TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/54777 –
N° Portalis 352J-W-B7K-DDCVM

N° : 3

Assignation du :
02 Juillet 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 octobre 2026

par Marie DEBUE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Thomas MLICZAK de la SELEURL MARGAUX HORSTMANN SELARL, avocats au barreau de PARIS – #D0653

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [A] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 21 Août 2026, tenue publiquement, présidée par Marie DEBUE, Vice-Présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2016, la société SCI [N] aux droits de laquelle vient la société SCI [R] [P] a donné à bail à la société LUZZU DEVLOPPEMENT aux droits de laquelle vient la société [A] [M] des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à Paris 8ème arrondissement. Le bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte sous seing prvié du 8 avril 2024, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2025, moyennant un loyer annuel hors charges hors taxes de 85000 euros, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision sur charges mensuelle de 330 euros. Le dépôt de garantie a été porté à la somme de 21.250 euros.

Des loyers sont demeurés impayés à compter de l’année 2025. La société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2026, à la société [A] [M], pour une somme de 36.385,14 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 25 février 2026, premier trimestre 2026 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2026, la SCI [R] [P] a fait assigner la société [A] [M] devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référés, aux fins de voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résolution de plein droit du bail au 20 avril 2026,
– ordonner l’expulsion de la société [A] [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique sous astreinte de 1000 euros par jour de retard,
– condamner la société [A] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer de la dernière année majoré de 50% jusqu’à la libération des locaux avec anatocisme,
– condamner la société [A] [M] à lui payer la somme provisionnelle de 54.338,34 euros au titre de l’arriéré locatif augemntée de sintérêts de retard contractuels multipliés par 10% à compter du commandement de payer, avec anatocisme;
-juger que la somme conservée par la société [R] [P] au titre du dépôt de garantie lui est définitivement acquise,
– condamner la société [A] [M] au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été entendue à l’audience du 21 août 2026.

A cette audience, la SCI [R] [P] a soutenu oralement les demandes formées aux termes de son assignation.

La société [A] [M] n’était pas représentée à l’audience de sorte que conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la seule partie ayant constitué avocat, il est renvoyé aux termes de son assignation.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2026 prorogé au 6 octobre 2026.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial précité en date du 20 juin 2016, renouvelé par acte du 8 avril 2024, lequel a été consenti pour une durée de 9 années, prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
La société [Z] démontre qu’au mois de février 2026, la société [A] [M] était débitrice de loyers impayés.

Au vu de ces éléments, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 20 mars 2026, détaille le montant de la créance soit la somme de 36.385,14 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2026.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 20 avril 2026 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort de ses meubles.

Aucun élément, à ce stade, ne permet de notamment démontrer une attitude récalcitrante de la société défenderesse qui justifierait le prononcé d’une astreinte à l’expulsion présentement ordonnée, les seuls défauts de paiement des sommes dues à bonne date étant insuffisants à démontrer la mauvaise foi de la société défenderesse. La demande formée en ce sens sera rejetée.

Sur la demande de provision et d’indemnité d’occupation:

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société [A] [M] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, contrairement à ce que demande la société demanderesse à l’instance, la majoration de cette indemnité d’occupation, eu égard à la clause le prévoyant dans le bail précité, s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond. Elle sera, par suite, rejetée.

Au cas présent, au vu du décompte en date du 18 juin 2026, rapproché du décompte arrêté au 25 éfvrier 2026 figurant dans le commandement de payer, tel que produits par la société [R] [P], l’obligation de la société [A] [M] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et s’élève à la somme de 54.072,83 euros à la date du 18 juin 2026 (échéance du 2ème trimestre de l’année 2026 incluse et déduction faite des frais de commandement de payer dont l’indemnisation est réclamée au titre des dépens), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société défendresse.

Si le contrat de bail stipule l’application d’une majoration de 10% de chaque échéance impayée, 15 jours à compter de cette échéance, cette clause est susceptible d’être modérée ou supprimée dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil compte tenu en l’espèce de l’importance du pourcentage, et ce, par le seul juge du fond, ce pouvoir échappant aux pouvoirs du juge des référés Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme due au titre des loyer simpayés portera intérêts au taux légal sur la somme de 36385,14 euros à compter de la date du commandement de payer, valant mise en demeure, soit à la date du 20 mars 2026 et pour le surplus à compter de la date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts dus sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Enfin, s’agissant de la conservation du dépôt de garantie prévue à l’article 19 du contrat de bail en tant que sanction au non paiement des échances dues, il sera relevé que cette clause s’analyse en une clause pénale, laquelle par nature est susceptible de modération par le seul du juge du fond.
Dans ces conditions, il convient de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires:

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société [A] [M], défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 20 mars 2026 ainsi que les débours tarifés utiles à l’instance liés à la demande d’extrait K-BIS et aux frais liés à la demande des états des privilèges et nantissements.

La société [A] [M], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à la société SCI [R] [P] au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 avril 2026 à 24h00 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société [A] [M] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Déboutons la SCI [R] [P] de sa demande d’astreinte,

Condamnons, à titre provisionnel, la société [A] [M] à payer à la SCI [R] [P] une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel sans majoration, outre les taxes, charges et accessoires à compter du 21 avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société [A] [M] à payer à la SCI [R] [P] la somme de 54.072,83 euros à valoir sur les arriérés de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 18 juin 2026 (échéance du 2ème trimestre de l’année 2026 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 36.385,14 euros à compter de la date du commandement de payer, valant mise en demeure, soit à la date du 20 mars 2026 et sur le surplus à compter de la date de l’assignation;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Déboutons la SCI [R] [P] de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre de sanction,

Rejetons le surplus des demandes de la société SCI [R] [P];

Condamnons la société [A] [M] à payer à la SCI [R] [P] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la société [A] [M] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 20 mars 2026 ainsi que les débours tarifés utiles à l’instance liés à la demande d’extrait K-BIS et ceux liés à la demande des états des privilèges et nantissements ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 06 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Marie DEBUE