RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17769 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKHNF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LAGNY SUR MARNE- RG n° 11-24-000348

APPELANTE

S.A. d’HLM [Localité 1]

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 582 142 816

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199

INTIMÉS

Monsieur [R] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

DEFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 05 décembre 2024, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Madame [J] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

DEFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 05 décembre 2024, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 juillet 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

– Par défaut

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 3 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne dans une affaire opposant la SA [Localité 1] à M. [R] et Mme [J] [D].

Par contrat du 24 juin 2015, la société [Adresse 4], devenue la société anonyme d’HLM [Localité 1], a donné à bail à Mme [J] [D] et M. [R] [D] un appartement situé [Adresse 5], logement n°123992, [Adresse 6], à [Localité 5]).

Par contrat du 13 avril 2021, la société [Localité 1] a donné à bail aux mêmes locataires un emplacement de stationnement situé [Adresse 7], stationnement n°124082, porte 1079, à [Localité 6].

La société [Localité 1] soutient leur avoir également donné à bail l’emplacement de stationnement à la même adresse, stationnement n°124082, porte 1078, objet de l’instance d’appel.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [Localité 1] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 2 novembre 2023 puis a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, par acte de commissaire de justice 15 février 2024, aux fins de :

-Constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou prononcer la résiliation judiciaire, des baux écrits du 24 juin 2015 et 13 avril 2021,

-Prononcer la résiliation du bail verbal portant sur l’emplacement de stationnement n°124082, porte 1078,

-Ordonner leur expulsion

-Les condamner solidairement à lui payer :

-une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, majoré de 25%, augmenté des charges légalement exigibles,

-la somme de 8.081,95 euros,

-la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 29 avril 2024, la société [Localité 1] a actualisé la dette à la somme de 4.674,13 euros arrêtée au 26 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse; elle s’est opposée à tout délai.

M. [R] [D] a comparu en personne; sans contester le principe de la dette, il a indiqué qu’elle s’élevait à la somme de 3.672,17 euros, compte tenu de versements supplémentaires.

Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en proposant de verser la somme de 200 euros en plus du loyer courant, indiquant que le couple a été en situation financière difficile en raison d’importantes dépenses liées à de graves problèmes de santé rencontrés par certains membres de la famille.

Sur sa situation, il a exposé exercer la profession d’éboueur et percevoir un salaire de près de 2.100 euros, Mme [J] [D] percevant des revenus de près de 1.000 euros, le couple ayant 4 enfants à charge.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [J] [D] n’est pas présente et n’est pas représentée.

Par note en délibéré autorisée, la société [Localité 1] a actualisé la dette à la somme de 2.174,13 euros, confirmant avoir perçu un versement des locataires à hauteur de 1.500 euros le 10 mai, 500 euros le 10 mai et 500 euros le 13 mai.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 3 juin 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a ainsi statué :

Déboute la SA [Localité 1] de sa demande en résiliation du bail verbal et en expulsion de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 8] à [Localité 7] ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2015 entre la société [Adresse 4] devenue la société anonyme d’HLM [Localité 1], d’une part, et Mme [J] [D] et M. [R] [D], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9], escalier 0002, logement n°123992, 4′ »° étage, porte n°0134 ’ à [Localité 5]) sont réunies à la date du 15 décembre 2023 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aü contrat de location conclu le 31 avril 2021 entre la SA [Localité 1] d’une part, et Mme [J] [D] et M. [R] [D] d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 10] ’ stationnement n°124082[Adresse 11] ’ à [Localité 7] sont réunies à la date du 15 décembre 2023 ;

Condamne solidairement Mme [J] [D] et M. [R] [D] à verser à la société [Localité 1] la somme de 1.991,31 euros (décompte arrêté au 14 mai 2024, incluant le mois d’avril 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer;

Autorise Mme [J] [D] et M. [R] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 200 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [J] [D] et M. [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société [Localité 1] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [J] [D] et M. [R] [D] soient condamnés in solidum à verser à la société [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

Déboute la société [Localité 1] de sa demande en majoration de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

Déboute la société [Localité 1] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Mme [J] [D] et M. [R] [D] aux entiers

dépens ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Vu l’appel interjeté le 17 octobre 2024 par la société [Localité 1].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 20 novembre 2024 par lesquelles la société [Localité 1] demande à la cour de :

– Adjuger la société [Localité 1] le bénéfice des présentes, et y faisant droit;

– Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté ;

– Infirmer le Jugement entrepris ce qu’il a :

– débouté la SA [Localité 1] de sa demande visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti portant sur l’emplacement de stationnement situé à [Localité 7], [Adresse 10], n°124082, porte 1078 ;

– débouté la société [Localité 1] de sa demande d’expulsion de M. [R] [D] et Mme [J] [D], et de tous occupants de leur chef, de l’emplacement de stationnement situé à [Adresse 12], n°124082, porte 1078 ;

– débouté la société [Localité 1] de sa demande de condamnation solidaire de M. [R] [D] et Mme [J] [D] au paiement des loyers et charges portant sur l’emplacement de stationnement jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, et à compter de la résiliation judiciaire jusqu’à la restitution des lieux une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

– limité la condamnation de M. [R] [D] et Mme [J] [D] au paiement de la somme de 1 991,31 euros au titre de l’arriéré au 14 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus ;

– débouté la société [Localité 1] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

– Confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contestées.

Statuant à nouveau,

– Prononcer la résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement sis à [Localité 8], [Adresse 10], porte n°1078 aux torts et griefs de M. et Mme [D] ;

– Ordonner l’expulsion de M. et Mme [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef de l’emplacement de stationnement sis à [Localité 7], [Adresse 13],

– Condamner solidairement M. et Mme [D] à payer à la société [Localité 1], en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1240 et 1231-6 du code civil

– la somme de 6.095,43 euros au titre de l’arriéré au 31 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées audit acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus.

– à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’au prononcé de la résiliation, les loyers et charges contractuels ;

– à compter du prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, augmenté des charges légalement exigibles ;

– Rejeter toute demande de délais de paiement,

– Condamner in solidum M. et Mme [D] à payer à la société [Localité 1] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ; – Condamner in solidum M. et Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître CATTONI, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

M. [R] et Mme [J] [D] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées le 5 décembre 2024, à étude.

L »acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé est tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Les chefs de dispositif par lesquels le premier juge a constaté la résiliation des baux écrits du 24 juin 2015 et du 31 avril 2021, statué sur l’indemnité d’occupation et octroyé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ne sont pas visés par la déclaration d’appel et ne font d’ailleurs l’objet d’aucune demande dans les conclusions ; ils sont irrévocables.

Sur la résiliation du bail concernant l’emplacement de stationnement porte 1078

La société [Localité 1] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement porte 1078, en considérant qu’aucune pièce ne démontre l’existence de ce bail.

Elle réitère sa demande devant la cour et produit un bail écrit, dont le contenu est précis et complet s’agissant de la chose et du prix et des diverses clauses habituelles, portant sur cet emplacement de stationnement, daté du 2 mai 2023, mais signé du seul bailleur.

Elle produit également un formulaire de demande de stationnement signé par M. [R] [D] et par le gardien de l’immeuble, le 18 avril 2023, qui établit que la demande d’un second parking couvert, porte 1078, a été formulée par le locataire et prise en compte par la bailleresse, qu’un chèque de 26,63 euros était remis (manifestement à titre de dépôt de garantie conformément aux termes du bail), ce document étant reçu par la direction départementale de la bailleresse le 20 avril 2023; lors de l’audience devant le premier juge, le locataire, qui a comparu, n’a d’ailleurs pas contesté l’existence de ce second bail de parking, ni le montant des sommes appelées à ce titre par le bailleur, lesquelles apparaissent, dans les décomptes du bailleur; M. [R] [D] s’est en effet alors borné à indiquer que des paiements récents n’avaient pas été pris en compte dans le décompte et à demander des délais de paiements.

La cour observe en outre que le premier juge, qui a écarté l’existence de ce bail, a d’ailleurs condamné les intimés à payer la somme de 1.991,31 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 mai 2024 (soit la somme de 2.174,13 euros qui était demandée par la société [Localité 1], dont le juge a déduit celle de 182,82 euros de frais), c’est à dire une somme comprenant un seul loyer mensuel d’emplacement de stationnement jusqu’en avril 2023, puis à partir de mai 2023, les loyers des deux emplacements de stationnement, lesquels apparaissent parfaitement clairement et distinctement sur le décompte ; y apparaissent également les sommes payées par les locataires, d’une part au titre du dépôt de garantie (le chèque de 26,63 euros apparait au crédit du décompte à la ligne du 28 avril 2023), et d’autre part des loyers et charges du logement et des emplacements de stationnements, quoique insuffisantes et irrégulières, ce qui en outre établit l’exécution du contrat.

La preuve de l’existence du bail portant sur l’emplacement de stationnement porte 1078, [Adresse 7], est donc suffisamment établie ; il ressort du décompte produit que les loyers et provisions pour charges correspondant à cet emplacement de stationnement (26,63 euros par mois outre 3,91 euros de provision pour charges) n’ont pas été payés régulièrement ce qui constitue une faute grave justifiant la résiliation du bail et l’expulsion.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et les intimés seront condamnés à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, il est conforme à ces principes d’accueillir la demande et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation que les intimés seront condamnés à payer, au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

En revanche, dans la mesure où l’existence du bail litigieux est admise, il n’y a pas lieu de condamner les intimés à payer les loyers et les charges jusqu’à la résiliation, cette obligation résultant déjà du contrat qui a force obligatoire entre les parties.

La question de la dette locative est examinée ci-après.

Sur la dette locative

L’appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en ce qu’il a condamné M. et Mme [D] à lui payer la somme de 1.991,31 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 mai 2024 et demande la somme de la somme de 6.095,43 euros arrêtée au 31 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse).

Le chef de dispositif précité n’est pas visé par la déclaration d’appel mais il peut se comprendre, bien qu’aucune explication procédurale ne soit formulée sur ce point, qu’il est ajouté dans le dispositif des premières conclusions de l’appelante, comme l’y autorise désormais l’article 915-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 portant simplification de la procédure d’appel en matière civile, applicable en l’espèce.

Toutefois en tout état de cause, les conclusions de l’appelante ne formulent en réalité aucune critique du jugement sur le quantum de la dette locative tel que fixé au 14 mai 2024 et se bornent à réactualiser la dette locative, qui s’est accrue, au mois d’octobre 2024.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

Le décompte produit corrobore la somme demandée et les intimés seront donc condamnés à la payer à l’appelante.

Cette créance portera intérêt au taux légal sur celle de 1.991,31 euros à compter de la date du commandement de payer (conformément au chef de dispositif du jugement entrepris, confirmé sur ce point), et sur le surplus à compter des conclusions du 20 novembre 2024, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile 

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable de ne pas faire application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la SA [Localité 1] de sa demande en résiliation du bail verbal et en expulsion de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 7], stationnement n°124082, porte [Adresse 14], à [Localité 7], et sauf à réactualiser la dette locative ;

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé, et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement n°124082, porte 1078, situé [Adresse 7], à [Localité 6].

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [J] [D] et M. [R] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef de l’emplacement de stationnement précité;

Condamne in solidum Mme [J] [D] et M. [R] [D] à payer à la SA [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation de l’emplacement de stationnement précité, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne solidairement Mme [J] [D] et M. [R] [D] à payer à la SA [Localité 1], la somme de 6.095,43 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse),

Rappelle que cette créance porte intérêts au taux légal sur la somme de 1.991,31 euros à compter de la date du commandement de payer, conformément au chef de dispositif du jugement entrepris, non infirmé,

Dit que cette créance portera intérêts au taux légal sur le surplus à compter du 20 novembre 2024,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum Mme [J] [D] et M. [R] [D] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,