TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 05/10/2026
à : – Me M. SUROWIEC
– Me C. BERLANDE

Copie exécutoire délivrée
le : 05/10/2026
à : – Me M. SUROWIEC

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé

N° RG 26/03881 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCF24

N° de MINUTE :
1/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 5 octobre 2026

DEMANDERESSE
La Représentation Permanente du [Localité 2]-Duché du LUXEMBOURG auprès de l’O.C.D.E. et de l’U.N.E.S.C.O., dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Magali SUROWIEC, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1055

DÉFENDERESSES
La Société Civile Immobilière [N], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Catherine BERLANDE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0678
La Société Anonyme Coopérative à capital GESTION ET ADMINISTRATION IMMOBILIÈRES ASSOCIÉES DES ORGANISATIONS D’ÉDUCATION NATIONALE – GAIA -, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Catherine BERLANDE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0678

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 août 2026

Décision du 05 octobre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/03881 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCF24

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 5 octobre 2026 par Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un acte sous seing privé du 17 octobre 2023, la S.C.I. [N] a donné à bail à la Représentation Permanente du [Localité 2]-Duché du LUXEMBOURG auprès de l’O.C.D.E. et de l’U.N.E.S.C.O. (ci-après « Représentation Permanente du LUXEMBOURG ») un appartement d’une surface habitable de 339,70 m2, lot n° 3050, situé au 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3].

Le bail a été conclu pour une durée de six ans à compter du 20 octobre 2023, jusqu’au 19 octobre 2029, moyennant un loyer mensuel de 10.970,40 euros, hors charges. Ce logement constitue la résidence principale de l’ambassadrice, Madame [U] [E], et de sa famille.

Par plusieurs courriels échangés entre décembre 2023 et décembre 2025, Madame [U] [E] a alerté la société gestionnaire, l’U.E.S. GAIA, de l’existence de désordres et dysfonctionnements affectant l’appartement, principalement causés par des dégâts des eaux successifs.

Par courrier recommandé en date du 27 octobre 2025, la Représentation Permanente du LUXEMBOURG a mis en demeure la S.C.I. [N] et l’U.E.S. GAIA de faire procéder aux réparations nécessaires dans l’appartement.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2026, la Représentation Permanente du LUXEMBOURG a fait assigner l’U.E.S GAIA et la S.C.I. [N] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin d’obtenir :
– la constatation des manquements graves de la S.C.I. [N] à son obligation de délivrance et jouissance paisible du locataire,
– la condamnation de la S.C.I. [N] à faire procéder, dans les délais impartis et sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard, aux demandes de communication de documents et travaux,
– la condamnation de la S.C.I. [N] à faire reloger, à ses frais, la famille de Madame [U] [E] pendant la durée des travaux,
– la condamnation de la S.C.I. [N] à une réduction judiciaire de loyer de 50 % à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la parfaite exécution des travaux sollicités,
– la condamnation de la S.C.I. [N] au paiement de provisions :
. 146.615,20 euros au titre de la réfaction de 50 % du loyer justifiée par la privation partielle de l’usage de l’appartement et le préjudice de jouissance depuis le 1er décembre jusqu’au 1er mars 2026, période à parfaire,
. 16.754,87 euros au titre du préjudice matériel lié à la prise en charge par la locataire des frais annexes, en cours, du fait des défaillances techniques persistantes dans le logement,

. 10.000,00 euros au titre du préjudice moral et de santé subis par Madame [U] [E] et sa famille,
– la condamnation de la S.C.I. [N] au paiement de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2026, au cours de laquelle le juge de ce tribunal a enjoint aux parties de rencontrer le conciliateur de justice et a renvoyé l’affaire à l’audience du 23 juillet 2026. La mesure de conciliation étant toujours en cours, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 31 août 2026.

À l’audience du 31 août 2026, la Représentation Permanente du LUXEMBOURG, représentée par son conseil, soutient oralement ses dernières conclusions, visées à l’audience, dans lesquelles elle demande au tribunal de :
– rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la S.C.I. [N] et de l’U.E.S. GAIA,
– juger que la persistance des infiltrations, humidités, désordres affectant le salon de réception et le salon d’angle, la chambre parentale, la cuisine, l’alimentation en eau chaude et le chauffage caractérise un trouble manifestement illicite,
– juger que les obligations pesant sur la S.C.I. [N], au titre des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, ne sont pas sérieusement contestables,
– ordonner à la S.C.I. [N] de faire procéder, dans les délais impartis et sous astreinte, à toutes investigations, suppressions des causes et remises en état nécessaires pour mettre fin, définitivement, aux désordres,
– ordonner la S.C.I. [N] la communication, dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, de l’ensemble des rapports techniques, expertises, comptes-rendus d’intervention et documents utiles relatifs aux désordres litigieux,
– ordonner à la S.C.I. [N] la communication, dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, les ordres de services acceptés, justificatifs de commande et de paiement, rapports d’intervention, comptes-rendus techniques, procès-verbaux de réception des factures relatifs aux travaux invoqués dans les pièces adverses n° 35, 36, 38, 39 et 40,
– dire que les sommes éventuellement réglées entre assureurs s’imputeront, exclusivement, sur les postes de préjudice effectivement indemnisés, sans faire obstacle à l’exécution des obligations de remise en état incombant à la S.C.I. [N],
– dire que les travaux affectant, significativement, l’occupation normale des lieux devront être exécutés après la proposition, par la S.C.I. [N] et à ses frais, d’une solution de relogement adaptée pendant la durée, strictement nécessaire, à leur réalisation,
– assortir ces obligations de communication et de justification d’une astreinte provisoire de 300,00 euros par jour de retard, passé le délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,
– condamner la S.C.I. [N] à payer à la Représentation Permanente du LUXEMBOURG les sommes provisionnelles suivantes :
. 170.041,20 euros à valoir sur l’indemnité du préjudice de jouissance, arrêtée au 31 août 2026,

. 3.719,32 euros au titre du préjudice matériel,
. 10.000,00 euros au titre du préjudice moral et de santé,
– condamner la S.C.I [N] à payer à la Représentation Permanente du LUXEMBOURG la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner les défenderesses aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le bail a été signé le 17 octobre 2023 pour une durée de six ans. L’appartement, situé dans le [Localité 4] [Localité 1], est composé de neuf pièces, moyennant un loyer de 11.000,00 euros par mois, hors charges. Il loge l’ambassadrice et sert, également, à l’accueil de réceptions officielles.

Elle fait valoir que de nombreux désordres ont été constatés depuis 2023, notamment une humidité persistante dans plusieurs pièces, due à des dégâts des eaux successifs, un dysfonctionnement récurrent des thermostats des radiateurs, une eau chaude n’arrivant dans la cuisine qu’après cinq minutes, ainsi que des odeurs et des suies émanant de la cheminée. Elle ajoute qu’un nouveau dégât des eaux a été constaté dans le salon privé, dit « salon d’angle », le 30 juin 2026. Le sinistre serait toujours en cours, avec un taux d’humidité constaté de 90 %.

Elle soutient que la bailleresse ne rapporte, nullement, la preuve de la résolution des causes du sinistre et précise que, depuis près de deux ans et demi, plus de soixante courriers ont été adressés par la Représentation Permanente du LUXEMBOURG au bailleur. Elle en déduit que, contrairement à ce que les défenderessses prétendent, il ne s’agit pas d’un simple temps de séchage des murs et plafonds avant les travaux.

Enfin, elle précise que l’astreinte de 300,00 euros par jour sollicitée dans ses conclusions porte, également, sur la réalisation des travaux demandés.

L’U.E.S. GAIA et la S.C.I. [N], représentés par leur conseil, produisent des conclusions visées par la greffière de l’audience, auxquelles elles déclarent se référer, demandant de :

Sur l’assignation de la société GAIA :

– déclarer hors de cause la société GAIA,
– à titre subsidiaire, déclarer irrecevables et mal fondées toutes demandes qui pourraient être formulées à l’encontre de la société GAIA,

Sur l’assignation de la S.C.I. [N] :

à titre principal :
– juger que la Représentation Permanente du LUXEMBOURG ne rapporte pas la preuve de l’indécence de son logement et d’un trouble manifestement illicite,
– considérer que les conditions de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies,

– constater qu’il n’y a pas lieu à référé et que le juge des référés est, par conséquent, incompétent pour statuer sur les demandes qui lui sont présentées,
– en conséquence, renvoyer la Représentation Permanente du LUXEDMBOURG à mieux se pourvoir ;

à titre subsidiaire :
– retenir l’existence de contestations sérieuses ne permettant pas d’accueillir, en référé, les demandes de la Représentation Permanente du LUXEMBOURG,
– en conséquence, constater qu’il n’y a pas lieu à référé et renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir.

à titre subsidiaire :
– déclarer la Représentation Permanente du LUXEMBOURG mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter,
– débouter la Représentation Permanente du LUXEMBOURG de sa demande en condamnation de la S.C.I. [N] à lui verser la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
– condamner la Représentation Permanente du LUXEMBOURG à payer la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la Représentation Permanente du LUXEMBOURG en tous les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que la S.C.I. [N] est, toujours, intervenue par l’intermédiaire de son gestionnaire, la société GAIA, et que de nombreux échanges ont eu lieu de part et d’autre. Elles exposent qu’un dégât des eaux est, effectivement, survenu dans le salon de réception en juillet 2024, puis en octobre 2024, mais que la bailleresse ne saurait être tenue responsable des désordres affectant les joints de la douche, dont l’entretien incombe au locataire d’au-dessus. Elles précisent être intervenues immédiatement, la cause du sinistre ayant été réglée par un désengorgement, de sorte qu’il n’existe aucune insalubrité. Elles ajoutent que le montant des travaux a été versé par l’assurance de la bailleresse à l’assurance de la locataire. Elles soutiennent qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite, mais seulement de légères boursouflures.

En outre, s’agissant de la cheminée, elles indiquent que seuls quelques points de suie sont constatés et que les cheminées sont, en tout état de cause, inutilisables. Si le ramonage incombe, en principe, à la locataire, elles précisent qu’il a, néanmoins, été réalisé par la bailleresse le 10 juillet 2026.

Elles concluent à l’absence d’insalubrité et d’un trouble de jouissance, ainsi qu’à l’absence de désordres insurmontables. Elles relèvent que, depuis novembre 2023, jusqu’à ce jour, une diminution de loyer est sollicitée, alors que l’existence de contestations sérieuses impose que le juge du fond soit saisi.

Elles précisent, enfin, que l’assurance de la bailleresse a, également, versé le montant des travaux à l’assureur de la locataire concernant les désordres survenus dans la cuisine.

Suite à la clôture des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 5 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’espèce, la demanderesse fonde ses demandes sur l’article 835 du code de procédure civile et concluent à l’existence d’une faute de la bailleresse justifiant d’ordonner, sous astreinte, la remise en état nécessaire pour mettre fin aux désordres dans le logement, ainsi que la communication d’un ensemble de documents relatifs aux désordres.

Sur la demande reconventionnelle de mise hors de cause de la société GAIA

La demanderesse fonde ses demandes sur le manquement de la bailleresse aux obligations prévues par les articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil.

Or, la société GAIA n’est pas bailleresse de la demanderesse, mais la mandataire de gestion de la propriétaire, la S.C.I. [N].

Dès lors, sa responsabilité vis-à-vis de la locataire ne peut être engagée que sur un fondement extra-contractuel, sous réserve de démontrer des fautes extérieures à son mandat de gestion, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, la société GAIA sera mise hors de cause de la présente instance.

Sur la compétence du juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile

En application de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

En matière de bail, le bailleur a une obligation légale de maintenir le logement en bon état et d’effectuer les travaux nécessaires pour garantir :
– la décence du logement (article 1719 du code civil et article 1 de la loi du 6 juillet 1989),
– la sécurité et la salubrité (article 1720 du code civil),
– les réparations locatives (article 1754 du code civil).

Pour que l’article 835 susvisé trouve matière à s’appliquer, le locataire doit, donc, rapporter la preuve que le bailleur viole une obligation légale ou contractuelle, cette illégalité doit être évidente, et non contestable, et le trouble doit causer un préjudice immédiat et irréparable si aucune mesure n’est prise.

Par ailleurs, le bailleur ne doit pas pouvoir contester valablement l’existence des désordres ou sa responsabilité.

En l’espèce, la demanderesse fonde ses prétentions sur l’existence d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et d’entretien des lieux loués, prévue par les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil. Elle fait valoir l’existence de manquements de la bailleresse concernant la résolution des désordres causés par les différents dégâts des eaux, la persistance de l’humidité, les dysfonctionnements récurrents des radiateurs et thermostats, l’absence d’arrivée d’eau chaude à l’évier de la cuisine, dans un délai normal, et les odeurs, chutes de suie et défauts de traitement des deux conduits de cheminée.

À l’appui de sa demande d’injonction de travaux, sous astreinte, elle produit, notamment, le contrat de bail en date du 17 octobre 2023, un tableau récapitulatif des désordres, des échanges avec la bailleresse, un constat de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, une attestation médicale établie le 15 septembre 2025 par le docteur [B] [L], des justificatifs des surcoûts d’électricité et de primes d’assurance et des justificatifs des frais de location pour les deux déshumidificateurs.

Sur les demandes de travaux sous astreinte

Sur la demande relative à l’humidité dans la chambre parentale :

La Représentation Permanente du LUXEMBOURG demande la réalisation de travaux d’assainissement et d’embellissement définitif de la chambre parentale, dans un délai de trente jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Pour que sa demande soit recevable au sens de l’article 835 susvisé, il convient, donc, que la demanderesse prouve que la bailleresse viole une obligation légale ou contractuelle, de manière évidente et non contestable, et le trouble doit lui causer un préjudice immédiat et irréparable si aucune mesure n’est prise.

À ce titre, il ressort des pièces versées aux débats, notamment du

constat de commissaire de justice du 10 septembre 2025 et du compte-rendu de visite de la société VAISSIERE du 28 juillet 2025, que la chambre parentale a été affectée par des infiltrations, causant de l’humidité dans la pièce. Le procès-verbal fait état de stigmates d’humidité, ainsi que d’un revêtement mural écaillé et boursouflé.

Ces désordres ne sont pas contestés par la bailleresse qui justifie, pour sa part, avoir mandaté la société VAISSIERE le 28 juillet 2025 et n’avoir obtenu son rapport de visite que le 13 janvier 2026. Ce rapport indique que l’humidité constatée dans la chambre parentale pourrait trouver son origine dans la toiture. La société [V] est intervenue, une première fois, le 8 septembre 2025, puis une seconde fois, le 19 novembre 2025, avec le concours de cordistes, afin de remplacer une ardoise, d’en fixer une autre et de procéder au nettoyage du chéneau encombré.

Par ailleurs, l’assurance de la locataire a refusé la prise en charge des travaux, considérant que l’origine du sinistre résidait dans une canalisation collective accessible.

Il résulte, donc, de l’ensemble de ces éléments que la S.C.I. [N] a diligenté des entreprises en vue de mettre fin à la cause des désordres et que les désordres qui subsistent ne sauraient être qualifiés de désordres rendant la chambre inhabitable ou insalubre. Par ailleurs, les taux d’humidité relevés au mois de janvier 2026 ne permettent pas une reprise immédiate des travaux de peinture.

Par conséquent, il convient de constater l’absence d’une preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite et la demanderesse sera déboutée de sa demande de travaux d’assainissement et d’un embellissement définitif de la chambre parentale, sous astreinte.

Sur la demande relative à l’humidité du plafond du salon de réception :

Il est constant que deux dégâts des eaux sont, successivement, survenus le 14 juillet 2024, puis le 11 octobre 2024, en provenance de l’étage supérieur, dont la S.C.I. [N] est, également, propriétaire. Ces dégâts des eaux ont affecté le salon de réception.

La Représentation Permanente du LUXEMBOURG sollicite, à ce titre, la suppression définitive des causes d’humidité, ainsi que la réfection, complète, des murs et du plafond du salon de réception.

Il ressort des pièces produites aux débats que la S.C.I. [N] a accompli un certain nombre de diligences, afin de supprimer les causes d’infiltrations. La société [V] est, ainsi, intervenue aux fins de dégorgement de l’évacuation en juillet 2024, de même que la S.A.R.L. REIS, intervenue, au même titre, le même mois. La société A.P.T.Z. est, quant à elle, intervenue le 11 octobre 2024 aux fins de dégorgement de la descente générale des eaux usées et des eaux vannes.

Une réunion s’est, par ailleurs, tenue le 4 mars 2025 entre Madame [U] [E] et les représentants de la société gestionnaire du bien.

En outre, il ressort des échanges entre les assurances des parties que l’assurance de la locataire a sollicité la somme de 7.855,47 euros auprès de l’assurance de la bailleresse, sur le fondement de l’expertise amiable, contradictoire, en date du 12 septembre 2024. L’assurance de la bailleresse a versé ladite somme, afin de permettre à la Représentation Permanente du LUXEMBOURG de faire exécuter les travaux nécessaires dans le salon de réception.

En conséquence, l’existence d’un manquement de la bailleresse n’est, donc, pas établie par la demanderesse qui n’apporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite justifiant la saisine du juge des référés. Elle sera, par conséquent, déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande relative au ramonage et l’obstruction des cheminées :

Au soutien de cette demande, la Représentation Permanente du LUXEMBOURG expose qu’une forte odeur d’humidité émanerait des cheminées de la chambre parentale et du bureau, dont tombe régulièrement de la suie. Le constat de commissaire de justice du 17 septembre 2025 fait état de « gravats noirâtres sur la dalle du foyer de la cheminée », ainsi que de la présence de papier dans les cheminées de la chambre parentale et du bureau.

Néanmoins, la Représentation Permanente du LUXEMBOURG se borne à évoquer des chutes de suie, ainsi qu’une odeur d’humidité affectant la qualité de l’air, sans démontrer, avec l’évidence requise en référé, que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ou d’entretien de la chose louée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 21 du bail liant les parties, l’utilisation des cheminées est prohibée.

Enfin, bien que l’obligation de ramonage pèse sur les locataires, la bailleresse a fait procéder au ramonage le 10 juillet 2026. Elle a, également, fait établir deux devis aux fins de faire poser des grilles obstruant les conduits.

En conséquence, l’existence d’un manquement de la bailleresse n’est, ainsi, pas établie par la demanderesse, qui n’apporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite justifiant la saisine du juge des référés.

Elle sera, par conséquent, déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande relative à l’arrivée tardive d’eau chaude dans la cuisine :

S’il ressort du constat de commissaire de justice, en date du 10 septembre 2025, que l’eau chaude ne s’écoule au robinet de la cuisine qu’à l’issue de cinq minutes, il est, également, établi que la bailleresse a diligenté plusieurs entreprises, afin de remédier à cette situation. Elle a, d’abord, sollicité la mise en place de clapets anti-retour, puis a, finalement, mandaté la société ENGIE pour la pose d’une résistance externe.

La S.C.I. [N] soutient qu’une intervention est planifiée, avec l’accord de la locataire, entre le 14 et le 18 septembre 2026, produisant, à cet effet, un devis non signé, ainsi que des échanges de courriels évoquant la date de pose envisagée.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la Représentation Permanente du LUXEMBOURG ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ou d’entretien de la chose louée du seul fait de l’écoulement tardif de l’eau chaude dans la cuisine.

En conséquence, l’existence d’un manquement de la bailleresse n’est, ainsi, pas établie par la demanderesse, qui n’apporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite justifiant la saisine du juge des référés.

Elle sera, par conséquent, déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande relative au dysfonctionnement du chauffage :

La Représentation Permanente du LUXEMBOURG demande la réalisation de travaux par le chauffagiste pour résoudre, définitivement, les dysfonctionnements des thermostats, dans un délai de trente jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. Au soutien de cette demande, elle expose que le thermostat du chauffage de la cuisine est défectueux depuis le 13 juin 2025 et que le chauffage dans la chambre d’enfant est particulièrement bruyant.

Ici encore, la S.C.I. [N] ne conteste pas l’existence des dysfonctionnements allégués et produit des pièces établissant qu’un premier rendez-vous a eu lieu avec la société ENGIE le 17 juin 2026.

La bailleresse indique qu’un second rendez-vous est nécessaire, afin de procéder au remplacement de certaines têtes thermostatiques bloquées.

Il en résulte que la bailleresse ne faillit pas à ses obligations et met, au contraire, en œuvre les moyens nécessaires pour qu’il soit remédié aux désordres.

En conséquence, il y a lieu de débouter la demanderesse de sa demande à ce titre.

Sur la demande relative au dégât des eaux dans le salon d’angle :

La Représentation Permanente du LUXEMBOURG sollicite la suppression, définitive, de la cause du sinistre affectant le salon d’angle, la réfection complète du plafond, ainsi que la communication des factures justifiant des recherches de fuite et travaux réalisés pour mettre fin au dégât des eaux, dans un délai de trente jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Il ressort du constat amiable, établi le 30 juin 2026, et de la facture de l’intervention du 10 juillet 2026 qu’un dégât des eaux est survenu le 30 juin 2026, trouvant son origine dans l’appartement du dessus et ayant

causé des dégâts dans le salon d’angle. La S.C.I. [N] expose avoir fait intervenir une entreprise, afin de réparer le joint défectueux à l’origine du sinistre, alors qu’elle n’y était pas tenue.

La Représentation Permanente du LUXEMBOURG ne démontre pas, avec l’évidence requise en matière de référé, que l’origine de la fuite serait imputable à la bailleresse, de sorte que cette dernière aurait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ou d’entretien de la chose louée.

L’existence d’un manquement de la bailleresse n’est, ainsi, pas établie par la demanderesse, qui n’apporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite justifiant la saisine du juge des référés. Elle sera, par conséquent, déboutée de ses demandes de communication de documents et de réalisation de travaux à ce titre.

Sur la demande relative aux dégâts des eaux dans la cuisine :

Il est constant que deux dégâts des eaux sont survenus le 29 mai 2024, puis le 14 juin 2024 dans la cuisine de l’appartement.

En outre, il ressort des pièces produites, notamment du constat amiable de dégât des eaux du 29 mai 2024, du procès-verbal d’expertise contradictoire réalisée par l’assurance le 27 novembre 2024 et du courriel de l’assurance de la bailleresse du 12 juin 2026 que le sinistre a été déclaré aux assurances de chacune des parties et que l’assurance de la bailleresse a versé à l’assurance de la locataire la somme de 8.532,09 euros aux fins de faire procéder aux travaux.

Dès lors, la Représentation Permanente du LUXEMBOURG ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ou d’entretien de la chose louée, dès lors que les sommes nécessaires aux travaux ont bien été versées à la suite de la sollicitation par l’assurance de la locataire.

L’existence d’un manquement de la bailleresse n’est, ainsi, pas établie par la demanderesse, qui n’apporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite justifiant la saisine du juge des référés. Elle sera, par conséquent, déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de relogement pendant la durée des travaux :

Aucun moyen n’a été exposé par la demanderesse au soutien de cette demande. En outre, aucun élément versé aux débats par les demanderesses ne permet d’établir l’existence d’une obligation incombant à la bailleresse de reloger la locataire pendant la durée des travaux. Enfin, il n’est pas fait droit aux demandes de travaux.

En conséquence, la demanderesse sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes de communication de documents sous astreinte

La Représentation Permanente du LUXEMBOURG forme plusieurs demandes de communication de documents, dont l’une, relative au « salon d’angle », a été traitée avec la demande de travaux afférente.

Les autres demandes de communication de documents seront examinées ci-après.

Sur l’ensemble des expertises et documents utiles relatifs aux désordres litigieux

En l’espèce, la Représentation Permanente du LUXEMBOURG demande la communication de l’ensemble des rapports techniques, expertises, comptes-rendus d’intervention et documents utiles relatifs aux désordres litigieux.

Toutefois, il apparaît que la demande est formulée en des termes généraux ne permettant pas d’identifier, avec évidence, les documents dont la communication est sollicitée, ni de vérifier que chacun d’eux se rattache à une obligation dont l’exécution n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, la Représentation Permanente du LUXEMBOURG sera déboutée de sa demande.

Sur les documents relatifs aux pièces n° 35, 36, 38, 39 et 40 produites par la bailleresse

La Représentation Permanente du LUXEMBOURG formule une demande de communication des ordres de services acceptés, justificatifs de commande et de paiement, rapports d’intervention, comptes-rendus techniques, procès-verbaux de réception et factures relatifs aux travaux invoqués dans les pièces adversaires n° 35, 36, 38, 39 et 40.

La pièce n° 35 de la S.C.I. [N] est un devis n° 24213, relatif à la pose d’un conduit d’évacuation, que la bailleresse indique avoir fait réaliser en juillet 2026, afin de supprimer les causes d’infiltration dans le salon.

Dès lors que la S.C.I. [N] se prévaut d’avoir exécuté ces travaux et d’avoir, ainsi, respecté ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien, il lui incombe de justifier de la réalité des diligences effectuées. Le juge des référés, juge de l’évidence, est, dès lors, compétent pour ordonner la communication desdits documents.

En conséquence, il convient d’ordonner la communication des ordres de service acceptés, des justificatifs de commande et de paiement, des rapports d’intervention, des comptes-rendus techniques, des procès-verbaux de réception et des factures afférents aux travaux prévus au devis n° 24213 du 1er juin 2026 (pièce n° 35 de la S.C.I. [N]).

Les pièces n° 36, n° 38, n° 39 et n° 40 concernent, respectivement, le ramonage des cheminées, la réparation d’un joint défectueux suite au

dégât des eaux du 30 juin 2026, la mise en place future d’une grille pour les cheminées, ainsi que l’installation future d’une résistance pour l’eau chaude de la cuisine.

Il n’est pas établi, avec l’évidence requise en matière de référé, que la bailleresse était tenue de réaliser de tels travaux, afin de satisfaire ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien de la chose louée.

En conséquence, la Représentation Permanente du LUXEMBOURG n’apporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite justifiant la communication desdits documents. Elle sera, par conséquent, déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes de paiement de sommes provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une somme provisionnelle à valoir sur des dommages et intérêts tant que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

En l’espèce, la Représentation Permanente du LUXEMBOURG sollicite la condamnation de la S.C.I. [N] à lui régler la somme provisionnelle de 170.041,20 euros au titre de son préjudice de jouissance. Elle fait valoir que, pendant presque trois ans, plusieurs fonctions essentielles du logement ont été dégradées, plusieurs pièces nobles ont été affectées et l’usage paisible des lieux a été affecté.

Elle évalue son préjudice à 50 % du montant du loyer, soit 50 % x 10.970,40 euros = 5.485,20 euros x 31 mois = 170.041,20 euros.

En réponse, la S.C.I. [N] sollicite le débouté de la défenderesse en énonçant que le bail n’est pas soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont l’article 20-1 permet de réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Elle ajoute que la demanderesse ne rapporte pas la preuve que le logement est inhabitable, ou indécent, et ne satisfait pas aux exigences du référé.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le préjudice de jouissance allégué par la locataire est, sérieusement, contesté et, dès lors, il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur une telle demande.

En conséquence, la Représentation Permanente du LUXEMBOURG sera déboutée de sa demande et invitée à mieux se pourvoir.

Sur la demande au titre du préjudice matériel

Il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement, notamment des dégâts des eaux ayant entraîné une humidité persistante.

Il ressort des pièces produites que la locataire s’est équipée de plusieurs

déshumidificateurs pour le salon, les toilettes et l’office pour un montant total de 1.270,50 euros. Ces équipements, rendus nécessaires dans l’attente de l’intervention de la bailleresse, ont entraîné un surcoût sur la facture d’électricité de 753,62 euros.

La S.C.I. [N] admet, dans ses écritures, que de tels surcoûts pourraient donner lieu à un remboursement sur présentation de justificatifs, confirmant, ainsi, que la demande ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse.

En outre, la Représentation Permanente du LUXEMBOURG sollicite l’octroi d’une provision, au titre de l’indemnisation du surcoût de sa prime d’assurance, d’un montant de 1.695,20 euros par rapport à l’année précédente, en raison des trois sinistres survenus dans le logement.

Néanmoins, la S.C.I. [N] conteste l’imputation d’un tel préjudice en soutenant qu’elle ne peut en être tenue que s’il est établi qu’elle est responsable des dégâts ou d’une défaillance d’entretien.

Dès lors, en l’absence d’une contestation sérieuse concernant la réalité du préjudice matériel résultant de la location de déshumidificateurs et du surcoût de la facture d’électricité, le juge des référés est compétent pour statuer sur le versement d’une provision de ce chef.

En revanche, il n’est pas compétent pour se prononcer sur la demande formée par la locataire au titre de l’indemnisation du surcoût de la prime d’assurance, laquelle apparaît sérieusement contestable. La locataire sera renvoyée à mieux se pourvoir de ce chef.

En conséquence, la S.C.I. [N] sera condamnée à payer à la Représentation Permanente du LUXEMBOURG la somme provisionnelle de 2.024,12 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel.

Sur la demande au titre du préjudice moral et de santé :

La Représentation Permanente du LUXEMBOURG produit un certificat médical du Docteur [B] [L], daté du 15 septembre 2025, énonçant qu’il doit être fait « des recherches dans le logement de spores et moisissures car cela pourrait aggraver son état de santé ».

Néanmoins, la seule production de cet élément ne permet pas d’établir la réalité d’un préjudice de santé, ni même le lien de causalité entre la présence alléguée de spores et moisissures dans l’appartement et l’état de santé de l’ambassadrice.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse ne permettant pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur la demande d’une provision au titre du préjudice moral et de santé.

En conséquence, la Représentation Permanente du LUXEMBOURG sera déboutée de sa demande et invitée à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.C.I. [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La S.C.I. [N] sera, ainsi, condamnée à payer à la Représentation Permanente du LUXEMBOURG la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du même code, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires, ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Il convient, donc, de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

METTONS hors de cause la société GAIA ;

ORDONNONS à la S.C.I. [N] la communication à la Représentation Permanente du [Localité 2]-Duché du LUXEMBOURG auprès de l’O.C.D.E. et de l’U.N.E.S.C.O. des ordres de service acceptés, des justificatifs de commande et de paiement, des rapports d’intervention, des comptes-rendus techniques, des procès-verbaux de réception et des factures afférents aux travaux prévus au devis n° [Localité 5] du 1er juin 2026 (pièce n° 35 de la S.C.I. [N]), sous astreinte de 100,00 euros (cent euros) par jour de retard à compter du premier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la S.C.I. [N] à payer à la Représentation Permanente du [Localité 2]-Duché du LUXEMBOURG auprès de l’O.C.D.E. et de l’U.N.E.S.C.O. la somme provisionnelle de 2.024,12 euros (deux mille vingt-quatre euros et douze centimes) au titre de la réparation de son préjudice matériel ;

Pour le surplus des demandes, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au principal ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS la S.C.I. [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la S.C.I. [N] à payer à la Représentation Permanente du [Localité 2]-Duché du LUXEMBOURG auprès de l’O.C.D.E. et de l’U.N.E.S.C.O. la somme de 1.000,00 euros (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,
Décision du 05 octobre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/03881 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCF24