TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/10955
N° Portalis 352J-W-B7G-CX35Q

N° MINUTE : 1

Assignation du :
06 Septembre 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 06 Octobre 2026

DEMANDERESSE

S.A GMF VIE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

DEFENDERESSE

S.A.S BA&SH
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0987

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 25 Juin 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2008, la S.A GMF VIE a donné à bail à la S.A.S BA&SH des locaux à usage commercial exclusif de prêt-à-porter pour femmes et accessoires de mode, dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée douze ans à compter du 17 juillet 2008 pour se terminer le 16 juillet 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 63.000 euros, hors charges et hors taxes.

Ledit bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 16 juillet 2020.

Par acte d’huissier de justice en date du 26 février 2021, la société GMF VIE a fait délivrer à la société BA&SH un congé pour le 30 septembre 2021 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2021 et moyennant un loyer annuel de 364.000 euros, hors taxes et hors charges.

Aucun accord n’étant intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société GMF VIE a notifié à la société locataire un mémoire préalable par lettre recommandée en date du 09 juin 2022 avec accusé de réception du 13 juin 2022, sollicitant de voix fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme de 364.000 euros HT HC par an.

Puis par actes de commissaire de justice délivrés les 06 et 12 septembre 2022, la société GMF VIE a fait assigner la société BA&SH devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes d’un jugement rendu le 29 août 2023, le juge des loyers commerciaux a, notamment, constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à partir du 1er octobre 2021 et, avant dire droit au fond, a désigné en qualité d’expert Madame [E] [M] avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2021 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R145-8 du code de commerce.

La société BA&SH a interjeté appel de cette décision devant la cour d’appel de [Localité 1], laquelle par arrêt du 19 février 2026, a infirmé le jugement du 29 août 2023 en ce qu’il a jugé que le prix du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans, considérant que le prix du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative en raison de la durée contractuelle du bail fixée à 12 ans, soit supérieure à 9 ans. La cour d’appel a également jugé que le dispositif de lissage de l’augmentation du loyer du bail renouvelé prévu par le dernier alinéa de l’article L.145-34 s’applique au loyer du contrat de bail en cause renouvelé le 1er octobre 2021.

Madame [E] [M] a déposé son rapport le 16 décembre 2024 aux termes duquel elle envisage deux hypothèses au titre de la valeur locative :

– la somme de 203.000 euros, dans l’hypothèse où le juge des loyers commerciaux ne retiendrait aucun abattement au titre des charges exorbitantes du droit commun incombant au preneur,
– la somme de 192.700 euros, dans l’hypothèse où le juge des loyers commerciaux tiendrait compte des charges exorbitantes du droit commun incombant au preneur.

Aux termes de son dernier mémoire récapitulatif en ouverture de rapport n°3 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 juin 2026, la S.A GMF VIE sollicite du juge des loyers commerciaux :

– La fixation du prix du bail renouvelé au montant de la valeur locative, soit la somme de 265.000 euros, hors taxes et hors charges, à effet du 1er octobre 2021, les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurent inchangées, sauf celles contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 et aux textes subséquents ou contraires à la loi,
– Le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du mémoire en demande notifié le 9 juin 2022 et sur chaque somme exigible, et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,
– Le rejet de toutes les demandes de la société BA&SH,
– La condamnation de la société BA&SH aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,
– La condamnation de la société BA&SH au paiement de la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– L’application de l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Aux termes de son dernier mémoire après expertise n°2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juin 2026, la S.A.S BA&SH demande au juge des loyers commerciaux de :

– Appliquer l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 1] en date du 19 février 2026 en ce qu’il a jugé que le dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce, en ce qu’il concerne le lissage de 10 % par an du loyer, s’applique à la présente fixation du loyer du bail renouvelé dont bénéficie la société BA&SH sur les locaux situés [Adresse 4] pour neuf années à compter du 1er octobre 2021,
– Juger que le dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce, en ce qu’il concerne le lissage de 10 % par an du loyer, s’applique à la présente fixation du loyer du bail renouvelé dont bénéficie la société BA&SH sur les locaux situés [Adresse 4] pour neuf années à compter du 1er octobre 2021,
– Fixer à la somme de 78.800 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé dont bénéficie la société BA&SH sur les locaux situés [Adresse 4] pour neuf années à compter du 1er octobre 2021,
– À l’exception du loyer, juger que le bail se renouvelle aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, pour la durée légale de 9 ans, à compter du 1er octobre 2021,
– Débouter la société GMF VIE de toutes ses demandes, fins et conclusions, en particulier sa demande de loyer exorbitante et sa demande d’intérêts de retard sur les éventuels rappels de loyer,
– Infiniment subsidiairement, ordonner l’application des intérêts de retard à compter de la première demande de la société GMF VIE, soit à compter de son assignation du 12 septembre 2022.
– Condamner la société GMF VIE au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise,
– Rejeter l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

A l’issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 06 octobre 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail, ainsi que sur la date de prise d’effet de ce renouvellement au 1er octobre 2021 et sur le principe de la fixation du loyer à la valeur locative, le bail expiré ayant été conclu pour une durée de plus de neuf ans, ainsi que l’a déjà relevé la cour d’appel de [Localité 1] dans son arrêt du 19 février 2026. Elles sont toutefois en désaccord sur le montant de la valeur locative et, par suite, sur le montant du loyer du bail renouvelé.

D’après l’article L.145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Sur l’emplacement et la description des locaux

Il résulte des constatations objectives du rapport d’expertise judiciaire déposé par Madame [E] [M], non contestées par les parties sur ces points, que les locaux sont situés dans le premier arrondissement de [Localité 1], au sein du deuxième tronçon de la [Adresse 5], entre la [Adresse 6] et la [Adresse 7].

Les locaux sont desservis par la ligne 1 du métro (station [Etablissement 1] à 150m environ), et par les lignes 7 et 14 (station [Etablissement 2] à 400m environ) ainsi que par le bus (ligne 72- Arrêt Pyramides Tuileries à 240m environ). Il existe également des possibilités de stationnement avec le parking public « [Adresse 8] » situé à 250 m des locaux.

L’expert relève que les locaux disposent d’une très bonne situation, situés dans un secteur à la fois résidentiel, touristique et tertiaire. Il considère que la [Adresse 5] constitue une adresse recherchée de longue date, regroupant de nombreuses enseignes de luxe et haut de gamme, en parfaite adéquation avec l’activité exploitée.

La société GMF VIE fait valoir que les locaux bénéficient d’un emplacement privilégié au cœur du centre historique et du quartier central des affaires de [Localité 1], au sein du triangle formé par la [Adresse 9], la [Adresse 10] et l’[Adresse 11]. Elle estime que la [Adresse 5] constitue l’une des artères commerciales les plus remarquables de la capitale et précise que les locaux se situent dans la sous-partie A du deuxième tronçon, soit la zone la plus attractive de cette rue, particulièrement recherchée et très fréquentée par une clientèle locale et touristique.

La société BA&SH soutient quant à elle que, bien que situés dans une artère très commerciale, les locaux se trouvent dans la partie la moins recherchée de la [Adresse 5]. Elle souligne le contexte économique particulier de cette rue qui, en raison de sa proximité avec le Palais de l’Elysée, a été fortement exposée aux manifestations des « gilets jaunes » entre novembre 2018 et avril 2019, impactant lourdement l’activité commerciale du secteur.

Les locaux dépendent d’un immeuble d’angle ancien, dont la façade en pierre de taille a bénéficié d’un ravalement ancien. L’immeuble s’élève sur sous-sol et comprend un rez-de-chaussée, quatre étages droits, un cinquième étage en retrait ainsi qu’un sixième étage mansardé. La boutique dispose d’un linéaire d’environ 4 mètres, doté d’une façade vitrée en double hauteur et d’une enseigne en drapeau.

Ils sont composés :

– Au rez-de-chaussée : d’une surface de vente en longueur, accessible par une porte vitrée à simple vantail en structure métallique, d’un sol en parquet à l’anglaise ainsi qu’un faux plafond intégrant des éclairages encastrés, d’un petit comptoir caisse, de trois cabines d’essayage séparées par des cloisons légères et des rideaux, d’un sanitaire et d’une réserve bénéficiant d’un accès direct aux parties communes de l’immeuble.

– Au premier étage : d’une réserve accessible par les parties communes par le biais d’une porte surélevée de quatre marches, bénéficiant d’une fenêtre barreaudée donnant sur courette, de gaines de climatisation apparentes et d’un petit plan de travail.

L’expert conclut que l’immeuble bénéficie d’une construction de qualité et d’un bon entretien apparent, avec un rez-de-chaussée en bon état général et un étage nécessitant des travaux de rénovation. Toutefois, il considère que l’agencement manque de fonctionnalité en raison d’une configuration tout en longueur, de l’absence de liaison entre les deux niveaux et du manque d’accessibilité PMR.

D’après l’expert, eu égard aux plans dressés le 07 février 2022 par le géomètre expert, la S.A.R.L [U] [H], la surface utile des locaux est de 47,16 m² au rez-de-chaussée et de 18,31 m² au premier étage.

La surface pondérée a été retenue par l’expert judiciaire à 40,59 m²p, comme suit :

* Pour le rez-de-chaussée :
– 1ère zone : 17,60 m²U x coefficient de 1 = 17,60 m²p
– 2ème zone, partiellement surélevée de 3 marches : 16,50 m²U x coefficient de 0,85 = 14,03 m²p
– 3ème zone, de faible profondeur, surélevée : 7,05 m²U x coefficient de 0,55 = 3,88 m²p
– annexes : 6,01 m²U x coefficient de 0,40 = 2,40 m²p

* Pour le premier étage :
– annexes : 17,04 m²U x 0,15 = 2,56 m²p
– annexes <1,80 m : 1,27 m² x 0,10 = 0,13 m²p Soit une surface totale de 47 m²U pour 40,59 m²p. La société BA&SH sollicite l’application d’une surface pondérée réduite à 39,40 m²p, faisant valoir que le rez-de-chaussée présente une configuration pénalisante « en couloir » de plus de 15 mètres de profondeur pour moins de 3 mètres de largeur. Elle réclame en outre la révision à la baisse des coefficients de la zone 2 (à 0,80 au lieu de 0,85) en raison d’un accès surélevé par trois marches, et de la zone 3 (à 0,50 au lieu de 0,55), dont l’accès est rendu difficile par sa position en arrière-boutique. A l’inverse, la société GMF VIE conteste la qualification de « couloir » pour retenir une forme simplement rectangulaire et remet en cause le découpage retenu par l’expert judiciaire. Soutenant que les trois marches marquent une séparation naturelle entre les espaces de vente, elle refuse d’imputer 3,9 m² à la zone 1 dont elle demande de porter la surface à 21,50 m², tout en suggérant de rattacher directement la zone 3 à la zone 2. Concernant le premier étage, le bailleur sollicite le rehaussement des coefficients de pondération (à 0,20 au lieu de 0,15 pour la réserve et 0,15 au lieu de 0,10 pour la surface hors loi Carrez), faisant valoir que ces locaux sont exploités comme réserve pour l’activité de prêt-à-porter, permettant d’entreposer un stock important de vêtements et d’optimiser ainsi la surface de vente du rez-de-chaussée. En réponse aux dires des parties, l’expert indique que les contraintes liées à la relative étroitesse du local et à la présence des trois marches sont partiellement compensées par une très belle hauteur sous plafond en façade sur rue, ce qui justifie le maintien des coefficients de 0,85 pour la zone 2 et de 0,55 pour la zone 3. S’agissant du premier étage, l’expert judiciaire rappelle dans son rapport que l’absence de liaison directe avec la boutique et l’obligation d’emprunter les parties communes de l’immeuble nuisent à la fonctionnalité de l’exploitation. L’expert judiciaire a ainsi fait une juste appréciation de la charte de l’expertise en appliquant dans une première zone de 5 mètres de profondeur à compter des vitrines, un coefficient de 1,00 et dans les autres zones à compter de la première, des coefficients de pondération de 0,85 et 0,55, justifiés au regard de la configuration de la boutique. Il en va de même des annexes et du premier étage, auxquels l’expert judiciaire a justement appliqué des coefficients différenciés selon la nature des locaux. Dès lors, en l’absence d’éléments techniques probants susceptibles de remettre en cause ces constatations, il sera donc retenu une surface pondérée de 40,59 m²p, comme justement estimée par Madame [E] [M]. Sur les prix pratiqués dans le voisinage Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 et R.145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. L’expert judiciaire a mentionné dans son rapport les références suivantes : - 6 nouvelles locations, avec des valeurs de 4.752 à 12.629 euros/m²p, pour des surfaces de 34,74 m²p à 389,05 m²p, des dates d’effet de juin 2017 à septembre 2023 et des activités de cosmétique, bijouterie, prêt à porter, parfumeur et chaussures ; - 4 locations assorties du versement d’un droit au bail ou d’un pas de porte, avec des valeurs de 2.300 à 8.645 euros/m²p, pour des surfaces de 75 m²p à 165 m²p, des dates d’effet de mars 2018 à mars 2022 et des activités de prêt à porter ; - 4 renouvellements amiables, avec des valeurs de 1.765 à 5.329 euros/m²p, pour des surfaces de 40,49 m²p à 122 m²p, des dates d’effet de juillet 2017 à juin 2019 et des activités de bijouterie, chocolatier et prêt à porter ; - 4 fixations judiciaires, avec des valeurs de 2.500 à 6.800 euros/ m²p, pour des surfaces de 34 m²p à 80,25 m²p, des dates d’effet de janvier 2014 à octobre 2019 et des activités de prêt à porter, lingerie et horlogerie. L’expert a retenu, pour les locaux objets de l’expertise, une valeur unitaire de 5.000 m²p/an, HT et HC, en considération, outre des références ci-dessus évoquées de : - La très bonne situation dans un quartier à vocation résidentielle, touristique et de bureaux, bénéficiant d’une adresse recherchée en adéquation avec le commerce exercé, sur le 2ème tronçon de la [Adresse 5],  - Le bon état général des locaux au rez-de-chaussée, à rénover à l’étage, - La distribution moyennement fonctionnelle, en longueur avec un faible linéaire de façade et sur deux niveaux non reliés, élément dont il a été tenu compte dans la pondération des surfaces, - L’éclairement naturel très bon en partie sur rue avec façade vitrée en double hauteur, faible en partie arrière en raison de la configuration en longueur,  - La destination du bail qui autorise les activités de « prêt à porter pour femmes et accessoires de mode »,  - Les charges exorbitantes du droit commun incombant au locataire, ce qui est d’usage dans les emplacements très recherchés,  - L’application de l’article R.145-7 du code de commerce qui impose de se référer aux loyers du voisinage, c’est-à-dire tant aux prix de marché de nouvelles locations qu’aux loyers de renouvellement et aux décisions judiciaires,  - La tendance baissière des loyers de boutiques, avec un maintien des prix voire une hausse pour les seuls emplacements très recherchés, ce qui est le cas d’espèce, l’année 2021 étant toutefois encore très impactée par la crise sanitaire de COVID-19. La société GMF VIE demande de retenir une valeur locative de base de 6.000 €/m²p/an. D’une part, elle conteste certaines références retenues par l’expert judiciaire, au motif qu’elles sont situées hors du deuxième tronçon de la [Adresse 5] et s’avèrent inopérantes pour déterminer la valeur locative unitaire. D’autre part, elle fait valoir que pour le local mitoyen exerçant la même activité de prêt à porter, l’expert M. [G] a retenu une valeur locative de renouvellement de 6.000 €/m²p/an au 1er janvier 2022. Enfin, la bailleresse fait soutenir que l’estimation de l’expert judiciaire ne tient pas compte de l’excellente commercialité du secteur, ni du resserrement significatif observé depuis 2021 entre les valeurs locatives de marché et de renouvellement. La société BA&SH de son côté, sollicite qu’il soit retenu une valeur locative de base de 4.000 €/m²p/an. A l’appui de sa demande, elle se fonde d’abord sur le rapport de son expert amiable, M. [F] qui conclut à une valeur locative de 3.000 €/m²p/an au regard d’un panel fourni de références situées dans la [Adresse 5] ou à proximité. Le preneur souligne également l’inopérance de certaines références retenues par l’expert judiciaire, caractérisées par une forte vacance locative et un renouvellement rapide des enseignes. Dès lors, elle soutient que la somme de 4.000 €/m²p/an représente le juste prix médian entre les évaluations judiciaire et amiable. Enfin, la locataire produit plusieurs articles de presse démontrant l’impact cumulé de la crise sanitaire et des mouvements sociaux sur son activité, qui doivent nécessairement, selon elle, être pris en compte pour apprécier la valeur locative (chute de la fréquentation touristique, fermetures temporaires, baisse significative des chiffres d’affaires des commerces parisiens). Il sera rappelé que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés, mais qu’il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un, dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques. Contrairement à ce que fait soutenir le preneur, qui notamment fait état de problème de vacance dans la [Adresse 12] en raison de prix trop élevés, il n’y a pas lieu d’écarter les références en cause qui reflètent l’accord des parties sur le prix lors de la conclusion du bail. En revanche, c’est à juste titre que le preneur demande que soient écartées les références concernant des baux conclus postérieurement à la date du renouvellement (décembre 2022 pour 12.629 €/m²p et septembre 2023 pour 7.044 /m²p) étant relevé en tout état de cause avoir que l’expert dans son rapport indique lui même avoir cité ces deux références (ainsi que celle concernant le bail conclu en mars 2022 pour 2.300 €/m²p) à titre purement informatif. Par ailleurs l’expert a justement écarté les deux références présentes dans le rapport établi par M. [G] à la demande du bailleur, les deux baux en cause (Sakare mars 2016 pour 10.000 euros/m²p et [N] [O] janvier 2016 pour un loyer facial de 6.893 €/m²p) étant anciens et les références plus contemporaines citées par l’expert judiciaire étant suffisamment nombreuses. Enfin, il sera tenu compte de la localisation des éléments de comparaison dans la [Adresse 12], la valeur locative variant selon les tronçons de la rue, classiquement divisée en trois ([Adresse 13]/[Adresse 14] - [Adresse 14]/[Adresse 15]/Palais Royal). En l’espèce, au regard de toutes les observations susvisées, des références analysées, de la localisation des locaux dans un environnement adapté à l’activité exercée malgré une commercialité en baisse depuis la crise sanitaire, la valeur locative unitaire de base avant abattement sera fixée à la somme de 5.000 €/m²p. Sur les facteurs de diminution ou de majoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chaque partie Selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. La société BA&SH considère avoir droit à abattement, en ce que le bail prévoit que le preneur doit supporter un transfert de charges et d’obligations qui incombent théoriquement au bailleur. Elle estime qu’il convient d’appliquer un abattement de 2 % sur la valeur locative en raison du remboursement de l’impôt foncier. S’agissant des charges exorbitantes du bail, elle propose de retenir un abattement de 10 % au titre des travaux de mise aux normes, de 5 % au titre de la prime d’assurance du bailleur, de 5 % au titre des honoraires de gestion, de 5 % au titre des travaux liés à la vétusté et un abattement de 3 % en raison de l’interdiction de donner son fonds de commerce en location gérance. La société GMF VIE conteste la minoration sollicitée par le preneur au titre du transfert de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble en ce que leur usage est quasi-systématique en matière de baux commerciaux parisiens. Elle conclut également au rejet des abattements sollicités au titre de la vétusté et des travaux de mise aux normes, faute pour le locataire d’apporter des justificatifs quant à des dépenses réalisées ou prévisibles. Elle estime enfin non fondées les prétentions relatives aux frais de gestion et à la clause d’interdiction de location-gérance. En l’espèce, il convient de déduire la somme de 853 euros au titre de l’impôt foncier, lequel est une charge exorbitante transférée au preneur, ainsi que la somme de 55,08 euros correspondant au montant réglé par le preneur en 2021 au titre de la prime d’assurance du bailleur. Il convient aussi de retenir un abattement pour les diverses charges pesant sur le preneur telles que les frais et honoraires de gestion de l’immeuble, les travaux de mise en conformité et de mises aux normes et des travaux résultant de la vétusté. En effet, si le contrat de bail peut valablement imputer au preneur le paiement de ces charges, il demeure qu’elles incombent légalement au bailleur. Leur transfert au preneur constitue donc une stipulation exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l’appréciation de la valeur locative. Il sera donc appliqué un abattement de 5 % tel que justement retenu par l’expert judiciaire dans sa seconde hypothèse. *Sur l’abattement au titre de la clause d’accession La société preneuse sollicite un abattement supplémentaire de 10 % sur la valeur locative en raison de la présence d’une clause d’accession en fin de jouissance. La bailleresse réplique que le contrat de bail prévoit expressément une accession en fin de bail et non en fin de jouissance. En l’espèce, l’article 6.1.2 du contrat de bail commercial en date du 17 juillet 2008 stipule que : « A la fin du présent bail, toutes les installations, modifications, constructions et améliorations, tous les aménagements, travaux et embellissements apportés aux lieux font gratuitement accession à l’immeuble et ce quelle qu’en soit la cause. Il en est ainsi même si ces travaux ont été imposés par une décision administrative. Le Preneur n’a droit à aucune indemnité de la part du Bailleur ou des occupants suivants pour les travaux qu’il aura exécutés dans les lieux loués, ou les dépenses qu’il aurait engagées en vue de son installation. Le Bailleur peut néanmoins préférer la remise en état partielle ou totale des lieux loués aux frais du Preneur même s’il a autorisé l’exécution des travaux, quelles que soient leur nature et leur importance, à la fin de l’occupation par le Preneur. Cette remise en état est impérativement réalisée avant la libération des lieux. A défaut, le propriétaire fait dresser l’état des réparations par son architecte. Le montant des réparations, les honoraires de l’architecte ainsi que l’indemnisation pour indisponibilité des locaux du fait des travaux sont à la charge du Preneur. Leur montant est déduit du dépôt de garantie si celui-ci est supérieur au coût des travaux. Le Preneur reste redevable du surplus, dans le cas contraire. » Si cette clause du contrat litigieux prévoit une accession au profit du bailleur aux travaux réalisés par le preneur « en fin de bail », elle prévoit également le droit du bailleur de demander la remise des lieux en l’état primitif, de sorte qu’elle ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles. Or, la remise des lieux dans cet état primitif ne peut intervenir lors des renouvellements du bail. Il sera donc considéré que la commune intention des parties consiste en ce que la clause d’accession ne puisse jouer qu’en fin de jouissance, à la fin des relations contractuelles liant les parties. En présence d’une clause d’accession en fin de jouissance, les travaux ne peuvent être intégrés au calcul de la valeur locative. La société BA&SH soutient avoir réalisé 90.120 € de travaux lourds depuis le début du bail. A l’appui de sa demande d’abattement, elle verse un descriptif des travaux réalisés et souligne la difficulté matérielle de produire des factures acquittées datant de plus de 15 ans. La société GMF VIE considère qu’il s’agissait de simples travaux d’aménagement et de décoration courants, réalisés sans modification de la structure ni de la façade. Faute de justificatifs comptables, il conclut au rejet de l’abattement. L’expert judiciaire s’en rapporte à l’appréciation souveraine du tribunal sur ce point. A défaut d’éléments probants versés par la locataire, l’abattement ne saurait être porté à 20 % comme elle le sollicite. L’abattement pratiqué au titre de la clause d’accession sera justement fixé à 3 %. * Sur l’abattement en raison de la crise sanitaire La société BA&SH sollicite un abattement de 30 % en raison de l’impact des restrictions sanitaires liées au Covid-19 sur son activité, déjà fragilisée par de précédemment mouvements sociaux (Gilets jaunes, grèves contre la réforme des retraites). A l’appui de sa demande, elle s’appuie sur le rapport d’expertise amiable de M. [F], lequel préconisait un abattement de 50 % afin de compenser les fermetures administratives successives des commerces non essentiels. La société GMF VIE s’oppose à tout abattement au titre de la crise du Covid-19, soutenant que ses effets ont été largement compensés, notamment par les aides de l’Etat, le regain du tourisme parisien et la forte reprise économique qui a suivi les confinements. L’expert judiciaire, ce dernier ne retient aucun abattement au titre de la crise économique liée à la pandémie de Covid-19. S’il est exact que la valeur locative des locaux doit être appréciée au jour de la date d’effet du nouveau bail, soit en l’espèce le 1er octobre 2021, à la fin de la période de crise du Covid-19, l’impact du contexte sanitaire a déjà été pleinement pris en considération dans l’appréciation de la valeur locative qui tient notamment compte de l’analyse des facteurs locaux de commercialité. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’abattement supplémentaire formulée par la locataire au titre de la crise sanitaire. Sur la valeur locative des locaux après correctifs Compte tenu de l’ensemble des éléments précités, le prix annuel du bail renouvelé sera fixé à compter du 1er octobre 2021 à la somme arrondie de 185800 euros HT et HC [5.000 €/m²p/an x 40,59 m²p - 5 % - 3 % 6-853-55,08 = 185 805,92 euros arrondie à 185 800 euros]. Sur les intérêts En présence d’un loyer de renouvellement supérieur au loyer acquitté au cours du bail expiré, les compléments de loyers porteront intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022, date de l’assignation délivrée par la bailleresse, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1342-2 du code civil, conformément à la demande de la société GMF VIE qui n’est pas spécifiquement critiquée par la société BA&SH. Sur les demandes accessoires La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence au vu des circonstances de la cause, de laisser à chacune des parties, la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise judiciaire. L’exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Fixe à la somme de cent quatre-vingt-cinq mille huit cents euros (185 800 euros) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2021, le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.A GMF VIE et la S.A.S BA&SH, portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] ; Dit que les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus près cette date ; Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du code civil ; Dit que chacune des parties gardera la charge définitive des frais irrépétibles des dépens qu’elle a exposés, sauf les frais de l’expertise judiciaire qui seront supportés par moitié entre elles ; Rejette le surplus des demandes ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à [Localité 1], le 06 octobre 2026. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. GUILLARME