4ème Chambre

ARRÊT N°267

N° RG 24/05833

N° Portalis DBVL-V-B7I-VJV7

(Réf 1ère instance : 22/01503)

Mme [T] [E]

M. [H] [N] [V] [I]

C/

Mme [R] [Z] [P] [M] veuve [L]

S.D.C. SDC DE LA [Adresse 1]

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Mathieu RICHARD

Me Christophe LHERMITTE

Me Guillaume CIZERON

Me [Z] VERRANDO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Elise BEZIER, lors des débats, et Madame Anne CHETIVEAUX, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Juin 2026, en lieu et place de celle du jeudi 18 juin 2026 ( ordonnance du Premier Président de la cour d’appel de Rennes en date du 17 juin 2026)

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [T] [E]

née le 25 Février 1967 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Mathieu RICHARD, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Claire DI CRESCENZO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [H] [N] [V] [I]

né le 28 Février 1964 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Mathieu RICHARD, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Claire DI CRESCENZO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

Madame [R] [Z] [P] [M] veuve [L]

née le 04 Juillet 1949 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.D.C. SDC DE LA RESIDENCE [Z] GALANTE située [Adresse 4], représenté par son syndic, la Société I2A, exerçant sous l’enseigne IDEE GESTION, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 453 293 128, dont le siège est situé [Adresse 5], agissant en la personne de son représentant légal demeurant de droit audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Me Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 884 607 193, dont le siège social est sis [Adresse 7] à [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 30 octobre 1997, la Société en Non Collectif (SNC) Belle Ile Loisirs a acquis auprès de la commune de [Localité 10] la parcelle ZR [Cadastre 1] située au lieudit ’[Localité 11] afin d’y édifier un ensemble immobilier dénommé ’[Adresse 1]’.

Cet ensemble immobilier a été soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 21 novembre 1997, le permis de construire obtenu en vue de la réalisation du projet a été transféré au Groupe [V] et Vacances qui a cédé les lots sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement.

Le Groupe [V] et Vacances a pris à bail commercial les lots d’habitation pour les exploiter sous la forme d’une résidence de tourisme.

Au début de l’année 2014, le Groupe [V] et Vacances s’est désengagé de l’exploitation de la résidence de tourisme et a fait part de son intention de vendre les locaux constituant le lot n°37 de la résidence. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] (le Syndicat des copropriétaires) l’a informé de son souhait de se porter acquéreur en raison de la présence, en son sein, d’équipements communs.

Par acte notarié du 2 mai 2022, le Groupe [V] et Vacances, via la société par actions simplifiée (SAS) PV Exploitation France, a vendu ce lot à M. [H] [I] et Mme [T] [E], déjà copropriétaires au sein de la résidence.

Suivant un acte d’huissier du 2 août 2022, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [H] [I], Mme [T] [E] et la SAS PV Exploitation France devant le tribunal judiciaire de Lorient dans le cadre d’une action en revendication des parties communes qui avaient été intégrées au lot n°37 par suite des modifications apportées en cours de construction de la résidence.

Mme [R] [M] veuve [L], copropriétaire de la résidence, est intervenue volontairement à l’instance à titre accessoire aux fins d’obtenir l’annulation de la vente du lot n°37.

Par jugement en date du 10 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Lorient a :

– déclaré que la partie des locaux vendus à M. [I] et Mme [E] et comprenant au rez-de-chaussée, une surface au sol permettant les manoeuvres de passage d’un filtre à sable par les deux portes fenêtres, la trappe, le stockage temporaire des quatre volets de fermeture de cette trappe, l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires, et la totalité du sous-sol du bâtiment, sont des parties communes, propriétés indivises de l’ensemble des copropriétaires composant le Syndicat des copropriétaires,

– dit n’y avoir lieu à désignation d’un géomètre à l’effet d’obtenir un acte modificatif de l’état descriptif de division de la copropriété,

– condamné Mme [E] et M. [I] à restituer au Syndicat des copropriétaires la partie des locaux du rez-de-chaussée comprenant la trappe et l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires et le sous-sol du bâtiment 9, côté Est,

– condamné Mme [E] et M. [I] à :

– remettre en état des équipements sanitaires qui existaient aujourd’hui au jour de la vente

– mettre en place une cloison séparative entre les parties communes et les parties privatives conforme aux normes thermiques et acoustiques,

– reprendre le faux plafond en partie commune,

– dissocier la ventilation de la partie privative du lot n°37 de celle des communs,

– dissocier le réseau électrique de la partie privative du lot n°37 de celle des communs,

– dissocier le réseau d’alimentation et d’évacuation en eau de la partie privative du lot n°37 de celle des communs,

– dissocier le réseau téléphonique de la partie privative du lot n°37 du réseau commun,

– dissocier le réseau de télévision de la partie privative du lot n°37 du réseau commun,

Et ce dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai d’un mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit,

– condamné in solidum la SAS PV Exploitation France, M. [I] et Madame [E] à verser au Syndicat des copropriétaires les sommes de :

– 6 000 € de dommages-intérêts,

– 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum la SAS PV Exploitation France, M. [I] et Madame [E] à verser à Mme [R] [M] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum la SAS PV Exploitation France, M. [I] et Madame [E], aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir, et dont distraction, s’agissant uniquement des dépens relatifs à l’intervention de Mme [M] au profit de la Selarl Synelis, avocats au barreau de Lorient

– rappelé le caractère exécutoire de droit de la décision.

M. [H] [I] et Mme [T] [E] ont relevé appel de cette décision le 23 octobre 2024.

Par ordonnance du 28 octobre 2025, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation, en relevant que les consorts [O] versaient aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice constatant l’exécution des travaux, et que les condamnations pécuniaires avaient été pour l’essentiel réglées, le solde résiduel de 1 635,44 euros étant qualifié de modique.

Suivant un message RPVA du 21 mai 2026, le conseil des appelants a indiqué ne pas maintenir et donc de ne pas fixer l’incident de communication de pièces qu’il avait initialement diligenté le 13 mai 2026.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2026 à 10 h 30, soit avant l’ouverture des débats.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions du 24 juin 2026, M. [H] [I] et Mme [T] [E] demandent à la cour de Déclarer recevable leur appel en droit et en fait, et y faire droit et de :

– rejeter l’ensemble des demandes et prétentions des intimés à leur encontre,

– réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

– Déclaré que la partie des locaux vendus à M. [I] et Mme [E] et comprenant au rez-de-chaussée, une surface au sol permettant les manoeuvres de passage d’un filtre à sable par les deux portes fenêtres, la trappe, le stockage temporaire des quatre volets de fermeture de cette trappe, l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires, et la totalité du sous-sol du bâtiment sont des parties communes, propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9],

– Condamné Mme [E] et M. [I] à restituer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la partie des locaux du rez-de-chaussée comprenant la trappe et l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires et le sous-sol du bâtiment 9, côté Est,

– Condamné Mme [E] et M. [I] à :

– remettre en état des équipements sanitaires qui existaient aujourd’hui au jour de la vente,

– mettre en place une cloison séparative entre les parties communes et les parties privatives conforme aux normes thermiques et acoustiques,

– reprendre le faux plafond en partie commune

– dissocier la ventilation de la partie privative du lot n°37 de celle des communs,

– dissocier le réseau électrique de la partie privative du lot n°37 de celle des communs,

– dissocier le réseau d’alimentation et d’évacuation en eau de la partie privative du lot n°37 de celle des communs,

– dissocier le réseau téléphonique de la partie privative du lot n°37 du réseau commun,

– Sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant un délai d’un mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit,

– Condamné la société PV Exploitation France, M. [I] et Madame [E], in solidum, à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 6000 € de dommages-intérêts,

– Condamné la société PV Exploitation France, M. [I] et Madame [E], in solidum, à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné la société PV Exploitation France, M. [I] et Madame [E] in solidum à verser à Madame [R] [M] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné la société PV Exploitation France, M. [I] et Madame [E], in solidum, aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir, et dont distraction, s’agissant uniquement des dépens relatifs à l’intervention de Mme [M] au profit de la Selarl Synelis, avocats au barreau de Lorient

Statuer à nouveau comme suit :

A titre principal :

– dire qu’ils ne restitueront pas au Syndicat des copropriétaires la partie des locaux du rez-de-chaussée comprenant la trappe et l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires et le sous-sol du bâtiment 9, côté Est,

– juger qu’il ne s’agit plus d’une résidence de vacances, mais d’une résidence privée, avec des sous-locations et de nombreux Airbnb, qui ne justifient pas la re-création de sanitaire commun,

– juger que l’absence d’accès aux sanitaires est sans objet au profit du Syndicat des copropriétaires,

– juger sans objet :

– la mise en place d’une cloison séparative entre les parties communes pour la trappe d’accès et les parties privatives conforme aux normes thermiques et acoustiques, quant au sanitaire,

– la reprise du faux plafond en parties communes, d’autant que tel n’était pas le cas auparavant, car aucune cloison n’existait dans la pièce principale,

– la remise en état des équipements sanitaires qui existaient au jour de la vente,

– la reprise des faux plafonds en parties communes pour les sanitaires, qui par ailleurs n’étaient pas rattachés à la dalle supérieure mais au faux plafond,

– la mise en place d’une cloison séparative entre les parties communes et les parties privatives conforme aux normes thermiques et acoustiques, quant au sanitaire,

En conséquence :

– condamner le Syndicat des copropriétaires à leur restituer :

– la partie des locaux du rez-de-chaussée comprenant la trappe et l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires et la totalité du sous-sol du bâtiment 9 ou à défaut la cave n°3, côté Est,

– la somme de 6 000 € de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse de la confirmation en tout ou partie de la restitution d’une partie des surfaces du lot 37 :

– condamner la société PV Exploitation France à leur verser 5 000 euros par m² restitué à l’étage et 1 750 euros par m² en sous-sol soit un total au plus de 211 500 euros si le jugement est intégralement confirmé, un total au moins de 38 692,50 euros pour 2,11 m² si le jugement restitue le local piscine en sous-sol un total calculé en fonction de la surface restituée,

En tout état de cause :

– dire que la seule VMC est au sous-sol et appartient à la copropriété et se trouve dans la cave à côté du local technique de la piscine, cave n°3 dans le plan d’origine de découpage des lots,

– juger en conséquence sans objet la dissociation de la ventilation de la partie privative du lot n° 37 de celle des communs, pour absence de VMC pour le lot 9,

– dire qu’il existe un compteur individuel pour le lot 9 pour l’alimentation en eau en termes de consommation,

– juger que l’évacuation des eaux usées relève du réseau de la copropriété,

– juger en conséquence sans objet la dissociation du réseau d’évacuation en eau de la partie privative du lot n° 37 de celui des parties communes,

– dire n’y avoir lieu à dissocier le réseau téléphonique de la partie privative du lot n° 37 du réseau commun, non-sens, car connecté sur l’autocom commun,

– pour le tout, dire n’y avoir lieu au versement d’une astreinte de 500 € par jour de retard pendant un délai d’un mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit,

– condamner in solidum la société PV Exploitation France, le Syndicat des copropriétaires, Maître [D], à leur verser la somme de 45 000 euros de dommages et intérêts pour les travaux réalisés,

Y ajoutant en tout état de cause :

– condamner la société PV Exploitation France à les garantir à hauteur de toutes condamnations à leur encontre, et à hauteur des coûts si le jugement dont appel devait être confirmé en tout ou en partie.

Dépens :

– condamner la société PV Exploitation France à leur verser la somme de 13 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner le Syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [M] à leur verser la somme de 7.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum la Société PV Exploitation France, le Syndicat des copropriétaires, Mme [M] aux entiers dépens de première instance et en appel, en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir, de commissaire de justice et d’expert,

– confirmer le surplus.

Suivant ses dernières conclusions du 27 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société anonyme I2A, exerçant sous la dénomination ’Idée Gestion’, demande à la cour de :

– rejeter les conclusions notifiées le 16 février 2026 par la SAS PV Exploitation France ou à tout le moins la déclarer irrecevable à solliciter le débouter de ses prétentions,

– débouter M. [I] et Mme [E] et la société PV Exploitation France de leurs demandes,

– confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Sur les demandes reconventionnelles :

– déclarer M. [I] et Mme [E] irrecevables en leurs demandes,

A défaut,

– débouter les appelants de leurs demandes,

En tout état de cause :

– condamner in solidum la SAS PV Exploitation France et les appelants au paiement d’une indemnité de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions du 10 juin 2026, la société par actions simplifiée PV Exploitation France demande à la cour :

À titre préliminaire – sur la recevabilité des conclusions :

– de déclarer recevables ses conclusions notifiées le 16 février 2026 et les présentes ;

– de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant au rejet desdites conclusions ou à l’irrecevabilité partielle des prétentions y figurant ;

Sur son appel incident :

– de la recevoir en son appel incident, le dire bien-fondé et y faisant droit,

– d’Infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

En conséquence et statuant à nouveau :

À titre principal :

– de juger que le lot de copropriété n° 37, tel que décrit à l’état descriptif de division publié le 11 février 1998, constitue dans son intégralité une partie privative de l’immeuble sis [Adresse 10] ;

– juger que la vente du lot n° 37 intervenue le 2 mai 2022 entre elle, d’une part, et Monsieur [H] [I] et Madame [T] [E], d’autre part, est valable ;

– de débouter toutes parties-et notamment le Syndicat des copropriétaires et Mme [R] [M] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre, en ce compris la demande de restitution de locaux et la demande de dommages et intérêts ;

À titre subsidiaire, si la cour devait considérer que tout ou partie des locaux compris dans le lot n° 37 abritant les installations de la piscine constituent des parties communes :

– de dire et juger que la seule présence, dans le lot n° 37, d’installations techniques et sanitaires affectées à la piscine n’emporte pas requalification de ce lot en partie commune, mais ouvre uniquement, au profit du Syndicat des copropriétaires une servitude d’accès et d’usage que l’acte de vente du 2 mai 2022 organise expressément ;

– de débouter en conséquence le Syndicat des copropriétaires et Mme [R] [M] de leur demande de restitution des locaux et de leurs demandes subséquentes, et de dire que la vente du 2 mai 2022 demeure valable ;

À titre plus subsidiaire, si la Cour devait néanmoins considérer que les locaux revendiqués par le Syndicat des copropriétaires constituent des parties communes dont la restitution serait due :

– de débouter le Syndicat des copropriétaires et Mme [R] [M] de l’ensemble de leurs demandes, la prescription acquisitive abrégée de l’article 2272, alinéa 2, du code civil étant acquise à son profit, en sa qualité d’ayant droit de la société [V] et Vacances Tourisme, dont la possession de bonne foi, continue, paisible, publique et non équivoque, exercée en vertu d’un juste titre depuis le 2 juillet 1998, dépasse depuis le 2 juillet 2008 le délai légal de dix ans ;

À titre infiniment subsidiaire :

– de débouter les mêmes parties de leurs demandes, la possession utile ayant en tout état de cause commencé le 2 juillet 1998 et s’étant poursuivie sans interruption jusqu’à l’assignation du 2 août 2022 ;

En tout état de cause :

– de déclarer mal fondée la demande de Mme [M] tendant à voir juger irrecevables ses conclusions et prétentions, et l’en débouter,

– de débouter Mme [M] de sa demande :

– d’annulation de la vente du 2 mai 2022 et de sa demande indemnitaire de 10.000 euros,

– dirigée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– de déclarer irrecevable, sur le fondement de l’article 564 du Code de procédure civile, la demande en garantie formée pour la première fois à hauteur d’appel par les appelants à son encontre,

– subsidiairement, de dire et juger que la demande en garantie formée par M. [H] [I] et Mme [T] [E] est mal fondée, les acquéreurs ayant contracté en pleine connaissance de la situation du lot n° 37, du risque d’action en nullité et de la nécessité de travaux de transformation, ainsi qu’il résulte des stipulations de l’acte de vente du 2 mai 2022 ;

– de dire et juger qu’en application de l’article 1629 du Code civil, les appelants, ayant connu le danger de l’éviction lors de la vente et ayant déclaré acquérir à leurs risques, ne peuvent se prévaloir de la garantie d’éviction ;

– en conséquence, de débouter M. [H] [I] et Mme [T] [E] de l’ensemble de leurs demandes de garantie et d’indemnisation à son encontre ;

– de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires, les appelants et Mme [R] [M] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de l’avocat soussigné, aux offres de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 15 juin 2026, Mme [R] [M] veuve [L] demande à la cour :

A titre principal :

– de confirmer le jugement déféré,

– de débouter les appelants ainsi que la société PV Exploitation France de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, en ce compris de toutes leurs demandes dirigées contre elle ;

– de rejeter le moyen tiré de la prescription acquisitive soulevé par la société PV Exploitation France ;

A titre subsidiaire :

– d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

– Déclaré que la partie des locaux vendus à Monsieur [G] et Mme [E] et comprenant :

– au rez-de-chaussée, une surface au sol permettant les manoeuvres de passage d’un filtre à sable par les deux portes fenêtres, la trappe, le stockage temporaire des 4 volets de fermeture de cette trappe, l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires

– la totalité du sous-sol du bâtiment sont des parties communes, propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires composant le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9],

– Dit n’y avoir lieu à désignation d’un géomètre à l’effet d’établir un acte modificatif de l’état descriptif division de la copropriété,

– Condamné Mme [T] [E] et M. [H] [I] à restituer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la partie des locaux du rez-de chaussée comprenant la trappe et l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires et le sous-sol du bâtiment 9, côté est,

– Condamné la Société PV Exploitation France, M. [I] et Mme [E] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 6 000 euros de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

– d’annuler la vente intervenue au profit des consorts [I] et [E] et toute éventuelle cession intervenue par la suite au bénéfice de tout tiers des biens et droits immobiliers dépendant de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] », sis [Adresse 11], cadastré de la manière suivante section ZR, numéro [Cadastre 1], pour une surface cadastrale de 1 ha 16 a 93 ca :

– le lot de copropriété numéro trente-sept (37), décrit comme suit au rez-de-jardin du bâtiment 9, côté Est, un local avec sanitaires, la jouissance privative d’une terrasse et d’un jardin, deux caves au sous-sol desservies par un escalier privatif intérieur ; et les trois cent soixante-dix-sept / dix millièmes (377/10000èmes) des parties communes générales,

– lot de copropriété numéro soixante-cinq (65), un emplacement de stationnement non couvert, n°13 et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales,

– le lot de copropriété numéro soixante-six (66), un emplacement de stationnement non couvert, n°14 et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales,

– le lot de copropriété numéro soixante-sept (67), un emplacement de stationnement non couvert, n°15 et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales,

– le lot de copropriété numéro quatre-vingt-trois (83), un emplacement de stationnement non couvert, n°31 et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales,

– le lot de copropriété numéro quatre-vingt-quatre (84), un emplacement de stationnement non couvert, n°32 et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales,

– le lot de copropriété numéro quatre-vingt-seize (96), un emplacement de stationnement non couvert, n°44 et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales,

– le lot de copropriété numéro quatre-vingt-dix-sept (97), un emplacement de stationnement non couvert, n°45 Et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales,

– le lot de copropriété numéro quatre-vingt-dix-huit (98), un emplacement de stationnement non couvert, n°46 et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales

– le lot de copropriété numéro quatre-vingt-dix-neuf (99), un emplacement de stationnement non couvert, n°47 et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales,

– le lot de copropriété numéro cent (100), un emplacement de stationnement non couvert, n°63 et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales

– le lot de copropriété numéro cent douze (112), un emplacement de stationnement non couvert, n°51 et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales

– le lot de copropriété numéro cent douze (112), un emplacement de stationnement non couvert, n°51 et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales,

– le lot de copropriété numéro cent douze (112), un emplacement de stationnement non couvert, n°51 et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales

– le lot de copropriété numéro cent quinze (115), un emplacement de stationnement non couvert, n°48 et les quatre / dix millièmes (4/10000èmes) des parties communes générales

La totalité des lots précités se situant dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] », sis [Adresse 11], cadastré de la manière suivante section ZR, numéro [Cadastre 1], pour une surface cadastrale de 1 ha 16 a 93 ca

– de condamner in solidum l’ensemble des parties à restituer le statu quo ante,

– de condamner in solidum l’ensemble des parties à indemniser le préjudice moral subi par elle, à hauteur de 10 000 euros,

A titre subsidiaire :

– de juger nul et de nul effet l’avant-dernier alinéa de l’article 8 du règlement de copropriété et en ordonner la suppression pure et simple,

– d’interdire aux appelants de procéder à quelque changement d’affectation que ce soit des biens objets de l’acquisition intervenue à leur bénéfice, sous astreinte de 100 euros par jour calendaire, avec faculté de liquider l’astreinte,

En tout état de cause :

– de débouter les appelants de leur demande de condamnation à son encontre à 7 000 € et de leur demande de réformation de la condamnation de 2 000 € prononcée à son profit en première instance,

– de débouter la société PV Exploitation France de sa demande de condamnation à son encontre à 4 000 € au titre de l’article 700,

– de condamner in solidum l’ensemble des parties à lui verser la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

MOTIVATION

Le 25 juin 2026 à 16 h 09, soit après la fin de l’audience au cours de laquelle a été examinée la présente procédure qui a été mise à la disposition du greffe à la date du 24 septembre 2026, Mme [R] [M] veuve [L] a signifié par RPVA des conclusions de procédure.

Ces conclusions sont irrecevables.

Sur l’irrecevabilité des demandes et conclusions

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur l’irrecevabilité soulevée par le Syndicat des copropriétaires

En ce qui concerne les demandes présentées par les appelants

Le Syndicat des copropriétaires soutient, au visa des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, que les conclusions des appelants notifiées dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile ne comportent pas de prétentions venant combattre ses propres demandes. Il estime dès lors que la cour ne peut que confirmer le jugement attaqué.

Les appelants ne développent en réponse aucun moyen sur ce point, demandant simplement dans le dispositif de leurs dernières conclusions le prononcé de la recevabilité de l’appel ’en droit et en fait’.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article 915-2 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à compter du 1er septembre 2024, dispose qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

La fin de non-recevoir tirée de cet article relève bien de la compétence de la cour d’appel (Cass., avis, 11 octobre 2022, n°15-12.834).

La déclaration d’appel du 23 octobre 2024 précise que M. [H] [I] et Mme [T] [E] demandent la réformation du jugement en ce qu’il a :

’- Déclare que la partie des locaux vendus à M. [H] [I] et Mme [T] [E] et comprenant – Au rez-de-chaussée, une surface au sol permettant les man’uvres de passage d’un filtre à sable par les deux portes fenêtres, la trappe, le stockage temporaire des 4 volets de fermeture de cette trappe, l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires – La totalité du sous-sol du bâtiment, sont des parties communes, propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires composant le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9],

– Condamne M. [H] [I] et Mme [T] [E] à restituer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la partie des locaux du rez-de-chaussée comprenant la trappe et l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires et le sous-sol du bâtiment 9, côté est,

– Condamne M. [H] [I] et Mme [T] [E] à remettre en état les équipements sanitaires qui existaient au jour de la vente – Mettre en place une cloison séparative entre les parties communes et les parties privatives conforme aux normes thermiques et acoustiques, – Reprendre le faux plafond en parties communes, – dissocier la ventilation de la partie privative du lot n° 37 de celle des communs, – dissocier le réseau [’] d’évacuation en eau de la partie privative du lot n° 37 de celui des communs, – dissocier le réseau téléphonique de la partie privative du lot n° 37 du réseau commun, ET CE dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision,

sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai d’un mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit,

– Condamne in solidum la SAS PV Exploitation France, M. [H] [I] et Mme [T] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 6 000 euros de dommages et intérêts,

– Condamne in solidum la SAS PV Exploitation France, M. [H] [I] et Mme [T] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de Procédure Civile, Condamner in solidum la SAS PV Exploitation France, M. [H] [I] et Mme [T] [E] in solidum à verser à Mme [R] [M] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de Procédure Civile,

– Condamne in solidum la SAS PV Exploitation France, M. [H] [I] et Mme [T] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir, et dont distraction, s’agissant uniquement des dépens relatifs à l’intervention de Mme [R] [M] veuve [L], au profit de la SELARL Synelis Avocats, avocat au barreau de Lorient’.

En application des dispositions de l’article 908 du code de procédure civile, M. [H] [I] et Mme [T] [E] disposaient d’un délai de trois mois à compter de la date de leur appel pour déposer leurs premières conclusions au fond.

Ceux-ci ont signifié par RPVA leurs écritures le 22 janvier 2025, soit dans le délai qui leur était imparti.

Le dispositif de leurs conclusions est le suivant :

’Réformer le jugement du 10 septembre 2024 (RG n°22/01503) en ce qu’il :

– déclare que la partie des locaux vendus à Monsieur [I] et Madame [E] et comprenant – Au rez-de-chaussée, une surface au sol permettant les man’uvres de passage d’un filtre à sable par les deux portes fenêtres, la trappe, le stockage temporaire des 4 volets de fermeture de cette trappe, l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires – La totalité du sous-sol du bâtiment, sont des parties communes, propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires composant le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9],

– Condamne M. [H] [I] et Mme [T] [E] à restituer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la partie des locaux du rez-de-chaussée comprenant la trappe et l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires et le sous-sol du bâtiment 9, côté est,

– Condamne M. [H] [I] et Mme [T] [E] à – Remettre en état les équipements sanitaires qui existaient au jour de la vente, – mettre en place une cloison séparative entre les parties communes et les parties privatives conforme aux normes thermiques et acoustiques, – reprendre le faux plafond en parties communes, – dissocier la ventilation de la partie privative du lot n° 37 de celle des communs, – dissocier le réseau [’] d’évacuation en eau de la partie privative du lot n° 37 de celui des communs, – dissocier le réseau téléphonique de la partie privative du lot n° 37 du réseau commun, sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant un délai d’un mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit ;

– Condamne la SAS PV Exploitation France, M. [H] [I] et Mme [T] [E] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 6 000 € de dommages et intérêts,

– Condamne la SAS PV Exploitation France, M. [H] [I] et Mme [T] [E] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamne la SAS PV Exploitation France, M. [H] [I] et Mme [T] [E] in solidum à verser à Mme [R] [M] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamne la SAS PV Exploitation France, M. [H] [I] et Mme [T] [E] in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir, et dont distraction, s’agissant uniquement des dépens relatifs à l’intervention de Mme [M], au profit de la SELARL Synelis Avocats, avocat au barreau de Lorient,

Statuer à nouveau comme suit :

– dire que M. [H] [I] et Mme [T] [E] ne restitueront pas au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la partie des locaux du rez-de-chaussée comprenant la trappe et l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires et le sous-sol du bâtiment 9, côté Est,

– juger qu’il ne s’agit plus d’une résidence de vacances, mais d’une résidence privée, avec des sous locations et de nombreux Airbnb, qui ne justifient pas la re-création de sanitaire commun,

– juger que l’absence d’accès aux sanitaires est sans objet, au profit du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9],

– juger sans objet la mise en place d’une cloison séparative entre les parties communes pour la trappe d’accès et les parties privatives conforme aux normes thermiques et acoustiques, quant au sanitaire.

– juger sans objet la reprise du faux plafond en parties communes, d’autant que tel n’était pas le cas auparavant, car aucune cloison n’existait dans la pièce principale,

– dire sans objet la remise en état des équipements sanitaires qui existaient au jour de la vente,

– dire sans objet la reprise des faux plafonds en parties communes pour les sanitaires, qui par ailleurs n’étaient pas rattachés à la dalle supérieure mais au faux plafond,

– dire la mise en place d’une cloison séparative entre les parties communes et les parties privatives conforme aux normes thermiques et acoustiques, quant au sanitaire sans objet,

A titre subsidiaire, si la cour confirmait en tout ou en partie la restitution d’une partie des surfaces du lot 37 :

– condamner la SAS PV Exploitation France et Me [D] à verser à M. [H] [I] et Mme [T] [E] 5 000 € par m² restitué à l’étage et 1 750 € par m² en sous-sol soit un total au plus de 211 500 € si le jugement est intégralement confirmé un total au moins de 38 692,50 € pour 2,11 m² si le jugement restitue le local piscine en sous-sol un total calculé en fonction de la surface restitué,

En tout état de cause :

– dire que la seule VMC est au sous-sol et appartient à la copropriété et se trouve dans la cave à côté du local technique de la piscine, cave n° 3 dans le plan d’origine de découpage des lots.

– juger en conséquence sans objet la dissociation de la ventilation de la partie privative du lot n° 37 de celle des communs, pour absence de VMC pour le lot 9,

– dire qu’il existe un compteur individuel pour le lot 9 pour l’alimentation en eau en termes de consommation,

– juger que l’évacuation des eaux usées relève du réseau de la copropriété, – juger en conséquence sans objet la dissociation du réseau d’évacuation en eau de la partie privative du lot n° 37 de celui des parties communes,

– dire n’y avoir lieu à dissocier le réseau téléphonique de la partie privative du lot n° 37 du réseau commun, non-sens, car connecté sur l’autocom commun,

– pour le tout, dire n’y avoir lieu au versement d’une astreinte de 500 € par jour de retard pendant un délai d’un mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit,

– condamner la SAS PV Exploitation France, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], Maître [D], in solidum, à verser à M. [H] [I] et Mme [T] [E] la somme de 45 000 € de dommages et intérêts pour les travaux réalisés,

Y ajoutant en tout état de cause :

– condamner la SAS PV Exploitation France et Maître [D] à les garantir à hauteur de toutes condamnations à leur encontre, et à hauteur des coûts si le jugement dont appel devait être confirmé en tout ou en partie,

Dépens :

– condamne la SAS PV Exploitation France, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], Maître [D], in solidum, à leur verser la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamne Mme [M] à leur verser la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamne la SAS PV Exploitation France, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], Mme [M], Maître [D], in solidum aux entiers dépens de première instance et en appel, en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir, de commissaire de justice et d’expert

– confirmer le surplus’.

Il apparaît ainsi à la lecture du dispositif de ces conclusions que, en formant la prétention selon laquelle ils ’ne restitueront pas au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la partie des locaux du rez-de-chaussée comprenant la trappe et l’escalier d’accès au sous-sol, les sanitaires et le sous-sol du bâtiment 9, côté Est’, ils ont très clairement manifesté leur opposition aux demandes de restitution présentées à leur encontre et donc le rejet des demandes adverses.

Il doit être observé que le dispositif de leurs dernières écritures est identique sur ce point.

Ces éléments ne peuvent que motiver le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat des copropriétaires ;

En ce qui concerne les conclusions de la SAS PV Exploitation France notifiées le 16 février 2026

1 [Localité 12] des copropriétaires reproche tout d’abord à la SAS PV Exploitation France une atteinte à la loyauté des débats et aux droits de la défense dans la mesure où ses conclusions n°1 du 18 avril 2025 comportaient une augmentation significative du nombre de pages, des développements considérables de la présentation du litige ainsi que de nouveaux moyens, alors qu’aucune marque distinctive ne lui permettait, ainsi qu’à la juridiction, d’identifier les éléments nouveaux. Elle invoque une violation flagrante des dispositions impératives de l’article 954 du code de procédure civile.

En réponse, la SAS PV Exploitation France indique que le texte susvisé n’est assorti d’aucune sanction en cas de méconnaissance de celui-ci. Elle ajoute que ses conclusions critiquées signalaient par l’apposition d’un trait vertical en marge l’intégralité des développements nouveaux. Elle demande le rejet de l’argumentation développée par le Syndicat des copropriétaires.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Aux termes des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2024, les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues aux deuxième à quatrième alinéas de l’article 960. Elles formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

Contrairement à ce qu’affirme péremptoirement la SAS PV Exploitation France, ses conclusions critiquées du 18 avril 2025 ne comportent pas l’apposition verticale d’un trait vertical en marge permettant d’identifier les moyens nouveaux développés par celle-ci.

Cependant, la violation du texte dénoncée ne saurait constituer une atteinte à la loyauté des débats et au principe du contradictoire dans la mesure où le Syndicat des copropriétaires a bénéficié d’un temps suffisant pour en prendre connaissance et y répondre avant le prononcé de la clôture des débats, celui-ci déposant le 27 mai 2026 des écritures combattant les nouveaux moyens développés ainsi que l’ensemble des prétentions adverses.

Enfin, il sera rappelé que la cour n’est saisie que des dernières conclusions de la SAS PV Exploitation France en date du 10 juin 2026.

Il convient en conséquence de rejeter l’irrecevabilité des conclusions de la SAS PV Exploitation France du 16 février 2026.

2 [Localité 12] des copropriétaires estime ensuite que la SAS PV Exploitation France a méconnu les dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile dans la mesure où elle ne demandait pas le rejet de ses prétentions dans ses deux premières écritures d’intimée, ce n’est que dans ses dernières conclusions qu’elle réclame le débouté de ses demandes, qu’il s’agisse de la revendication des parties communes mais également des demandes de condamnations pécuniaires. Elle conclut à l’irrecevabilité de cette prétention qu’elle qualifie de nouvelle et au rejet des conclusions qui lui ont été notifiées le 16 février 2026 ou, ’à tout le moins, de la déclarer irrecevable à solliciter le débouté de ses demandes’.

En réplique, la SAS PV Exploitation France fait valoir que l’indication dans ses conclusions n°1 du 18 avril 2025 et n°2 du 16 février 2026 selon laquelle elle demandait à la cour de juger ’que le lot 37 était une partie privative et que sa vente à M. [H] [I] et Mme [T] [E] était valable’ traduit ’nécessairement’ sa volonté de rejeter les prétentions formulées par le Syndicat des copropriétaires consistant à considérer que ce lot constituait une partie commune.

Elle conclut au rejet de la fin de non-recevoir soulevée à son encontre.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Aux termes de l’article 910-4 du code de procédure civile « A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Il doit être rappelé que la SAS PV Exploitation France a conclu en réponse aux écritures de la partie demanderesse en première instance.

Le dispositif de ses premières conclusions d’intimée du 18 avril 2025 comportait :

– d’une part sa volonté de voir juger que le lot de copropriété n°37 était une partie privative de l’Immeuble de sorte que la validité de la vente intervenue le 2 mai 2022 est acquise ;

– et d’autre part l’indication suivante : ’rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée’.

En conséquence, le rejet de la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires est très clairement exprimé par la SAS PV Exploitation France.

Ce rejet portait nécessairement sur l’ensemble des prétentions formulées par celui-ci, s’agissant notamment des demandes de restitution des locaux et d’octroi de dommages et intérêts.

Dans ses dernières écritures qui seules saisissent la cour, celle-ci reprend les prétentions susvisées et conclut de manière surabondante au débouté de toutes parties, et notamment le syndicat des copropriétaires, de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires échoue à démontrer le caractère nouveau de la demande de la SAS PV Exploitation France tendant à rejeter l’intégralité de ses prétentions.

Sur l’irrecevabilité soulevée par Mme [R] [M] veuve [L]

La SAS PV Exploitation France formule des observations sur une irrecevabilité qui aurait été soulevée par Mme [R] [M] veuve [L] à son encontre sur le fondement de l’article 910-4 précité.

Or, il apparaît à la lecture des dernières conclusions de Mme [R] [M] veuve [L] qu’aucune fin de non-recevoir n’est opposée à l’encontre de la SAS PV Exploitation France. La cour n’est donc saisie d’aucune irrecevabilité sur ce point.

Sur l’irrecevabilité soulevée par la SAS PV Exploitation France

Affirmant que M. [H] [I] et Mme [T] [E] formulent pour la première fois en cause d’appel une demande de garantie à son encontre dans l’hypothèse de condamnations prononcées à leur encontre, la SAS PV Exploitation France soulève dans ses dernières conclusions l’irrecevabilité de cette prétention.

Les appelants n’ont pas conclu en réponse sur ce point.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article 564 du code de procédure civile dispose que : ’A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’.

Dans leurs dernières conclusions, les appelants demandent à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour confirmerait que les lots acquis étaient des parties communes, l

[…texte tronqué, 34617 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]