Cour d’appel, Pôle 5 – Chambre 3, 24 septembre 2026, RG n° 23/15018

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2026

(n° 139 , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15018 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHB3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 18/08549

APPELANTE

S.C.I. SCI CHARENTON, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le n°493 477 442

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, K0065, et assistée de Me Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS, J087

INTIMEE

E.U.R.L. [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, K0111, et assistée de Me Arnaud SALABERT de SALABERT & BESSE, avocat au barreau de PARIS, K83

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

– Mme Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 3 du pôle 5,

– Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère,

– Mme Marie GIROUSSE, Conseillère.

Greffier, lors des débats : Mme Wendy PANG FOU

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère, en remplacement de Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, empêchée, et par Mme Faïda ABDOU-RAOUF, Greffière, présente lors de la mise à disposition, et à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 17 février 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil dans une affaire opposant la société Charenton à la société [B].

Par acte sous signature privée du 11 juin 2007, la société Charenton a donné à bail à la société [B], des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] (94), à usage exclusif de « optique et accessoires, photographies de détails », pour une durée de dix ans à compter du 13 juin 2007, moyennant un loyer annuel en principal de 30.000 euros, payable trimestriellement, à terme à échoir.

La société [B] exerce son activité sous la franchise « Optic 2000 ».

Les lieux sont désignés dans le bail comme suit : « au rez-de-chaussée haut : une boutique donnant sur la rue, sise au [Adresse 3] d’une surface d’environ 70m² et située entre la boutique [Q] et une boutique de chaussures telle que l’emplacement est stabylobossé sur le plan joint en annexe ».

Par avenant du même jour, la société Charenton a octroyé à la société [B] une franchise de loyer de 8.000 euros par an pendant les sept premières années du bail, le loyer étant ramené à la somme annuelle de 22.000 euros en principal, pour tenir compte des travaux envisagés par la locataire dans les locaux.

La société [B] a sollicité le renouvellement du bail auprès de la société Charenton par acte d’huissier du 2 mars 2017, ce que la bailleresse a refusé par exploit d’huissier signifié le 20 mars 2017, proposant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 10 octobre 2018, la société [B] a fait assigner la société Charenton devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir designer un expert ayant pour mission de déterminer les éléments utiles à la fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 20 décembre 2019, le juge de la mise en état a constaté que le bail avait pris fin le 12 juin 2017, ordonné une expertise et désigné M. [G] en qualité d’expert aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à cette date, outre l’indemnité d’occupation.

Aux termes de son rapport établi le 6 juillet 2021, M. [G] a estimé le montant de l’indemnité principale :

– en cas de perte du fonds à la somme de 864.233 euros arrondie à 865.000 euros

– en cas de transfert du fonds à la valeur du droit au bail soit 45.000 euros.

L’expert est d’avis de retenir une indemnité pour perte du fonds.

Quant aux indemnités annexes, l’expert les a estimées :

– en cas de perte du fonds à la somme de 154.157 euros,

– en cas de transfert du fonds à la somme de 96.284 euros.

Enfin, il a estimé l’indemnité d’occupation à un montant annuel HT et HC de 25.106 euros après correctifs et a considéré que du 13 juin 2017 au 1er avril 2021, l’indemnité totale d’occupation due par la société [B] à la société Charenton s’élevait au montant de 89.356 euros HT et HC, en appliquant des abattements afin de prendre en compte les conséquences de la crise sanitaire liée au Covid-19.

Par jugement du 17 février 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a :

fixé l’indemnité d’éviction due par la société Charenton à la société [B] comme suit:

indemnité principale : 852.530 euros ;

frais de remploi : 80.560 euros ;

frais de réinstallation : 31.878 euros ;

trouble commercial : 24.000 euros ;

frais de déménagement et frais administratifs : 3.000 euros ;

frais de licenciements : 26.444,41 euros sauf à parfaire en fonction du coût réel des licenciements sur justificatifs ;

condamné en conséquence la société Charenton à payer à la société [B] la somme totale de 1.018.412,41 euros à titre d’indemnité d’éviction, sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

fixé le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable la société [B] à l’égard de la société Charenton à la somme de 139.581 euros hors taxes et hors charges pour la période allant du 13 juin 2017 au 30 juin 2022, outre les charges et taxes prévues au bail ;

fixé à compter du 1er juillet 2022 l’indemnité d’occupation due par la société [B] à la société Charenton à la somme annuelle de 29.476 euros HT et HC ;

ordonné la compensation entre les créances réciproques ;

condamné la société Charenton à payer à la société [B] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Charenton au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit du cabinet [A] et [Localité 6] ;

rejeté toute autre demande ;

écarté l’exécution provisoire.

Par déclaration du 4 septembre 2023, la société Charenton a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2026 et l’affaire a été plaidée le 13 mai 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 15 avril 2026, la société Charenton demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 17 février 2023 en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

A titre principal :

juger que la société [B] ne peut prétendre qu’à l’octroi d’une indemnité de transfert ;

en conséquence,

fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale à la valeur du droit au bail à la somme de 62.055 euros ;

fixer le montant des indemnités accessoires de la manière suivante : des frais de remploi de 7.377,15 euros, un trouble commercial de 6.464 euros, des frais de déménagement de 3.000 euros, des frais de licenciements sur justificatifs de la société [B] et aucun frais de réinstallation ;

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse extraordinaire où la cour considèrerait que l’éviction entrainerait une perte de fonds,

fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale pour perte du fonds à la somme de 650.000 euros HT ;

fixer le montant des indemnités accessoires comprenant des frais de remploi de 65.000 euros et des frais de déménagements de 3.000 euros, hors indemnités de licenciements à verser sur justificatifs des éventuels licenciements à intervenir ;

En toute hypothèse :

fixer l’indemnité d’occupation due par la société [B] à compter du 13 juin 2017 à la somme de 37.300 euros HT et HC / an ;

débouter la société [B] de l’ensemble des moyens, fins et prétentions ;

condamner la société [B] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’avocat soussigné, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 24 mars 2026, la société [B] demande à la cour de :

A titre principal :

confirmer le jugement du 17 février 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a :

jugé que l’indemnité principale devait être une indemnité ayant valeur de remplacement ;

jugé que le chiffre d’affaires pour calculer l’indemnité principale devait être toutes taxes comprises et le coefficient de valorisation du chiffre d’affaires TTC devait s’élever à 105% ;

fixé les frais de réinstallation à la somme de 31.878 euros ;

fixé les frais de licenciement à la somme de 26.444,41 euros, sauf à parfaire en fonction du cout réel des licenciements sur justificatifs ;

retenu que des variations de la valeur locative devaient s’appliquer en raison de la crise sanitaire et un abattement pour précarité à hauteur de 10% ;

ordonné la compensation des créances réciproques ;

A titre incident :

infirmer le jugement du 17 février 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a :

fixé l’indemnité principale d’éviction à la somme de 852.530 euros ;

fixé les frais de remploi à la somme de 80.560 euros ;

fixé le trouble commercial à la somme de 24.000 euros ;

fixé les frais de déménagement et frais administratifs à la somme de 3.000 euros ;

fixé l’indemnité d’occupation dont est redevable la société [B] à l’égard de la société Charenton à la somme de 139.581 euros hors taxes et hors charges pour la période allant du 13 juin 2017 au 30 juin 2022, outre les charges et taxes prévues au bail ;

fixé l’indemnité d’occupation due par la société [B] à la société Charenton à la somme annuelle 29.476 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022 ;

Et, statuant à nouveau :

fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de 975.549,75 euros ;

fixer les frais de remploi à la somme de 97.554 euros ;

fixer le trouble commercial à la somme de 18.723 euros ;

fixer les frais de déménagement et les frais administratifs à la somme de 10.000 euros, sauf à parfaire sur production d’une facture de déménagement ;

condamner, en conséquence, la société Charenton à verser à la société [B] une somme totale de 1.160.146,16 euros, sauf à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [B] à la somme de 120.989 euros pour la période comprise entre le 13 juin 2017 et le 30 juin 2022 ;

fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [B] à la somme annuelle de 25.106 euros à compter du 1er juillet 2022 ;

condamner la société Charenton à restituer à la société [B] le trop-perçu d’indemnité d’occupation perçu sur la période du 13 juin 2017 au 31 janvier 2026, soit la somme de 115.598 euros, sauf à parfaire au jour de la restitution des locaux ;

En tout état de cause :

condamner la société Charenton à payer à la société [B] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer à ces conclusions, pour un exposé des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties s’accordent sur le fait que le bail les liant depuis le 13 juin 2007 a pris fin le 12 juin 2017, suite au refus de la bailleresse, signifié par acte du 20 mars 2017, en réponse à la demande de renouvellement que lui avait adressée la locataire le 2 mars 2017.

La bailleresse reconnaît en conséquence être tenue de payer une indemnité d’éviction à la locataire, laquelle dispose d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci, moyennant le paiement à la bailleresse d’une indemnité d’occupation depuis le 13 juin 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux, qui, au jour de la présente décision, n’est pas encore intervenue.

Les montants de ces indemnités font en revanche l’objet de contestations de la part des parties.

1. Sur le montant de l’indemnité d’éviction

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est saisie que par les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir ’donner acte’, ’constater’ ou ’juger’, lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

L’indemnité d’éviction se compose d’une indemnité principale et d’indemnités accessoires, dont les montants sont en l’espèce contestés par les parties.

1.1 Sur l’indemnité d’éviction principale

L’indemnité d’éviction principale fait l’objet de contestations à deux égards : quant à sa nature et quant à son montant.

1.1.1 Sur la nature de l’indemnité d’éviction principale

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que :

contrairement à l’analyse de l’expert, le fonds de commerce est transférable, car la clientèle n’est pas indissolublement liée à l’emplacement, mais attachée à la notoriété de l’enseigne Optic 2000, leader du secteur, ainsi qu’à la personnalité du gérant ;

la progression constante du chiffre d’affaires, s’élevant à 806.655 euros HT en 2025, en dépit d’une concurrence de six opticiens à [Localité 5], démontre la stabilité d’une chalandise qui suivrait le preneur dans un nouvel emplacement ;

la preuve d’une possible réinstallation est rapportée par l’existence de locaux vacants aux surfaces équivalentes dans la même rue ;

si la visibilité depuis le métro constitue un critère de captation de la clientèle de passage, elle ne saurait occulter le caractère transférable des acquis que sont le fichier clients, les habitudes de consommation et le rapport qualité-prix de l’enseigne.

L’intimée répond que :

l’indemnité d’éviction doit compenser la perte du fonds de commerce, car la société Charenton échoue à rapporter la preuve que le transfert est possible, les annonces de locaux vacants produites étant insuffisantes, en ce qu’elles portent sur des surfaces trop éloignées des lieux loués ou des localisations imprécises dans une [Adresse 4] longue de plusieurs kilomètres, dont la commercialité diffère de manière importante selon les tronçons concernés ;

par ailleurs, l’expert judiciaire a justement considéré qu’aucun transfert n’était possible eu égard à la nature de l’activité et à la clientèle de proximité attachée à la qualité de l’emplacement et à la visibilité du fonds depuis l’accès au métro, caractéristiques qualifiées de non transférables ;

par conséquent, ni la notoriété de l’enseigne Optic 2000, ni les qualités du gérant ne constituent des circonstances suffisamment probantes pour démontrer que le transfert serait possible sans perte significative de clientèle, les décisions de justice invoquées par la bailleresse étant inapplicables en l’espèce, car relatives à des activités très singulières où les produits ne sont pas similaires d’une enseigne à une autre ;

ainsi, l’indemnité principale d’éviction doit compenser la perte du fonds de commerce et doit correspondre à sa valeur de remplacement.

Réponse de la cour

En droit, il résulte des termes de l’article L.145-14 du code de commerce, que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit toutefois, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivants les usages de la profession, sauf dans le cas où le bailleur fait la preuve que le préjudice est moindre.

Les conséquences de l’éviction s’apprécient in concreto, au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de transfert et correspond à la valeur du droit au bail perdu, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de remplacement et correspond à la valeur du fonds de commerce perdu si celle-ci est supérieure à la valeur du droit au bail.

Il résulte de ce qui précède qu’il appartient au bailleur de rapporter la preuve du caractère transférable du fonds de commerce évincé s’il souhaite prouver que le préjudice est moindre, à défaut, l’indemnité d’éviction principale doit correspondre à la valeur du fonds perdu.

En l’espèce, alors que le premier juge a suivi l’avis de l’expert judiciaire, concluant à l’impossible transfert du fonds évincé, sans perte substantielle de clientèle, principe approuvé par la locataire, la bailleresse soutient au contraire que le fonds de commerce est transférable sans perte notable de clientèle.

Or, c’est par des motifs précis et pertinents auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, que le premier juge, après avoir rappelé les constats opérés par l’expert judiciaire concernant les caractéristiques des locaux et de leur emplacement, a considéré que la bailleresse échouait à démontrer que la locataire pouvait transférer son fonds de commerce dans un emplacement et des locaux équivalents à ceux quittés tout en conservant sa clientèle, dans la mesure où, de première part, si le niveau élevé du chiffre d’affaires du fonds en cause peut certainement être mis en corrélation avec les qualités de son gérant, lesquelles sont transférables, ce fait résulte également de la qualité de l’emplacement et de la visibilité du fonds depuis l’accès au métro, caractéristiques non transférables et, de deuxième part, les annonces de locaux vacants produites par la bailleresses sont soit imprécises, soit éloignées des locaux en cause, étant précisé que l’expert a souligné que la [Adresse 4], longue de plusieurs kilomètres, pouvait être divisée en plusieurs tronçons dont la commercialité diffère de manière importante.

Il sera simplement ajouté, étant rappelé que l’indemnité d’éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé, c’est à dire à la date de l’arrêt lorsque le locataire est encore dans les lieux, qu’en cause d’appel, la bailleresse se contente de verser aux débats des extraits d’annonces immobilières non datées et dont les localisations ne sont pas davantage précisées et qu’il n’est pas démontré qu’au jour où la cour statue, des locaux présentant une surface, une visibilité et un emplacement équivalents à ceux quittés, seraient disponibles, ni que leurs bailleurs accueilleraient un commerce de même nature que celui évincé.

Il est en outre inopérant de la part de la bailleresse de soutenir en appel, comme elle l’a déjà fait devant l’expert et le premier juge, que dans la mesure où l’exploitation d’une franchise Optic 2000 est susceptible en soi d’attirer une clientèle, alors cette clientèle suivra nécessairement le fonds en cas de déménagement de celui-ci, alors qu’il est évident que l’emplacement actuel à l’entrée dans une galerie marchande, en face d’un accès au métro, est nécessairement de nature à drainer également une clientèle de par le seul emplacement de ce commerce de proximité, étant entendu que si l’on ne peut douter de ce que ce commerce continuerait à attirer une clientèle, même en se déplaçant, du fait de l’exploitation de la franchise Optic 2000 et des qualités de l’exploitant, rien ne permet de démontrer qu’il s’agirait de la même clientèle que la clientèle actuelle qui, de fait, sera perdue, de sorte que l’indemnité destinée à compenser la perte de cette clientèle a bien la nature d’une indemnité de remplacement et non de transfert.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

1.1.2 Sur le montant de l’indemnité principale d’éviction

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que :

si une indemnité de remplacement devait être allouée, celle-ci ne saurait être fixée selon la méthodologie mise en ’uvre par l’expert judiciaire ;

en effet, une jurisprudence constante indique que l’indemnité d’éviction doit être évaluée sur la base d’un chiffre d’affaires hors taxes, l’indemnité représentant la stricte réparation d’un préjudice, elle doit être exonérée de TVA, contrairement aux transactions amiables ; l’inclusion de cette taxe par l’expert aboutit donc à gonfler artificiellement le montant de l’indemnité 20% et à dénaturer le mécanisme compensateur, d’autant que le barème de référence [H] [N] et les documents comptables du preneur raisonnent exclusivement en HT ;

par ailleurs, l’expert a écarté la méthode par la rentabilité via le multiple de l’EBE de manière totalement subjective, dans le seul intérêt de la locataire, parce que cela l’aurait conduit à retenir une faible indemnité en raison des EBE qui sont peu élevés, ce qui est contestable ;

en outre, en retenant une indemnité principale de 865.000 euros, cela revient pour l’expert à appliquer un pourcentage de 113% au chiffre d’affaires HT, ce qui est exorbitant face à une moyenne de marché estimée à 75,33% ;

les caractéristiques du local, marqué par une mauvaise rentabilité avec un bénéfice de seulement 25 euros en 2024, justifient de ramener le pourcentage à 85% du chiffre d’affaires HT, taux constituant déjà une fourchette haute ;

de plus, pour justifier le pourcentage adopté, l’expert a pris en considération des critères à l’avantage de la locataire, tels que la localisation stratégique, la qualité des locaux, la notoriété du fonds et de l’enseigne, l’étude des ventes de fonds de commerce issues du marché, sans prendre en compte les critères défavorables à la locataire que sont la faible rentabilité de l’exploitation, l’état des aménagements et le faible montant des investissements à réaliser pour pérenniser l’exploitation ;

en suivant les recommandation de l’expert et en retenant le pourcentage de 105% appliqué à la moyenne des quatre derniers chiffres d’affaires TTC aboutissant à une indemnité principale arrondie de 852.530 euros, le premier juge a adopté un pourcentage décorrélé des cessions citées et des taux pratiqués ;

en tenant compte de l’actualisation nécessaire sur les trois derniers exercices connus de 2023, 2024 et 2025, dont la moyenne s’établit à 774.312 euros HT, l’indemnité principale de remplacement doit être fixée à la somme de 658.165,20 euros, arrondis à 650.000 euros HT (774.312 euros x 85%).

L’intimée répond que :

l’expert a valablement retenu un chiffre d’affaires TTC pour valoriser le fonds de commerce, contrairement aux allégations de l’appelante ;

bien que la société Charenton invoque une jurisprudence de 2003, elle omet l’évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation qui, par un arrêt de 2017, confirme qu’il appartient aux juges du fond de rechercher si les usages de la branche d’activité ne recommandent pas de retenir un chiffre d’affaires TTC ;

pour les fonds d’optique, ces usages consacrent précisément le recours au montant TTC, ainsi que l’a rappelé la cour d’appel de Paris en 2013 ;

de surcroît, la distinction entre les chiffres d’affaires HT et TTC constitue un élément neutre puisque les barèmes publiés sur une base HT augmentent mécaniquement les coefficients de valorisation d’environ 20% pour les activités soumises au taux normal de TVA ;

par ailleurs, le montant de l’indemnité principale d’éviction doit être réévalué à la hausse, afin de tenir compte de la nécessaire actualisation des derniers chiffres d’affaires connus, la production des comptes annuels des exercices 2023, 2024 et 2025 faisant ressortir une moyenne de 929.095 euros TTC, ce qui justifie l’infirmation du quantum retenu par le premier juge qui s’appuyait sur une période d’activité perturbée par la crise sanitaire ;

de plus, le coefficient de valorisation de 105 % TTC retenu par l’expert doit être confirmé, s’agissant d’un taux moyen conforme aux usages de la profession et particulièrement adapté aux caractéristiques de l’exploitation, dont l’emplacement de qualité pâtit néanmoins d’une visibilité limitée sous les arcades ;

par ailleurs, la rentabilité du fonds est certaine, dès lors que l’on procède à la réintégration de la rémunération et de la retraite complémentaire du gérant, ainsi que de la redevance de marque ;

en outre, la méthode de calcul par l’EBE doit être écartée comme non représentative, l’attractivité du fonds étant actuellement impactée par la vacance des commerces voisins dans la galerie commerciale ;

par conséquent, en appliquant le coefficient moyen de 105 % à la moyenne actualisée du chiffre d’affaires TTC, l’indemnité principale de remplacement s’établit à la somme de 975.549,75 euros (929.095 x 105%), dont la condamnation au paiement est sollicitée.

Réponse de la cour

En droit, l’indemnité principale pour perte du fonds, déterminée selon les usages de la profession considérée, doit être constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail, élément constitutif de tout fonds de commerce et la valeur marchande de celui-ci, c’est-à-dire celle que le locataire pourrait obtenir dans le cadre d’une cession de son fonds de gré à gré.

Cette valeur marchande doit être appréciée à la date la plus proche du départ du locataire.

En l’espèce, il est admis par les parties que la valeur du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail, en revanche elles s’opposent quant à la méthode de détermination de cette valeur et quant au montant de l’indemnité principale d’éviction.

Le premier juge, suivant l’avis de l’expert, a retenu l’approche par les barèmes de la profession, après recoupement avec les méthodes de valorisation en fonction des éléments cités sur l’état du marché et des références judiciaires, ayant abouti au pourcentage de 105% du chiffre d’affaires TTC accepté par la locataire. En l’appliquant à la moyenne des quatre derniers chiffres d’affaires TTC générés par le fonds évincé à la date du jugement déféré, le premier juge a fixé l’indemnité principale d’éviction à la somme arrondie de 852.530 euros (811.934,5 x 105%).

Tout d’abord, la bailleresse reproche au premier juge d’avoir suivi l’avis de l’expert, qui a calculé la valeur du fonds en faisant la synthèse de plusieurs approches, ce qui aboutirait selon elle à un mélange de comparaison incohérent, lui reprochant également de ne pas avoir répondu à son argumentation à cet égard. Elle reproche encore au premier juge d’avoir retenu un chiffre d’affaires TTC pour la détermination de la valeur du fonds, au lieu de prendre en compte son montant HT et d’avoir écarté de manière totalement subjective la méthode de l’EBE, dans le seul intérêt de la locataire.

Or, c’est par des motifs précis et pertinents auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, que le premier juge a rappelé qu’il doit être déterminé s’il est ou non de l’usage de la profession d’inclure la TVA sur le montant du chiffre d’affaires servant de base au calcul de l’indemnité d’éviction et qu’en l’occurrence, l’expert judiciaire, qui a réalisé une valorisation par comparaison, a relevé que les offres de cessions de fonds de commerce d’optique se référaient majoritairement à des chiffres d’affaires TTC et que les barèmes publiant des coefficients sur une base HT augmentaient les coefficients de valorisation d’environ 20% pour les activités au taux normal de TVA comme c’est le cas de l’otique, ce qui permet un rééquilibrage. Compte tenu de ces éléments, il est inopérant de la part de la bailleresse de soutenir que l’indemnité d’éviction doit nécessairement être évaluée sur la base du chiffre d’affaires HT.

Il est de même inopérant de la part de l’appelante de tenter d’imposer l’application du barème de référence [H] [N] édité au 1er janvier 2018, prévoyant des coefficients de valorisation allant de 60% à 155% du chiffre d’affaires HT, de solliciter en l’occurrence l’application d’un coefficient de 85% sans en justifier, et de soutenir à l’appui de cette demande que les documents comptables de la locataire raisonnent exclusivement en HT, alors que le barème de référence Callon édité au 1er janvier 2021 se réfère quant à lui, pour l’otique, dans les grandes villes, à un chiffre d’affaires TTC, avec une fourchette allant de 80% à 130% de ce dernier.

Par ailleurs, le recoupement par la méthode de valorisation en fonction des éléments cités sur l’état du marché est pertinent dès lors que cette méthode est la concrétisation des usages de la profession.

Enfin, il est également inopérant de la part de la bailleresse de soutenir que l’expert et le premier juge auraient écarté la méthode de valorisation du fonds par la méthode de l’EBE dans le seul but de favoriser la locataire, car l’application de cette méthode aurait eu pour effet d’aboutir à une valorisation inférieure à celle retenue, en raison d’un EBE assez faible comparé au chiffre d’affaires, dans la mesure où la valorisation doit se faire par la méthode qui paraît la plus adaptée et selon les usages de la profession considérée. Il n’est pas démontré que seule la valorisation par la méthode de l’EBE correspondrait aux usages de la profession concernée, ni qu’elle aurait été plus adaptée à la situation en permettant d’aboutir à une meilleure valorisation du fonds évincé.

En outre, il n’est pas démontré en cause d’appel qu’il serait d’usage en matière de commerce d’optique de raisonner forcément sur une base HT, ni que le pourcentage de 105% retenu par l’expert et le premier juge serait maximal ou en tous cas trop élevé au regard de la situation des locaux, étant rappelé que ces derniers se situent sur une grande artère très commerçante de la ville de [Localité 5], à un carrefour passant, face à l’accès au métro Charenton-[Localité 7], et dont la notoriété de l’enseigne Optic 2000 n’est pas minorée par la présence de nombreux commerce concurrents sur la commune, mais qui jouissent cependant d’une visibilité réduite sous les arcades d’une galerie commerçante, étant précisé que de nombreux locaux y sont vacants et sachant que la rentabilité de l’établissement est moyenne pour un chiffre d’affaires élevés, expliquant que l’expert et le premier juge n’ont précisément pas fait application du pourcentage maximum de 130% du chiffre d’affaires TTC, qui peut se porter à 150% du chiffre d’affaires lorsque celui-ci est retenu HT.

Il y a en conséquence lieu de confirmer le jugement déféré et d’appliquer le taux de 105% à la moyenne TTC des chiffres d’affaires des trois derniers exercices connus.

A cet égard, il y a lieu de relever qu’en cause d’appel l’intimée produit ses comptes relatifs aux exercices 2023, 2024 et 2025, sollicitant à juste titre que les chiffres d’affaires de ces trois dernières années soient pris en compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction, dans la mesure où celle-ci doit être déterminée à la date la plus proche du départ de la locataire, ce que ne conteste pas la bailleresse.

En l’occurrence, les documents comptables versés aux débats en cause d’appel par l’intimée font ressortir une moyenne HT de 774.246 euros pour les années précitées ( (738.531 + 777.552 + 806.655) /3), ce qui aboutit à la moyenne de 929.095 euros TTC, qu’il convient de retenir pour y appliquer le coefficient de 105% ci-dessus, aboutissant à une indemnité d’éviction principale de 975.549 euros, qui sera retenue.

1.2 Sur les indemnités accessoires.

Les parties s’opposent encore sur les montants des indemnités pour frais de remploi, trouble commer

cial, frais de déménagement et frais administratifs, frais de réinstallation et enfin frais de licenciements.

1.2.1 Sur le montant de l’indemnité pour frais de remploi

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que :

– le montant des frais de remploi doit être déterminé en application du taux de 10 % couramment admis, par opposition aux pourcentages incohérents retenus par le premier juge, sur avis de l’expert ;

– dans l’hypothèse d’un transfert du fonds, les frais de remploi doivent correspondre à la somme de 7.377,15 euros ;

– subsidiairement, dans l’éventualité d’une perte du fonds de commerce, l’application du taux de 10% sur une indemnité d’éviction de 650.000 euros conduit à un montant de 65.000 euros.

L’intimée répond que :

– les frais de remploi doivent être actualisés en fonction du montant de l’indemnité principale d’éviction sollicitée à hauteur de 975.549,75 euros, soit 97.554 euros.

Réponse de la cour

En droit, les frais de remploi sont ceux que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, notamment les droits de mutation et honoraires afférents au rachat d’un nouveau fonds de commerce.

En l’espèce, le tribunal a fixé les frais de remploi à la somme de 80.560 euros, suivant la proposition de l’expert qui a appliqué un mode de calcul critiqué par l’appelante, consistant à chiffrer les droits d’enregistrement suivant les tranches applicables depuis 2012, soit :

0% de l’indemnité principale jusqu’à 23.000 euros ;

3% de l’indemnité principale pour la tanche de 23.001 euros à 200.000 euros ;

5% sur le surplus,

Outre, 5% de l’indemnité principale au titre des honoraires juridiques de transaction.

L’appelante sollicite l’application du taux usuel de 10% de l’indemnité principale retenue, de même que l’intimée.

Dans la mesure où les parties s’accordent sur l’application de ce dernier taux usuel de 10% au titre des frais de remploi, il convient d’en faire application et de porter à la somme arrondie de 97.554 euros l’indemnité due par la bailleresse à la locataire à ce titre, compte tenu de l’actualisation du montant de l’indemnité principale d’éviction (975.549,75 x 10%).

1.2.2 Sur le montant de l’indemnité pour trouble commercial

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que :

– l’indemnisation du trouble commercial doit être limitée à la somme de 6.464 euros, conformément à l’usage qui consiste à retenir trois mois d’EBE ;

– l’expert judiciaire a ajouté indûment un mois de masse salariale de 17.552 euros sans justification légitime, s’appuyant sur un retraitement opaque et erroné du salaire du dirigeant ;

– la rémunération du gérant se distingue comptablement de la masse salariale et ne saurait fonder un tel complément, d’autant que ce poste de préjudice n’est dû qu’en cas de réinstallation du preneur ;

– par conséquent, le calcul du trouble commercial doit s’en tenir à la rentabilité réelle de l’exploitation définie par l’EBE, sans intégrer un mois de masse salariale supplémentaire ni retenir le montant de 18.723 euros revendiqué par la société [B] au titre de l’exercice 2025.

L’intimée répond que :

– l’indemnité versée au titre du trouble commercial a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds due au non-renouvellement du bail ;

– les récentes décisions de jurisprudence retiennent une estimation basée sur 3 mois d’EBE auxquels s’ajoute un mois de masse salariale ;

– contrairement aux arguments de la société Charenton, l’ajout de ce mois de masse salariale est légitime dès lors que l’expert a retraité l’EBE en réintégrant uniquement les dotations aux amortissements, sans y inclure la rémunération du gérant ;

– le retraitement opéré justifie l’application de cet usage, comme l’a également retenu le premier juge ;

– en outre, ce montant doit être actualisé au regard des bilans des exercices 2023, 2024 et 2025, afin d’être fixé à la somme de 18.723 euros.

Réponse de la cour

En droit, l’indemnisation du trouble commercial correspond au préjudice subi par le preneur du fait de la gestion de l’éviction. Elle est destinée à compenser la perte de temps engendrée par l’éviction et le moindre investissement dans l’activité commerciale. Il est d’usage qu’elle soit calculée en fonction de l’EBE ou de la « masse salariale ».

En l’espèce, le premier juge, suivant les recommandations de l’expert, a estimé qu’il convenait, pour déterminer le montant de cette indemnité, d’ajouter à trois mois d’EBE moyen retraité, soit 6.464 euros, un mois de masse salariale, soit 17.552 euros, aboutissant à la somme arrondie de 24.000 euros, ce que l’appelante conteste, estimant qu’il n’y a pas lieu d’ajouter à la moyenne de trois mois d’EBE, un mois de masse salariale et donc que le montant de cette indemnité doit se limiter à la somme de 6.464 euros.

Or, s’il est en effet d’usage d’évaluer ce préjudice sur la base de trois mois d’EBE retraité, il y a lieu de relever que c’est par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge, approuvant l’expert dans ses réponses aux dires des parties, a considéré qu’il était en l’espèce justifié de combiner les deux méthodes d’évaluation, afin de prendre en considération le fait que le retraitement du salaire du dirigeant par sa réintégration dans l’EBE retraité, aurait eu pour effet de faire augmenter l’EBE tout en faisant baisser la masse salariale et donc que concernant un fonds individuel et compte tenu de ce que le dirigeant se devait tout à la fois de gérer l’éviction et la clientèle, il était en l’occurrence justifié d’ajouter un mois de masse salariale à l’EBE retraité, dans lequel le salaire du dirigeant n’est pas réintégré.

L’intimée quant à elle sollicite l’actualisation de la somme allouée à ce titre, afin de prendre en considération les chiffres des exercices 2023, 2024 et 2025 et demande à la cour de fixer l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 18.723 euros, qu’il convient, après examen des comptes de la locataire produits aux débats, de retenir.

1.2.3 Sur le montant de l’indemnité pour frais de déménagement et frais administratifs

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que :

– les frais de déménagement et les frais administratifs doivent être fixés à 3.000 euros, comme l’a justement fait le premier juge ;

– la somme de 20.000 euros retenue par l’expert judiciaire pour les frais de déménagement était fixée en attente de la communication d’un devis, ce qui n’est jamais advenu.

L’intimée répond que :

– même en l’absence de devis, la somme de 3.000 euros est trop faible pour couvrir le déménagement d’une boutique ;

– les frais de déménagement et les frais administratifs doivent donc être fixés à la somme de 10.000 euros.

Réponse de la cour

En droit, conformément au principe énoncé à l’article L.145-14 du code de commerce précédemment cité, les frais de déménagement doivent être totalement indémnisés, mais en cas de perte du fonds de commerce, ces frais ne concernent que le déménagement des effets personnels du preneur évincé, ainsi que le stock de marchandises invendues, les archives commerciales et le mobilier appartenant au preneur.

Quant à l’indemnité pour frais administratifs, elle a pour objet de compenser les frais de formalités de transfert de siège social et les frais exposés par le preneur évincé pour informer sa clientèle du changement d’adresse ou de la cessation d’activité.

Dans les deux cas, il incombe au preneur de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite la réparation, le cas échéant en produisant devis et factures détaillés.

En l’espèce, c’est à, juste titre que le premier juge a considéré que la somme forfaitaire de 3.000 euros était suffisante pour couvrir les frais de déménagement des effets personnels de l’exploitant et les frais administratifs auxquels il va devoir faire face.

Dans la mesure où la locataire ne fournit pas de devis détaillé en cause d’appel comme en première instance, il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef et de fixer l’indemnité pour frais de déménagement et frais administratifs à la somme totale forfaitaire de 3.000 euros, acceptée en outre par la bailleresse.

1.2.4 Sur le montant de l’indemnité pour frais de réinstallation

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que :

– l’indemnité liée aux frais de réinstallation n’est due qu’en cas de réinstallation effective et doit se limiter aux frais relatifs aux seuls aménagements spécifiques ;

– le montant de 31.878 euros retenu par l’expert est arbitraire, car trois fois supérieur à la valeur nette comptable de 9.273 euros et méconnaît l’amortissement des équipements ;

– un commerce d’optique ne nécessite pas d’aménagements spécifiques comme une extraction, le respect d’un concept ne justifiant pas d’indemniser des rayonnages dépourvus de technicité ;

– en outre, l’indemnisation de 30 % de l’ensemble des installations constitue, au mépris de la jurisprudence constante, un enrichissement sans cause ;

– par conséquent, ce poste doit être fixé à 0 euros.

L’intimée répond que :

– les frais de réinstallation peuvent être retenus y compris en cas de perte du fonds de commerce conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation ;

– en effet, en sa qualité de franchisé, le preneur est contraint de procéder à des aménagements spécifiques ;

– dès lors, le coût unitaire de 1.400 euros/m² retenu par l’expert, assorti d’un abattement de 70% pour vétusté, est cohérent avec la nature de l’activité et les travaux d’installation ;

– les chiffres avancés par la société Charenton sont fantaisistes, puisqu’ils reposent sur un coût de 400 euros/m² et un abattement de 90% ;

– l’application du calcul de l’expert aboutit à un montant de 31.878 euros, retenu par le tribunal et qu’il convient de confirmer.

Réponse de la cour

En droit, les frais normaux de réinstallation visés à l’article L.145-14 du code de commerce sont ceux supportés par le preneur évincé, et rendues nécessaires du fait de l’activité excercée, afin de mettre en place dans les nouveaux locaux des aménagements spécifiques semblables à ceux que le preneur perd et qu’il ne peut déménager.

Les nouveaux aménagements doivent être semblables à ceux dont il bénéficiait dans les locaux qu’il a été contraint de quitter, et doivent donc avoir été constatés dans les locaux objets de l’éviction.

En l’espèce, c’est par des motifs précis et pertinents auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, que le premier juge, suivant l’avis de l’expert, a retenu que la société locataire exploitait une franchise obéissant à un concept spécifique, ce qui nécessite par conséquent des aménagements eux-mêmes spécifiques et qu’il convient d’indemniser la locataire à hauteur de 1.400 euros/m² et d’appliquer un abattement pour vétusté de 70% accepté par la locataire et justifié par la valeur d’usage actuelle des aménagements qui sont apparus en bon état lors de la visite de l’expert.

Compte tenu de ces éléments, il est inopérant de la part de la bailleresse de soutenir que la locataire ne dispose pas d’équipements spécifiques, alors qu’elle ne peut contester que la locataire, franchisée, se doit de respecter un concept spécifique et qu’en conséquence, son éviction et sa réinstallation subséquentes sont de nature à entraîner des frais supplémentaires qu’il convient d’indemniser.

Par conséquent, dans la mesure où la bailleresse ne conteste pas utilement le prix de 1.400 euros/m² proposé par l’expert et adopté par le premier juge, il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de fixer l’indemnité pour frais de réinstallation à la somme de 31.878 euros (1.400 euros x 75,9 m² x 30%).

1.2.5 Sur le montant de l’indemnité pour frais de licenciements

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que :

– aucun licenciement n’étant intervenu, le poste devra être réservé jusqu’à la présentation de justificatifs ;

– le fonds étant toujours exploité, ces frais ne seront versés qu’une fois les licenciements intervenus ;

– il est donc inopérant d’allouer la somme de 26.444,41 euros à ce titre à la société locataire.

L’intimée répond que :

– le coût du licenciement du personnel a été estimé à 26.444,41 euros par l’expert-comptable de la société locataire, qui en justifie au moyen d’une attestation produite aux débats ;

– cette somme est à parfaire ;

– le tribunal a donc justement retenu la somme de 26.444,41 euros pour l’indemnité de licenciement, due sur justificatifs et à parfaire ;

– en conséquence le jugement attaqué sera confirmé sur ce point.

Réponse de la cour

En droit, il est admis qu’en cas de perte du fonds de commerce consécutive à l’éviction, les frais de licenciement font l’objet d’un remboursement de la part du bailleur, à condition que ces licenciements soient la conséquence de l’éviction.

Il est usuel que le remboursement des indemnités de licenciement se fasse sur justificatifs.

En l’espèce, il est constant que la locataire évincée exploite toujours son commerce dans les lieux objets de l’éviction et qu’aucun licenciement n’est encore intervenu.

Dans ces conditions, et même si le montant des potentielles indemnités de licenciement ont fait l’objet d’une évaluation par l’expert-comptable de la locataire évincée, il y a lieu d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité pour frais de licenciements à la somme de 26.444,41 euros, à parfaire, sur justificatifs.

Par conséquent, les indemnités de licenciement seront, selon l’usage, remboursées par la bailleresse à la locataire uniquement sur justificatifs.

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme arrondie de 1.126.704 euros, outre les frais de licenciements dus sur justificatifs, se décomposant comme suit :

indemnité principale : 975.549 euros,

indemnité accessoire : 151.155 euros,

frais de remploi : 97.554 euros,

trouble commercial : 18.723 euros,

frais administratifs et de déménagement : 3.000 euros,

frais de réinstallation : 31.878 euros,

frais de licenciements : sur justificatifs.

Par conséquent le jugement déféré sera infirmé, de première part, en ce qu’il a fixé ce montant à la somme de 1.018.412,41 euros et, de seconde part, en ce qu’il a condamné la société bailleresse à s’en acquitter, dans la mesure où cette dernière dispose d’un droit de repentir.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir, que :

– il n’y a pas lieu de moduler la valeur locative en fonction de la crise sanitaire comme l’a fait le premier juge, suivant la recommandation de l’expert ; le montant de l’indemnité d’occupation corrigé au moyen d’abattements supplémentaires, allant jusqu’à 53 % pendant les périodes de confinement, repose sur un raisonnement arbitraire sans fondement textuel ;

– l’indemnité d’occupation doit, au contraire et conformément à l’article L.145-28 du code de commerce, être déterminée par référence à la valeur locative, laquelle correspond à un montant et non à des montants, ce qui exclut toute modulation liée à la crise sanitaire, cette dernière n’ayant en outre aucun impact sur la commercialité au 13 juin 2017 ;

– le raisonnement de l’expert est infondé puisque la mission que lui a confié le juge de la mise en état consistait exclusivement à déterminer la valeur locative à une date donnée, soit le 13 juin 2017 et non à appliquer des correctifs pour une baisse de fréquentation intervenue après cette date ;

– l’expert est donc allé au-delà de la mission qui lui a été confiée ; le premier juge a donc validé un raisonnement sans fondement juridique ;

– en outre, le prix unitaire de 480 euros/m²p est insuffisant pour un emplacement stratégique et l’abattement de 10 % pour charges est injustifié, dans la mesure où les honoraires de gestion ne sont plus facturés depuis la loi Pinel ;

– par conséquent, il convient de retenir un prix unitaire de 600 euros/m²p au 13 juin 2017, soit une valeur locative 41.370 euros par an, ainsi qu’un correctif de 5% au lieu de 10% pour charges exorbitantes, ce qui porte la valeur locative, avant abattement pour précarité à la somme de 39.301,5 euros, ramenée à 37.300 euros après un abattement pour précarité de 5% et non de 10%, justifié par la stabilité du chiffre d’affaires du preneur ;

– l’argumentation de la société [B] est inopérante en ce qu’elle sollicit

[…texte tronqué, 10443 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]