23/09/2026

ARRÊT N° 26/ 313

N° RG 25/00159

N° Portalis DBVI-V-B7J-QYBO

LI – SC

Décision déférée du 12 Novembre 2024

TJ de [Localité 1] – 23/00503

I. GUILLARD

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée le 23/09/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [V] [Z]

[Adresse 1]’

[Localité 2]

Représenté par Me Emmanuel GIL de la SCP BONNECARRERE-SERVIERES-GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [S] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Frédérique TURELLA BAYOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-4913 du 14/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [B] [D]

[Adresse 3] [D] [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant L. IZAC, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

– PAR DEFAUT

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

– signé par S. LECLERCQ, présidente et par M. TANGUY, greffière

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [Z] et Mme [S] [R] sont respectivement propriétaires de maisons mitoyennes situées [Adresse 6] à [Localité 1] dépendant de l’association syndicale libre « [Adresse 7] ».

Suivant facture datée du 1er octobre 2021, Mme [R] a fait réaliser par M. [B] [D] des travaux d’isolation thermique par l’extérieur, moyennant le prix de 13.909,12 euros TTC.

Déplorant que, d’une part, cette isolation surplombe sa toiture en empêchant d’accéder au joint en zinc assurant l’étanchéité de la rive de celle-ci et que, d’autre part, les travaux aient été effectués sans autorisation administrative, M. [Z] a, par courrier en date du 4 octobre 2021, interdit à Mme [R] toute intervention sur sa toiture et lui a demandé de faire déposer ladite isolation.

Ce courrier étant demeuré sans effet, M. [Z] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban aux fins de voir ordonner la remise des lieux en leur état d’origine et, subsidiairement, l’organisation d’une mesure d’instruction.

Par ordonnance du 14 avril 2022, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, au contradictoire de Mme [R] et de M. [D], qu’il a confié à Mme [C] [W].

Celle-ci a établi son rapport le 17 novembre 2022.

Par actes du 12 juin 2023, M. [Z] a fait assigner Mme [R] et M. [D] devant le tribunal judiciaire de Montauban en vue d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts et à faire acter le surplomb par acte notarié, et à défaut, à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Par jugement réputé contradictoire du 12 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Montauban a :

– dit que le droit de surplomb de l’isolation thermique extérieure réalisée sur l’immeuble de Mme [R], situé [Adresse 2] à [Localité 1], cadastré section CK n°[Cadastre 1], s’exercera sur une épaisseur de quatorze centimètres au niveau du mur pignon du premier étage de l’immeuble avec une lisse de départ de l’isolation thermique extérieure située à une distance, égale sur toute sa longueur entre le haut des tuiles de l’immeuble mitoyen situé [Adresse 8] à [Localité 1], cadastré section CK n°[Cadastre 2], distance correspondant à la distance actuelle entre les tuiles et la lisse de départ du mur de la façade Nord-Ouest ;

– dit que si le propriétaire du fonds cadastré section CK n°[Cadastre 2] obtient une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en ’uvre nécessite la dépose de l’ouvrage isolation, les frais de cette dépose incomberont au propriétaire du bâtiment isolé, sans qu’il y ait lieu à restitution de l’indemnité versée à M. [Z] par Mme [R] ;

– dit que cette décision sera publiée au fichier immobilier, aux frais de Mme [R] ;

– débouté M. [Z] de ses demandes relatives à l’établissement d’un acte notarié ;

– condamné M. [D] à réaliser ou faire réaliser les travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire et conformes au droit de surplomb décrit ci-dessus dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 100 euros par jour pendant trente jours ;

– débouté M. [Z] de sa demande à l’encontre de Mme [R] au titre des travaux de reprise ;

– condamné Mme [R] à payer à M. [Z] une indemnité de 100 euros au titre du droit de surplomb ;

– débouté M. [Z] du surplus de sa demande de dommages et intérêts ;

– condamné M. [D] à effectuer les travaux d’enduit de finition du pignon de l’immeuble de Mme [R] ;

– condamné M. [D] à payer à Mme [R] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

– condamné [D] à payer à M. [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté M. [Z] de sa demande au titre des dépens de l’instance en référé ;

– condamné M. [D] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

– débouté M. [Z] de ses demandes à l’encontre de Mme [R] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle et pourront être directement recouvrés par Me Olivier Massol de la SELARL Massol avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

– dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que Mme [R] était bien fondée à prétendre bénéficier de la servitude de surplomb pour cause d’isolation thermique par l’extérieur prévue par l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation et pouvait à ce titre accéder temporairement à l’immeuble voisin appartenant à M. [Z] afin de mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux correspondants. Le premier juge a toutefois relevé que l’isolation mise en place par M. [D] était non seulement trop proche des rangées de tuiles surplombées mais qu’elle était également dénuée d’enduit de finition sur le pignon.

Le tribunal a par ailleurs considéré que M. [D] avait manqué à son obligation de résultat de réaliser un ouvrage exempt de vices et conforme à l’accord des parties, ce qui justifiait qu’il soit seul condamné à procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire. Il a également estimé qu’il appartenait à M. [D] d’alerter Mme [R] sur la nécessité de prévenir son voisin avant la réalisation des travaux.

M. [Z] a formé appel le 16 janvier 2025, désignant Mme [R] et M. [D] en qualité d’intimés, et visant dans sa déclaration l’ensemble des dispositions du jugement hormis celle ayant condamné M. [D] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par uniques conclusions du 15 avril 2025, M. [V] [Z], appelant, demande à la cour, au visa de l’article L.113.5.1 du code de la construction et de l’habitation, des articles 1240 et suivants et 1253 du code civil, de :

– réformer partiellement le jugement rendu le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’il a :

# condamné uniquement M. [D] d’avoir à assumer les travaux de reprise ;

# accordé à M. [Z] une somme de 100 euros « à titre de dommages » ;

# laissé les dépens de référé à la charge de M. [Z] ;

# condamné uniquement M. [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la prise en charge des dépens ;

Statuant à nouveau,

– condamner in solidum Mme [R] et M. [D] d’avoir à réaliser ou faire réaliser les travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire, et conformes au droit de surplomb, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et au-delà, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

– condamner in solidum Mme [R] et M. [D] d’avoir à régler à M. [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages ;

– condamner in solidum Mme [R] et M. [D] d’avoir à régler à M. [Z] les entiers dépens, en ce compris ceux de l’instance en référé ;

– condamner in solidum Mme [R] et M. [D] d’avoir à régler la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

– condamner in solidum Mme [R] et M. [D] d’avoir à régler à M. [Z] la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la décision du tribunal a omis de prendre en considération le fait que Mme [R] est à l’origine du litige en ayant fait entreprendre des travaux sans en aviser préalablement son voisin. Il expose que la somme de 100 euros que lui a attribué le premier juge n’est pas à la mesure du préjudice causé.

Par uniques conclusions du 10 juillet 2025, Mme [S] [R], intimée et formant appel incident, demande à la cour, au visa la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, de l’article L.113-5-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles 1217, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

– confirmer le jugement du 12 novembre 2024 en toutes ses dispositions attaquées par M. [Z] ;

– débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

subsidiairement,

– condamner M. [D] à relever et garantir Mme [R] de toute condamnation prononcée à son encontre de cette dernière trouvant sa source dans l’inexécution ou la mauvaise exécution de M. [D] ;

– infirmer le jugement du 12 novembre 2024 en ce qu’il a condamné M. [D] à payer à Mme [R] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

statuant à nouveau,

– condamner M. [D] à payer à Mme [R] la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

– condamner M. [Z] à payer la somme de 2.500 euros à Mme [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’appel.

Elle oppose à la demande de condamnation in solidum sollicitée par M. [Z] le fait que les deux interventions nécessaires selon l’expert judiciaire (reprise du pied de l’isolation afin de permettre à nouveau l’accès dans son entier au solin et à la dernière tuile du faitage, réalisation de l’enduit de finition) sont imputables pour la première à des défauts d’exécution de M. [D] et à l’absence d’exécution complète de son marché de travaux pour la seconde. Elle ajoute n’avoir commis aucune faute qui serait à l’origine des manquements de cet artisan.

Elle conteste la somme réclamée par M. [Z] au titre du surplomb de son isolation qui demeure très limité et présente un caractère temporaire. Elle fait valoir que des dommages et intérêts ne peuvent par ailleurs être mis à sa charge en l’absence d’un quelconque préjudice subi par son voisin.

La déclaration d’appel a été signifiée le 11 mars 2025 à M. [B] [D], intimé, par acte déposé en l’étude du commissaire de justice. Celui-ci n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation in solidum à l’encontre de Mme [R]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article L. 131-5-1 du code de la construction et de l’habitation instaure une servitude légale de surplomb au profit du propriétaire d’une maison qui désire en assurer l’isolation thermique par l’extérieur, ainsi qu’un droit d’accès temporaire (tour d’échelle) au fonds voisin afin d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Toutefois, outre le paiement d’une indemnité préalable au profit du propriétaire du fonds surplombé, ce texte exige également qu’avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit d’accès temporaire précédemment évoqué.

En l’espèce, il est constant que Mme [R] n’a pas pris contact avec M. [Z] avant d’engager les travaux d’isolation de sa maison, suscitant le mécontentement de ce dernier mis devant le fait accompli et ayant fait le constat de l’impossibilité d’accéder désormais au relevé d’étanchéité en zinc de sa toiture.

Dès lors, s’il est exact que l’achèvement des travaux engagés en méconnaissance des dispositions précitées s’est dans un premier temps heurté à l’opposition de M. [Z], pareille attitude ne saurait lui être reprochée par Mme [R] afin d’échapper à sa propre responsabilité aux côtés de celle de M. [D].

En effet, à le supposer établi, le fait que ce dernier n’ait pas alerté Mme [R] sur la procédure à suivre s’agissant de son voisin n’est pas plus de nature à exonérer Mme [R] de sa responsabilité à l’égard de M. [Z] dès lors, qu’outre le fait que nul n’est censé ignorer la loi, l’exigence posée par l’article L. 131-5-1 du code de la construction et de l’habitation confine au rappel d’une évidence première dans les relations de voisinage tandis que, comme l’a relevé à juste titre le tribunal, Mme [R] ayant bénéficié pour ces travaux d’aides financières publiques conséquentes a été nécessairement informée par les administrations et organismes concernés sur les démarches à respecter s’agissant d’ouvrages qui par leur nature étaient destinés à déborder chez son voisin.

Ainsi, si M. [D], lequel est contractuellement tenu envers Mme [R] d’achever correctement les travaux d’isolation, doit être condamné, sur un fondement délictuel, à le faire au profit de M. [Z], Mme [R] doit l’être également in solidum avec lui dans la mesure où sa propre faute a participé à l’apparition de la situation illicite à laquelle M. [Z] demande qu’il soit remédié.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu’il a condamné uniquement M. [D] à réaliser ou faire réaliser l’achèvement des travaux, tels que préconisés par l’expert judiciaire.

Mme [R] sera condamnée in solidum avec M. [D] à réaliser ou faire réaliser les travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire, et conformes au droit de surplomb, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de cet arrêt, et au-delà sous astreinte de 500 euros par semaine de retard pendant une durée de 6 mois.

Toutefois, M. [D] étant contractuellement tenu d’une obligation de résultat quant à la réalisation d’un ouvrage exempt de vice ou de non-conformité, il devra supporter la charge finale desdits travaux et sera condamné à relever et garantir Mme [R] à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [Z]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il convient de rappeler le fait que la somme de 100 euros mise à la charge de Mme [R] ne l’a pas été à titre de dommages et intérêts mais uniquement, sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, en compensation de la gêne occasionnée par la servitude de surplomb.

Dans ses écritures d’appel, M. [Z] mêle indistinctement les dispositions de l’article L. 313-5-1 II du code de la construction et de l’habitation et celles de l’article 1240 du code civil alors qu’elles n’ont pas le même objet puisque le premier organise la compensation financière de la gêne occasionnée par l’exercice d’une servitude légale de surplomb, lequel est dépourvu de tout caractère fautif, tandis que le second tend à réparer les conséquences préjudiciables d’un comportement fautif.

Au cas précis, il sera observé que l’allocation de la somme de 100 euros au titre du droit de surplomb, et non « à titre de dommages » comme l’indique M. [Z], quoique modique, apparait suffisante puisque, comme l’a relevé le tribunal, le surplomb querellé est non seulement minime (14 cm sur 6 mètres linéaires) et localisé au-dessus de la rive de sa toiture, de sorte qu’il est à peine perceptible depuis la rue, mais encore présente un caractère temporaire puisque M. [Z] conserve la faculté de surélever son bien et d’exiger à cette occasion le retrait de la partie d’isolation concernée aux frais de Mme [R] (ou de son ayant-droit).

Par ailleurs, s’il est exact qu’en s’abstenant de prévenir son voisin avant d’engager les travaux litigieux Mme [R] a commis une faute, les désordres allégués par M. [Z] sont expressément contredits par l’expert judiciaire (rapport p.9). Les « troubles » pour l’exécution des travaux de reprise préconisés par Mme [W] n’apparaissent pas quant à eux excéder les inconvénients normaux de voisinage puisqu’ils se limitent à une intervention de quelques jours et ne peuvent être à l’origine de poussières ou de bruit importants. Enfin, le préjudice moral allégué par l’appelant n’apparait pas être en lien de causalité avec la faute susceptible d’être reprochée à Mme [R] dans la mesure où M. [Z] invoque à ce titre la durée de la procédure pour la mettre en regard du fait que Mme [R] n’a jamais rien proposé ou entrepris afin de régler amiablement la situation alors même que seul M. [D] était en capacité de terminer les travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire, ce dont il était parfaitement informé pour avoir participé aux opérations menées par Mme [W].

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a limité à la somme de 100 euros l’indemnité due par Mme [R] au titre du droit de surplomb et débouté M. [Z] du surplus de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de celle-ci.

Sur la demande de dommages et intérêts présentées par Mme [R]

Mme [R] ne présente aucun moyen nouveau devant la cour afin de solliciter la majoration de l’indemnité que M. [D] a été condamné à lui verser à hauteur de 1.000 euros.

Celle-ci ayant été justement appréciée par le tribunal qui a tenu compte de la mauvaise exécution des travaux, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Mme [R] supportera l’ensemble des dépens de la procédure d’appel.

Le jugement sera confirmé quant aux dépens de première instance dans la mesure où, le litige trouvant essentiellement son origine dans les manquements imputables à M. [D], le tribunal les a mis à sa charge, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire. Il sera pareillement confirmé en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande au titre des dépens de l’instance de référé, l’ordonnance (laquelle est produite devant la cour) ayant statué sur ce point, et ce contrairement à ce qu’avait affirmé M. [Q] devant le premier juge.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

Compte-tenu de l’origine du litige ainsi que de la situation financière de Mme [R], il n’apparait pas inéquitable de débouter l’ensemble des parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d’appel, le jugement étant par ailleurs confirmé en qu’il a débouté M. [Z] de sa demande à l’encontre de Mme [R] au titre des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par défaut, en dernier ressort, et dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Montauban sauf en ce qu’il a condamné uniquement M. [B] [D] à réaliser ou faire réaliser les travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire et conformes au droit de surplomb ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [S] [R] et M. [B] [D] à réaliser ou faire réaliser les travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire et conformes au droit de surplomb, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de cet arrêt, et au-delà sous astreinte de 500 euros par semaine de retard pendant une durée de 6 mois ;

Précise que cette astreinte vient compléter celle déjà prononcée par le tribunal à l’encontre de M. [B] [D] ;

Condamne M. [B] [D] à relever et garantir Mme [S] [R] de toute dépense relative à la réalisation desdits travaux ;

Condamne Mme [S] [R] aux dépens de la procédure d’appel ;

Déboute l’ensemble des parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

La greffière La présidente