TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BREST
_______________________________ République française
Au nom du peuple français
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_______________________________

DU : 05 OCTOBRE 2026

N° RG 26/00301 – N° Portalis DBXW-W-B7J-GK22

Nous, Mathilde PANATTONI, vice- présidente du tribunal judiciaire de Brest, juge des référés, assistée de Sandrine REMEUR, greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE

S.A.S.U. CARMILA FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Françoise NAUDY-ORTAIS, avocat au barreau de BREST, Me Catherine POPELARD, avocat au barreau de PARIS

ET

S.A.R.L. AUGUSTIN [Localité 3] IROISE
[Adresse 2]
[Localité 2]
défaillant

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 07 Septembre 2026, nous avons mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue ce jour ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 avril 2016, la SASU CARMILA FRANCE a donné à bail à la société EBC un local commercial situé dans la galerie du centre commercial CARREFOUR IROISE implanté au [Adresse 3] à [Localité 3].

Par un avenant en date du 4 novembre 2016, la SARL AUGUSTIN [Localité 3] IROISE s’est substituée à la société EBC en qualité de preneur à bail pour une durée de dix ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mai 2026, la société CARMILA FRANCE a fait délivrer à la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE un commandement de payer les sommes dues au titre du bail.

La société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE n’aurait pas procédé au paiement des sommes sollicitées.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2026, la SASU CARMILA FRANCE a fait assigner la SARL AUGUSTIN [Localité 3] IROISE devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Brest aux fins d’expulsion et de provision.

A l’audience du 7 septembre 2026, la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE n’a pas comparu et n’était pas représentée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 835, al. 1er, du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, il est constant que si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas de prendre les mesures prévues par l’article 835, al. 1er, du Code de procédure civile, il convient néanmoins d’apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, al. 1er, du Code de procédure civile.

En l’espèce, le bail en date du 8 avril 2016 comporte une clause résolutoire stipulant que : « il est expressément stipulé qu’en cas d’inexécution par le PRENEUR d’une seule des obligations mises à sa charge par l’effet du Bail, de ses avenants futurs éventuels (en ce compris avenant de renouvellement), du Cahier des Charges, ou de leurs annexes, ou d’une décision judiciaire, et plus généralement de l’ensemble des documents contractuels le liant au BAILLEUR, et en particulier, à défaut de paiement à leur échéance d’un seul terme ou fraction d’un terme de Loyer, fraction de terme ou de rappel de Loyer, indemnité d’occupation visée à l’article L.145-28 du Code de Commerce, Charges et/ou accessoires en ce compris les frais de justice et honoraires d’avocats, ou pénalités, compléments ou arriérés de loyers après fixation du loyer de renouvellement, ou actualisation du Dépôt de Garantie ou du Fonds de Roulement éventuel, régularisations de Charges annuelles, Fonds Marketing, et un mois après la délivrance d’un commandement de payer et/ou d’un commandement visant Ia clause résolutoire resté sans effet, le Bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration dudit délai d’un mois. Il en sera de même en cas d’exécution partielle par le PRENEUR. »

La SASU CARMILA FRANCE a fait délivrer à la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE, le 11 mai 2026, un commandement de payer les sommes dues au titre du bail.
Toutefois, la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE n’a pas procédé au paiement desdites sommes dans le délai d’un mois imparti.

En application de la clause résolutoire, le bail commercial conclu entre les parties est donc résolu de plein droit à compter du 12 juin 2026.

Or, la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE occupe toujours les lieux, sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE.

Sur la demande de mise sous séquestre des meubles, objets et biens
Aux termes de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Aux termes de l’article L. 433-2 du Code de procédures civiles d’exécution, à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés. Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

En l’espèce, la société CARMILA FRANCE sollicite d’ordonner la mise sous séquestre des meubles, objets et de tous biens pouvant se trouver dans les lieux et susceptibles d’être vendus à une vente aux enchères publiques.

Toutefois, les dispositions légales précitées ne prévoyant pas d’autorisation judiciaire, la présente demande est dans objet.

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayés
Aux termes de l’article 835, al. 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la société CARMILA FRANCE sollicite le versement, par la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE, d’une provision de 33 140,55 € au titre des loyers et charges impayées déduction étant faite, le cas échéant, de toutes sommes réglées postérieurement à valoir sur la créance de loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, augmentée des intérêts de retard calculés prorata temporis au taux conventionnel de 1% par mois à compter de chacune des échéances impayées.

En effet il ressort des pièces figurant au dossier que la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE ne s’est pas acquittée de la somme de 30 127,77 €.

Par ailleurs, le bail en date du 8 avril 2016 comporte une clause pénale stipulant que : « 111. A défaut de paiement des Loyers, Charges, Impôts, taxes, redevances, contributions et/ou accessoires, et plus généralement de toutes sommes exigibles au titre du présent bail, et ce quelle qu’en soit la cause, notamment en cas d’insuffisance de provision bancaire à la date du prélèvement, celles-ci seront automatiquement et de plein droit, au terme d’un délai de quarante-huit (48) heures suivant la première présentation d’une lettre de relance ou d’une lettre de mise en demeure restée sans suite, majorées à titre de clause pénale non réductible, de 10 % de leur montant.
112. En outre, les sommes dues, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale ci-avant, porteront intérêts, de plein droit, et dans les mêmes conditions, au taux de 1 % par mois de retard ; les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité. »

Dès lors, il convient de condamner la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE à payer à la société CARMILA FRANCE une provision de 33 140,55 € au titre des loyers et charges impayés, avec capitalisation des intérêts de retard conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835, al. 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la société CARMILA FRANCE sollicite le versement, par la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE, d’une provision de 5 004,66 € HT par mois à compter du 12 juin 2026 jusqu’à la libération effective des lieux au titre de l’indemnité d’occupation, à valoir sur les indemnités d’occupation laquelle sera augmentée des provisions sur charges, sur travaux, sur taxes ainsi que de frais d’assistance techniques, frais et taxes, conformément aux dispositions contractuelles et de la TVA au taux en vigueur, due tant que l’occupation se poursuivra jusqu’à remise effective des clefs à la société CARMILA FRANCE.

En effet, le bail en date du 8 avril 2016 comporte une clause « indemnité d’occupation » stipulant que : « L’indemnité d’occupation à Ia charge du PRENEUR, en cas de non délaissement des Locaux après résiliation de plein droit judiciaire ou expiration du bail sauf droit au renouvellement, sera établie forfaitairement sur la base du double du Loyer exigible au titre de la dernière année de location. Cette indemnité sera majorée de la TVA au taux en vigueur à la date de règlement. »

Or, malgré l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 12 juin 2026, la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE occupe toujours les lieux, et ce sans droit ni titre. Elle est donc redevable à ce titre d’une indemnité d’occupation jusqu’à sa libération effective des locaux.

Dès lors, il convient de condamner la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE à payer à la société CARMILA FRANCE une provision de 5 004,66 € par mois à compter du 12 juin 2026 jusqu’à la libération effective des lieux au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie
Aux termes de l’article 835, al. 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le bail du 8 avril 2016 comporte une clause « dépôt de garantie » stipulant : « En cas de résiliation judiciaire du Bail ou par le jeu de la clause résolutoire ou pour quelque cause que ce soit imputable au PRENEUR, et ce indépendamment des Loyers, Charges et accessoires dus, il restera acquis au BAILLEUR à titre de premier dédommagement. »

La société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE n’ayant pas procédé au paiement des sommes dues au titre du bail, la clause résolutoire est acquise.

Dès lors, il convient d’autoriser la société CARMILA FRANCE à conserver le dépôt de garantie à titre provisionnel.

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, étant rappelé que ceux-ci sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et que les autres frais exposés relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE sera condamnée à payer à la société CARMILA FRANCE la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DISPOSITIF

Le juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire exécutoire par provision,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à compter du 12 juin 2026 ;

Constate que la SARL AUGUSTIN [Localité 3] IROISE occupe sans droit ni titre le local situé [Adresse 4] ;

Ordonne l’expulsion de la SARL AUGUSTIN [Localité 3] IROISE et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à autoriser ou ordonner la mise sous séquestre des meubles, objets et de tous biens pouvant se trouver dans les lieux et susceptibles d’être vendus à une vente aux enchères publiques ;

Condamne la SARL AUGUSTIN [Localité 3] IROISE à payer à la SASU CARMILA FRANCE une provision de 33 140,55 € au titre des loyers et charges impayés, déduction étant faite, le cas échéant, de toutes sommes réglées postérieurement à valoir sur la créance de loyers, charges et indemnité d’occupation impayées, augmentée des intérêts de retard calculés prorata temporis au taux conventionnel de 1% par mois à compter de chacune des échéances impayées ;

Ordonne la capitalisation des intérêts de retard conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la SARL AUGUSTIN [Localité 3] IROISE à payer à la SASU CARMILA FRANCE une provision de 5 004,66 € HT par mois à compter du 12 juin 2026 jusqu’à la libération effective des lieux au titre de l’indemnité d’occupation, à valoir sur les indemnités d’occupation laquelle sera augmentée des provisions sur charges, sur travaux, sur taxes ainsi que de frais d’assistance techniques, frais et, taxes conformément aux dispositions contractuelles et de la TVA au taux en vigueur, due tant que l’occupation se poursuivra jusqu’à remise effective des clefs à la société CARMILA France ;

Ordonne l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation comme l’aurait été le loyer contractuel sur l’indice des loyers commerciaux et ce, pour la première fois, au 1er janvier 2027 ;

Autorise la société CARMILA FRANCE à conserver, à titre provisionnel, le montant du dépôt de garantie lequel ne pourra s’imputer sur les sommes dues par la société AUGUSTIN [Localité 3] IROISE à un titre quelconque en vertu de l’article 7 du bail commercial en date du 8 avril 2016 ;

Condamne la SARL AUGUSTIN [Localité 3] IROISE au paiement des dépens, limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL AUGUSTIN [Localité 3] IROISE à payer à la SASU CARMILA FRANCE la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La greffière, La présidente,
Sandrine REMEUR Mathilde PANATTONI

En conséquence,
la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le président et le greffier