions ;

Juger que la présente procédure d’appel est désormais sans objet, étant donné que M. et Mme [S] ont libéré le logement objet du litige ;

Déclarer irrecevables les prétentions de M. et Mme [S] relatives à la diminution de loyer, et à leur demande d’expertise ;

Débouter M. et Mme [S] de la totalité de leur demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. et Mme [S] à payer à Mme [F] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil et l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Condamner M. et Mme [S] à payer Mme [F] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Condamner M. et Mme [S] au paiement d’une amende civile dont le montant sera laissé à l’appréciation de la cour.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer

En cause d’appel, M. et Mme [D] sollicitent la condamnation de Mme [F] au paiement de la somme de 272 euros par mois à compter du 15 mars 2023, soit la somme totale de 8.704 euros arrêtée au 15 novembre 2025.

Ils font valoir que le décret n°2021-688 du 28 mai 2021 prévoit un encadrement des loyers pour la ville de [Localité 4] qui est applicable à compter du renouvellement du bail, soit à compter du 15 mars 2023.

Ils précisent que s’agissant d’un moyen de défense au fond, la demande de rejet du paiement du loyer en raison de son illégalité ne peut se voir opposer la prescription, qui est sans effet sur la recevabilité.

Mme [F] conclut à l’irrecevabilité de la demande des locataires.

Elle soutient qu’en application des dispositions de l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, le locataire peut, lors du renouvellement du bail, engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré.

Elle précise que le bail s’est renouvelé tacitement le 15 mars 2020 et le 15 mars 2023 pour se terminer le 11 septembre 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire de sorte que les locataires avaient jusqu’au 15 octobre 2022 pour notifier une demande de diminution du loyer.

En outre, elle expose que les locataires sont irrecevables à former de nouvelles prétentions sur le montant du loyer pour la première fois en appel.

L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent et l’article 566 ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Le moyen soutenant qu’une demande est irrecevable comme nouvelle en appel constitue non pas une exception de procédure devant être présentée avant toute défense au fond mais une fin de non-recevoir susceptible d’être soulevée en tout état de cause (2e Civ., 24 janvier 2008, n° 07-15.433).

En l’espèce, Mme [S] n’était pas assistée devant le premier juge et M. [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter de sorte qu’il n’a formulé aucune demande.

Dès lors que la demande des appelants au titre du remboursement des loyers est relative à l’exécution du contrat de bail objet du litige, il y a lieu de la déclarer recevable comme n’étant pas une demande nouvelle en cause d’appel.

Aux termes de l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique:

« III- A. Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagé si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

(…)

B- Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au 1 du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le mêmes secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence.

(…)

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

(…)

IV- Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution du loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation du loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Toutefois, cette action ne peut être engagée dans les logements de classe F ou de la classe G au sens de l’article L.173-1 -1 du code de la construction ou de l’habitation.

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties. »

En l’espèce, il est constant que le bail s’est renouvelé par tacite reconduction le 15 mars 2020 et le 15 mars 2023 sans que les locataires n’engagent une action aux fins de diminution du loyer.

Ainsi, alors qu’il résulte des dispositions susvisées que M. et Mme [S] avaient jusqu’au 15 octobre 2022, soit cinq mois avant le renouvellement du bail intervenu le 15 mars 2023, pour notifier une demande de diminution du loyer à Mme [F], il y a lieu de les déclarer irrecevables à former cette demande dans le cadre de la présente instance.

Sur la validité du commandement de payer

M. et Mme [S] invoquent la nullité du commandement de payer délivré le 11 septembre 2023.

Ils soutiennent que le commandement a été délivré en visant un délai de six semaines pour s’acquitter de la dette locative de sorte qu’il encourt la nullité au regard de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 concernant l’entrée en vigueur de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023.

Mme [F] conclut au rejet de cette demande.

Elle fait valoir que dans la mesure où, au moment de la signification du commandement de payer du 11 septembre 2023, le bail avait été tacitement reconduit au 15 mars 2023 et que le droit positif prévoyait un délai réduit de 6 semaines, il convenait de faire application de ces dispositions.

Elle précise que si l’avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 prévoit la non-rétroactivité du nouveau délai de six semaines instauré par la loi Kasbarian à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cela ne signifie pas que les commandements de payer ayant appliqué ce nouveau délai de 6 semaines à des baux en cours ou tacitement renouvelés, soient nuls.

Elle avance qu’il ne s’agit que d’une nullité de forme et que M. et Mme [C], qui ne se sont pas prévalus de cette nullité en première instance, ne démontrent aucun grief, la dette locative n’ayant cessé d’augmenter et les causes du commandement n’étant pas réglées à la date de l’assignation.

Selon l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juillet 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance du commandement de payer, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, la clause résolutoire figurant au contrat de bail régularisé par les parties prévoit un délai de deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour la mise en oeuvre de la résiliation de plein droit du contrat de bail de sorte que ce délai aurait dû être imparti aux locataires dans le commandement de payer signifié le 11 septembre 2023.

Toutefois, il s’agit d’une nullité de forme dont le locataire doit se prévaloir avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir et prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

M. et Mme [S] n’allèguent aucun grief que leur cause l’erreur dans le délai imparti pour régler l’arriéré locatif.

En outre, il résulte du décompte produit aux débats que le montant de la dette locative a augmenté jusqu’au 13 novembre 2023, date de la délivrance de l’assignation de sorte que les appelants n’ont pas acquitté la dette locative ni dans le délai de six semaines ni dans celui de deux mois de sorte que l’erreur de délai est sans incidence.

Dès lors, il y a lieu de rejeter leur demande en nullité du commandement de payer.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti de sorte qu’ il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail de ce chef.

Compte tenu du départ des locataires des lieux loués, la demande au titre de l’expulsion est devenue sans objet.

Sur le préjudice de jouissance

M. et Mme [S] sollicitent la condamnation de Mme [F] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des différents préjudices subis du fait des troubles de jouissance.

Ils soutiennent qu’un rapport établi par les services de la Caisse d’allocations familiales le 4 octobre 2024 conclut à l’indécence du logement dans sa conception et que la bailleresse ne justifie pas de la réalisation des travaux.

Mme [F] conclut au rejet de cette demande.

Elle fait valoir que les photographies de l’appartement n’ont aucune force probante en l’absence de procès-verbal de constat.

Elle précise que l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucun désordre alors que le procès-verbal de constat du 14 novembre 2025 décrit l’état dégradé du logement, les désordres provenant du défaut d’entretien des locataires.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son obligation préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3ème Civ., 2 février 2010, pourvoi n°09-12.691, 3ème Civ.,15 décembre 2004, Bull 238, pourvoi n°02-20.614), seul un évènement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3ème Civ., 4 juin 2013, pourvoi n°11-27.650).

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers (3ème Civ., 13 mars 2025, pourvoi n°22-23.406).

L’insalubrité est une notion spécifique résultant d’une procédure administrative et d’un arrêté préfectoral dont il n’est pas question en l’espèce.

Au soutien de leur demande, M. et Mme [S] communiquent un rapport intitulé: « Fiche RSD-Décence » de Seine-[Localité 6] » établi le 4 octobre 2024 faisant état de plusieurs désordres affectant le logement loué, s’agissant notamment de la présence d’humidité, d’un manque d’aération et de ventilation ainsi que concernant les installations électriques et de gaz et préconisant l’installation d’un détecteur de fumée et des travaux de mise en conformité de l’installation électrique.

Toutefois, Mme [F] produit aux débats deux attestations des sociétés [Y] et BSR mandatées fin 2023 pour la réalisation de travaux de plomberie, de peinture et d’électricité qui font état de difficultés d’intervention liées à la carence des locataires et de l’absence de désordres affectant le logement loué ainsi qu’un certificat de conformité de l’installation de gaz établi le 24 juillet 2023.

En outre, l’état des lieux d’entrée établi le 25 août 2017 décrit un logement en bon état de réparations locatives alors que le procès-verbal de constat établi le 14 novembre 2025 fait état de nombreuses dégradations locatives et notamment du fait que « de nombreuses prises électriques et interrupteurs sont descellés », « des trous non rebouchés dans toutes les pièces mais surtout dans le salon », « les tiges de certaines fenêtres sont déformées au point d’empêcher la fermeture », « les parquets sont usagés », « les poignées de porte sur extérieur sont hors service », « les volets d’une chambre ne tiennent que par le bas, manquent les vis », « la colonne de fixation du lavabo de la salle de bain en haut est fissurée », « il y a un trou dans le tableau compteur en bas » et « la serrure du grand portail est cassée (canon) ».

Ainsi, en l’absence d’autre élément de preuve produit aux débats, M. et Mme [S] ne démontrent pas l’existence de désordres constitutifs d’indécence et qui relèveraient de l’obligation de délivrance du bailleur, leur ayant causé un préjudice de jouissance justifiant réparation.

En outre, le bail étant résilié au 12 novembre 2023, le bailleur n’était ensuite plus tenu d’aucune obligation de délivrance à l’égard de M. et Mme [S], qui se maintenaient dans les lieux.

En conséquence, il y a lieu de rejeter leur demande indemnitaire de ce chef.

Sur les charges locatives

M. et Mme [C] sollicitent la condamnation de Mme [F] au paiement de la somme de 9.600 euros au titre des provisions sur charges non justifiées.

Ils soutiennent que les provisions sur charges ne sont pas justifiées depuis 2017 et qu’en vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ils sont fondés à solliciter le remboursement des provisions sur charges pour la période non prescrite, soit à compter de l’année 2020.

Mme [F] conclut au rejet de cette demande.

Elle avance que les locataires n’ont jamais formulé de demandes de justificatifs de charges et qu’elle les produit dans le cadre de la présente instance.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:

1° Des services rendus à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L.125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement des petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…). »

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition des charges indûment perçues par le bailleur (3ème Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

En l’espèce, il résulte des termes du contrat de bail que le montant de la provision sur charges s’élève à 200 euros par mois.

Alors qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par le bailleur par acte du 11 septembre 2023 faisant état d’un impayé locatif d’un montant de 2.677,72 euros, au titre des loyers et des charges impayés des mois d’aout et septembre 2023, il appartient à M. et Mme [S] de justifier du réglement des charges prévues par le contrat de bail.

En cause d’appel, Mme [F] produit aux débats l’ensemble des courriels de demande de régularisation de charges ainsi que les justificatifs afférents et justifie ainsi des charges régularisées que les locataires ne contestent pas utilement.

Dès lors, il y a lieu de rejeter leur demande au titre du remboursement des charges locatives.

Le jugement entrepris sera donc complété de ce chef.

Sur la demande indemnitaire des appelants

M. et Mme [S] sollicitent la condamnation de Mme [F] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’exécution du jugement et de l’impossibilité de réintégrer les lieux loués.

Ils font valoir qu’ils ont saisi en parallèle de la présente procédure, le juge de l’exécution pour obtenir des délais qu’ils ont obtenu par jugement en date du 31 mars 2025 et que Mme [F], qui a interjeté appel de cette décision, n’a pas attendu l’arrêt de la cour d’appel pour procéder à leur expulsion durant leur absence.

Ils précisent que l’arrêt de la cour d’appel du 26 février 2026 a condamné Mme [F] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ce qui démontre que leur action était bien fondée.

Les appelants ajoutent qu’ils ont été contraints de partir voir la mère de Mme [S], gravement malade et hospitalisée en urgence en octobre 2025 et que le fondement juridique de leur demande d’indemnisation est distinct de celui ayant donné lieu à l’arrêt précité, s’agissant d’une demande fondée sur l’exécution provisoire pratiquée sur un jugement infirmé en appel, les préjudices étant de surcroît distincts.

Mme [F] sollicite le rejet de cette demande.

Elle soutient qu’elle se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt du 26 février 2026 et qu’ils ont quitté les lieux définitivement le 14 novembre 2025, la cour d’appel ayant retenu que la preuve de la résiliation du contrat d’électricité par le bailleur n’était pas rapportée.

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, aux termes de l’arrêt en date du 26 février 2026, la cour de céans a condamné Mme [F] à payer à M. et Mme [S] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance consécutif au caractère illégal de l’expulsion.

Dès lors que la demande indemnitaire formée dans le cadre du présent litige est identique à celle sur laquelle la cour a statué dans l’arrêt susvisé, celle-ci étant relative à l’indemnisation du préjudice résultant de la procédure d’expulsion diligentée pendant l’absence des locataires ayant donné lieu au procès-verbal d’expulsion du 30 septembre 2025, elle se heurte à l’autorité de la chose jugée et est donc irrecevable de ce chef.

Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

Mme [F] sollicite la condamnation des locataires au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Elle soutient que M. et Mme [S] ont engagé une action judiciaire à son encontre dans un seul but dilatoire alors même qu’ils sont propriétaires d’un bien immobilier situé à [Localité 5].

Elle expose que la mauvaise foi des locataires et leur malveillance à son égard lui ont causé un préjudice certain qui doit être réparé.

M. et Mme [S] sollicitent le rejet de cette demande.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ou l’exercice d’une voie de recours, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à paiement de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Cass., 3e Civ., 10 octobre 2012, n°11-15.473).

En l’espèce, la preuve de la malice, de la mauvaise foi ou d’une erreur grossière équipollente au dol commise par les appelants n’est pas rapportée et ne saurait résulter des seules actions judiciaires engagées à l’encontre de Mme [F].

Il convient dès lors de rejeter la demande de Mme [F] de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [S], parties perdantes, seront condamnés à supporter les dépens d’appel.

Il apparaît équitable de les condamner à verser à Mme [F] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Constate que la demande relative à l’expulsion de M. et Mme [S] est devenue sans objet,

Déclare irrecevable la demande de M. et Mme [S] au titre de la diminution du loyer,

Rejette la demande de M. et Mme [S] au titre de la nullité du commandement de payer,

Rejette la demande de M. et Mme [S] en dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Rejette la demande de M. et Mme [S] relative au remboursement des charges locatives,

Déclare irrecevable la demande indemnitaire de M. et Mme [S] au titre la procédure d’expulsion,

Rejette la demande de Mme [F] en dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. et Mme [S] à payer à Mme [F] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme [S] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,